コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス〈契約者専用〉

[契約済みさん]

Kosugi 3rd Avenue The Residenceの契約者・入居者専用のスレです。
有意義な情報交換しませんか。


公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建
交通： 東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分 、東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分 、横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分 、湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3261: 住民さん4]

ケンタが閉店するのはショック！

[3262: 住民さん3]

あのケンタは滅茶苦茶流行ってますが、あの立地ですから間違いなくマンション建てるのでしょう。あの場所にガソリンスタンドとか、基本的にはないのでしょうね。神奈川県の住宅地で小杉町２丁目は第２位の高価な住宅地ですので。

[3263: 住民さん1]

こすぎコアパークの情報出てますね
https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1347517.html

[3264: 住民さん1]

こんな時間なのに、近くでまだ工事していてうるさいです…

[3265: 住民さん8]

>>3263 住民さん1さん

え、ここに焼き鳥！？って思ったら…またナチュラなんですね。なんかガッカリ。
もう少しファミリー向けのものが出来るかと期待してたのにな。

[3266: 住民板ユーザーさん1]

>>3265 住民さん8さん

わりかし焼き鳥は、コレというのがなかったので自分は割と楽しみ。フードコートの焼き鳥が作り置きでイマイチだったので。

[3267: 住民さん8]

みなさん、インターネット繋がりますか？
先程急に繋がらなくなってしまいました。

[3268: マンション検討中さん]

うちも繋がりません

[3269: 住民さん1]

うちもWi-Fiが繋がらなくなりました…障害でしょうか？

[3270: 住民さん1]

うちも繋がりません。
本当にUCOM嫌いです。
管理会社はなんでわざわざ悪名高いUCOMにしたのか不思議です。

[3271: マンション検討中さん]

どうやらうちのマンションだけでなく広域で起きてる障害の可能性があるようです

[3272: 住民さん8]

すごく低速ですが、繋がるようになってきたようです（有線）

[3273: 住民さん7]

>>3272 住民さん8さん
うちは全くつながりません
明日には復旧してもらわないと仕事にならないです
そこまで長期化しないか

[3274: 住民さん8]

Twitter見た感じ、UCOMで障害中のようです。
朝までには直って欲しいですね。

[3275: 住民さん7]

DNS設定を手動にして8.8.8.8を追加したら接続できるようになりました

[3276: 住民さん5]

DNSサーバがかなり不安定ですね…
完全に死んでいるわけではないけどめちゃくちゃ応答が遅いです…
しばらくGoogle DNS頼って、明日の朝になってもこの調子なら問い合わせ入れようかと思ってます。

[3277: 住民さん8]

Wi-Fi直ったよ！！

[3278: 住民さん5]

頻繁に粗大ゴミ放置されてますけど、放置してる人達は何考えてるんですかね…

お知らせ後持ち主はちゃんと処理してるんでしょうか。なかなかそうとも思えないし、管理費から捻出されてるんですかね…

[3279: 住民さん1]

アンケート結果出てますね。思ったよりサブリース賛成が多かったです。

[3280: 住民さん1]

アンケート投票率少なすぎてワロタ
提出も出来ないような人はリース等文句があったとしても二度と書き込むんじゃねえぞレベル

[3281: 住民さん1]

なんで廊下に傘出す人いるの？
禁止って散々書かれててそれなのになんで置くんだろう
精神科とかの紹介ポストに投函すればいいのかな？

[3283: マンション住民さん]

若い世帯で特にマナー悪く感じますね。若い世帯は１次取得者が多く分譲マンションのルールを知らない世帯が多いのかな？

[3284: 入居済みさん]

挨拶できない、ゴミも満足に出せない、そのような輩が相対的に多く住んでいるマンションですね。ここは。

[3285: 住民さん1]

高層階住みだけどマナー悪い人はうちの階にはいないなぁ
玄関前に何か置かれてるのも見たことないしゴミもいつもきちんと分別されてるし挨拶してくれてるし
でも賃貸で借りてる人は基本微妙だよ
それはどこも同じ

[3286: 住民さん1]

>>3285 住民さん1さん

触らない触らない

[3287: 住民さん1]

3281なんだけどコンシェルジュに3回以上連絡済み,コンシェルジュの方から電話で注意したと聞いたがそれでも先日また出ていた
事を大きくしたくなかったからコンシェルジュに頼んだのに本当に注意してくれたのか疑問な上に注意された上で出してるとしたら日本語分からないのか、ガチレス精神科紹介した方がいいのかって思えてます

[3288: 住民さん4]

>>3287 住民さん1さん

現実は言うだけ無駄で精神科なんて無意味。管理会社もキツく注意することは絶対にしないから、直接言って論破してきなさい。第一、匿名性の掲示板に訴えても糠に釘だわ。

[3289: 住民さん4]

>>3285 住民さん1さん

高層階だけど、ゴミ出しマナーの悪い人もいるし、挨拶しても無視する人はいるよ。
そもそも、階数は関係はないのでは？
もしや、階層カースト主義？

[3290: 住民さん2]

>>3285 住民さん1さん

冗談でしょ笑
高層階にも分別マナーのできてない人いますよ。
特にペットボトルと段ボール！
何階の高層階ですか？

[3291: 住民さん2]

>>3288 住民さん4さん

正論。精神科なんて紹介されてもね。。

[3292: 住民さん1]

>>3288 住民さん4さん
違うよ
穏便に済ませたいからコンシェルジュに頼んだんだよ

[3293: 住民さん7]

私の居住階で問題は起きていませんが、騒音トラブルにより玄関ドアを蹴飛ばして警察沙汰になったフロアがある様です。物品の放置がキッカケで大きなトラブルを招かない様、お気をつけください。
ルールを守らない居住者に対する正義感には感心いたしますが、トラブル対応で相手を煽る様な行為には賛同しかねます。

[3294: 入居済みさん]

先日、どこのフロアかは存じませんが警察官が来ていたようですね。

[3295: 住民さん2]

>>3293 住民さん7さん
ロータリー前にパトカーが止まってたことがあったのですが、それだったんですね…

[3296: 住民さん2]

玄関に傘置く人なんているんだ
内廊下なのに珍しいね

[3297: マンション住民さん]

分譲マンションの基本ルールを知らないか、賃貸住まいの癖が抜けないかのどちらかですかね。管理会社に部屋番号を添えて張り紙してもらいましょう。

[3299: 住民さん1]

具体的なトラブルは、コンシュルジュや管理会社、管理組合に話すなり直接話つけるなりして、ここでは触れて欲しくないわ。3298みたいなのも湧くし、ここで書いても解決しないよね？

[3300: 住民さん4]

[No.3282～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3301: 住民さん1]

低層階住民です。確か地権者の割り当てが多かったはずなので、賃貸戸数が多いということかと認識しています。
若者が何件か住んでいて、マスクしてない人や、挨拶しない人がフロアに数件あります。
いろんな面で、ずっと住むつもりのない賃貸での入居者に求めても、難しいのかなと感じています。

騒音トラブル有ったんですか！？どんな騒音だったのだろう…。それよりも、ドア蹴飛ばすような人が住んでると思うと少し怖いですね。

[3302: 住民さん1]

どこのタワマンにも変わり者はいますからね。
ここだけに限った話しではないから、気にしてたらキリがない。楽しく暮らしていきましょう！

[3303: 匿名さん]

駅北口の喫煙所をよく利用してます。ガストの換気口から、いろんな匂いが朝から晩まで、出てきますが、
北側の部屋まで匂いは到達しないでしょうか？

[3304: 住民板ユーザーさん1]

>>3303 匿名さん
少なくとも、高層階には到達していないと思います。
換気口から匂いが入ることもないですし、
バルコニーで匂ったこともないですね。

[3305: 匿名さん]

>>3304 住民板ユーザーさん1さん
よかった。ガストや、BECKSは朝早いから匂ったら困りますわ。

いよいよ北側再開発が｡2025年に向けて始動するようですから、サードアベニューの付加価値高まること必死ですね。

再開発応援します。

また、完成し続けたタワマンに、空白期間が出来るということで、需要は多いが供給がないという需給のひずみにより、サードアベニューの時代がおとずれそうですね！

[3306: 住民さん３]

>>3295 住民さん2さん
パトカーきてたんですか。怖いですね…
いつですかね？

[3307: 住民板ユーザーさん1]

今週末でケンタッキーなくなっちゃうんだ、、
よく使っていたのに残念です。

[3308: 匿名さん]

>>3307 住民板ユーザーさん1さん
残念無念。何になるんでしょうね。

サードアベニューレジデンス坪450万円で売れる可能性あるみたいですよ。

[3309: 住民さん1]

流石に坪450じゃ売れないでしょ。不動産屋に唆されてそれくらいで売り出すんだろうけど、都内じゃないんだから絶対売れない。
坪400でも売れれば御の字だし、更に言えばグロス8500?9000万超えるのは小杉では無理だと思ってる。

[3310: 住民さん1]

坪450万！？
それはすごく魅力的ですね。
確かに、いま中古マンションバブル起きてる気がしますね。

[3311: 住民さん7]

ブランズタワー新綱島の価格が相場を引き上げたのでしょうか。ブランズタワー武蔵小杉の価格次第では、坪450もありそうです。

[3312: 住民さん1]

アールベイカーの前のマンホール
またサードに合わない色使いで驚いたんですけど誰が考えたんですかね

[3313: マンション住民さん]

>>3311 住民さん7さん
今秋発表のドレッセタワー武蔵小杉が坪400前後でくるらしいから、より駅近かつ大規模の築浅物件としては期待できるのでは？？

[3314: 住民さん1]

>>3312 住民さん1さん
私も思いました！何この色…って。サードのモニュメントと同様、ういてますね。
わざわざ塗り替えたってこと？お金かけてまで？？

[3315: 住民さん1]

>>3314 住民さん1さん
サードはアースカラーなところが魅力だと思うのに本当センスないなぁと思います

[3316: 住民さん3]

10年後坪340万維持できていたら御の字だと思ってる

[3317: 住民さん]

ここ坪330で買ったので10年後340なら大歓喜です

[3318: 住民さん3]

>>3317 住民さん
平均360だから低層だとそんなもんなのかな
低層のが坪単価下がりにくいからね

[3319: マンション住民さん]

台風の大風で、なぜか玄関でビュービューと風が吹いてます。ドアの境目からでしょうか?
どんな仕組みになっているのか??
皆さんのお宅はいかがですか?

[3320: 住民さん7]

>>3319 マンション住民さん
今日は台風の風向きによるせいか、わが家の玄関も時折隙間風が通る音がします。玄関に立つと聞こえる程度の音なので、居室の扉を閉めれば気になりません。
今日は給気口から全熱交換機へ雨の滴が入らない様、24時間換気を切っているのも影響してるのかな。

[3321: マンション住民さん]

>>3320 住民さん7さん
投稿ありがとうございます。
24時間換気を切ってみましたが、我が家はあまり変わらない様子。
でも、こういう日給気口から全熱交換機へ雨の滴が入らない様、24時間換気を切る・・・という知識を得ました。
参考にさせていただきます。
どうもありがとうございます。

[3322: 住民さん1]

地震きてからwifiの調子悪くないですか？

[3323: 匿名さん]

>>3322
それは地震電磁波の影響ですね。

[3324: 匿名さん]

>>3320 住民さん7さん
全熱交換型の空調は、雨風が強い日は切った方がいいのですか？
初歩的な質問ですいません。つけっぱなしは、よくないでしょうか？

[3325: 住民さん7]

>>3324 匿名さん
取説には一時停止して良い条件として台風などの風が強い時、とあったので私は一時的に停止しています。止める様にといった記載では無いので、気にならなければ止める必要は無いのかも知れません。

[3326: 住民さん1]

20階のインターホン女が気になってしょうがない。

[3327: 住民さん1]

>>3326 住民さん1さん
なんですかソレ？？

[3328: 住民板ユーザーさん2]

>>3327 住民さん1さん
ここで広げるような話ではないので住居内の掲示板を見てください。

[3329: 住民さん]

>>3326 住民さん1さん
変質者の一種です。

[3330: 住民さん2]

>>3326 住民さん1さん
汚した廊下のクリーニング代は本人負担にしてほしいですね…

[3331: 住民さん1]

引渡しから1年経ちますね。去年の今頃はいろいろ慌ただしく過ごしていたことを思い出しました。

[3332: 住民さん2]

https://diamond.jp/articles/-/285255

個人的には、修繕積立金はあげない方が、いいと思います。

ミッドスカイタワー武蔵小杉は、50年間あげない取り決めになっているようです。

[3333: 住民さん2]

MSTは駐車場の外部貸や積立金の運用がうまく行ってるから50年間上げなくても大丈夫な財務体質というだけであって、うちで50年間修繕積立金あげなかったら1回目の大規模修繕で資金が底をつくけど大丈夫？w

[3334: 住民さん2]

>>3333 住民さん2さん
修繕積立金の運用について、GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）と同じポートフォリオ、
もしくは、ハーバード大学基金など、米国大学や、カルパース年金基金、ノーベル財団基金の運用などを参考に、悪いケースで、1%複利、そして、いいケースで6%複利で計算してみるといかがでしょうか？
国債や、すまいるなんちゃらや、預金では増えないのは当然で、農林中金や、生保、大学基金の運用を参考にすべきかと存じます。

まず、前提を、疑うことから始めませんか？

[3335: 住民さん2]

何を言ってるのか意味がわかりませんが、将来必ず支出が決まっている資金を、元本割れのリスクがある金融商品で運用すべきではありません。

[3336: 住民さん7]

お隣のプラウドは均等割に値上げしてしまったがために、中古成約価格がガタ落ちした様です。築20年頃になれば均等割が段階値上げより安くなるのかもしれませんが、築浅の値上げは自らの首を絞めるに等しいです。積立額の大小は二回目の大規模修繕を迎えるまでは差がつかないし、見た目同じマンションでランニングコストが高いだけですからね。

[3337: 住民さん2]

>>3335 住民さん2さん
ん？年金基金は？
将来必ず支出が決まっている資金じゃないの？

[3338: 住民さん1]

>>3332 住民さん2さん

MSTは今後値上げしなくてすむように、最初に値上げしただけでは。
個人的には必ずもめる値上げを毎回やるよりは、最初にやっておくと政治的コストの節約になると思います。
一方で、たいした運用もしないのに、今いらないお金を集めることに財務的な意味はないと思っていますので悩ましいところです。

[3339: 住民さん8]

新綱島駅直結のタワマンは坪単価400万円オーバーだそうですよ。
ここ買ってからも値上がりしてて誇らしいです。

横須賀線の北側新改札が、完成する頃にはまたＵＰ
北側再開発で、さらにＵＰ
新しい供給が無くなって、さらにＵＰ
街が熟成して、さらにＵＰ
というのが、希望的観測です。

東急が、武蔵小杉の中心を、コアパークより南側にすることにより、東急のドレッセタワー武蔵小杉を販売しやすくする戦略ですね。　早く北側を賑やかにして欲しいものです。

[3340: 住民さん1]

こすぎコアパークにできた「&bird」という焼き鳥屋が、東横線南口改札からサウスパークに抜ける通り側に向けて煙を排気していて臭いが…。
Googleクチコミに空気の質の状態を測定器で測った写真をアップしてる方もいました。きちんとしたフィルターとかつけてないのでしょうか…？

[3341: マンション住民さん]

ドレッセタワー武蔵小杉が建つと、南西側の部屋からみなとみらい方面は見えなくなってしまうのでしょうか?
何階以上の部屋からならみなとみらいが見えると思いますか?
どなたかご存知でしたら教えて欲しいです。

[3342: 住民さん３]

ドレッセタワーは23階建てなので、屋上含めて24~25階以上なら抜けを維持出来るのでは？

因みに修繕積立金を均等割に値上げして中古成約価格が下がることはありませんよ。移行時に中古売買に影響することはあっても、あくまで一時的。過去10年は上げ相場続きなので影響がわかりませんが、均等割へ移行後もSFT、MST、エクラス、プラウド、シティタワーのいずれも中古成約価格下がってないですよね。
サードも上げ相場のうちに上げないとタイミングを逸しますよ。そして築年数が経てば経つほど相対的に苦しくなるばかりに・・・

[3343: マンション住民さん]

>>3342 住民さん３さん
3342さん、ありがとうございます。
我が家は中層階ですが、もっと下の階です。みなとみらいが見えなくなってしまうのは悲しいです。トホホ・・・

[3344: 住民さん1]

楽天モバイルの基地局は是非すすめてほしい。地下やエレベーターホール等一部エリアがつながりにくい。。

[3345: 住民さん1]

20階の泥酔徘徊インターホン女性、まだ見つかってないんですね…。見つかり次第、嘔吐で汚れた廊下の張替費用を負担してもらうとのことですが。

[3346: 住民さん8]

>>3342 住民さん３さん
問題は、ほとんどの人がが気付いてないことがあると思います。
日本経済が、正常なインフレに復活するときです。
積立てたお金の預け先では、金利が0.06%
ところが、インフレ率は、2%。
もちろん修繕費もそれに伴い上昇。

お金の価値が年間2%下がるならば、
必要なときに、必要なだけ集めた方が、
負担が少なくなります。

インフレ率や今後の修繕サービスの値上がりを
相殺出来る運用ができる人が、当マンションに
いるのでしょうか？

まずは前提を疑うことから始めませんか？

[3347: 住民さん1]

>>3346 住民さん8さん

雀の涙金利で固定で運用するくらいなら、インフレヘッジに一部金も選択肢に入らないのかな、と思う。

[3348: 匿名さん]

>>3345 住民さん1さん
これ、何で見つからないのですかね。
もっと早く見つかるものだと思っていました。

[3349: 住民さん３]

>>3346 住民さん8さん
必要な時に必要なだけ集め”られる”なら仰る通りだと思います。ただ、現実的にそれを実現できる管理組合が極めて少ないから、総合的に未収金リスクが少ない均等積立を国交省も推奨しているわけで。もちろん、段階増額を規約で定めて強制徴収を建て付けるのもありですが、どうしても増額タイミングの未収金リスクは避けられないし。

[3350: 住民さん8]

>>3349 住民さん３さん
インフレリスクと未収金リスクは、未収金リスクの方が、なぜ多いと思われますか？

仰せのことは、大変理解出来るのですが、上記について不明です。

納得させて頂けるなら仰せの通りで良いと思います。
そうでないなら、インフレリスクを優先、
または、折衷案を検討すべきかと存じます。

[3351: 住民さん8]

>>3348 匿名さん

最近、コンシェルジュさんが挨拶しながら顔チェックしてませんか？そのうち見つかるような気がします

[3352: 住民さん３]

>>3350 住民さん8さん
「平成30年度マンション総合調査」によると、「計画上の修繕積立金の積立額」と「現在の修繕積立金の積立額」の差について見たとき、現在の積立額が計画の金額に比べて不足しているマンションが34.8％もあるとの調査結果が示されていますが、住民さん8さんはインフレリスクをどのように想定されています？

[3353: 住民さん8]

>>3352 住民さん３さん
計画の金額に対して、１円でも足りないと不足になるんでしょうね。そのデータは。

本来必要な額に対して、
何年経過の時点で、計画の金額に対して、
何%不足しているのか？
というデータであれば、逆算できたり、
インフレリスクとの比較が出来ます。
元のデータ量にもよりますが、参考にはなります。

さらに、コスギサードアベニューザレジのように、
居住者属性がある程度の人が住むマンションのみに、
スクリーニング出来たら、もっと正確なデータになりますが、そこまでのデータは取れないと思います。

取れるデータの範疇で、検討しましょう。
またこの10年で、修繕費は何%上昇したか、また横ばいなのかなども考察すべきでしょう。

ありがとうございます。

[3354: 匿名さん]

>>3351 住民さん8さん
いや、それで見つかるならとっくに見つかっているような気がするのですがどうでしょう？
早くいい報告が欲しい所です。

[3355: 住民さん1]

>>3353 住民さん8さん

個人的には、比較的高属性のマンションで未収金リスクは高くないと思うが、細かな値上げは総会の政治コストを浪費すると思う。賃貸オーナー層は毎度本当に必要か？と疑念を呈するだろうし、その度に説明しなきゃいけないとなると、理事会が他の問題に取り組むパワーがなくなってしまう。積み立て値上げも含むマルチイヤー予算が組めればいいんだけど、ガバナンス的にも厳しいしね。

[3356: 住民さん8]

>>3355 住民さん1さん
マルチイヤー予算とは、段階的に上昇することを、あらかじめ、握っておくということですか？

そして、それはガバナンス的に、なぜ厳しいのですか？

[3357: 住民さん1]

>>3356 住民さん8さん

多年度にわたる大きな出費や毎年の段階的な値上げを一度の決議でとれる一方で、経済状況の変化対応や予実績管理、方針転換がしにくく、管理組合や理事会がフリーハンド気味になってしまうのではないかと。

[3358: 住民さん8]

>>3357 住民さん1さん
ということですね。お金はかからなくとも、時間と労力がかかるということですね。

あらかじめ経済環境や、方針転換に柔軟に対応出来るような、取り決めや、文言があっても、そうなるのでしょうか？

各々の修繕項目について、この20年で結構上がってるという事を、年間売り上げ15億円ほどの建設会社の社長に聞きました。人件費上昇、資材価格も上昇だからと聞いたことあるお話を聞きました。

結構という表現で具体的ではないですが、インフレリスクも大きいと思われます。

部屋別に、選択する制度を日本で初めて導入してはどうでしょうか？
最初から高い修繕費を払う人、
段階的に、修繕費が上がる人、
その都度、必要な分を払う人。

管理会社は、反対するでしょうけど、
日本中から注目を集める事になります。
取材も来るでしょう。

付加価値も高まります。
マネするところが出るでしょう。
住人の意識が高まるでしょう。

波及効果数知れず。

まずは、前提を疑うことから始めませんか？

[3359: 住民さん1]

じゃああなたが理事になって自分でやってください
以上

[3360: 住民さん1]

>>3359 住民さん1さん

そう言いたくなる気もわかるのですが、理事会任せというのも初年度理事会には重たいので、こういった匿名掲示板でアイデア出ししておくのは悪くないと思いますよ。たまにチェックされてるみたいだし、住人専用掲示板は開店休業状態ですし。

修繕積立金に関しては、タスクフォースみたいな形式で継続協議してもいいかなとも思います。