コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス〈契約者専用〉

[契約済みさん]

Kosugi 3rd Avenue The Residenceの契約者・入居者専用のスレです。
有意義な情報交換しませんか。


公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建
交通： 東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分 、東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分 、横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分 、湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3081: 住民板ユーザーさん3]

ややどぎつい言い方をお断りしますが、都心と最大の自治体横浜に直通30分以内という最高の利便性は都心・湾岸エリアにも一切ないと思います。価値を維持、向上するためには経済的耐用年数として５０年間は持つ空間の価値を維持するのが肝要です。そのためには、修繕計画は絶対に疎かにはできないと考えます。駐車場の空きは資産価値の維持、向上に直結するものですので、多少の遊休は大目に見るということはできないと考えます。

[3082: 住民板ユーザーさん2]

>>3079 マンション住民さん

セキュリティの穴をオープンな場に投稿するのはまずくないですか？

[3083: 住民板ユーザーさん1]

>>3081 住民板ユーザーさん3さん
修繕積立金や管理費を上げれば済む問題であると申し上げておるのですが、他人の意見には耳を貸さないようですね。自分が使わない駐車場は無駄だからサブリースを、という発想が間違っています。

[3084: 住民板ユーザーさん1]

>>3081 住民板ユーザーさん3さん
それほど意識が高いのであれば、マンション修繕積立金徴収方式を「段階増額方式」から「均等積立方式」に変更しようという案にはご賛同いただけますね？

[3085: 住民板ユーザーさん1]

駐車場のサブリース問題で住民間の対立を深める前に、「均等積立方式」への移行を進めるべきではないでしょうか。本来得られたはずの賛成票が、住民間の対立により反対票へ変わってしまいそうです。

[3086: 住民板ユーザーさん5]

住民向けの駐車場なんだから、借りやすい料金体系に見直して稼働率をあげた方がいい。サブリース会社も貸すのに必死だろうから、契約審査を甘くして変な賃借人でも入ってこられては困るよ。

[3087: 住民板ユーザーさん1]

>>3086 住民板ユーザーさん5さん

値段の見直しで、総収入の増加が見込めるならそれに越したことはありませんが、書き込み見る限り、そもそもノーマルリーフの需要が限定的なので、厳しいんじゃないかと。

[3088: 住民板ユーザーさん6]

機械式駐車場の稼働率が40％でも収支が成り立つ管理費に値上げすればよいんですよ。たかだか、今の1,5倍くらい払えば済む話。修繕積立金も長期均等にすればよいんですよ。たかだか、今の３～４倍くらい払えば済む話。

[3089: 住民板ユーザーさん2]

私もノーマルルーフは料金改定はするべきだと思います。
決まらない料金体系のまま放置するぐらいなら、それ相応に安くてもいいから一台でも多く借りて頂いて住民に有効活用してもらった方が全然良いと思います。

[3090: 住民板ユーザーさん2]

>>3087 住民板ユーザーさん1さん

仰る通り、ノーマルルーフの需要が限定的で厳しいからこそ、需要に似合った料金体系に見直すべきだと思います。今後、車離れやハイルーフ化が進む事を踏まえれば早めに対策してもらいたいです。

[3091: 住民板ユーザーさん1]

>>3090 住民板ユーザーさん2さん

総収入を下げてまで、相場と乖離した値下げするというのは、車ユーザーじゃない住民には著しく不利益だと思いますので、反対です。それなら、サブリースないしは、住民用ロッカーなどの追加収入を得る方法で検討してもらいたいです。

[3092: 住民板ユーザーさん1]

駐車場問題と修繕積立金の均等割の話は全然違う話なんだけど、なんでわざとごちゃ混ぜにしてるの？なんか意図があるの？

[3093: 住民板ユーザーさん1]

>>3092 住民板ユーザーさん1さん
では、サブリースの目的はなんでしょう？サブリースによる収入を管理費や修繕積立金に充てたいということですよね。そんあことも理解できないのであれば、口を挟まないでください。

[3094: 住民板ユーザーさん1]

>>3093 住民板ユーザーさん1さん

修繕積立金均等割は将来必要な支出の準備金はいつどのように拠出するかの話。駐車場収入は、収入総額の話。極端な話、駐車場収入が0でも修繕積立金を均等割にする必要性はないです。将来の上がり幅がキツくなるだけで。そんなこともわからないの？

[3095: 住民板ユーザーさん1]

>>3091 住民板ユーザーさん1さん

建物の構造上の問題やセキュリティ面で絶対にサブリースは反対です。ましてや、住民用ロッカーなどは論外です。そもそも、住民用向け駐車場ですし、マンション住民向け駐車場が一般相場から乖離した料金設定はよくありますからね。現実問題踏まえれば、総収入が下がるのはもう仕方がない。

[3096: 住民板ユーザーさん1]

勘違いしてほしくないですが、均等割には反対ではありません。が、駐車場有効活用の話とは基本分けて考えるべき事柄ということです。まあ、まともなご意見の方々は触れてませんが。

[3097: 住民板ユーザーさん1]

>>3095 住民板ユーザーさん1さん

総収入が下がるならこのまま放置で良いのでは。

[3098: 住民の人に質問したいさん]

3月末から4月にかけて、排水の高圧洗浄の期間が設けられたと思います。
その時、リビングにいると、びっくりするようなかなりの爆音(暴走族がバイクで高速を走るような音)が聞こえてきました。どこから聞こえて聞こえてきたかというと、浴室の排水溝からでした。
皆さんのお宅でそのような経験はありましたか?
申し訳ないのですが、ご記憶のある方がいらっしゃいましたら教えてください。
古い話で申し訳ありませんが、参考にさせてください。
因みに、我が家は中層階ですが、聞こえてきた日は低層階の洗浄日でした。

入居当時から、浴室排水溝から別宅の排水音(音はチョロチョロというものから、浴室床下で水道が流れるようなかなり大きな流水音など様々)が聞こえて来るため、他にそのようなお宅はいらっしゃらないか知りたくて、以前にも投稿させていただきました。その時は同感される投稿はなかったです。

我が家だけが様々な音が反響して響きやすい状態なのかを、現在も調べているところです。皆様のお宅の様子をもう少し聞かせてください。よろしくお願いします。

[3099: 住民板ユーザーさん1]

>>3097 住民板ユーザーさん1さん

いいわけないでしょ。
このまま放置して同じ下がるなら、料金が下がることによって一台でも多く住民の借り手がついた方が全然いいわ。少なからず、ノーマルだけでも下がれば一定の需要はあるよ。

[3100: 住民板ユーザーさん1]

>>3083 住民板ユーザーさん1さん

駐車場自体を無駄とはいいませんが、空いたスペースを遊ばせておくのは無駄に近いかと。その部分のコストをマンション住民全体で負担するのは私は正直賛成できないですね。私は、外部に駐車場操作機器を設置した上で、サブリース派です。駐車場の待ち時間や、扉の閉め忘れ問題は、住民の利用増でも起きる問題なのでそれがどうしてもいやなら、駐車場値上げコースだと思います。

管理費修繕積立金値上げは最後の手段かと。

[3101: 住民板ユーザーさん1]

>>3099 住民板ユーザーさん1さん

総収入を下げてまでやる意味はないのでは、という意味です。ノーマルをさげたら需要喚起して総収入があがるというのなら賛成ですが。

長期的に総収入が下がっていくので、と言う話はまた別の前提だったのでここでは議論しません。

[3102: 住民板ユーザーさん1]

>>3094 住民板ユーザーさん1さん
サブリースの収入にとても期待されているようですが、たかが知れていますよ。駐車場の収入が得られれば修繕積立金の段階値上げすら必要ないと思われているのですか？均等割にすれば安定した収入が得られて、50年でも安心ですよ。目先の利益しか見えていないとは、たいそうな演説をされていたので期待していたのですが、ガッカリです。

[3103: 住民板ユーザーさん1]

>>3102 住民板ユーザーさん1さん

文章読みましたか？読んだ上でそう読解したならこれ以上言うことはありませんが、あえてもう一回書きます。収入増加策と均等割の話は別の話です。駐車場収入が増加したとしても、決議にかかるパワーやコスト、将来の計画の明瞭さなどにメリットがあるなら均等割に移行すれば良いです。逆に駐車場収入がなくても、均等割に移行する必要性はかわらないです。ご自身で書いてますよね？たかがしれてます、と。

[3104: 匿名]

>>3103 住民板ユーザーさん1さん
均等割固執マンは無視しましょ。

[3105: 住民板ユーザーさん1]

問題の本質は、セキュリティ懸案、利便性の一部低下、トラブル懸案と年間900万を天秤にかけてどうかと言う話では？
私は、セキュリティの部分さえ解決すればという条件付き賛成です。

ノーマルリーフ値下げによる総収入増加が見込めるならやればいいと思うが、それだけで50台超の根本的な空きスペース対策にはならないかと。

[3106: 住民板ユーザーさん1]

手元に数字がないので適当で申し訳ないのですが、現在のノーマルリーフが80台使用しているとするなら、1000円値下げすると約4台増加させないとペイしない。2000円なら、8-9台？感覚的には結構キツくないですか？
自分は1000円下がっただけで、車を所有しようかな、とはならないかな。

[3107: 住民板ユーザーさん1]

>>3104 匿名さん
サブリース乞食よりは将来が見えてますよ。

[3108: 住民板ユーザーさん1]

もう面倒臭いので顔合わせて話せばいいと思うんだけど。
そうすればネットイキリ消えるし密が怖いなら10人ずつ程度でやればいいと思う

[3109: 住民板ユーザーさん8]

何にせよ、今の現状維持が長期化するのが一番最悪なので、早めに結論は出して頂きたい事案です。先ずはノーマルルーフが幾らだったら借りたいか？のアンケートはとる必要はあると思います。

[3110: 住民板ユーザーさん2]

駐車場料金の値下げは大賛成！

[3111: 住民板ユーザーさん4]

結局、駐車場の需要も料金次第のような感じがします。。
個人的にはサブリースするよりも抽選になるぐらいの料金設定で貸し出すのがいいかなと思います。
ノーマルルーフは1万5千円が妥当かなと。
中途半端に下げるよりも思い切って下げてもらいたいものです。

[3112: 住民板ユーザーさん1]

>>3111 住民板ユーザーさん4さん

反対です。8000円も値下げしたら、仮に全て埋まったとしても収入減ですよね？
いま収入が問題になっているので、駐車場をうめることが目的ではありません。また、駐車場利用世帯はマンション全体から見て少数派であり、特定の層が受益して、総収入が減少するのは著しく不公平ではないでしょうか。

[3113: 住民板ユーザーさん1]

>>3112 住民板ユーザーさん1さん
他人が駐車場を利用していることを妬ましく思うのならば、ご自身も利用されてはいかがですか？駐車場空いているので、いつでもどうぞ。
こういう住民のために不当に高い駐車場料金を払うのは腹立たしい。駐車場は独立採算に変更して、設備の維持に必要な資金を駐車場利用者で負担しましょう。きっと大幅な値下げが実現できて、駐車場の空きも減るでしょう。

[3114: 住民板ユーザーさん1]

>>3113 住民板ユーザーさん1さん

妬ましい？不当に高い？何言ってんだろ。
普通に相場通り、当初の値段でしょ？

[3115: 住民板ユーザーさん1]

>>3113 住民板ユーザーさん1さん

駐車場は文字通り全住民の共有資産なので、そこからあがる収益も全住民のものです。勝手に独立採算にしないでくれませんか。そうしたいなら、駐車場も分譲にすべきです。

[3116: 住民板ユーザーさん1]

>>3114 住民板ユーザーさん1さん
理事会のお手本とか崇め建てられているステーションフォレストの駐車場料金は、月額18,000円（税別）だそうです。サードアヴェニューの駐車場料金は不当に高い、ご納得いただけましたか？

[3117: 住民板ユーザーさん2]

>>3112 住民板ユーザーさん1さん
空いている台数分が一台マイナス23000円の方がよっぽど収入減だよ。しかも、当初の料金設定とはいえ、普通の相場といえる料金ではないことが全ての結果を物語っているとしか思えない。軽々しく相場なんて言わない方がいい。相場なら相場なりに埋まってるはずだから。

[3118: 住民板ユーザーさん1]

>>3117 住民板ユーザーさん2さん

だからサブリース案がでてるわけで。

[3119: 住民板ユーザーさん5]

埋まらない料金設定では、到底相場とはいえないと思います。分譲当初の適当な相場感が負債を生んでいるようにしか思えません。

[3120: 住民板ユーザーさん1]

>>3116 住民板ユーザーさん1さん

納得の上購入したんではないのですか？というのはおいておくにしても。

駐車場料金がSFTと比べて高いことと、今回の駐車場空き問題は＝でないかと。本筋から離れてると思います。

ちなみに、18000円に下げて全部埋まるほどの需要があるというデータはお持ちですか？
現実は18000円でも埋まらずSFTでも外部貸しを行っているようですよ。

[3121: 住民板ユーザーさん1]

>>3114 住民板ユーザーさん1さん
レジデンスザ武蔵小杉は、8,500円～13,500円/月だそうです。不当に高い駐車場料金を相場通りとか、調べもせずに軽口を叩くのはお辞めください。
駐車場利用者のみなさん、レジデンスザ武蔵小杉を見習って8,500円～13,500円/月まで値下げするよう要求しましょう。

[3122: 住民板ユーザーさん5]

>>3118 住民板ユーザーさん1さん

住民の大半はサブリース案に反対でしょうけどね。

[3123: 住民板ユーザーさん1]

この辺りの議論をするには、?円なら借りるという需給予測の基礎データがないことには、双方願望にすぎない水掛け論ですね。

駅前立地の駐車場としての法人需要とマンション住民の需要は違って当然でしょうし、行き当たりばったりで例えばサブリース価格相当までえいやと下げたはいいものの空きは変わらずで、収入だけ減る、みたいなのが最悪です。

[3124: 住民板ユーザーさん1]

>>3115 住民板ユーザーさん1さん
全住民の共有資産なのですから、住民の皆さんが活用できるよう妥当な駐車場料金への値下げも筋というものです。総収入が下がる云々は、車を持たざるものの妬みであり方便でしかありませんね。

[3125: 住民板ユーザーさん1]

>>3123 住民板ユーザーさん1さん
あなたにとっては最悪でも、駐車場利用者にとっては最高です。値下げ万歳！

[3126: 住民板ユーザーさん1]

>>3121 住民板ユーザーさん1さん

高い、は言ってもいいと思うけど、不当に高い、と言われると、あーポジショントークね、と思ってしまう。不当に、って契約強制されたり、錯誤をあおった営業トークでもされたんですか？

[3127: 住民板ユーザーさん6]

エレベーターパーキングのノーマルルーフで二万超えは高過ぎなんだよ。
住民向けだったら、一万でいい。

[3128: 住民板ユーザーさん1]

>>3124 住民板ユーザーさん1さん

その先程から、妬み云々発想は住民合意を妨げるものでしかないからやめてください。私は価格よりサービス派なので、外部貸しには消極的ですが、双方の言い分にはそれなりに理があると思っています。

[3129: 住民板ユーザーさん1]

>>3127 住民板ユーザーさん6さん
賛成です！
不当に高い駐車場料金は断固拒否。
値下げすべし！

[3130: 住民板ユーザーさん1]

>>3126 住民板ユーザーさん1さん
は？