コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス〈契約者専用〉

[契約済みさん]

Kosugi 3rd Avenue The Residenceの契約者・入居者専用のスレです。
有意義な情報交換しませんか。


公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建
交通： 東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分 、東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分 、横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分 、湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3342: 住民さん３]

ドレッセタワーは23階建てなので、屋上含めて24~25階以上なら抜けを維持出来るのでは？

因みに修繕積立金を均等割に値上げして中古成約価格が下がることはありませんよ。移行時に中古売買に影響することはあっても、あくまで一時的。過去10年は上げ相場続きなので影響がわかりませんが、均等割へ移行後もSFT、MST、エクラス、プラウド、シティタワーのいずれも中古成約価格下がってないですよね。
サードも上げ相場のうちに上げないとタイミングを逸しますよ。そして築年数が経てば経つほど相対的に苦しくなるばかりに・・・

[3343: マンション住民さん]

>>3342 住民さん３さん
3342さん、ありがとうございます。
我が家は中層階ですが、もっと下の階です。みなとみらいが見えなくなってしまうのは悲しいです。トホホ・・・

[3344: 住民さん1]

楽天モバイルの基地局は是非すすめてほしい。地下やエレベーターホール等一部エリアがつながりにくい。。

[3345: 住民さん1]

20階の泥酔徘徊インターホン女性、まだ見つかってないんですね…。見つかり次第、嘔吐で汚れた廊下の張替費用を負担してもらうとのことですが。

[3346: 住民さん8]

>>3342 住民さん３さん
問題は、ほとんどの人がが気付いてないことがあると思います。
日本経済が、正常なインフレに復活するときです。
積立てたお金の預け先では、金利が0.06%
ところが、インフレ率は、2%。
もちろん修繕費もそれに伴い上昇。

お金の価値が年間2%下がるならば、
必要なときに、必要なだけ集めた方が、
負担が少なくなります。

インフレ率や今後の修繕サービスの値上がりを
相殺出来る運用ができる人が、当マンションに
いるのでしょうか？

まずは前提を疑うことから始めませんか？

[3347: 住民さん1]

>>3346 住民さん8さん

雀の涙金利で固定で運用するくらいなら、インフレヘッジに一部金も選択肢に入らないのかな、と思う。

[3348: 匿名さん]

>>3345 住民さん1さん
これ、何で見つからないのですかね。
もっと早く見つかるものだと思っていました。

[3349: 住民さん３]

>>3346 住民さん8さん
必要な時に必要なだけ集め”られる”なら仰る通りだと思います。ただ、現実的にそれを実現できる管理組合が極めて少ないから、総合的に未収金リスクが少ない均等積立を国交省も推奨しているわけで。もちろん、段階増額を規約で定めて強制徴収を建て付けるのもありですが、どうしても増額タイミングの未収金リスクは避けられないし。

[3350: 住民さん8]

>>3349 住民さん３さん
インフレリスクと未収金リスクは、未収金リスクの方が、なぜ多いと思われますか？

仰せのことは、大変理解出来るのですが、上記について不明です。

納得させて頂けるなら仰せの通りで良いと思います。
そうでないなら、インフレリスクを優先、
または、折衷案を検討すべきかと存じます。

[3351: 住民さん8]

>>3348 匿名さん

最近、コンシェルジュさんが挨拶しながら顔チェックしてませんか？そのうち見つかるような気がします

[3352: 住民さん３]

>>3350 住民さん8さん
「平成30年度マンション総合調査」によると、「計画上の修繕積立金の積立額」と「現在の修繕積立金の積立額」の差について見たとき、現在の積立額が計画の金額に比べて不足しているマンションが34.8％もあるとの調査結果が示されていますが、住民さん8さんはインフレリスクをどのように想定されています？

[3353: 住民さん8]

>>3352 住民さん３さん
計画の金額に対して、１円でも足りないと不足になるんでしょうね。そのデータは。

本来必要な額に対して、
何年経過の時点で、計画の金額に対して、
何%不足しているのか？
というデータであれば、逆算できたり、
インフレリスクとの比較が出来ます。
元のデータ量にもよりますが、参考にはなります。

さらに、コスギサードアベニューザレジのように、
居住者属性がある程度の人が住むマンションのみに、
スクリーニング出来たら、もっと正確なデータになりますが、そこまでのデータは取れないと思います。

取れるデータの範疇で、検討しましょう。
またこの10年で、修繕費は何%上昇したか、また横ばいなのかなども考察すべきでしょう。

ありがとうございます。

[3354: 匿名さん]

>>3351 住民さん8さん
いや、それで見つかるならとっくに見つかっているような気がするのですがどうでしょう？
早くいい報告が欲しい所です。

[3355: 住民さん1]

>>3353 住民さん8さん

個人的には、比較的高属性のマンションで未収金リスクは高くないと思うが、細かな値上げは総会の政治コストを浪費すると思う。賃貸オーナー層は毎度本当に必要か？と疑念を呈するだろうし、その度に説明しなきゃいけないとなると、理事会が他の問題に取り組むパワーがなくなってしまう。積み立て値上げも含むマルチイヤー予算が組めればいいんだけど、ガバナンス的にも厳しいしね。

[3356: 住民さん8]

>>3355 住民さん1さん
マルチイヤー予算とは、段階的に上昇することを、あらかじめ、握っておくということですか？

そして、それはガバナンス的に、なぜ厳しいのですか？

[3357: 住民さん1]

>>3356 住民さん8さん

多年度にわたる大きな出費や毎年の段階的な値上げを一度の決議でとれる一方で、経済状況の変化対応や予実績管理、方針転換がしにくく、管理組合や理事会がフリーハンド気味になってしまうのではないかと。

[3358: 住民さん8]

>>3357 住民さん1さん
ということですね。お金はかからなくとも、時間と労力がかかるということですね。

あらかじめ経済環境や、方針転換に柔軟に対応出来るような、取り決めや、文言があっても、そうなるのでしょうか？

各々の修繕項目について、この20年で結構上がってるという事を、年間売り上げ15億円ほどの建設会社の社長に聞きました。人件費上昇、資材価格も上昇だからと聞いたことあるお話を聞きました。

結構という表現で具体的ではないですが、インフレリスクも大きいと思われます。

部屋別に、選択する制度を日本で初めて導入してはどうでしょうか？
最初から高い修繕費を払う人、
段階的に、修繕費が上がる人、
その都度、必要な分を払う人。

管理会社は、反対するでしょうけど、
日本中から注目を集める事になります。
取材も来るでしょう。

付加価値も高まります。
マネするところが出るでしょう。
住人の意識が高まるでしょう。

波及効果数知れず。

まずは、前提を疑うことから始めませんか？

[3359: 住民さん1]

じゃああなたが理事になって自分でやってください
以上

[3360: 住民さん1]

>>3359 住民さん1さん

そう言いたくなる気もわかるのですが、理事会任せというのも初年度理事会には重たいので、こういった匿名掲示板でアイデア出ししておくのは悪くないと思いますよ。たまにチェックされてるみたいだし、住人専用掲示板は開店休業状態ですし。

修繕積立金に関しては、タスクフォースみたいな形式で継続協議してもいいかなとも思います。

[3361: 住民さん8]

もう一度、最初に戻ります。

仮のお話ですが。
修繕積立金を値上げして、金利0.05%でお金を運用。
その後、2%のインフレで建築単価上昇。

年間2%お金の価値は下落、
そのお金の運用は0.05%。
意味わかりますか？

このリスクへの対策として
必要な都度、修繕積立金を増やすのがいいと思います。

それが出来ぬのなら、修繕積立金をただちに、
大学基金や年金基金並みの運用を行うべきです。

経済合理性の観点からの正論です。