50歳からローン組んだ方

[匿名さん]

私は５１歳で思いきってマンション購入
１８００万のローンを１５年で組みました。
年齢やご時世など不安が一杯です。
子供が小学生という事もあり
同じ環境の方励まし合いましょう。

[182: 匿名さん]

181＞178　です。

[183: 匿名さん]

>>174

>60歳以降は業務受託会社を興して個人事業主になってる人も多いです。
>そうなれば自宅のローンも経費で払えるので私もそうしたいと希望。

これはローン控除が終了した後に、
自宅を事務所兼用にしてローンの金利を経費にすると言うことですか？

今ひとつ理解できなかったので教えて下さい。

[184: 匿名さん]

>178 子育て終了 2人高校と中学

５５歳でまだ下が中学生ですか。お父さん大変ですな。個人事業主だと思いますがお体大切に。

[185: 匿名さん]

>183
まだ実践してないから間違っているかもしれませんよ。

会社としての法人税節税
個人としての所得税の節税
二つの面でみないといけません

まず奥さんを社長にして
奥さんの会社と自宅の所有者である夫が賃貸借契約を結ぶことは
税務上全く問題なくできます。
事務所なら面積按分で賃料をとればいいし
社宅なら全面積でもかまわない。

事務所の場合は
自宅の中で事務所に使う部分と住居に使う部分を按分します。
貸した場合の実勢家賃に上記の割合を掛けます。
たとえば33万の家賃がとれ、面積の3分の1を事務所に使っていたら
11万。これを事務所借料として損金処理できます。
つまり住宅ローン分が課税されなくなる
本人分
一方不動産所得が11万×１２＝132万増えるけど
減価償却費や借入金金利などで（土地分の計算がややこしい）で
マイナスになれば損益通算できます。

さて、住宅ローンを借りている住宅を奥さんの経営する会社に貸して
いいのか？・・・ですが住所が
変わっていないわけですから。
おそらくは何も言ってこないでしょう。
心配なら一部を事務所に使う案でどうぞ。

[186: 匿名さん]

続きです

問題は65歳以降の年金需給。年金もらいながら仕事をするには個人事業主が有利。

個人事業主は厚生年金保険に加入しませんので、いわゆる「在職」には該当しません。
したがって、年金は満額受給できます。

奥さんの会社は何をやる会社かというと、夫の旧勤務先からの業務受託と夫の不動産の
サブリースと賃貸管理。
利益が少なくて役員報酬もない。厚生年金も加入しなくてよい

その発注先として夫がいて夫は個人事業主。

というのが今の案ですが・・・・もっとシンプルでいいのかも
研究中です。

[187: 匿名さん]

事実認定で否認される可能性あり。

旧勤務先から個人事業主として退職社員が業務受託。
その後奥さんの経営する同族会社にスルー。その同族会社の社長は発注者の同族関係人。
その同族関係人は事務所の賃貸人でもある。当然事務所に按分された借入金部分は住宅ローン
控除は受けられないし事務所賃貸の不動産所得はマイナスになれば損益通算できるが土地部分金利は
損益通算できない。

節税はシンプルにしなければ長続きしないし破たんするよ。

[188: 匿名さん]

早速ありがとうございます。
＞旧勤務先から個人事業主として退職社員が業務受託。

ちょっと違います。
受託するのに「株式会社」が必要なので、カミサンを社長にした
㈱◎×クリエイト（仮称）が業務受託します。
私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の
＞その後奥さんの経営する同族会社にスルー。その同族会社の社長は発注者の同族関係人。
＞その同族関係人は事務所の賃貸人でもある。

ここに何か問題ありますか。

＞当然事務所に按分された借入金部分は住宅ローン 控除は受けられないし
ローン控除は１０年分がっぽりいただきました。その後の話です。


＞事務所賃貸の不動産所得はマイナスになれば損益通算できるが土地部分金利は
＞損益通算できない。
よく知ってますよ。３室持ってますから。自宅はものすごく減価償却費が出ます（笑）ご安心を


＞節税はシンプルにしなければ長続きしないし破たんするよ。
不動産賃貸は私にとってかなり複雑な節税でした。
まず、６５歳からの年金は満額もらうだけで、個人事業主でいきますかね。

複雑にしないで何かいい手がありますかね。
法人かして年金もらうにはおそらくは顧問になって人を雇えばいいんでしょうけどね。
そんなもうからないから大丈夫でしょ。

税理士と相談しますわ

[189: 匿名さん]

＞私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の
私は、㈱◎×クリエイト（仮称）の 協力事業者・・・スルーでなくて私がパーツを担う

とにかく住宅ローンを払える程度の収入があればいいんだけど

まぁ先は長いから、聞かれたんでむりやり答えたむきもあるのですけど（笑）
まだ５７歳なので８年考える時間はあります。
とりあえず、来年カミサンの会社だけは登記してみますわ。

[190: 匿名さん]

それから、いろいろやって気づいたけど、サラリーマンって税を知らない
それと否認されるゾーンを実際より相当に過大に考えているよね。

まず青色申告の用紙と法人税の中身を知ることだよね。白色じゃさっぱりわからん。

[191: 匿名さん]

＞187
税務署が否認するためには、税務署自体が、奥さんは仕事をしていないという
証拠を示さないといけませんね。
これには、奥さんにヒアリングするしか方法がない。
奥さんが実際に仕事してますと言い、亭主がそうですと言えば
終わり。
家族会社なんて世間に山ほどありますよね。

ま、実際奥さんも旦那と一緒に仕事の打ち合わせに出ますからねぇ
いいんですよ。

[192: 匿名さん]

＞187
シンプルな節税ってどういうものですか？興味があります。ご存じなら教えてください。

[193: 匿名さん]

>191
奥さんが実際に仕事してますと言い、亭主がそうですと言えば終わり。

税務署が話だけで信用すると思ってるの。サラリーマンは気楽だ。
取引先に裏を取ったり、実際の仕事の書類の筆跡を見たり、色々と調査をする。区役所の窓口のボンクラ公務員
と思ったら大間違いだよ。

[194: 匿名]

納税額によります。否認するための証拠上げて申告漏れが20万でもやるのかな？

[195: 匿名]

筆跡ですか？手書きの書類ないけと

[196: 匿名]

奥さんの会社の登記を離れた場所にして事業届け出さないでおいたら？

[197: 匿名さん]

>195
１９３さんは一例として筆跡と書いてあると思うんだがｗ

[198: 匿名さん]

だから、国税が調査にくるっていうんですか。それより法人登記して申告しないと何か言ってくる
んですか？

[199: 匿名さん]

それほど国税は暇なのか？

[200: 匿名さん]

タレコミがあれば調査するよ。
やるんだったらこっそりやることだね。

[201: 匿名さん]

そうか、タレこみですか。なるほど。
だからみんな黙ってやってるんですね。納得しました。

[202: 匿名さん]

所得税の時効って７年だったよね。

[203: 匿名さん]

申告所得で３００万以下なら無申告でもたいしたことないよ。
修正申告で税金数十万払うだけ

[204: 匿名さん]

物件の売却査定額－残債が４０００万超えていたら定年に残債あっても
平気だよ。売って郊外でも都心のコンパクトマンションでも買えばいい。
あるいは人に貸して親の介護で田舎に同居なんてのも粋だね。
５年も住んで親をみとったころ帰ってくれば、ローン完済できるくらい
家賃は貯まってるだろ。
だいたい、郊外の戸建て買った団塊世代なんて完済しても
物件の売却査定額が２５００万以下の人多いんだから。
退職金食いつぶすジリ貧経済。持ち家を貸せるだけ有利なんだよ。

[205: 匿名さん]

204さん、いいこというなー

[206: 匿名さん]

>205
同意感謝です。
最近みた映画「レールウェイ」で親の死に目はみとりたいなぁなんて
幸い退職時には片方だけになってるかもしれないんで。
だいたい呼び寄せちゃうけど退職したんだから自分たちがいけばいいなって。
実家広いし３人で十分すめる。資格生かして地方で商売すれば退屈もしないかなと。

まぁ女房の親なんで自分の親の死に目に会えなかった不孝を償ういみでもいいかなぁと。
本当は海外脱出も（シンガポール）考えてますけど。
不動産任せられう人がいないので国内かなと

[207: 匿名さん]

ローンには、二種類ある。
現在の属性で融資されるものと、将来の可能性で融資されるもの。
ローンが借りられるということは得がたいメリット。
それを返しちゃうのは愚の骨頂。

６０過ぎて収入へって誰がカネを貸してくれるものか。
５０代で大きなカネを低利で借りておいて、その低利のメリットを十分に享受すべき。
いつかはインフレになり借金の価値は目減りする。

未払い利息が溜まろうが株でヘッジできる。

[208: TRAN]

現在５０歳（大学教員）　妻５０歳（無職）
２０１１年２月に１２，０００万円のマンション購入
名義は５０対５０
私：６，０００万円フルローン（２９年）
妻：３，０００万円（２９年）　３，０００万円の頭金は昨年亡くなった親の遺産

旧居マンションのローン残債：４，３００万円（２０年）

収入：本務校給与　１，３００万円（７０歳定年時は１，４００万円）
　　　　　　　　　　　　定年は繰り上がるかもしれない。。。
　　　原稿料や非常勤講師のアルバイト　３００万円
　　　旧居の賃貸収入　２００万円を希望（現在ゼロ）
妻収入：親の旧居マンションの賃貸収入　３００万円を希望（現在ゼロ）

子供なし

父は典型的なプロレタリアートだった。豊かではなかったが、堅実だった。
大学、大学院とフルに育英会の奨学金を受けた。初任給は３０歳。
バブル期に就職した同期の華やかな青春を尻目に、３０歳まで風呂なしアパートで
家賃は２８，０００円だった。

旧居および義父の旧居はともに時価６，０００万円程度。
金融資産は４，０００万円程度（リーマンショックで１，０００万円程度目減り）。
退職金は２，５００万円程度（構造不況業種なので保証はないが）。

賃貸が上手くいかないとキャッシュフローが苦しくなる。
希望としては、夫婦共々８０歳までのんびりとローンを支払う。

金利が暴騰しない限り、繰上げ返済はせずに運用するつもり。
マンションバブルが再来したら、旧居を売ってローンを相殺するもありか？

無謀ローンともいえるが、選択の幅がある程度ある。

乞う、賢明なる諸氏のコメント！！！

[209: 匿名さん]

>208
度胸ありますね。

[210: 匿名さん]

定年を期に、分譲マンションの物件捜してました。　この時期っていろいろ有ります。
５７歳で、１８年のローン組む。　定年で多分完済可かも？　１０年間住宅取得控除で繰り上げせず。

物件６７３０万円、頭金４０００万円　ローン１８年、２７３０万円、変動１８年

本人５７歳　年収９００万円　⇒　３４０(～６５歳)～４００万円(～７５歳)
妻３７歳　５年間数百万円　今年～１千万円？(店経営)　いつまで働けるか？
子２歳

妻は今年初めて白色申告なため、所得証明無しで、ローンは私一人で組みます。
今家賃１８万３千円(－７万円補助)⇒ローン返済額＋管理費修繕積立等１６万円

定年まで借家をすれば、家賃補助が出ますが、　決めた物件以上が出そうもないので決めました。
既に銀行認可済み。　 年収に対して無謀なローンスレでないので、批判は聞かない

[211: 匿名さん]

>210
我が家のケースと似てるかも。

これから人口減が確定だから不動産価格は下落するに
方向に行くんだろうけれど、家族が成立するする間に
『決めた物件以上が出そうもない』って昨年購入。

今後10年で、お目当ての地域に同等以上の住環境を
実現する物件が出てこなさそうなので購入しました。

満足度の高いマンション生活になると思いますよ。

[212: 匿名さん]

50歳女性、年収600万円、独身です。
検討中の物件が新築マンション4000万円、52㎡で住宅ローン控除外です。
頭金が700万円なので、住宅ローンは3300万円を見当中です。

ローンは20年にするか30年にするか、審査待ちといったところですが、
同じような境遇のかたはいらっしゃいますか？

[213: 匿名さん]

２３年前に１軒目８０㎡を名古屋郊外３０分の地方都市に購入、１年半後東京に転勤。
独身寮４．５畳と言われたが、会社命令の転勤で持ち家だから、賃貸補助が東京では
最高額月１０万円プラス家賃で勤務先丸の内へ徒歩込３０分８５㎡を借りた(少し余った)

５８歳で定年後は援助なしだから賃貸は無理、住宅ローンがかなり安いので同じ街で９０㎡台
頭金４０００万円では２ＬＤＫ６０㎡も少し不足。駅数分はあまりマンション用地
が少ない感じで再ローンで購入を決めた。

幸い厚生年金以外に退職金年金分、家賃で５～６００万円の収入。妻が若く今後１０年以上
店を経営しそう？。私の現役時より収入多そうで問題なし。２年間で６００万円定期。
できたら１０年で返済したい。８年前から自分の収入は家賃等と自分の食費小遣。
その他は妻が自分でだす。

[214: マンション投資家さん]

高齢者は営業話に乗せられないように気をつけましょうネ
身の程を良く精査してから決めればよいのですヨ

[215: 匿名さん]

>208

経済や商学部ではないことだけはわかった、っていうか、理系ですらないな、これ。

[216: 匿名さん]

>214
50歳が高齢者か？

[217: 匿名さん]

３５年ローン組むなら５０歳は十分高齢では？４、５年で返済するケースなら失礼かもね。まあ実質１０年返済可能額が借入額になるんだろうけど。

[218: 購入経験者さん]

80歳までしかローン組めないので、50歳なら30年ローンがギリです。

まぁ、死んだら、家族はウハウハかもね。

[219: 匿名さん]

45歳の時、キャッシュでマンション買って、
その後、株式投資や不動産投資して１０年。
（株は２０年位投資していましたが、住宅購入の為にそのとき殆ど売りました。）
借金が嫌いだったのですが、本格的に投資を初めてわかった事は、
住宅ローンほど税制や金利で優遇されいるものは、他に存在しない。
住宅ローン借りられるギリギリ55歳になって、20年固定の5000万のローンを組んで、
6000万の戸建てを買いました。（住宅ローンが欲しくて家買いました。）
月々の支払いは20万強でも、以前住んでいたマンションを賃貸に出して殆ど手出しなし。
他の投資用不動産で月１５万の収入。
金融資産の配当で月５万。

余裕のある人は、住宅ローンは絶対利用すべきです。

[220: 匿名さん]

>住宅ローンほど税制や金利で優遇されいるものは、他に存在しない
借金のすすめ？
５０００万してますけど、優遇されてる感ないけどね。
サラリーマンだから？
自分が死ねば家族が得するかも、とは思う。

[221: 匿名さん]

＞２２０
５０００万を1.5％固定でローン組みました。
ローン減税で２０万の得。
５０００万円分まるまる運用して、平均５％の運用実績。
で3.5％x5000万で175万。
合計年間200万ちかく得しています。

[222: 匿名さん]

>221
あんたの自慢話はどうでもいい。
50歳からローン組むならば、最低どんな条件ならばOKか？

[223: 匿名さん]

融資受けた全額を投資したという事なら信じられんね。
普通、融資した銀行がハウスメーカー成り不動産やとかに直接払うよね。
通帳上は借り手が払ったようになってるけど。

[224: 匿名さん]

２２１さんは言葉足らずだから今一意味が解らん。

[225: 匿名さん]

３０年も銀行から借りないよ。１軒目も最初７％ぐらいだったけど、銀行に借り換えて
変動３．７５％１０年で返した。最初からだと１１年かな。

５０歳はピンとこない。定年だと退職金が出るし、それまで住んでた賃貸の補助が無くなるし
賃貸みたいに高いのに１軒目より築年数が古い。東京には何で分譲マンションとは全く
仕様が異なる賃貸マンションがあるのかね。地方都市だと分譲に賃貸するのが普通。

出張所長が２２年の計画作ったのは最終が８０歳だからか、知らなかった。今度は
金利が低いからゆっくり返してもいいかな。やはり１０年で返そう。

[226: 匿名さん]

意味が分からない。

[227: 匿名さん]

>226

分かりにくくてごめん。５０歳はそんなでもないが、補助の制度があるので、
６０歳ぎりぎりに、住宅を買う人が多いのではないか？私は５８歳だったが、
定年後も年収がそれなりにあるので、金利は現役並みだったよ。

[228: 匿名さん]

48歳で3000万のローンを32年で組みました。
末の子があと6年で大学を卒業する予定なので、その後は繰り上げしまくって12年で大半を返済するつもりです。

[229: 匿名さん]

⬆思いっきりスレチで笑えるな

[230: 匿名さん]

>12年で大半を返済するつもりです
結局６０歳では完済できず、７０歳ぐらいまで続くという話でしょ。大きな修繕が必要になる前に他界するのが理想だね。

[231: 匿名さん]

>230
228ですが、ハプニングがなければ60歳の定年時までに300～400万までの残債にしておきたいです。
退職金で一括返済するかどうかはそれ以降も働くかどうかで決めたいと思ってます。