今回は京王井の頭線の池ノ上駅にある「オープンレジデンシア代沢二丁目」のモデルルーム見学に行ってきました。
公式ホームページ https://www.ohd.co.jp/mansion/daizawa2/
「概要」
■所在地 東京都世田谷区代沢2丁目25番55（地番）
■交通 京王井の頭線「池ノ上」駅 徒歩5分、小田急小田原線・京王井の頭線「下北沢」駅 徒歩10分
■総戸数 28戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上3階地下1階
■完成 平成31年9月下旬
■入居時期 平成31年9月末
■間取り 3LDK
■専有面積 67.10㎡・69.54㎡
■駐車場 1台（月額料金：30,000円）
■駐輪場 28台（月額料金：200円～600円）
■バイク置場 2台（月額料金：3,000円）
■売主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
■施工会社 風越建設株式会社
■管理会社 株式会社東急コミュニティ
現在の物件
オープンレジデンシア代沢二丁目
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いきなり価格表を見せてくれました。
「高いですね。この辺の相場がこのくらいなのですか？」 「相場より安いですね。他よりも価格を抑えてという風にやってきている会社で、価格的に坪430ぐらいなのでお安いかと思います」 池の上や下北沢自体に新築マンション物件がないので比べようがないのですが、価格的には7千万から9千万といったあたりでした。 「下北沢から徒歩10分圏内という新築マンションがございませんのが、徒歩7分という物件がございまして、だいたい同じぐらいの価格になっております」 この代沢という場所がかなりの高級住宅地で、芸能人なども多く住む昔からの高級住宅地として有名な場所のようです。 「下北沢駅までは徒歩10分ですが、南口商店街までは10分かかりませんし、池の上駅にも商店街がありますので買い物環境は問題ないでしょう」 下北沢には様々な飲食店やショップがあり、スーパーなどもありますので買い物や外食に困ることはないでしょう。 再開発でこれからもっと便利になる街ですし、人気の街ですのでそこが徒歩10分圏内というのは資産価値としてもかなりの物件だと思います。 ・ 下北沢駅南口商店街 
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池の上駅周辺にも小さめですが商店街もありますし、渋谷も自転車で行けてしまう場所なのですが、閑静な住宅地で周りに高い建物が立つ心配のない、第一種低層地域なので、立地としては文句のつけようがない場所だと思いますが、4階建なので、眺望は4階部分のみだと思います。
・マンション周辺。 
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「南側戸建との距離はどのくらいですか？」
「5mほどとなります。戸建で高い建物ではないので日照も問題ありません」 ・模型南側 
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「ほぼ全戸南向きなのですが、一部住戸は北東角にメゾネットや、北西角には1LDKもあり、一階部分は地下となっていて大きなテラスがついているお部屋になります」
「一階のテラスは地下ということですが、ゲリラ豪雨や台風などの時に心配はないのでしょうか」 「他の物件でもやっていますが、今のところそう行った問題は出ておりません。行政側の排水問題がない限り大丈夫です」 ・模型一階地下部分 
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「二重床ですか？」
「二重床二重天井で、スラブは200mmございますので、構造的にも問題はありません。このあたりの地盤も大変良いので杭を打たずに直接基礎構造になっています」 天井高は2m40cmだったので、最低限の高さだとは思います。 学校も近く、治安も問題ないようですが、世田谷区は待機児童が多いのでその辺りは注意が必要だと思います。 駐輪場は各部屋1台は大丈夫ですが、2台目は空いていた場合の抽選になるようです。 「駐車場1台とありますが、来客用なので停めることはできません」 「周辺駐車場はいくらぐらいでしょうか」 「だいたい3万円から4万円程度だと思います」 |
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「モデルルーム」
オープンハウスさんは、コスト削減のために、今回行った代々木上原の事務所で模型の見学と概要、価格などの説明を受けてから自分で現地を見に行き、渋谷にあるコンセプトルームにも自分で行くシステムになっています。 モデルルームも一個一個つくるのではなく、コンセプトルームとしてありますので、かなりイメージはしにくくなっています。 間取り図ももらえませんでしたが、設備仕様やオプションの使い方を見るためのものになっているようです。 |
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「このシューズボックスの大きさも違いますよね？」
「はい。代沢の物件です、とこの扉2つ分ぐらいの大きさになります」 「中の棚のスリッパをかけるものなどはありますか？」 「ついていないんですよ」 可動式の棚であったり、傘がしまえるようになっているのは同じのようです。 ・ シューズボックス 
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「洗面所の大きさやリネン庫もちがいますよね？」
「はい。代沢ですと三面鏡で、横幅が1LDKと3LDK、2LDKなどで変わってきます」 全部で4タイプあり、代沢の3LDKだと大きい方の2タイプのものになるようです。 写真の3分の2程度の幅のようです。 ・ 洗面所 
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浴室も会社が違うもののようです。
「実際のものと同じなのはどこですか？」 「鏡が横長だというのは同じです。細々とした部分が部屋によって違いますが、イメージとしてはこういうものになります」 正直あまりよくわかりませんが、ミストサウナはついているようです。 ・ 浴室 
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「こちらは2部屋合わせると、だいたい13から14畳ぐらいで、ベッドのある部屋が8畳になっています」
「実際代沢に8畳の部屋はありますか？」 「ありませんね」 「アウトフレームじゃなかったのですが、実際の柱の出方としてもこんな感じですか？」 「これはこの建物の構造上こうなっているのですが、出方のイメージとしてはこういったものになると思います」 ・ 洋室8畳 
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「この隣の部屋であれば、同じものがあるのですか？」
「こちらはクローゼットが大きく、部屋は4から4.5畳ほどなのですが、代沢で同じような広さのお部屋があるタイプもございます」 実際このクローゼットにする人も少ないようで、床もこう行ったカーペットではないようです。 ・洋室4～4.5畳 
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「トイレの手洗いとカウンターはついていますか？」
「基本的にはついています」 ・トイレ 
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「リビングは何畳ですか？」
「リビング、ダイニング、キッチンも合わせて22畳になります」 ・ リビング 
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「キッチンで何畳ぐらいですか？」
「だいたい3畳ぐらいだと思います」 「浄水器もこういう感じでついているのですか？」 「浄水器は一体型になっていることが多いです」 食洗機は標準で、ディスポーザーはないとのことでした。 「天板はこのイメージになります」 「キッチンは対面じゃないのですか？」 「実際はオープンキッチンになります」 「立ち上げ式のものはありますか？」 「フラットになります」 上部の棚もなくなり、コンロ前の壁もなくなるようです。 作業台の幅も違うようです。 ・ キッチン 
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バルコニーも違うものですし、間取りも違い、部屋の大きさも違います。
様々なオプションや、設計変更、色選びなどのためにある部屋のようです。 実際の部屋のイメージをしっかりわかりたい場合には、希望の部屋を選んで、ピンポイントで「その部屋はこの仕様とはどう違うのか」といった感じで聞かないと、イメージはしにくいでしょう。 一般的モデルルームとは違いますし、スタイルも違いますので、部屋を絞って比べながら聞くと良いと思います。 |
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「総評」
京王井の頭線の池の上駅から徒歩5分。小田急線と井の頭線、」東京メトロ千代田線直通の下北沢駅から徒歩10分という最高の立地です。 買い物も便利で、再開発されている下北沢が徒歩10分圏内ということは資産価値もかなり良いと思います。環境や治安も問題ありません。 モデルルームがわかりづらいので、そこが問題かもしれませんが、ピンポイントで詰めて聞いて行けばわかるようになるのではないでしょうか。 以下に価格の例をあげますので。購入の参考にしてください。 「価格」 104 3LDK 67.10㎡ 6,998万円 207 2LDK 70.01㎡ 7,598万円 306 3LDK 67.10㎡ 8,798万円 201 3LDK 69.54㎡ 8,998万円 |
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by 管理担当
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