プレミスト札幌ステーション URBAN SEEDってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト札幌ステーション URBAN SEEDについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/seed/index.html

所在地：北海道札幌市中央区北6条西10丁目3-1（地番）
交通：JR「札幌」駅（パセオ西口）から徒歩10分
地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ」駅（3番出入口）から徒歩13分
地下鉄東西線「西11丁目」駅（4番出入口）から徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.92平米～82.29平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

植物園も近く良い場所ですね。

[2: 匿名さん]

なかなか難しい立地だと思います。
まずアクセスがすごい、というかヒドい。最寄駅は実はＪＲ桑園です。イオンの駐輪場横を抜けるルートで徒歩10分。ただし、桑園まで行ってから電車で札幌駅に行く人はいないでしょう。桑園は西方向へ向かう場合限定です。ＪＲ札幌駅はサイトではGate Luxという出口？から790ｍ10分となっていますが、どういうルートだとそうなるのかよく分かりません。お地蔵さんの横から抜ける道を作るんでしょうか？石山通からだと、線路沿いの遊歩道をてくてく歩いて西口まで850ｍ11分はあります。ただしこの道は除雪が入りません。積雪期には北5条通まで南下してから東へ向かうルートしかないでしょう。この道で最も早く地下に潜れるのはセンチュリーローヤルホテルからで、この入口まで12分。ただしここから地下鉄札幌駅の改札までは3分以上かかります。東西線利用なら石山通をひたすら南下して西11丁目駅までこれまた12分。つまり徒歩10分圏内に地下鉄もＪＲも電停もないという、中央区にあるまじき場所です。夏はともかく冬に吹雪いたら帰るだけでも大変です。
買い物はすぐ近くにあるまいばすけっと頼み。次に近いのはコープの植物園店（5分）。いずれも小型で、品揃えという点ではかなり厳しいかと思います。10分歩くならイオン、もう数分歩くなら大丸を筆頭とする駅周辺。まあここまで行くなら何の不満もないでしょう。
学校もなかなかで、小学校は桑園小で1km強あり13分。中学校は中央中で2km弱あり24分です。中央中は札幌駅構内を突っ切っていく駅前横断コースで、信号もたくさんあり、距離表記以上に時間がかかるのは間違いありません。
という立地で、果たしてどの層が買うのでしょうか。価格的に坪160万……せめて170万なら買える層もかなり広がると思いますが、そんな安いワケないですよねえ。訴求力のあるのは、北大や北大植物園がほど近く、都心近接にしては緑が豊かなところですから、小金持ちのリタイア層でしょうか。それなら駅までの遠さを重視しないでしょうし。

[3: 匿名さん]

立地はかなり厳しそうですね。

>小金持ちのリタイア層でしょうか。それなら駅までの遠さを重視しないでしょうし。

そう考える人もいるかとは思いますが、高齢層ほど利便性重視です。
特に地下鉄駅、総合医療機関徒歩至近圏内が重要な選択基準です。
合わせてショッピングモールも近ければ申し分無いですが、そこはネットスーパーでも良しです。最低限デパ地下には簡単に行けるし。

[4: 匿名さん]

以前にややハイクラスな物件の来場者アンケート結果を見る機会がありましたが、60代以上の駅アクセスのプライオリティは高くありませんでした。病院は高かったですね。ただし、物件の立地や対象層によって大きく異なるのも確かでしょう。

[5: マンション検討中さん]

どこへ行くにも「その途中」って感じの場所。
誰が買うのかって言ったらラーメン次郎のファンだろう。

[6: 物件比較中さん [男性 40代]]

割とハイクラス訴求してますし、甘く見て坪190万ってとこでしょうか？
だとすると3LDKで4千万を切る住戸があるかないか、あっても低層に数戸というレベル。まあ値段だけでなく学校への距離からしても、ライフステージが「子育て」にある30代～40代前半向けの物件じゃないですね。でも約130戸の大型ですから、その層をある程度考えずして売切るのは難しいような……安くしてくるのかなあ。
個人的には、同じダイワさんならば、苗穂駅南口のタワーの方が宜しいかと思います。札幌駅徒歩10分より、苗穂駅徒歩1分乗車3分の方が間違いなく楽です。飲食を含めた買い物利便性も、アリオまで空中歩廊経由で行ける（けっこう遠いですが）苗穂駅前の方が遥かに良好でしょう。建物内にはサツドラも入るそうですし。

[7: ご近所さん]

駅まで遠いし、JR高架横の遊歩道は除雪されないから積雪期間は悲惨です。
買い物は、まいばすけっとが目の前にありますからいいですけどね。
小学校は、桑園小学校でめちゃ遠いです。信号機だらけで待ちますし。

おそらくファミリーはまったく来ないでしょうね。
お金を持っている単身かDINKS向け、老夫婦あたりがターゲットでしょうか。

眺望については、東にクリーンリバー、シティタワー、
南にシャンボール、グリーンテラス、サツエキも見えなければ植物園も見えません。
でも西は山が見えるかもで西向きの部屋がいいでしょうか。

それにしても坪１９０万円？　３LDKで４０００万円ですか。
すごいなあ。お金持ちでないと買えませんね。

近所なのでとりあえずモデルルームオープンしたら見学したいと思います。

[8: 匿名さん]

線路を挟んでアパのマンションがありますが、そちらの口コミを見るとＪＲの騒音が気になるというのがいくつかあるようです。線路からの距離は同じくらいですから、こちらも検討時に気にされた方が良いかもしれません。

[9: 匿名さん]

坪１９０万円は無理でしょう。高層階だと大幅に200万を超えてくるでしょうね。

[10: 物件比較中さん [男性 40代]]

近隣の物件で言うと、植物園の南側のブランズタワーアイム札幌大通公園が210～220万円、ニトリホール（旧厚生年金会館）隣のレーベン大通公園THE CENTRALはなんと250万円です。でも昨月の第1期40戸は既に完売したようです。
となると、ここもレーベン並みの価格で来るのでしょうか。だとすれば22坪程度の3LDKでも一番低い階が5,000万円あたりという価格になるでしょう。それじゃとても手が出ませんねえ。

[11: 匿名さん]

>>10
場所は悪くないんじゃない？北大に近いし

[12: 物件比較中さん [男性 40代]]

北大が近くにあって嬉しいのはまず北大生のいる世帯ですが、それは流石に多くないでしょう。また北大を「でかい公園」的に捉えればシニア層を中心に割と訴求するかもしれません。実際、中央ローンなどでお年寄りを見ることも多いですし。ランニングしてる人もいますね。あとは……北大生協を買い物先に考えるとか？でもあそこ閉まるの早いしなあ。

[13: 匿名さん]

北大病院も近いし、散歩とか良いんじゃない？
北大の先生も昔はみんな桑園に住んでたのよ

[14: 物件比較中さん [男性 40代]]

いやあ、北大病院までは構内をショートカットしても1.5km以上ありますよ。外側を周っていけば2kmです。市立札幌病院の方がよっぽど近いです。それでも10分はかかるでしょうけど。
散歩の場というのは、上に書いたように北大を大きな公園として考えるということですが、それはそれで魅力にはなるでしょう。でもそれがさほど強力なマグネットであるとは思いません。
北大の先生が桑園に住んでいたというのは（私の知る限り必ずしも「みんな」じゃありませんが）、当然ながら北大が職場だからで、そうではない、散歩の場としてくらいしか北大の用途が無い者にとっては魅力は高くないのではないかと思います。

[15: マンション検討中さん]

この物件とタワーズフロンティアの残りと迷っています。

[16: 匿名さん]

札幌駅まで徒歩１０分程度という距離でもあることから
３ＬＤＫで４０００万円台であれば
高すぎるというイメージはあまりありません。
もちろん、間取りや設備を見てからではありますが。。。
詳しい情報公開楽しみです。

[17: マンション検討中さん]

>>３ＬＤＫで４０００万円台
そのへんの価格で出るという情報がなにかあったんですか？

[18: マンション検討中さん]

何平米かが問題よね。77平米位で
4000万なら安いんじゃない？

[19: 匿名さん]

３月に販売開始ということもあって、
まだホームページに記載されている情報は少ないのですが
最寄り駅が複数あり、交通アクセスも良いのでかなり気になる物件です。
階によって価格は違うと思いますが、
このあたりの坪単価はどれくらいでしょう。

[20: 購入経験者さん]

JR「札幌」駅から徒歩10分
地下鉄南北線・東豊線「さっぽろ」駅から徒歩13分
地下鉄東西線「西11丁目」駅から徒歩11分
個人の尺度もあるとは思いますが、この立地で「交通アクセスが良い」とはちょっと言い難いような……
これで坪150万円台とかならアクセス環境も相対的に良いと言えるかもしれませんけど、坪200万円超えは固いのでは？

[21: 匿名さん]

首都圏のお客さんをある程度は睨んでるでしょうが、東京とかの在住者だと「札幌のターミナルステーションから徒歩10分？近いじゃん」とか思うんでしょうかね。まあ、ご検討中の方は今の時期に駅から現地まで歩いてみた方がいいかと思います。
大和は、北区のステーションアクシスが坪190万強で売れましたから、中央区のここはそれ以上にしてくるでしょう。

[22: 匿名さん]

札幌駅をよく利用する人は、この立地でも便利と感じると思います。
また駅に近ければ近いほど価格も跳ね上がるわけですから。
ただ、なにぶん詳しい情報がまだ出ていないので
どんな間取りなのか、どんな設備なのかがわからない状況。
検討したいけど価格が・・という人も多いはずです。
みなさんのカキコミを見させていただいていると
かなり注目度の高いマンションなのだというのを感じました。

[23: 匿名]

ここは学区は、桑園小と中央中でしょうか？

知人が近くに住んでいますが、固定資産税が年間35万くらいかかっていると聞いたような。
札駅の東側と西側と迷いますが、これからの発展と今の価格を考えると東側いいのかなあ。。

[24: 匿名さん]

やはり　東側ですね。

[25: 匿名さん]

新幹線駅も東です。

[26: 匿名さん]

駅からの距離と価格が同水準なら、東側の方が利便性、将来性共に有利です。
とはいえ、現状で駅東側はファクトリー北側のタワーズフロンティアがそろそろ終わりが見えてきて、クリーンリバーの大型物件もあと少し。この2物件が終わるとあとは住友のハイクラスタワーだけです。北1条通の少し南に三井が作りますが、これは札幌駅最寄りではありません。現在オープンになっている計画物件でも、札駅東側というのは無い筈です。
ですから、今からより札駅そばを求めるなら、むしろ北側ということになるでしょう。地下鉄北12条駅周辺、北13条東駅周辺に幾つか現行・計画物件があります。

[27: 周辺住民さん]

そもそも、ここ札幌駅西じゃなくてほぼ桑園でしょう。石山通まで来てんだから。
伊藤邸跡地あたりまでじゃないの？札駅西って。
この場所をプレミアム物件として売ろうってのは、ちょっと図々しいなあ。

[28: マンション検討中さん]

札幌駅北側だと、分譲中の京阪のザ・ノースゲートが合同庁舎横の地下入口まで11分。これはけっこう歩きますね。
フージャースがもうすぐやるデュオヴェール札幌北大前2(仮)だと、40階タワーの横の入口まで9分。京阪がもう１棟やる瑞宝社跡地物件だと同じところまで5分かかりません。
そしてどれも、冬季の道のりはここから線路沿いを行くよりずっと楽でしょう。足元の周辺環境もそれらの方が便利でしょうね。個人的には、中央区にこだわらないならそちらの物件群を待った方がいいと思います。

[29: 匿名さん]

桑園と札駅の中間という位置づけ。便利なのか不便なのか考え方だと思うが、どういう価格になるか興味津々。

[30: 匿名さん]

ここの近くに住んでいましたが、札駅東側のMS購入しました。
すごく便利な場所です、大通も札駅も徒歩圏内、ミニ大通や植物園、北大も近く、緑も街中にしては多い。イオンや生協、マイバス、クリーニング近くにあり。美術館や知事公館も程近く、雰囲気はいいです。
新幹線口が東側に決まらなければ、もっともっと注目されていたと思いますが、今の風向きは東側ですね?
ここの予定が出る前に決めてしまい、早まったかと一瞬思いましたが、今後の変遷を楽しむ意味でも東側が熱いです。
ただ、ここも値付け次第では、魅力なのは変わらないですね。

[31: 匿名さん]

札幌駅まで徒歩１０分ですが、今の時期のような寒い時期は
足取りも重く、もう少し時間がかかるのではないかと思います。
マンション周辺は住宅街ということで静かな街並みですが
駅に近い物件を求めるとしたら、ここは選べないかもしれないです。

[32: 匿名さん]

>>31
タクシー使うのは？寒い時だけ

[33: 通りがかりさん]

先月、ダイワハウスからレターが来てここの計画知りました。
石山通沿いですよね？ここから徒歩もしくは自家用車でダイレクト通勤するのが便利な方以外は住まいとしてトータルで厳し過ぎかと。

最寄り駅まで7分以上かつ植物園に面してるいるわけでもない。
ラトゥール札幌伊藤ガーデンのイメージに乗っかってるとしか思えない。
もしや、十数年以内に新駅ができるとか？？

いまいまだと、
中央区必須かつ西側ならレーベン大通の一択でしょう。
東側ならライオンズ札幌中央レガシアの一択でしょう。
消費税増税のこともありますし。。

[34: 匿名さん]

レーベン大通公園THE CENTRALとの比較なら、こっちの方がまだマシ(笑)のような気がしますけどね。買い物、学校、病院等、ロースコア同士の争いながらもこちらの方が少しポイントが高いかと。
価格的にはまだこちらの値付けが分からないので比べられませんが、CENTRALは坪250万ですからな。いくら大和さんが強気でも、この立地にそのお値段は付けない、付けられないのではないでしょうか？いや、付けるかな？

[35: 検討板ユーザーさん]

問題は価格ですね

ダイワハウスの物件は円山の物件、札幌駅北口の物件、28丁目の物件いずれも苦戦しています
北口の物件は完成後一年以上ですが、未入居で買い手がつかないような価格で中古販売されています
28丁目は800万円引きでも売れ残る有様です

ダイワハウスは好きですが、資産価値の点では近年の傾向をみるとプレミストシリーズは十分注意ですね

[36: 匿名さん]

「苦戦しています」って、全部完売してますけど…

[37: 匿名さん]

28丁目の物件いずれも苦戦しています

[38: マンション検討中さん]

プレミストは竣工後もだいぶ売れ残ってるイメージ。
近所に住んでいたのでひんぱんにマンションの前を通っていたけど
近代美術館のところもだいぶ残ってたし、北5条も厳しかったようで
完売までしばらくかかってた記憶がある。
中古の情報みていると転売目当ての人も多いみたいだし、売れてないけど。
今回の物件は、駅も近くないし、バスも本数少ないし、道路は混み合うので
よくあんなところ選んだな、という印象だった。電車もうるさそう。
相当安くいしないと厳しいだろうけど、土地はそこまで安くなさそうだし。
レーベンとプレミストならレーベンだと思う。

[39: 匿名さん]

いずれにしてもこっちの価格次第。レーベンはいくらなんでも三井の大通よりまだ高いってのはボり過ぎだろうと思うが、大和も石山通沿いをハイクラス訴求しようとか勘違いしてる。中央区の西側（円山手前）は現時点ではロクな選択肢が無い。

[40: 匿名さん]

共用設備の豪華さ（または無駄な多さ）を見ると、近年まれに見る高級志向だから、レーベンどころじゃない強気価格かもね。住友の東1丁目タワーに近い値段とか。

[41: マンコミュファンさん]

レーベンは、あの立地で坪210位なので高くないでしょ！
モデルルームに行けば分かると思いますよ。
この前行ったら凄く混んでいましたよ！

[42: マンション検討中さん]

住友並み、、、、
植物園西が坪単価300万円とは恐ろしい時代です

[43: 周辺住民さん]

>>41
レーベンの第1期分（完売済）の平均坪単価は253万円。
第2期の価格はまだ発表になっていない。

>>42
ここは植物園の西ではない。

[44: 匿名さん]

ゲストルームだのカフェスペースだの応接室だの複数自販機だのカーシェア施設だのって要りますかね？
というか、要ると思う層がここ買いますかね？
まあダイワさんには勝算があるんでしょうけど、個人的にこの物件キャラ立ては不思議です。

[45: マンション検討中さん]

ゲストルーム

三井ガーデンとか京王プラザでよくないですか？

[46: 匿名さん]

ゲストルームがあるようなマンションに住んだことはないのですが、あれ、お金取るんですよね？一泊いくらくらいなんでしょう。

[47: 職人さん]

￥２０００－です。（シーツ等の洗濯代金）

[48: 匿名さん]

お掃除は自分でするのよね？

[49: 匿名さん]

東京のゲストルーム付きマンションの記事を見ると、一泊5千円～6千円が多いようですので、ここが2千円ってのはかなり安いように思います。まあ、アメニティなりサービスなりの違いがあるんでしょうけど。

[50: 検討板ユーザーさん]

立地的にすべて中途半端な場所ですね。
本当に高値のファミリー&シングル混在の
マンションにする必要あるのかを
ダイワハウスは真剣に考えているのか
疑問が残ります。