プレミスト船橋塚田ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト船橋塚田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/funabashi571/index.ht...

所在地：千葉県船橋市行田一丁目382番1の一部（地番）
交通：東武アーバンパークライン（東武野田線）「塚田」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.25平米～85.57平米
売主：大和ハウス工業株式会社・東武鉄道株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[351: 匿名さん]

いい方悪いけど塚田のくせにって思っちゃったw
想像よりも大分高いですよね

[352: マンション検討中さん]

玄関側の洋室２つは大きな柱があったり、下がり天井で狭く感じます。
玄関側の上も下がり天井で下がって出っ張っているところにエアコンをつけるようになりますね。
下駄箱に分電盤？ブレーカーが入っているのであまり入らなそう。
玄関、廊下は天井が低いので解放感がありません。
洗面所のミラーが三面鏡でなく、サイドの収納が使いづらそう。
キッチンの横幅が小さめで、食器棚を設置してもレンジ、オーブン、ポットを置いたらスペースはなくなりそう。
食洗機が標準装備されていない。
気になるところは沢山ありました、、

[353: マンション検討中さん]

階高が低いので下がり天井は仕方ないのでしょうか？
部屋を広くするためアウトフレームが主流で、他の新築マンションもここまでなかったような

[354: マンション検討中さん]

食洗機付いてないのか。
外付けにするとキッチン狭くなるなぁ。

[355: 匿名さん]

塚田のくせに高いと言う方は、その塚田のこのマンションに住みたいんだけど想像より高いから言っているの？それとも塚田を嫌いなだけ？？

[356: 匿名さん]

そんなこと聞いてどうするの？
普通は興味があるかないかの二択じゃない？
興味があったけど内容を見たら高かった、それだけでしょ

[357: マンション検討中さん]

>>349 マンション掲示板さん

賛成

[358: 検討板ユーザーさん]

9階以上は180万円台～、中階層は170万円台が妥当なところ。72平米3階4300万円水準での販売は常識的には維持できない。

[359: マンション検討中さん]

私もプレミストは見送りました。
周辺の道路が広くなったら買ったかもしれません。小学校が近いのは良い事ですが習い事に通う場合は他の道も使います。その場合、自転車は車の横を通るので怖いです。
値段と環境が合ってないと思うんですよねー。

[360: マンション検討中さん]

>>358 検討板ユーザーさん
それくらいが妥当だと思います。
本当にこの値段で販売開始するとしたら驚きです。

[361: マンション検討中さん]

来年度に小学生になる子供は、ここから塚田第２小に通えないのか。

[362: マンション検討中さん]

キッチンや風呂などの仕様がホームページに記載されていないのは、仕様が低い物件の王道パターンです。

高い、狭い、目に見える部分と見えない部分の仕様が低い、といったところでしょうか。

[363: マンション検討中さん]

トイレも手洗い場が付いていなくて、タンクの上で洗う昔の水洗トイレのようなものでした
シルバーのレバーも含め昔の型を安く買い叩いたようなものでしたよ
お風呂場の蓋もクルクルに丸まる昔ながらのものでしたし、床もグレーでブツブツの大きな昔の中古マンションのようなものでした
中古マンションのお部屋なのなのかと錯覚します

[364: マンション比較中さん]

　どのマンションのスレでも悪口をいう人はいますが、ここまでコテンパンに書かれているところは珍しいですね。
　場所の割に割高なので、ホームページにあるような共用施設に加えて、内部の仕様などもある程度豪華にして、パークホームズやプラウドの中古や近隣の新築と差別化を図るのだろうと思っていました。ある程度お金を持っている人に買ってもらえるように。そうじゃないんですか？
　どうせすぐに売り切れるわけはないので、自分も様子見です。

[365: 口コミ知りたいさん]

プレミスト西船橋の公式HPに掲載されている仕様より断然低いですよ
モデルルーム行った方是非見て比較してみてください！
価格聞く→シアタールーム→モデルルーム
の順で回ったら誰もが驚く室内の仕様です

[366: 匿名さん]

塚田の大きいマンションに高級なものは求めないけど、値段高めで設備グレード低いとか
誰が買うの？今の時代検討してる方はみんなある程度の情報持ってるのにね。

[367: マンション検討中さん]

>>361 マンション検討中さん
プレミストから塚田第２に通えますよ。

[368: 口コミ知りたいさん]

>>367 マンション検討中さん
違うよ。来年度はまだ塚2小完成してないでしょ

[369: マンション比較中さん]

立地から「そこそこの広さと仕様」「4000万以下」を期待してたのに、ガッカリな感じ。
同内容で「最多価格帯3980万!」くらいを予想して楽しみにしてたのに。
本当残念。

[370: マンション検討中さん]

完成当初は行田東小学校に通う事になるようですね。
第二塚田小の開校までマンションの完成から1年だったかな？
すみません、記憶が曖昧です。
そのまま卒業まで行田東小に通えるのか、だとしても近くに小学校できるのにそのメリットを受けられない。それとも転校をするのか？
悩ましいです。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>369 マンション比較中さん
そうですよね。塚田を選択肢とするということは、立地は妥協して価格と広さで選ぶって事ですよね。その２つも妥協するってなると他の選択肢を考えますよね。

[372: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[373: マンション検討中さん]

>>358検討板ユーザーさん

パークホームズが坪170くらい？
そしてソライエが坪160くらい？だった記憶です。
だから中階層170万円台が妥当というのはさすがに低過ぎなのかなと。
72平米3階4300万円→4000万（坪180）くらいなら納得なのかなあ？
今工事中で完成した街並みがイメージ沸かないからなあ。

[374: ご近所さん]

同じ東武線上の大型分譲にソライエ流山おおたかの森がありますが、
ここに興味を持っている方々はソライエも比較対象にされているのでしょうか？予算的には合っていそうですが…

[375: マンション検討中さん]

>>368 口コミ知りたいさん
小学校が完成する前の話？それなら他の人が教えてくれてるように行田東ですよー。

[376: マンション検討中さん]

>>373 マンション検討中さん
その通り！4千万が妥当だと思います。少しお得感を出すために３９８０万とかね。

[377: マンション検討中さん]

A棟の値段と、駅から離れるB.C棟などの値段にどれだけ差が出るのか気になるところです。
さすがに同等価格帯ではなさそうですが、、。
ローンにプラスして管理費と修繕積立金を毎月払う事考えるとA棟には手が出ないかなー！？

[378: マンション検討中さん]

aよりb.c棟は静かで、そこそこ人気ありそうだけどね。
多分エントランスに近いa棟にエレベーター2機くらい入れて、多くの人がそのエレベーターを利用し、a棟を西に歩いて自宅に帰るでしょう。
玄関前を歩かれるの嫌な人は多いからね。

[379: 匿名]

仕様が良くないのに高い、、買う理由ないよね？

[380: 匿名さん]

なんだかあまり明るい話題がないですねー。
まぁそうですよね。この価格なら新船プラウドの中古考えてしまいます

[381: マンコミュファンさん]

>>373 マンション検討中さん
プレミスト有明ガーデンズが、当初予定販売価格坪３５０万円。実際販売開始は２８０万円平均のようだ。適正価格、プレミア価格の印象転換で、人気物件化?

[382: 口コミ知りたいさん]

>>381 マンコミュファンさん

船橋塚田も価格を適正化すると言うことですか？
今週末見学に行った方何か新しい話はありましたか？

[383: 名無しさん]

>>250 匿名さん
都内湾岸物件が実勢価格落としても売れてないことからすると、塚田は多少価格落ちてもプラウド船橋と比較されて相当落とさないと苦戦すると思います。
都内は多少価格高くても諸外国都市よりは安いから外国人投資やら金持ちの節税対策にマンションが活用されるが、塚田ではその需要がないので、価格高くすると一般層に届かず間違いなく売れ残りますね。

[384: 匿名さん]

昨日見学会に行ってきたものです。

Ａ棟の角部屋で５０００万円代

Ｆ棟も人気らしく、３ＬＤＫで３９００万円、４ＬＤＫで４０００万円中盤くらいでした。

浴槽が１４１８サイズ、キッチンも作業スペースが狭い印象でした。

価格のところはうろ覚えです。

[385: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
やっぱり高いですねー。しかも設備もイマイチな感じかぁ

[386: 匿名さん]

>>384さん
>>Ａ棟の角部屋で５０００万円代
ちょっと高いです…

571邸の大規模住宅、売れ残りがあれば少しずつ安くなっていくのかなと静観してみることにしました。

ちょっと驚いたのが、物件概要にルーフバルコニー使用料と専用庭使用料が「未定」と書いてあったこと。あと、インターネット使用料も未定です。
インターネット使用料は他マンションで使い放題で頭数で割るプランなどもあるので納得ですが、ルーフバルコニー使用料や専用庭使用料ってかかるものでしたっけ？
専用庭は1階だけですよね。管理費とは他にいろいろ諸費用がかかり、負担になるなら候補から外した方がいいのかななんて思っています。
ひとまずは割引やキャンペーンがあるかないかを見ていきたいです。

[387: 匿名さん]

専用部分って共用部分をそこの住民が専用に使用するという位置づけ。普通のバルコニーみたいに全戸ある場合はわざわざ使用料は取らないけど、特定の住戸だけにある専用部分の場合、公平性のために使用料を取る場合がある。

[388: 匿名さん]

>386

大手の場合、少なくとも竣工するまでは値下げするってことはあまりないよ。いくつか物件ウォッチしていればわかる。

[389: 検討板ユーザーさん]

>>386 匿名さん
価格は1期販売の状況により、2期販売の価格を調整する。また複数棟ある場合は価格調整はより容易。大きく価格が変わるのは竣工2～3月前位からが多いかな～。インターネット使用料は千数百円がよくある。

[390: 匿名さん]

期ごとに平均坪単価レベルで価格調整すると、既契約者との兼ね合いもあるし、あまりないよ。期ごとに販売する住戸が変わるから、平均価格だと違いは出るけど。

東京建物が磯子の物件で値下げ販売した時は、既契約者に返金するなんてことしたし。

[391: 匿名さん]

プレミストは近隣だと西船橋のも、完成して1年以上たっても売れ残ってるし、値付けが根本的に良くないのかもね

[392: 口コミ知りたいさん]

>>391 匿名さん

この立地、仕様でこの価格は高いと思って値下げを待っていますが、プレミスト西船橋の例を見ると完成後も値下げはされないのでしょうか？
それとも値下げされてても売れ残っているのでしょうか？

モデルルームで洋室の２辺の下がり天井+大きな柱で圧迫間があり、部屋も狭く感じられ家具の配置も難しそうだと思いました。
他のマンションも一辺くらいは下がり天井ありますが、今の新築はあれくらいなのでしょうか？

[393: 匿名さん]

ここについては今は予定価格。売る側も来場者の反応を見て落とし所を探ってる時。

[394: マンション検討中さん]

価格、仕様も大規模マンションならではのスケールメリットを期待していた。しかしプレミスト西船橋よりも仕様が劣っているのに、なぜこんなに価格が高いのか。

西船橋は二重床、二重天井、タンクレストイレ&手洗いカウンター、食洗機付、スロップシンクあり、塚田は直床、安いタンク式の上部で手洗い、食洗機なし、スロップシンクなし、システムキッチンもガスコンロ、収納など少なくて賃貸仕様かと思うほど安っぽい。玄関も下足入れも小さく、あれでは家族の靴は足らないよ。

この仕様でこの価格はあり得ない。値下げ&仕様見直しないと売れ残ると思う。

[395: ご近所さん]

えっ、二重床、二重天井じゃないんですか？本当ですか？？？
それなりのレベルのマンションだったら必須でしょう。
２４時間換気システムとかはどうなんでしょうかね？この調子じゃそれもないんでしょうね。価格を考えるとそれなりの富裕層しか手を出せないのになぜここまで仕様を下げるのでしょうかね。
これは厳しいですね。

[396: マンション検討中さん]

>>395 ご近所さん
直床を得意とする長谷工なので。
24時間換気の設置は義務付けられているのであるでしょう。

[397: ご近所さん]

>>396
なるほど、ありがとうございます。
長谷工さんは直床でも他社さんの二重天井、二重床に負けない防音性能や大規模修理への対応性を持たせる特殊な技術や特許を持っている、ということでしょうか？　それとも単に直床をたくさん作っている、ということでしょうか？
２４時間換気が義務付けられているのは知りませんでした。すると他のマンションで、ホームページなどで２４時間換気を大きく扱っているところがありますが、そっちがおかしいんですね。「お風呂があります」って宣伝しているようなものですね。不勉強で知りませんでした。

[398: 口コミ知りたいさん]

建物の高さ的に10階にするところを、利益を追求して11階建にして圧縮型にしたためでしょうか？
子育て世代が多い立地で騒音問題に影響が出ると思うのですが、担当の方に遮音性のレベルを聞いても数値では答えてもらえなかったのでそれが答えかなと思ってしまいました。
共用施設と中庭に力を入れすぎて、大事な住居スペースにお金が回らなかったのでしょうか？

[399: 匿名さん]

>>398 口コミ知りたいさん
二重床よりも直床の方が遮音性が高いというのが、最近では一般的かと。
ただ、直床は床材の関係でフワフワした感じになってしまうのが個人的にはデメリットですが。
遮音性はスラブなどの厚さも絡み、かなり難しいため、販売員程度では答えられないのも無理ないかとは思います。
（という話をどこかのブログで見ました）
まぁここまでのコストカットの内装仕様だとそもそもデメリットばかりが、目立ってしまいますが。。

[400: マンション検討中さん]

>>397 ご近所さん
二重床と直床とで遮音性は意見が別れるみたいですが、直床は明確なコストダウンであり、リフォームの際に間取りが限定されやすいみたいです。
24時間換気の宣伝についてはあまり詳しくないのですが、第１種の全熱交換型だと思います。
第３種では何の売りにもならないので。

[401: 匿名さん]

この立地、仕様だと坪120くらいが妥当な価格だね。

[402: マンション検討中さん]

>>401 匿名さん
ものすごく同意！

[403: 匿名さん]

幾ら何でも１２０はないでしょう。塚田から徒歩３分でフラットアプローチ、徒歩圏に大きな公園二つ、そばに小学校やスーパーもできる。パパが通勤での船橋乗り換えを我慢すれば立地はそこまで悪くないですよ。多少コスト削減していても１６０くらいしておかしくないと思いますよ。

[404: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[405: マンション検討中さん]

説明会に行こうと思っていますが混んでますか？

[406: 口コミ知りたいさん]

>>405 マンション検討中さん

２週間前はそれなりに人がいました！
それまでは大分空いていたのですが、プロジェクト発表会に参加した人から優先にしていた説明会が終わり、ホームページで公開してから増えた印象です。

今週から価格を公表、モデルルーム二種類オープンするので参加されるといいかもしれません！

[407: 評判気になるさん]

この価格で購入しても、仕様が低いのでオプション付けることを考えると相当割高です
プレミストは強気な価格設定されるのですね

[408: 名無しさん]

>>404 匿名さん
青山、広尾とかで住民の質気にするならともかく、塚田レベルで高値つかみする人は、地元叩き上げの小金持ちとか高齢者が多いかもしれませんよ。
情弱ではない、本当に賢く質の高い人は仕様、相場をきちんと比較しますから。

[409: マンション検討中さん]

上の方がおっしゃる通り、場所と価格と仕様を考慮すると、一般的には割高と考えるのが普通。
それでも買いたい人は、場所（塚田）に縁のあるor魅力を感じれる人が多くなるのではと。
この場所の微妙不便さなら、同じような津田沼前原のパークハウスが妥当価格に思う。

[410: 評判気になるさん]

近くに同じ駅近大規模物件の高根台がありますね。塚田の方が船橋へのアクセスが良い分高根台よりはベターと思います。高根台と同じにすればよく売れるでしょうが、利益も必要ですし、微妙に高くするくらいがちょうど良いのでは。

[411: 匿名さん]

塚田で5000万出すなら、西船橋のプレミストやシャリエ、ローレルコートあたりの同価格帯の方が通勤通学にも良いんじゃないかと思うけど。東武からの船橋乗り換えとか考えたら不便さしか感じられないけど。
そういう意味でも、もともと近隣に住んでいる人の受け皿って考えた方が良いかもね。
外から来るには価格帯をもう少し下げるとか、マンション自体の作りが凝ってるとか、最新鋭とかじゃないとメリットあまり感じられないな

[412: マンション検討中さん]

このマンションがどうかは置いといて、西船橋まで徒歩13分のマンションよりも塚田駅近マンションを買う人は普通にいるだろうね。

[413: 坪単価比較中さん]

もともとこの辺りの戸建てに長く住んでいて、子育て終了、戸建てや自動車の維持も面倒になってきた、でも今までの近所づきあいは残したいシニア世代ならそうするでしょう。築２０?４０年の木造戸建てに住んでいる人にはここの仕様でも魅力的に映るんじゃないですかね。そういう人は退職金や年金もそれなりにもらっているだろうし、今住んでいる戸建てを処分すれば手が届くのでは？

[414: マンション検討中さん]

販売価格発表されましたか？

[415: マンション検討中さん]

なかなかいい値段ですね。

[416: マンション検討中さん]

まだ価格決まってないそうです
要望書出した方何人かいるみたいですね

[417: 評判気になるさん]

最近書き込みが減ってしまいましたね。

[418: マンション検討中さん]

がっかりすることばかりだからかな。

[419: 評判気になるさん]

買う予定の人達のやりとりが無いのが何よりも悲しい。

[420: マンション検討中さん]

購入する方は何を良しとして決定されたのでしょうか？
すごく興味があります

見学に行った際にリセールしたら売れるかどうかと質問している方数人聞こえてきましたが、永住もしくは建物の寿命まで住まない方が購入を検討しているの？と驚きました

塚田でこの値段で買ってマイナスになるとしか思えないのですが

[421: マンション検討中さん]

>>420 マンション検討中さん
そればっかりはわからないけどね。だけどリセール狙うならば他かなとは思うよ。

[422: 評判気になるさん]

駅から３分フラットアプローチ、そばにスーパー新規開店、徒歩圏に大きな公園、が自分が候補から外さない理由ですかね。あとは価格次第。
他の方がおっしゃる通り、転勤などで早期に処分せざるを得なくなる可能性のある人は手を出さないほうがよろしいかと。投資とかは論外。

[423: マンション掲示板さん]

賃貸マンションの方が駅チカなのは残念ですね。

[424: マンション掲示板さん]

もりのラーメン美味しいよ

[425: 匿名さん]

かなり大規模なマンション!
複合商業施設って、何店舗くらい入るのでしょうか。
大規模であればかなり便利ですね。
小学校や認可保育園も近いので子育て中の家庭に嬉しい立地。
価格帯はいつころに発表されるのでしょうかね。

[426: 匿名さん]

予定価格で坪単価210と過去レスに書いてありますよ。

[427: 評判気になるさん]

>>426 匿名さん
実際の価格も坪単価２１０なんですか？

[428: マンション検討中さん]

複合商業施設ってベルクって上に書いてありますよ。

[429: マンション検討中さん]

実際の価格はいつ分かるのでしょうか？
７月上旬発表の予定でしたよね
発売時期また遅くなるのですか？

[430: マンション検討中さん]

東武野田線使えない。東京にダイレクトアクセスしてない線はだめですね。

[431: マンション検討中さん]

スーパーのない塚田にマンション建てて売りさばくの大変だったよな、三井と東武は。
利便性を求めるマンション購買層がなぜ塚田のマンションを買ったのか意味不明。
でもここは商業施設くっついてくるし、塚田の価値を少しは上げる可能性を持ってると思う。

[432: マンション検討中さん]

>>431 マンション検討中さん
例えば埼玉県大宮あたりと比べても船橋で乗り換えはあるけども利便性をさしひいてもごみごみしてなくて適度な感じですかね。

[433: マンション検討中さん]

>>431 マンション検討中さん
塚田がいいという需要層は刈取りつくされていると思われます。
ですので、このエリアの外や区内からも取り込める仕様や価格設定でないと、かなり苦戦するでしょう。購入者に実害がなければよいのですが。

[434: 名無しさん]

>>431
そりゃもっといいところを買うお金がなかったから、簡単な話です。
特に最後の方は値引きもあって割安に感じた人もいたのでは。どこで妥協するかの問題。
ここだって適正な値段になれば美点もあるのだからきちんと売れますよ。

[435: 匿名さん]

予定価格出る前までは、坪200でも妥当とか安いとかたくさん書き込みあったのにね。
その人達はどこに行っちゃったんだろ。

[436: 評判気になるさん]

>>435 匿名さん
ダイワハウスの人達の書き込みだったのかもしれないですね。
塚田で坪単価200で安いとは思わないですもん！

[437: マンション検討中さん]

二重天井ということでしたが、玄関は天井低い、洋室の下がり天井があるのはどうしてですか？
下がり具合も30～40㎝ありました
坪200で妥当だと思うのは買う意思はない、もしくは相場をご存知ない方の発言と思ってしまいます

[438: 通りがかりさん]

船橋徒歩13分のライオンズさん66平米3900万円～の予定だそうですが、ここと価格帯は同じになるということなのかな？

[439: 評判気になるさん]

>>438 通りがかりさん
そういう事になると思いますがライオンズさんは立地が…川の側ですよね？災害が起きたとき少し不安です。

[440: マンション検討中さん]

>>438 通りがかりさん

市役所の向こうで坪195万～なの？
最近のマンションは高いな…

[441: マンション検討中さん]

第１期の価格設定で流れが決まる予感。

[442: 名無しさん]

連休で見に行きましたが、3ldkは予定価格最低レベルで4000万前後で、開発地の戸建はさらに二千万以上高いそうです。
ちなみに、玄関、トイレ、風呂ともに築10年くらいの今の賃貸より狭くてしょぼいので、がっかりしました。
平均4,500万から5,000万の印象でしたので、いくら再開発でもこのエリアではさすがに強気すぎな笑
変動金利の最低金利で、ローン返済が軽い印象を与えるための試算でしたが、当然金利は上がるわけで、今の予定価格のままなら平均500万くらいは下がらない限り、賃貸のままが良いとして、私は断念しました。
一期から売れ残って後期販売物件の価格が下がることを祈ります。

[443: マンション検討中さん]

>>442 名無しさん
同意

[444: マンション比較中さん]

>>442
今までの最大公約数みたいな感じですね。ほぼ同じ印象です。

[445: 匿名さん]

塚田から東へ移動して新高根の方に
行けばもっと安いです。新京成だとJRへの
乗り換えが非常に面倒ですが

[446: 通りがかりさん]

相談スペースは凄い混んでいますが、あれは購入決めた方で混んでいるのでしょうか？
物件が高いからか変動金利をすすめられますね

[447: マンション検討中さん]

どのマンションでも変動金利で試算してるよ。
銀行員も変動が多いみたいだし、今は変動でいいよ。

[448: マンション検討中さん]

10年後にはオリンピック前のプチバブル期と呼ばれるのかな。
まぁここは割高ってくらいだからダメージは少ないだろうけど。

[449: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん

割高だから下落幅大。ダメージ大きい。

[450: 名無しさん]

>>447 マンション検討中さん
今の変動金利がずっと続く試算はありえないかと。