建売住宅の原価について。

[匿名さん]

建売のチラシをみていると、4000万が値引きですぐ3800万になったり、しばらく待っていると3600万になったり、いったい建物住宅の建物だけの原価はだいたいいくらなのでしょうか？
例1、大きさで2階建100m3
例2、大きさで3階建120m3
建物内の設備は一般的な物で、構造は木造在来工法です。
どなたか詳しい方教えて下さい。

[21: 匿名さん]

建売の外構、水道、電気ガス引込みなどの付帯工事は全棟まとめてそれぞれ同じ施工業者に一括発注してるのが殆ど

１棟あたりの外構工事が材料込みで20万以下とか普通にあるからね
施工業者もあちこちの現場行かずに次々施工出来るから安くても受けるらしいよ
注文では考えられないほど安い

[22: 匿名さん]

>>18 匿名さん
それでだいたいあってますよ
大手不動産で高めの物でも800ぐらいが多い

[24: 通りがかりさん]

もっと安く安く　高いですよアーネスト

[25: 通りがかりさん]

もちろん個別案件で細かい金額はかわりましが、ある計算式があります。

販売価格 ÷ 2 × 0.8
3千万の場合は1200万となります。
ここからもっと安くも可能です。
そこは、施工会社のモラルと会社方針。

初めの価格から2割引き、600万は想定内です。
だから、どんどん作る訳です。

[26: 匿名さん]

>>25 通りがかりさん
その式が表すのは建物原価ではなく建物販売価格ですよね？
どちらであれ地域によって土地の価格は大幅に変わりますので、そのような式が当てはまるのは特定の地域だけです

建物原価が1200万もする建売など皆無に近いですよ
都内で大手不動産が8000万円代で売ってるような建売でも建物原価800万円ぐらいまでですね

地方で35坪など大きめの物件でも原価1000万超える事はまず無いですよ

[27: 匿名さん]

>>24 通りがかりさん
確かに物の割には高い

[28: 匿名さん]

建物が割高なのはハウスメーカーの価格維持の意地によるところも大きい

しかしながら正当な仕事をして正当な報酬を得るという観点からすると
坪５～６０万円掛かってしまうのは本来当然なのです。

本来あり得ない原価を、本来あり得ない手間省きで達成して
それを良しとしている業界を、結果的に肯定してしまっている消費者
この構図がある限り、建売が製品として建物として評価される事はありえません。

[29: 匿名さん]

うちの辺りだと土地が9割以上なのか

[31: 匿名さん]

>>29 匿名さん
都内など土地の高い所はそんな感じです。

逆に地方や郊外の大きな建売の方が建物は高かったりします。
床面積で概算求めて発注しているような所が多いためです。

[32: 名無しさん]

火災保険の時にはじめ建設の建物が1800なのですが実際は半額くらいですかね？

[33: 匿名さん]

火災保険は買値がベースですから、
原価なら半額以下ですね。

[34: 匿名さん]

そもそも原価の定義が不明確だから、話がややこしい。資材・材料費に人件費は加える？販管費は？

[35: e戸建てファンさん]

建売で建物原価と言えば下請け工務店への発注額です。
つまり不動産系の建売なら建物の仕入れ額。
全ての部材費、施工費はもちろんの事、水道や外構などの付帯工事も含みます。

よって建築するための人件費や経費は含みますが、販売の為の人件費や経費は含まれません。

なお火災保険は販売価格を基準に保険をかけるので、原価は関係ありません。

[36: 通りがかりさん]

火災保険は販売価格なのですか？本当の価値はわからないんですね！

[37: 匿名さん]

木造在来工法で３０坪程度なら、原価８００～９００万円程度。

[38: 匿名さん]

800万円代は程度の良い物件
多くは外構こみで600万円代

[39: 入居済みさん]

ちなみに、注文住宅の原価は発注価格の何割だと思ってるんだ？

[40: 検討者さん]

建て売り業者に、個人的に不動産の仲介なしで、業者価格で住宅を建て事が可能な、工務店など他の方の投稿をひと通り見ましたが、坪単価20万円くらいで外構や水道ガス全てコミコミで、受けてくれる業者さんを探してます。現在の自宅の建て替えに、既存の建物もあるので、解体業者価格含め、坪数20以下建ぺい率60％容積180%の家を、建物全てコミコミで、3階建て更地代金別で入れて安くて良い公務店さんを紹介して下さい。建坪30平米以下もしくは以上手元に現在
物件の資料がないので、現在神奈川県横浜市に住んでおりますので、近くの建て売り価格で安く押さえたいと思ってます。詳しい方からの、情報をお待ちしております。宜しくお願い致します

[41: 匿名さん]

建売が極端に安いのは、設計からしてコストを追求し、各建材設備仕様を仕入れコストから吟味し
継続的に仕事を供給することで、圧倒的に低い人件費で請けさせている。

まとめて１０棟も建てれば、１棟当たりは安く建つ
１棟では無理

[42: 匿名さん]

>>40 検討者さん
以下のような条件を満たすなら可能性はありますがお勧めしません。

・最初に予算を伝える事
・延床20～30坪、650～700万程、建築基準法を満たす限りクレーム一切無し
・間取りは3LDKといったレベルの指定のみで全て工務店任せ
・外壁、屋根、構造、水回りなど全て工務店が選んだ物を使う(アウトレット品許容)
・敷地内に足場を組むスペースがあること
・資材搬入など建築に際して一切難が無いこと
・運良く手が空いてる工務店がある事

建売りと同じように要望を言うのは一切無しです。
なぜなら人件費が一番高く要望ヒアリングするにもコストがかかるからです。

１つ条件外れるたびに100万円単位で値上がると思ってください。
全部外したのが普通の注文住宅です。

こんな物を建てるぐらいならアイダや秀光などのパワービルダーで800万円とかで売ってる家建てた方が良いと思います。
あと外構は自分で工事してる人も居ます。

[43: 匿名さん]

>>32 名無しさん
飯田グループについてはここで書かれてる600万円代ではなく500万ぐらいと聞いたことあります。
だからこそ500万や700万の値引きが出来るのでしょうけど。

[44: 評判気になるさん]

今気になってる建売は大手ハウスメーカーで軽量鉄骨、築1年以上経ってる
500万は値引きが限界って言ってたけど、コロナでなかなか売れないだろうしもっと下げてもらえますよね？
ちなみに5000万ほどの家

[45: 匿名さん]

>>44 評判気になるさん
むしろ原材料費高騰と調達遅延ための工期延長でコストは高くなっています。

[46: 評判気になる]

>>45 匿名さん
それでもこの不況でなかなか売れないと下げるしかないと思ったんですが…
もう少し様子見てみます。

[47: 匿名さん]

不況になると、景気対策のために政府が住宅ローン金利を下げたりして需要喚起が行われるのでコロナ中よりアフターコロナが狙い目では？

[48: 匿名さん]

>>44 評判気になるさん
既に一年たってるなら売り急ぎベクトルはあまり働きませんね。
1年すぎると中古住宅の扱いになるので10ヶ月ぐらいなら焦る業者多いですが。

ハウスメーカの場合、注文がメインで建売は片手間の会社も多いので、思い切った値下げが無い事が多々あります。
土地価格にもよりますが500なら引いてる方と思いますよ。
あまり無茶言えば決別するでしょうし、それ以上は駆け引きですね。

コロナゆえライバル少ないメリットある一方、コロナゆえ各種住宅用品が手には入らないなどのデメリットもあります。

頑張って！

[50: 匿名さん]

既に１年以上売れ残るって事は、それだけ業者が売り急いではいないだろうから
今さら容易に値引きには応じない気がする。
大幅値引きを期待したいなら、業者がキャッシュフローを気にして売り急いでいる
物件を中心に狙っていきましょう。

不動産値引きだと、例えば業者が地主から土地を買って建築条件付きで売り出す
これで数か月売れないと、そこを建売にして気持ち安めな価格で売りに出す
それでも売れないと苦肉で大きな値引きが始まる。
同時期に地主が気長に土地を売っている場合、何年売れ残ろうと全く値引きしないで
単価維持しているケースは多い。
地主は土地を買っている訳ではないので、毎年税金が払える程度の土地さえ売れていればいい
単価を下げ利益を減らすまでも無いという考え。

[51: 匿名さん]

土地の値段は中長期的には下がる事が確実視されてますが、それがいつなのかは誰にもわかりません。
マンションは下がり始めてるようですが、地方の戸建て用地の中にはテレワーク需要で価格が上がってる所もあるような状況です。
個別の上がる下がるはそれぞれでしょうが、大きな変動期である事は確かです。

戸建て用地については今はまだ下がってないと見る人が多く、地主もしばらくは売り急がないでしょう。

但し、下がり出すと一気で買い渋りも増え、地主から見れば手遅れです。
これを恐れている地主も多く頻繁に不動産価格をチェックしているとの話も良く聞きます。

急がないのであれば価格動向やニュースをよくチェックしてベストなタイミングを狙う事をお薦めします。

[52: 匿名さん]

建売は多くが外構込みで600万円代。

[53: 匿名さん]

>>40 検討者さん
注文住宅なら20坪以下は割高になりますよ。

[54: 匿名さん]

建売は基本は情弱商売ですよ。
建売の建物が600～800万程度で建てられてる事を知ってる人はごく一部です。
多くの人は何の根拠もなく何千万もすると思ってます。
だからそこでがっぽり利益取るし、売れなければ何百万と値引きする訳です。

知ってる人はばかばかしくて買いません。

[55: 匿名さん]

500万円程度で建てられてるのもあるからね

[56: 口コミ知りたいさん]

...600～800万が4000～5000万円に化けるのですか！？
そりゃ～悪い人は嘘ついてまで販売したくなりますよね。そういうところに限って不具合が多いんかなぁ...

[57: 匿名さん]

土地を除き建築費含めた建物の価格なら流石に4000～5000万円はまず無いだろうけど、
1500～2500万ぐらいが多い。
それでも下請け工務店からの仕入れ価格の2～4倍だからね。
個人向け高額商品では他の業界では考えられない粗利。
自動車はもちろん高級ブランド時計とかでもそこまで無い。

高くても物が良いならまだしも、物は所詮600万の建物でしか無い。

[58: 通りかかりさん]

原価がそこまで安価で下請けが削られ、建築業者は大儲けしてるのに、それでも建築業者がなぜ潰れるのか不思議です。

[59: 坪単価比較中さん]

簡単ですよ。
建売はタイムリーに売れなきゃ全部負債です。

大抵は自転車操業です。
金利も無視できないほど大きいです。

[60: 匿名さん]

売れない１つ出れば何十棟分もの利益が飛びます。
結局は赤字物件の損失も払わされてる訳です。

[61: e戸建てファンさん]

建売なら売値の半額と思ってください。３０００万の建売でしたら土地１５００万建物１５００万として、建物原価は８００万円程度です。

[62: 通りかかりさん]

元請けが下請けに、下請けが職人に依頼したら...もっとゾッとする価格になるのでしょうか。
今の建売りの職人さんは単価が低くて、割に合わないベテランの職人さんはリフォームの方へ、技術の足りない仕事を求める職人さんが建売りの方へ集まると言ってました。
実際の原価はもっと低いかも知れませんね...怖いですね。

[63: 匿名さん]

>>61 e戸建てファンさん
3000万程度の建売ならそんなものでしょうね。
都内で8000万の建売でも原価は800ぐらいまでですが。

[64: 匿名さん]

建ててるメーカーにもよるけど
飯田グループ系の安いところなら500万くらいで建ててるよ
ある程度土地が高いところだと土地の価格+1000万の価格だからね。
その一千万の中には付帯工事、外構費用、利益も含まれてる。

プラウドシーズンとかトヨタホーム系の200軒近くを一気に建てる分譲だと1500万くらいなのかな？
そこらへんは土地+2000万強くらいの価格が多い。
そう思うと本体価格だけだとタマホームとかと同じなのか。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
1500万って原価の事言ってますか？
だとしたら建売ではほぼあり得ませんよ。

プラウドなら800万程度。
大手ハウスメーカの場合、自社建材があるので評価は難しいですがそれでも約1200万が上限で大抵は1000万程度までです。

[66: 通りがかりさん]

自分達の利益は下げないから、原価は同じでも中身の品質が下がっているかも...。
職人と呼ばれる方ではなく作業員、壁の裏側だからと適当な断熱材接着、最低基準の建築基準法ギリギリ通過しただけの薄い板だったり...最近の建売住宅は購入する方が気づかないような誤魔化しが多い気がする。

[67: 匿名さん]

まあ原価わかったなら何なのという気はする。
結局現物の質と販売価格を見て購入検討するだけでしょ。

[68: 匿名さん]

>>66 通りがかりさん
ウッドショックで木材価格が高騰してると言うのに、下請けへの発注額はほとんど変わってませんからね。
高いと言う客にはウッドショックで大変とか適当な事言ってる輩が多いようですがw

何が起こってるか感の良い人にはわかるでしょう。

[69: 匿名さん]

>>64 匿名さん
土地があるならそりゃタマホームの方が得です。
使ってる素材は建売より各段に良い。
外壁がシールレスサイディング、国産構造材、屋根が瓦でスーパートライが標準だったはず。
スーパートライなんて大手ハウスメーカでも大抵はオプション。
それで2000万円代前半とか。

けど土地があるかです。

[70: 匿名さん]

>>67 匿名さん
価格交渉するなら重要
土地価格＋建築コスト＋100～200万が値下げの下限