ミハマシティ検見川浜 ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ミハマシティ検見川浜 についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/e115040/index.html

所在地：千葉県千葉市美浜区真砂二丁目14-3（A街区）（地番）
交通：ＪＲ京葉線 「検見川浜」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.89平米～92.45平米
総戸数：397戸 (内事業協力者住居125戸含む・他管理事務室)
売主：野村不動産株式会社
　　　株式会社コスモスイニシア
　　　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

販売時期 2019年3月上旬 (予定)
建物竣工時期 2020年11月下旬 (予定)
入居時期 2020年12月下旬 (予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: マンション検討中さん]

そーですね。人の価値観は人それぞれ。資産価値が下がっても住みたければ買えばいいし、価値が上がっても欲しくなければ買わなきゃいいだけ。

[122: マンション掲示板さん]

住環境をメインにするならば、検見川浜は全体的に見ても駅近の中古物件が良いのかもしれませんね。
稲毛海岸や海浜幕張に行くと、駅近に居酒屋やパチンコ屋がありますが検見川浜にはありませんので。

[123: 匿名さん]

駅近の築浅か新築10分以内ですかね。

[124: マンション検討中さん]

子育ての街？をアピールしながらマンションは元住民の高齢者のためのマンション。希望の向きを伝えたらほとんど元住民が抑えてた。このマンション建て替え実現するために元住民に相当配慮して建て替えにこじつけたんだろうね。そりゃ苦戦するわ。売りたい圧力すごすぎ。嘘はだめだよ。

[125: マンコミファン]

営業がしつこいとの意見がありますが、何だかんだ言って、稲毛海岸地区を含む新築物件が定期的に供給されているエリアであるため、デベは初期段階での客付けに力を注いでいるのでしょう。
デベは私たち一般ユーザーの１歩も２歩も先に他デベの開発情報を把握してますからね。

[126: 匿名さん]

ここのように人気の無いエリアのマンションを売る営業は大変だよね、かわいそうになる。値下げしか謳い文句ないもんな。

[127: 検討板ユーザーさん]

駅徒歩10分でも遠いでしょ。
それじゃあ駅近とは言わないよね。

[128: 匿名さん]

近くに行ってみましたがそんなに駅から遠い感じは受けませんでした

[129: 匿名さん]

いよいよ今月末あたりから販売開始。
最寄り駅まで徒歩圏内でこの価格帯はかなり買いやすいと思います。
大規模マンションなので外観デザインがありがとな感じは否めませんが
交通アクセスの良さ、希望間取りを優先に選ぶのであれば
良い物件かなと思いました。

[130: 匿名さん]

>>124 マンション検討中さん

なるほどね。実情を知ると益々興味無くなる。
勉強になります。

[131: 匿名さん]

事業協力者って記載になってるけど、建替え物件の場合、旧住民が事業主体。当然、最初にいい部屋を押さえてる。それ以外に駐車場とかでも優先されてたりすることもあったりするから、旧住民と分譲購入者の扱いに差がないかきちんと確認。

[132: 匿名さん]

住民さんは自己負担あるんでしょうかね？
建替にあたり現住民の同意を得るために、住民負担をゼロにして、住民分を新規購入者に上乗せして売るというのが、現在一般的に行われている建替ですよね？他人のために高い金額で買わされるみたいで嫌だな。

[133: 匿名さん]

suumoのマンションページ見ました。「モデルルーム見学でギフトカード1000円分プレゼント」と書いてあり、普通にマンションのホームページから応募するよりも、プラスアルファのおみやげがもらえるようでした。
ギフトカードはクオカードでしょうか。もしくは他のギフトカード？

実家の県にも1000邸の大規模”すぎる”マンションがありますが、案の定売れ残っているようです。
ここも人気とは思いますが、1000邸を売り切るのって大変。
小学校目の前で、駅までも近く、公園も多くて環境もいいところだと思いますけど、どうなんでしょう。

>>124
>>子育ての街？をアピールしながらマンションは元住民の高齢者のためのマンション。希望の向きを伝えたらほとんど元住民が抑えてた。
こんなからくりがあったんですね。びっくり。でも、その分、売れてるわけなので1000邸売れるのかもしれないですね。

[134: 匿名さん]

＞住民負担をゼロにして、住民分を新規購入者に上乗せして売るというのが、現在一般的に行われている建替ですよね？

そんな物件は無い。

[135: 通りがかりさん]

私は不動産関係の職に就いていますが、最近の建て替えは費用負担があるものがほとんどみたいです。また、地権者住戸と分譲住戸は仕様が違いますし、安い=ズルいとかではないはずですよ。

ミハマシティは相場よりは駐車場代が安いし(取れるかは分からないですけど、100%設置率だと将来的に管理費コストが合わなくなったりするので一長一短)、近くの新築競合より駅距離&環境は良いんじゃないかと…稲毛海岸はなんだか治安が心配ですしね。私は前向きに検討してます。

[136: 匿名]

私も前向きに検討中です。最近のこの地域の物件を見ていると完成後も販売に苦戦しているのが常態化している状況。事業協力者の120戸が先に埋まっているのはある意味、先行きの良い材料です。間取りも豊富ですので、協力者の方がいるから、希望の部屋が抑えられないという状況はモデルルームを覗いた限り、販売前の現時点ではありえないかと思います。ただし、協力者の方が多い東向きの棟は2期以降の販売になると伺ったので、東向き希望の方はもう少し待ったほうがよいかと思います。

駐車場は自走式で維持費も安く素晴らしいですが、協力者分は確保されているので、残りの分を新しい住民で抽選することになります。この点は心配な点ではありますが、車離れが進んでいる時代ですので、ちょうどいい配分になってくれればいいと願います。135さんが書かれているように残りすぎても困りますしね。

（なお、現地に行った印象では、まずバス路線が多いことに驚き。道もフラットで歩車分離も完璧で学校や公園も近い。近い将来、京葉線の幕張イオン新駅もできて、車がなくても問題なく生活を楽しめるでしょう。マリンピアにも区役所前から無料バスあり。こういったところにメリットを感じる方が来てくれればいいなぁと）

[137: 匿名さん]

136さん、ありがとうございます。
部屋の情報、駐車場の情報、バスの情報、盛りだくさんで、気になっている検討者さんたちには貴重な情報だと思います。

協力者の方が多い東向きの棟は人気があるってことなんでしょうか？
複数の棟に分かれていて、それぞれにいい面もあるでしょうから、まずはどの棟を選ぶべきか悩みそうですね。

価格を優先するのか、部屋からの眺望や向きを優先するのかなど、希望を絞り込んでおくと良いのかなと思いました。

[138: 匿名]

136の者です。

南西向きの棟はA、C、Dの各棟、南東向きはB、Eの各棟です。うち1期の販売対象はA、B、Cの各棟になります(東向きはB棟のみ)。協力者の方が多いのはD棟とE棟ですが、その他の棟に住まわれる協力者の方もいらっしゃいます。

眺望という点では戸建てエリアに隣接するB、E棟が良いのは言うまでもありません。夏の暑さもしのぎやすいでしょう。ただ、共用エントランスへの距離が遠い、駐車場が遠いなどのデメリットもあり、これらの棟が必ずしもいいとも言い切れません。137さんが書かれているように、購入される方の好み次第です。

東向きに関しては、1期ではB棟のみですが、2期以降に協力者の方が多いE棟が出てくると思います。こちらは3DKがあったりと間取りが個性的で、残りの部屋数は少ないものの、このエリアの団地からの住み替えの方にはニーズがありそうです。

どの部屋が空いている空いていないもモデルルームに行けば丁寧に教えていただけます。1期の販売も6月くらいから始まると聞いてますので、まずは足を運んでいただくといいかと思います。

[139: 通りがかりさん]

12月下旬入居開始って、年末年始だれもひっこさないだろ。配慮なさすぎ。

[140: 匿名さん]

＞＞131
ちがいます。
旧住民が事業主体だったのは、町田の建て替え物件くらいです。
普通はディベロッパーに持ち分を売って管理組合も解散するはずですから、差別的な取り扱いなんてできるわけないですよ。
事業主体はディベロッパーで、旧住民はあくまで「協力者」にすぎません。
また新しいマンションには管理組合も新たに結成され、旧住民も新住民も同じ区分所有者になります。駐車場などの扱いはその管理組合で決定されていくことになります。

＞住民負担をゼロにして、住民分を新規購入者に上乗せして売るというのが、現在一般的に行われている建替ですよね？

それだと、旧住民の相当数がわざわざ退去している理由が説明できなくありませんか？

[141: 匿名さん]

>140

あまいね。某再開発の物件で、入居説明会の時に旧地権者の代表が登壇して、『新しく来た皆さん』なんてぶちかました有名な話がある。

[142: マンション掲示板さん]

建て替えの主体云々のところはわからないのですが、駐車場については旧住人の人達に優先権があるというのは見学の時に私も聞きましたよ

[143: マンコミュファンさん]

売れ行きはいいんですかね。
駅までの歩道が狭いと思いますし、周りにあっまスーパーはたじまが閉店してしまって、結局ドラッグストアになるようですし、小学校が近いくらいしかメリットをあまり感じませんが…。

[144: 匿名さん]

ザレジデンスの方に流れている人もいるんでしょうね。すでに完成物件ですし。

[145: 匿名さん]

野村不動産の物件なので価格は高めかと思っていましたが
駅に近いだけでなく、小学校や公園も近くて生活環境の良いのに
かなり買いやすい価格帯なのでびっくりしました。
かなり人気の物件になるのではないかなと思います。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん

不人気エリア、廉価マンションなので、価格も安くできたんだろうね。価格設定をかなり低くしないと売れないエリアだから売り切るのも大変そう。

[147: マンコミュファンさん]

駅からの距離を考えると妥当な価格だと思いますよ。
信号など入れたら10分以上はかかっちゃうと思いますし。

[148: 通りがかりさん]

新築マンションで3DKなんてはじめてみた。ここは将来高齢の地権者住戸の代替わりで必然的に中古での売り出しがたくさん出ちゃうよ。この立地で3DKなんて安値取引になるから、マンション全体が安い価格取引に収束していくね。新築マンションを探すならここは土俵違い。ここまで地権者向けのプランが多いのは驚き。入居後の管理総会でも地権者がすごいんだろうな。

[149: 口コミ知りたいさん]

>>148 通りがかりさん

今時カウンターキッチンでない新築マンションなんてあるのかとびっくりしました。
あの部屋に入居される地権者の方は比較的高齢の方でしょうから、部屋が空いた後に中古だとかなり安くしないと買い手がつかなさそうだし、賃貸にしても安く出されて変な人が入居してきそうですよね。。

[150: 匿名さん]

正直、ここは資産価値を重視して買うマンションではないと思います。その分イニシャルコストが安いわけですから。資産目的で買って将来下がったら悲劇ですが、ここを買う方は将来資産価値が下がる可能性は理解しつつ、住環境を重視して、長く住むことを前提にしている人が多いのではないでしょうか。

モデルルームは盛況なので、単純にこの板に来る人が少ないんだろうなぁ・・・と。
3DKはこのエリアの団地にお住まいの方の買い替え需要は続くと思いますので、新陳代謝はある程度期待できるのでは。２LDK＋αという感覚で見れば、決して悪くないので。

[151: 匿名さん]

カウンターキッチンは好みなんじゃないかと思います。キッチンがリビングから見えてしまうのを好まない方もいらっしゃいますし、
テーブルを置きたい方はカウンターが邪魔になってしまう。
結局荷物置きになってしまい、見た目が悪くなるなどデメリットもありますよ
有効活用して、テーブルを置かずに利用するならいいのかもしれませんが、カウンターが狭いのでもう少し広くてもよかったかしら

中庭のような庭がある所はとってもいいですね。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん
まあ、料理の下手な奥さんにはカウンターキッチンなんて不要だと思う。

[153: 匿名さん]

エレベーターって何台ありますか？

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
エレベーターは6台です。平均すると60戸あたり1台です。

[155: マンコミュファンさん]

ここを買うなら、駅近の中古物件（築浅）のほうが断然良いと思いますよ。
でも、なかなか空きが出ないんですよね…。

[156: マンション検討中さん]

検見川浜の築浅物件は市場に出ると、比較的早く売却されます。新築物件の価格水準が高い面もあるね。

[157: マンション検討中さん]

築浅＋駅徒歩8分以内が人気有り。

[158: 通りがかりさん]

50戸くらい決まりましたね
順調なスタートかな

[159: マンション検討中さん]

50／397ってこと？

[160: 匿名さん]

駅近の中古と言っても、プロ市民がいる既存コミュニティに入っていくのもかなりの勇気がいる
買う人は知らずよく調べずに買うんだろうな

[161: 通りがかりさん]

(125+50)/397かな
登録済って書いてました。暫定ですが。

[162: 匿名さん]

最初の土日終わって50/85って出足悪いね。要望書集めて売れる見込みの住戸販売してるのに。

[163: 匿名さん]

一期にしては良いスタートじゃないですか？

[164: 匿名さん]

そもそも一番売れる一期で３割しか販売できてないから、全部売れても好調とはいいがたい。

[165: マンション検討中さん]

このあたりは完成後も販売在庫を抱えるマンションが多いので、そんなに爆売れというものは期待してもしょうがないでしょう。ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズのスレッドをたどって読んでみたのですが、完成間近でも半分近くは売れ残っていたとか・・・。竣工1年半までの段階で、旧住民の方の住戸＋1期で175戸で40％以上埋まっていると考えれば順調といえるのでは。

ただ、新規分譲分の270戸に対し50戸（20％弱）の販売と考えると、やや出足は鈍いかもしれませんね。ところで、私は5月末に事前要望書が出ているのが50戸と聞いていたので、その後の申し込みも入れれば実際の1期の販売分はもう少し多いように思いますよ。説明を聞く中で、要望書は出ていないけれども、希望が出ているという部屋もあったので。

ともあれ、販売開始から9日しか経ってませんし、あと1年半ありますから、見守りましょう。

[166: 匿名さん]

>>162 匿名さん
ここの営業の方からは、
早く決めないと、いい部屋がなくなると
言われて、登録しましたが、まだ50戸位しか売れてないんだと、焦る必要もないですよね。他のマンション見に行くと、建替えマンションの先の住民との意識差なんかを指摘され不安になります。
営業の方に聞くと、大丈夫ですよとしか言われないし、更に不安になりますよね。

[167: 匿名さん]

たしかにそこが一番の懸念点なのにケアが甘いですよね。マンションのホームページに「購入者の声」って載ってますが、「建て替え前の住民の声」も載せたらいいのにと思いますね。125戸のコミュニティで、建て替えの決断って簡単なことではなかったと思いますので。

マンションの管理ルールは一般的な野村のルールが適用されると聞きました。そこはきちんと建て替え前の住民の方にも事前に周知していただきたいところです(普通に考えれば、説明した上で建て替えに至ってると思いますが)。

ここが守られれば普通のマンションと変わらないし、安心できるのですが。

[168: マンション検討中さん]

どこの部屋が人気なんだろう

[169: 匿名さん]

>>165 マンション検討中さん

検見川浜は不人気だからね。

[170: 検討板ユーザーさん]

区役所、警察署、消防署、郵便局本局等行政の全てが集中してるのが検見川浜です。但し飲み屋等飲食店は少ない。喧騒は無く静かでゆったり暮らすにはいいです。駅近の築浅中古マンションは比較的早く売却されます。