【真剣検討者のみ】パークコート文京小石川 ザ タワーを語ろう

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米

物件エントリーしている人、事前案内会に予約した人、もう銀行に融資相談に行った人等、
真剣に本気で本物件の購入を検討している人だけのスレです
煽りたい人は、「どうですか？」スレへどうぞ

このスレから契約者・入居者専用スレへと移行します（笑）
真剣に購入を検討しているからこそ、質の高い情報交換が出来ると思います
よろしくお願いします

[3: マンション検討中さん]

煽り等の変なレスは、無視かスルーでOKです

[4: 匿名さん]

>>1 マンション検討中さん

武蔵小山さん、スレ立て乙

[5: 匿名さん]

>>1
レジデンシャルサロン、近くを通ったので、
見てきました
目の前、黄色いビルですね

外から見ただけだけど、
ただのサロンなのに、雰囲気出てましたよ

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん
私も待ちきれず見て来ました。
かなりしっかりした造りですよね。
あれ作るのに何億かかってるのか。
仮に3億とすると、500戸で割ると1戸あたり60万かかるのかと思うと高い、と思ってしまいます。

[7: マンション検討中さん]

そこはコールセンターも兼ねているそうです

[8: マンション検討中さん]

スレッド乱立させるとか、煽りレスとか以前に迷惑行為なんですが、辞めてもらえますか。

[9: マンション検討中さん]

名刺交換でもしようと思って、
図々しくも中に入らせてもらいました(笑)
タワー用の名刺はまだ用意出来てなかったようですが、
色々とお話しを伺う事が出来ましたよ

[10: マンション検討中さん]

3Lや4Lがそれぞれいくつあるか、
まずそれだけでも早く知りたい
初日15日行く人、upお願いいたしますm(_ _)m

[11: 匿名さん]

なんだかんだで、販売まで3ヶ月くらい

案内会が年内で良かったわ
色々と分かるはずだし
危うく悶々とした年末を過ごすとこだった

[12: 検討板ユーザーさん]

三井営業さん情報です

予定価格から最終的にどこまで下がるか、
最近特に予想がつかないとのこと。
高属性と思われる人でも、融資でコケることが少なくないみたいで、
ますます価格付けが難しくなってるというような話をしてました

[13: マンション検討中さん]

まぁ、販売開始後でも人知れずしれっと値下げとかあるし、
小石川でもあるでしょう
西側は個人的にちょっとな～というのはあります
カーテン開けないで平気な人はいいのでしょうが、
お向かいのビルと結構近いような気がします

[14: 評判気になるさん]

このスレ立てた人、感動しました。
数日前、現場でダンプが事故ってたね。

スーパーカー野郎ですが、自分はタワマンが嫌いなので、50以下の間取りを投資用に検討してましたが、今のところ、買わない感じが強くなってきてます。

[15: 検討板ユーザーさん]

案内会での打ち合わせの中で、
営業担当者さんも色々探ってきますからね

しっかりと見込み客であることを示して、
出せる価格を伝えておくのがいいのかと思ってます
私はさらに事前にファイナンスを押さえておこうかなとも思ってます
価格交渉で有利になるのなら、やれることは何でもやっておきます

[16: 検討板ユーザーさん]

サロンの写真撮らせてもらったけど、
アップ方法分からず。。
使えないヤツですみません…

御殿みたいでカッコ良かったですよ

[17: 匿名さん]

とりあえず予算は高めに言っておくと、優遇されるから有利だよ。

[18: 匿名さん]

高属性っつっても、せいぜい丸の内リーマン程度っしょ。
中の下くらいの年収しかないのに背伸びしてパーコとか買おうと思うのが、そもそも間違いっしょ

[19: マンション掲示板さん]

>>12 検討板ユーザーさん

そうなんだよねー。武蔵小山なんか値付けミスって結局バルクのようだし、ここは最初から現実的な値段にしてくるでしょ。

[20: 検討板ユーザーさん]

それもあるのですが、
次の段階にいくと、
買える人、「必ず融資が付く人」が優先順位高いはずです
億単位だとなおさらだと思うんですよね

[21: 名無しさん]

ですね
予定価格は、あくまで小売希望価格だし。

[22: マンション検討中さん]

基本的には、事前案内会までは特に新たな情報は無さそう
銀行に打診しにいった人の話くらいか
属性は様々だから話のネタ程度で良いので、
待ってます(笑)

いや、やっぱり自分も資料用意して行ってみようかな

[23: 坪単価比較中さん]

ふふふ...

ここは良いところですね

[24: 買い替え検討中さん]

今の所、２LDKあたりを１戸購入予定です。

[25: 評判気になるさん]

東京ドームの不動産収益がやばい。

[26: マンション検討中さん]

含み資産株？

[27: マンション検討中さん]

>>6
あそこギリギリ文京区なんですよね
サロン本体がいくらかは想像つかないけど、
人件費や家賃もと考えると、コストかかってますよね、きっと。

[28: 匿名さん]

ここは世帯年収1500万前後の客が対象だから、最多販売価格帯1.2億だと融資が下りない人がたくさん出てきて、最終的には値下げを断行せざるを得なくなるかも。
予定価格より1000万くらいは安くなると思う。

[29: マンション検討中さん]

煽りでなく世帯1500じゃ小梨確定でもないと買えないでしょ。エリア的にもメインターゲットはライセンサーだと思うよ。我が家もそうだけど職場でちょっとした話題になっているくらいで。

[30: マンション検討中さん]

予定価格からの下方調整は当然の流れというか、茶番というか、
予定価格は、買い手も売り手も承知の吹っかけ価格ですからね

あとはどれだけ下がるかです
1割以上は当たり前で、
渋谷PCのように、「相当」下がると予測します
ただ、修積・管理費もあるので。。
頭金を多めに積むのがいいですかね。。。

[31: マンション比較中さん]

世帯1500だと、
8000万まで修・管込みで35年ローン組めると思います
ローン始まるとあまり貯金は出来ないかもしれません
頭金2千万出せば、ローンと合わせて1億、
ファミリータイプ行けると思います

生活予備・子供の教育・老後等の資金も考えないといけませんよね
頭金出した後、どれだけお手元に残しておきたいか、
でまた戦略が変わってきますよね

私もカツカツなので、頭がウニ状態になりながら色々シミュレーションしてます

[32: マンション検討中さん]

12月の住宅ローンの金利更新速報です

12月の金利は、長期固定金利を「引き下げる」銀行が多かったようです
10年もの国債利回り（長期金利）は、12月4日終値では0.070％まで下落しています

金利はまだまだ有利ですね
一方、融資金額、年数が一部厳しくなっている感じはしてます
引き続き注視していきたいと思います

[33: マンション検討中さん]

35歳、頭金6000万、年収1馬力で1600万、2馬力で2300?3000くらいになると思いますが、いくらくらいの部屋が買えますか？
2人とも将来的な収入は安定してる仕事です。
子供は園児2人で、中学から大学までは国立行かせたいけど、無理なら私立に行かせます。
老後もちょっとはリッチな生活したいです。
判定よろしくお願いします。

[34: 匿名さん]

＜確認用＞
インビテーションより
予定価格
1L－ 7000＠536
2L－ 9000＠500
3L－11000＠490
4L－17000＠600

[35: マンション検討中]

確認用
坪単価　490-930
参考：ブリリアタワー目黒
　　　坪単価 430-1010 平均 604

[36: 匿名さん]

それだと1.6億くらいまでなら楽にいけそうですね。
30階くらいまでの80㎡から90㎡くらいの3LDKがターゲットになると思います。
そんないい部屋が買えて羨ましいです。

[37: 匿名さん]

30代士業、他に借り入れありません。
課税所得4千万、実質5千万強ですが、住宅ローンは2億が上限でしょうか？

[38: 匿名さん]

>>33さん
判定人ではありませんが、、
4Lいけますね
頭金多めに積んで、融資期間も30年より短くしてもアリだと思います
金利負担は少ない方が良いでしょうから
一方で、向こう5～10年は金利も落ち着いていると思うので、
返済を今早めなくても良いとも思います
金利が上がり始めたときに繰入返済出来るよう、現金を残しておくのも一手です
私もその予定です
各家庭で状況は様々なので、詳しくは専門家に相談した方がよろしいかと。

[39: 匿名さん]

4LDKが1.7億からなので、1.6億あれば38階の80平米超え3LDKが買えると予想します。

[40: マンコミュファンさん]

案内会が始まる15日までは、
新情報はないですねー
HPが更新されたりはするかもしれませんが。

[41: 匿名さん]

真剣おじさんしゃべり場はここですか？

[42: 匿名さん]

12月15日からの「特別」事前案内会のあとの来年1月にやる事前案内会の案内メールが来ましたね
「特別」と違い、時間帯を区切ってはいるものの間取り別ではないような感じでした
何らかの意図があるのでしょうね

[43: 匿名さん]

顧客の本気度を知りたい。（情報収集）
それによって、第二弾予定価格、最終予定価格が決められていく。

皆が正直に言う：顧客から見て適正価格になる可能性：在庫少
皆が買わないのに買いますという：高値になる可能性：在庫多
皆が買うのに買いませんという：安くなる可能性：完売

お断り　こんな単純な話ではありません。

[44: マンション検討中さん]

なるほど。

定価がない、高価なモノを販売している者からすると
買える客がいくらで買うか、が重要かと。

本気度はもちろんのこと、
買える客の見定めも同時になされ、
我々の知らないところで、順位が付けられていく…
なんか緊張してきた。。

[45: 評判気になるさん]

三井さん情報です

参考になるかは不明だが、
渋谷のpc、やっぱり出だし相当悪いらしい…
最上階は引き合いもすごく、他の上の階の3億以上は好感触、でもメインの2億前後がさっぱりみたいな話だ

[46: 匿名さん]

>>45 評判気になるさん
でも1.5億前後は倍率が付いているんでしょ
1.5億前後を買える層は厚い
しかも子供の教育を考え、渋谷でなく文京区
だからここはそれぐらいがメインになる
東大 桜蔭は別としても、何処でも通いやすいのは確かだし

[47: マンコミュファンさん]

今や文京区とて、億ション以下は、極小か、辺ぴな立地で家族じゃ住めたもんじゃない。

2億程度なら意識高い系マス層がフルローンで買え、3億ぐらいからオーラが出始めるので差別化されてくる。

文京区も石ころ蹴れば、そこそこ富裕層に当たるけど、休日の港区は石ころ蹴って富裕層に当てないのは困難。

[48: 匿名さん]

>>47
港区でその辺ウロウロしているのは他所からやってきた一般人の方が多いかも...
そういう街が多い区

[49: 評判気になるさん]

1.5億前後も22階以上で少しあるけど、
1期スタート時点で注目されない価格帯だからか話に出なかった
眺望悪いから、すぐには売れないでしょーね

1.5億をすんなり買える人が、小石川PC検討者にどれだけいるか…
親援助なし・頭金1割・アラフォー以上だと、
相当な安定年収が求められる。。
消費増税、残業規制、移民…
景気がさらに悪くなって、国民の所得がさらに減る未来しか見えないからなぁ
なんか泣けてきた(T_T)

要するに？、価格付けは今本当に難しいなと思う
販売始まっても変更あるし、最後まで分からない
粛々と準備するだけ
狙ってる部屋が価格と見合わないと自分が思うなら、
見送るだけ。
無理して買うモノでもないと個人的に考えてるし。
つ、強がってるんじゃないんだからねっ！(笑)

[50: マンション検討中さん]

狙ってる部屋が価格と見合わないと自分が思うなら、 見送るだけ。

真剣に実需で検討している人はそうだと思います。よく話題に出ていた、目黒や赤坂の賃貸率は5割を超えているようですが、投資には向かないからね。

モデルルーム楽しみですが、私もよく考えて見合わないと思ったら見送ります。

[51: 匿名さん]

なかなかお高いですね。
子供がいる立場上景色が抜ける階を希望していますが、周囲の情報を総合的に評価するとわたしの予算では足りないかもです。
25階程度の81㎡の角部屋狙いですが1.5億台で買えれば御の字…、難しいかな、、、でも祈っておきます。

[52: マンション検討中さん]

医者やってますが、気楽に買えるものではないですねー
実家からの支援あればまあなんとかなりますが
文京区にタワマンは似合わない気がします

[53: 評判気になるさん]

ちなみに、1.5億は、渋谷の流れから出た数字に過ぎない

販売中の渋谷の最多販売価格帯は、当初2億とも言われていたのが、最終的に確か1.7億。
さらなる個別での値下げもあり得るだろう。。
富裕層の中の中間層の現状を、
三井さんも読み誤りがある可能性もあるかなと。
想定内という感じではなかった
超富裕層とそうでない人たちとの差がさらに開いている…

小石川はまだ案内会もやってない
予定価格での最多販売価格帯は、1.2億。
さて、どうなることやら。

[54: 匿名さん]

中途半端なものは売れないってことですよね。
使い勝手のいい広い方の部屋はよく売れるでしょうが、1LDKは用途的にもうちょっと安くなってもいい感じがしますけどね。一部屋じゃうちの家内のワードローブにしかなりません

[55: マンション検討中さん]

本日のレジデンシャルサロン

[56: 匿名さん]

69から72平米の部屋を山盛りつくって最多帯が
1.2億と予想。

[57: マンション検討中さん]

35歳年収750万、頭金4500万のエリートだけど、2L欲しいかな。

[58: 匿名さん]

都心三区でもこれだけのボリュームのある大規模タワーは稀、文京区にあることを問題視してここを検討しない人はペンシルマンションでマウンティングしていてください、と邪な思いに時々ふけってしまう。

[59: マンション検討中さん]

>>55 マンション検討中さん

ギャラリーはどこにあるんですか？
15日から案内開始なんですね！

是非、行かれる方情報アップお願いします！

[60: マンション検討中さん]

小石川橋にあります

私は予約入れましたが、
多分まだ年内の予約は出来るのでは？

[61: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん

事前案内会前に送られてきた資料ですか？
価格ほんとですか？

[62: マンション検討中さん]

ありがとうございます！
水道橋駅のところなんですね。

行きたいのですが、予算足りないと思うので皆さまからの情報で検討できそうであれば、と思っています。3ldk 坪490?っていうのは正確な情報でしょうか。

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん

3LDKと言っても角部屋、ダイレクトウィンドウはある部屋、健全な中住戸とありますからね～

[64: 匿名さん]

常識的に考えれば、ある程度わかるでしょう。
みんなが欲しいと思う部屋はふつうに坪600は超えますよ。
文京区を馬鹿にしないで欲しいね。

[65: マンション検討中さん]

初心者マークの外した方を覚えた高値厨さんが紛れ混んでますね。元スレにお帰り下さい。

[66: マンション検討中さん]

>>34
◆◆◆間取り別予定販売価格◆◆◆
□1LDK：7,000万円台～　　□2LDK：9,000万円台～
□3LDK：11,000万円台～　 □4LDK：17,000万円台～
□プレミアム住戸：29,000万円台～
※1,000万円単位
※予定価格帯：7,000万円台～36,000万円台
※予定最多価格帯：12,000万円台

[67: マンション検討中さん]

みんなが欲しい住戸＝プレミアム住戸＝坪900以上(´；ω；`)

みんなが買える住戸＝坪平均500代(｀・ω・´)

[68: 匿名さん]

初心者マークの人はアク禁になった人らしいですよ。

[69: マンション検討中さん]

初心者マークの外した方を覚えた高値厨さんが紛れ混んでますね。元スレにお帰り下さい。

[70: マンション検討中さん]

変なレスは無視かスルーでokです

コスパ悪ければ、見送ればいいだけです^^;

[71: 匿名さん]

初心者マーク付きの投稿はNG設定にして見えないようにしているので、レス番がとびとびになってわかりづらいです。
正しい情報を得たいと思っている皆さんに対しては非常にオススメできる設定なのですが、残念ながら、このスレに限ってはかなり見辛くなるので微妙かもしれません。

[72: マンション検討中さん]

>>66 マンション検討中さん

この価格は何に基づいたものですか？
事前案内会に予約された方に案内されたものでしょうか。

最低価格としたら高すぎ？なので上層階とかでしょうか。

[73: マンション検討中さん]

タイプ毎の、
最低価格です。

[74: 匿名さん]

いわゆるパンダ部屋がこの価値ということですね

[75: マンション検討中さん]

1ldk7000万円台からってすごいですね。。
広いお部屋なのか。。高すぎ！！春日価格と思えないですが、今はどこもびっくり価格ですね。
最多が1.2億って住む方の年齢層は高そうですね。

[76: 匿名さん]

1.2億で68から73平米だとみんな2LDKにするのかなあ。

[77: 匿名さん]

家賃について教えてください。

近隣新築は坪1.5万が最高？もっと安い？
ここは1.5万～1.8万？
低層階お見合い部屋でも1.5万大丈夫ですか？
あくまで、現状として。

[78: マンション検討中さん]

外から見ても分かるようになりました
今日のサロンです

[79: 検討板ユーザーさん]

スミフお見合い西向きは、
30階くらいまで眺望抜けません
タワマンで眺望悪いとかなりの減額要因。
渋谷PCを例にあげると、
30階同じ広さにもかかわらず、
公園ビューとNHK新築ビルビューで、
3千万以上の差が…

眺望気にしない人は、狙い目かもしれないです

[80: 匿名さん]

現地を毎日通りますが、西向きは正直厳しいですね。

東向きも15階以上とかでないと眺望は抜けないでしょう。

西向きの低層階で案内会の最低価格だとするとさすがに売れないと思います。

[81: 検討板ユーザーさん]

スミフお見合い西向きは、
30階くらいまで眺望抜けません
タワマンで眺望悪いとかなりの減額要因。
渋谷PCを例にあげると、
30階同じ広さにもかかわらず、
公園ビューとNHK新築ビルビューで、
3千万以上の差が…

眺望気にしない人は、狙い目かもしれないです

[82: 検討板ユーザーさん]

失礼、間違えて二重投稿してしまいました>_<

予定価格は、目安です
お見合い補正がされてない価格です

[83: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん

そこコインパーキングのところですよね。ということは最寄りの駐車場無しですね。散歩がてら、歩いていきますか。

[84: マンション検討中さん]

>>83
MRに来客用駐車場がありますよ、Sクラスでも余裕で駐められます
パークコートに相応しい豪華なMRですね

[85: 匿名さん]

西向き30階くらいまでに最低価格で示した部屋とかパンダ部屋を集めて、普通に住める部屋は
坪600とか620とかにメリハリ付けてくるんでしょうね。

[86: 匿名さん]

どの部屋も普通に住めますよ。
眺望だけの問題です。
なので普通に住める部屋の坪平均は500くらいと予想。
3方向を高層ビルに囲まれてるので、このタワマンに眺望はあまり期待できない。
期待するのは駅直結の利便性と商業施設。
38階の80平米の3LDKは坪600は行くかもね。

[87: マンション検討中さん]

事前相談の時の価格希望などを参考に最終的な価格が決まると思うけど、相談予約の殺到の仕方を見ると、どうなんだろうね。ブランド品のバッグや宝飾品と同じで、バッグとしての機能、地金に換算した際の価値などから積み上げて考える人はお客にはなれないのではないかなという気もする。

[88: 匿名さん]

欲しい人が多いほど高くなるのは、不動産の定石かなぁと思うが。
たぶん大まかには >85 みたいな感じになるんじゃないかな。

[89: 匿名さん]

パンダ部屋坪489
普通住戸坪500-600
プレミアム住戸坪900
と予想

[90: 匿名さん]

予想より反響が大きいと、最終価格は予定価格とおりだろうな。
ＰＣ渋谷や神宮外苑みたいに当初予定価格に対し、反響がなかったら大幅に値下げするだろうな。

[91: 匿名さん]

あの予定価格表を見て事前相談会を申し込むんだから、一応それが買えるぐらいの経済力のある人だけで予約が埋まっちゃったってことだよね。恐るべしパークコート...

[92: 匿名さん]

マンションオタクとか好奇心旺盛な冷やかしばかりかも知れないですよ。

[93: 匿名さん]

好奇心旺盛な何百人もの冷やかし？

[94: 匿名さん]

瞬間蒸発だろうね。
たとえ坪630だろうと。
高い高い言ってるうちに変な部屋しかあてがわれなくなりそW

[95: 匿名さん]

3LDKが坪630なら永遠に売れ残るだろうね。
坪599の4LDKがあるんだから。

[96: 検討板ユーザーさん]

ここは情報リテラシーの高い真剣な検討者が集う場。

そうでない者の戯れ言はすぐ分かります
向こうへお戻りください

[97: マンション検討中さん]

価格は未定。

本格的な情報交換・議論は、15日以降。

冷やかしレスには一切無視対応の徹底を。

[98: マンション検討中]

4LDK は、17000台スタートですが、
17800なら、坪629からということになりますね。

[99: 匿名さん]

予定価格より高くなると売れにくくなるから逆に4LDK1.6億スタートとかもあるかもしれない、なんて予想してみました。

[100: マンション検討中さん]

一般的には事前案内と称して、大雑把に人気のある部屋、無い部屋を分類して値段調整するんでしょうね。角部屋の3Lが欲しいけど、南向き、東向きが何処まで上がるのかと、西向きが何処まで下がるかで選ぶ間取りが変わりそうだな。

[101: 匿名さん]

1LDKは明らかに高すぎるので下がると思いますけどね。ただ高いものが安くなるとお得な気になるのが人情で...そういう作戦かもしれませんね。真剣に検討する人の邪魔をする気は無いのであっちには遠征に来ないでください。

[102: 管理担当]

管理担当です。

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