【真剣検討者のみ】パークコート文京小石川 ザ タワーを語ろう

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米

物件エントリーしている人、事前案内会に予約した人、もう銀行に融資相談に行った人等、
真剣に本気で本物件の購入を検討している人だけのスレです
煽りたい人は、「どうですか？」スレへどうぞ

このスレから契約者・入居者専用スレへと移行します（笑）
真剣に購入を検討しているからこそ、質の高い情報交換が出来ると思います
よろしくお願いします

[21: 名無しさん]

ですね
予定価格は、あくまで小売希望価格だし。

[22: マンション検討中さん]

基本的には、事前案内会までは特に新たな情報は無さそう
銀行に打診しにいった人の話くらいか
属性は様々だから話のネタ程度で良いので、
待ってます(笑)

いや、やっぱり自分も資料用意して行ってみようかな

[23: 坪単価比較中さん]

ふふふ...

ここは良いところですね

[24: 買い替え検討中さん]

今の所、２LDKあたりを１戸購入予定です。

[25: 評判気になるさん]

東京ドームの不動産収益がやばい。

[26: マンション検討中さん]

含み資産株？

[27: マンション検討中さん]

>>6
あそこギリギリ文京区なんですよね
サロン本体がいくらかは想像つかないけど、
人件費や家賃もと考えると、コストかかってますよね、きっと。

[28: 匿名さん]

ここは世帯年収1500万前後の客が対象だから、最多販売価格帯1.2億だと融資が下りない人がたくさん出てきて、最終的には値下げを断行せざるを得なくなるかも。
予定価格より1000万くらいは安くなると思う。

[29: マンション検討中さん]

煽りでなく世帯1500じゃ小梨確定でもないと買えないでしょ。エリア的にもメインターゲットはライセンサーだと思うよ。我が家もそうだけど職場でちょっとした話題になっているくらいで。

[30: マンション検討中さん]

予定価格からの下方調整は当然の流れというか、茶番というか、
予定価格は、買い手も売り手も承知の吹っかけ価格ですからね

あとはどれだけ下がるかです
1割以上は当たり前で、
渋谷PCのように、「相当」下がると予測します
ただ、修積・管理費もあるので。。
頭金を多めに積むのがいいですかね。。。

[31: マンション比較中さん]

世帯1500だと、
8000万まで修・管込みで35年ローン組めると思います
ローン始まるとあまり貯金は出来ないかもしれません
頭金2千万出せば、ローンと合わせて1億、
ファミリータイプ行けると思います

生活予備・子供の教育・老後等の資金も考えないといけませんよね
頭金出した後、どれだけお手元に残しておきたいか、
でまた戦略が変わってきますよね

私もカツカツなので、頭がウニ状態になりながら色々シミュレーションしてます

[32: マンション検討中さん]

12月の住宅ローンの金利更新速報です

12月の金利は、長期固定金利を「引き下げる」銀行が多かったようです
10年もの国債利回り（長期金利）は、12月4日終値では0.070％まで下落しています

金利はまだまだ有利ですね
一方、融資金額、年数が一部厳しくなっている感じはしてます
引き続き注視していきたいと思います

[33: マンション検討中さん]

35歳、頭金6000万、年収1馬力で1600万、2馬力で2300?3000くらいになると思いますが、いくらくらいの部屋が買えますか？
2人とも将来的な収入は安定してる仕事です。
子供は園児2人で、中学から大学までは国立行かせたいけど、無理なら私立に行かせます。
老後もちょっとはリッチな生活したいです。
判定よろしくお願いします。

[34: 匿名さん]

＜確認用＞
インビテーションより
予定価格
1L－ 7000＠536
2L－ 9000＠500
3L－11000＠490
4L－17000＠600

[35: マンション検討中]

確認用
坪単価　490-930
参考：ブリリアタワー目黒
　　　坪単価 430-1010 平均 604

[36: 匿名さん]

それだと1.6億くらいまでなら楽にいけそうですね。
30階くらいまでの80㎡から90㎡くらいの3LDKがターゲットになると思います。
そんないい部屋が買えて羨ましいです。

[37: 匿名さん]

30代士業、他に借り入れありません。
課税所得4千万、実質5千万強ですが、住宅ローンは2億が上限でしょうか？

[38: 匿名さん]

>>33さん
判定人ではありませんが、、
4Lいけますね
頭金多めに積んで、融資期間も30年より短くしてもアリだと思います
金利負担は少ない方が良いでしょうから
一方で、向こう5～10年は金利も落ち着いていると思うので、
返済を今早めなくても良いとも思います
金利が上がり始めたときに繰入返済出来るよう、現金を残しておくのも一手です
私もその予定です
各家庭で状況は様々なので、詳しくは専門家に相談した方がよろしいかと。

[39: 匿名さん]

4LDKが1.7億からなので、1.6億あれば38階の80平米超え3LDKが買えると予想します。

[40: マンコミュファンさん]

案内会が始まる15日までは、
新情報はないですねー
HPが更新されたりはするかもしれませんが。

[41: 匿名さん]

真剣おじさんしゃべり場はここですか？

[42: 匿名さん]

12月15日からの「特別」事前案内会のあとの来年1月にやる事前案内会の案内メールが来ましたね
「特別」と違い、時間帯を区切ってはいるものの間取り別ではないような感じでした
何らかの意図があるのでしょうね

[43: 匿名さん]

顧客の本気度を知りたい。（情報収集）
それによって、第二弾予定価格、最終予定価格が決められていく。

皆が正直に言う：顧客から見て適正価格になる可能性：在庫少
皆が買わないのに買いますという：高値になる可能性：在庫多
皆が買うのに買いませんという：安くなる可能性：完売

お断り　こんな単純な話ではありません。

[44: マンション検討中さん]

なるほど。

定価がない、高価なモノを販売している者からすると
買える客がいくらで買うか、が重要かと。

本気度はもちろんのこと、
買える客の見定めも同時になされ、
我々の知らないところで、順位が付けられていく…
なんか緊張してきた。。

[45: 評判気になるさん]

三井さん情報です

参考になるかは不明だが、
渋谷のpc、やっぱり出だし相当悪いらしい…
最上階は引き合いもすごく、他の上の階の3億以上は好感触、でもメインの2億前後がさっぱりみたいな話だ

[46: 匿名さん]

>>45 評判気になるさん
でも1.5億前後は倍率が付いているんでしょ
1.5億前後を買える層は厚い
しかも子供の教育を考え、渋谷でなく文京区
だからここはそれぐらいがメインになる
東大 桜蔭は別としても、何処でも通いやすいのは確かだし

[47: マンコミュファンさん]

今や文京区とて、億ション以下は、極小か、辺ぴな立地で家族じゃ住めたもんじゃない。

2億程度なら意識高い系マス層がフルローンで買え、3億ぐらいからオーラが出始めるので差別化されてくる。

文京区も石ころ蹴れば、そこそこ富裕層に当たるけど、休日の港区は石ころ蹴って富裕層に当てないのは困難。

[48: 匿名さん]

>>47
港区でその辺ウロウロしているのは他所からやってきた一般人の方が多いかも...
そういう街が多い区

[49: 評判気になるさん]

1.5億前後も22階以上で少しあるけど、
1期スタート時点で注目されない価格帯だからか話に出なかった
眺望悪いから、すぐには売れないでしょーね

1.5億をすんなり買える人が、小石川PC検討者にどれだけいるか…
親援助なし・頭金1割・アラフォー以上だと、
相当な安定年収が求められる。。
消費増税、残業規制、移民…
景気がさらに悪くなって、国民の所得がさらに減る未来しか見えないからなぁ
なんか泣けてきた(T_T)

要するに？、価格付けは今本当に難しいなと思う
販売始まっても変更あるし、最後まで分からない
粛々と準備するだけ
狙ってる部屋が価格と見合わないと自分が思うなら、
見送るだけ。
無理して買うモノでもないと個人的に考えてるし。
つ、強がってるんじゃないんだからねっ！(笑)

[50: マンション検討中さん]

狙ってる部屋が価格と見合わないと自分が思うなら、 見送るだけ。

真剣に実需で検討している人はそうだと思います。よく話題に出ていた、目黒や赤坂の賃貸率は5割を超えているようですが、投資には向かないからね。

モデルルーム楽しみですが、私もよく考えて見合わないと思ったら見送ります。

[51: 匿名さん]

なかなかお高いですね。
子供がいる立場上景色が抜ける階を希望していますが、周囲の情報を総合的に評価するとわたしの予算では足りないかもです。
25階程度の81㎡の角部屋狙いですが1.5億台で買えれば御の字…、難しいかな、、、でも祈っておきます。

[52: マンション検討中さん]

医者やってますが、気楽に買えるものではないですねー
実家からの支援あればまあなんとかなりますが
文京区にタワマンは似合わない気がします

[53: 評判気になるさん]

ちなみに、1.5億は、渋谷の流れから出た数字に過ぎない

販売中の渋谷の最多販売価格帯は、当初2億とも言われていたのが、最終的に確か1.7億。
さらなる個別での値下げもあり得るだろう。。
富裕層の中の中間層の現状を、
三井さんも読み誤りがある可能性もあるかなと。
想定内という感じではなかった
超富裕層とそうでない人たちとの差がさらに開いている…

小石川はまだ案内会もやってない
予定価格での最多販売価格帯は、1.2億。
さて、どうなることやら。

[54: 匿名さん]

中途半端なものは売れないってことですよね。
使い勝手のいい広い方の部屋はよく売れるでしょうが、1LDKは用途的にもうちょっと安くなってもいい感じがしますけどね。一部屋じゃうちの家内のワードローブにしかなりません

[55: マンション検討中さん]

本日のレジデンシャルサロン

[56: 匿名さん]

69から72平米の部屋を山盛りつくって最多帯が
1.2億と予想。

[57: マンション検討中さん]

35歳年収750万、頭金4500万のエリートだけど、2L欲しいかな。

[58: 匿名さん]

都心三区でもこれだけのボリュームのある大規模タワーは稀、文京区にあることを問題視してここを検討しない人はペンシルマンションでマウンティングしていてください、と邪な思いに時々ふけってしまう。

[59: マンション検討中さん]

>>55 マンション検討中さん

ギャラリーはどこにあるんですか？
15日から案内開始なんですね！

是非、行かれる方情報アップお願いします！

[60: マンション検討中さん]

小石川橋にあります

私は予約入れましたが、
多分まだ年内の予約は出来るのでは？

[61: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん

事前案内会前に送られてきた資料ですか？
価格ほんとですか？

[62: マンション検討中さん]

ありがとうございます！
水道橋駅のところなんですね。

行きたいのですが、予算足りないと思うので皆さまからの情報で検討できそうであれば、と思っています。3ldk 坪490?っていうのは正確な情報でしょうか。

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん

3LDKと言っても角部屋、ダイレクトウィンドウはある部屋、健全な中住戸とありますからね～

[64: 匿名さん]

常識的に考えれば、ある程度わかるでしょう。
みんなが欲しいと思う部屋はふつうに坪600は超えますよ。
文京区を馬鹿にしないで欲しいね。

[65: マンション検討中さん]

初心者マークの外した方を覚えた高値厨さんが紛れ混んでますね。元スレにお帰り下さい。

[66: マンション検討中さん]

>>34
◆◆◆間取り別予定販売価格◆◆◆
□1LDK：7,000万円台～　　□2LDK：9,000万円台～
□3LDK：11,000万円台～　 □4LDK：17,000万円台～
□プレミアム住戸：29,000万円台～
※1,000万円単位
※予定価格帯：7,000万円台～36,000万円台
※予定最多価格帯：12,000万円台

[67: マンション検討中さん]

みんなが欲しい住戸＝プレミアム住戸＝坪900以上(´；ω；`)

みんなが買える住戸＝坪平均500代(｀・ω・´)

[68: 匿名さん]

初心者マークの人はアク禁になった人らしいですよ。

[69: マンション検討中さん]

初心者マークの外した方を覚えた高値厨さんが紛れ混んでますね。元スレにお帰り下さい。

[70: マンション検討中さん]

変なレスは無視かスルーでokです

コスパ悪ければ、見送ればいいだけです^^;