プラウド横浜岡野ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド横浜岡野についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115390/index.html

所在地：神奈川県横浜市西区岡野二丁目10番5（地番）
交通：ＪＲ東海道線 「横浜」駅 徒歩12分
　　　東京急行電鉄東横線 「横浜」駅 徒歩12分
　　　相模鉄道相鉄線 「平沼橋」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.04平米～90.61平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: マンション検討中さん]

場所は岡野公園隣で、医療モールや100均、ドラッグストアもあるサミットスーパー近く、横浜駅まで平坦、公立学校至近、西スポーツセンターも近い。平沼橋6分は微妙だけど立地はすごく良いと思います。ただやっぱりいくらなんでも高すぎるんじゃないかな。。ここのマンションに限らないけど西区とか横浜中心部に近いだけでこんなに強気な値段にするんですね。。

[102: 匿名さん]

無茶な値付けでも相場が保たれる都心3区ならまだしも、この周辺の築10年程度の中古相場が坪220マンくらいで、ここの坪330から計算すると年間下落率は3％超えるね。売れば10年後でも確実に残債割れする。まあ、それも売らなきゃ関係ないわけだし利便性を享受できるなら細かいことはかんけーねーって考え方もできるが。。

[103: マンション検討中さん]

それなら中古買った方が良いかな？新築価格に引きづられて中古価格も上昇するかも？

[104: 検討板ユーザーさん]

もう中古価格も高くて高くて

築15年のマンションが新築時より高くなってる事もざらです

[105: 匿名さん]

例えば、すぐ近くのプラウド岡野公園は築14年で坪単価220くらいで取引されてる。
新築時は坪200くらいだったから、すでに市況につられて価格が上昇して、上の方が仰るように築14年で新築時よりも価格あがってんです。中古市場も十分に高値安定です。
プラウド岡野公園を指標にすると、今の経済状況が変わらないとすれば、この辺の土地の実力は築14年で坪220。
そこから通常の価値低下率を考えると、ここの適正相場は坪280万。新築プレミアムを考えても坪330万はぼったくりでしょう。
どうしても岡野がいいというのならプラウド岡野公園の中古の出物を待つというのも手ですね。
ちょっと設備はふるいけどナイスのマンションの中古でもいいかも。ガスタンクの防壁であることを気にしなければタワーリングスクエアもいいですよ。

[106: マンション検討中さん]

高くても買う人がいるから下がらないだよなー
マンションは、もはやお金持ちの買い物。

資産価値が維持できそうな物件の価格が下がるのは金利上昇や増税、リーマンショック級の金融危機が起きて、購入者が減らないと下がらないと予想している。

でもそれって安く物件を購入出来たとしても、他で負担が増えるってことなんだよなー

大蔵省が金融引き締めを行った気持ちも今なら理解出来る。(バブル崩壊を招いたけど。)

[107: マンション検討中さん]

地盤は心配だけど、住みやすくて本当に良い立地。プラウドだし。6500万?でも買える人は買うわな。

[108: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
このマンションいいなぁと思ったけど、
売却したら残債割れするのかな

[109: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん
プラウド岡野公園の取引相場から14年後の坪単価が220とすると、
ここの坪単が330だから平均年間下落率は2.4％。
この下落率を5年、以降5年で分けて、例えば最初5年3％、以降5年1.8%としよう。
これを基にして、例えば7500万の部屋をフラット35(1.25％)フルローンで買うとして概算する。

5年後　7500→売却6325　残債6618　-293万残債割れ
10年後　7500→売却5700　残債5680　+20万

5年後だと残債割れするけど、10年住めばおけ。
しかし、14年後の坪単220予想は現在のプチバブルでの価格が根拠なので
これは甘い見立て。

プチバブルがはじけるというか、調整があるとする。
多くの識者が言うようにまあ10％くらいの調整だろう。
そうすると計算の起点は14年後の坪単価が220*0.9＝200万。故に平均年間下落率2.8％
最初5年の下落率を3.8、以降5年を1.8%とする。

5年後　7500→売却6075　残債6618　-543万残債割れ
10年後　7500→売却5400　残債5680　-280万残債割れ

という試算になる。つまり10年後でもかなりの確率で残債割れする。
結論的には高値つかみの物件です。まあこれを利便性との引き換えととらえるかは個人の趣向。立地がいいのは確かですから。

[110: 匿名さん]

>>105 匿名さん
岡野は横浜駅から徒歩圏内と閑静な住宅地なため中古のプラウト岡野公園も良いと思いました。

[111: 匿名さん]

後地盤は岡野はどうでしょうか！

[112: 匿名さん]

地盤より低地が気になります。
まあ横浜自体が厳しいのですが。

[113: 匿名さん]

横浜の平地は地盤はあきらめるしかないね。
横浜市のハザードマップみればわかる。
ちなみにここはググるとわかるが、岡野新田と言って、
幕末から明治初期に新田開発のためにうめたてた土地。
地盤の悪さはいわずもがな。
3.11のときは所々で小規模な液状化があった。
西口ダイエーの前はひどかったね。今回の建て替えもこれがトリガー。
ほとんど報道されないが、古いマンションで居住不可になったものもある。

[114: マンコミュファンさん]

近い将来、大地震が必ずやって来る。
富士山の火山灰？で埋め立てられたこのエリアは危ない。
さすがに倒壊する可能性は少ないが、傾きや半壊する可能性は大いにある。
地震保険は加入しても、評価額は売価の7千万円ではなく、2千万円程度なので、五千万円の負債になる。。

[115: マンコミュファンさん]

オリンピックの前、売るときです。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190301-00060007-gendaibiz-bu...

[116: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
311のときにダイエー前がボコボコになったのは知ってるんですが、岡野周辺でも液状化ありましたか？
新耐震基準でもやっぱりだめですかねぇ。

[117: 匿名さん]

岡野2丁目はよくわからないけど帷子川流域の西横、天王町、星川をうろついた感じでは、所所で道の隆起、歩道のひび割れがみられたね。星川のイオンの敷地は結構きてた。ここいらは地下水位が高い同じような地盤だから岡野も似たような状況だったんじゃないかな。ただ、新しいマンションで傾いたり居住不可になった所は無いと思うよ。ひどかった新浦安も新しいマンションはどれも傾かなかったし。ここも大地震きて敷地が液状化することはあっても建物は大丈夫なんじゃない(無責任)。

[118: マンション検討中さん]

今は地盤改良の方法もあるので気になれば確認してもいいかもしれませんね。
低地はどうしようもないですが、治水対策で昔よりだいぶよくなったと感じます。
横浜駅周辺で地盤を求めるなら台町や軽井沢方面なんでしょうけど、駅地下のスーパーしか選択肢がないし、毎日あの坂はムリかな。
地盤と利便性どちらも求めるなら他の駅を検討した方が満足度あがりそうです。

[119: マンション検討中さん]

今のマンションは大丈夫だと思いますが、周りの道路やマンションが傾くと何が起こるか予想つかないです。

[120: マンション掲示板さん]

この土地に8000万は強烈だね
金持ちの道楽かな