ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[744: 匿名さん]

まだ販売も開始していないので、現時点では何とも言えないでしょう。
ある程度状況を見てからということであれば8月～9月にかけてチェックして判断するということになるでしょうが、正確なところが分かるとはちょっと思えず、またその頃には欲しい住戸が売り切れてしまっているかもしれませんね。

[745: マンション検討中さん]

人気が有るのはどの向きの何階くらいなのでしょうかね？

[746: マンション検討中さん]

値段も安くて程よく高さがある南向きの10階位じゃないの?

最低価格はいくら位かな?2LDK 3000万切らないかな？

[747: マンション検討中さん]

>>746 マンション検討中さん

値段＝人気ですか？

[748: 匿名さん]

そんなことは書いてないのでは？>>746はコストパフォーマンスの話をしていると思いますが。

[749: 匿名さん]

北か東向きの2LDK 60m2があったと思いますが、低層階でも3000万は切らない様な気がします
ちなみに南向きに2LDKの設定はなかった様に記憶しています。

[750: マンション掲示板さん]

3Lで安いのはおいくらですか。
四千万くらいでかえますか？

[751: マンション検討中さん]

>>747

値段が高ければ人気はでないでしょう。
コスパは重要かと思いますが、あなたにとってここで議論されている人気とはどういうことと考えてますか?

[752: 匿名さん]

>>750 マンション掲示板さん
>3Lで安いのはおいくらですか

3リットルですか。ガソリン？牛乳？何ジュース？それとも？
上にも「2LDKいくら」って書き込んでいるけれど、2LDKと言っても広さは様々でしょ。
「3000万切らないか」とか「四千万くらい」程度の極めて大雑把な話なら、本気で購入検討中ならおおよその想像はつくと思うが。

[753: マンション検討中さん]

2LDKは2タイプしかなくてどちらも60平米なので言わなくても本気で購入検討してるかたには伝わるかと

[754: 匿名さん]

坪165万円切るかって話ね

[755: マンション掲示板さん]

>>752 匿名さん
マンション掲示板で3Lといったら3LDKに決まってるし、その中で安いのはいくら位からあるかって聞いてるんですよ。
広さによって違うなんて当たり前じゃないですか。
本気で購入検討までいってないから情報持ってないので知りたいんですよ。
別にあなたに聞いてる訳じゃないですけどね。

[756: 匿名さん]

向きや間取りなど気にされないのであれば、3Lは4000万円くらいからあったと思いますよ。

[757: マンション掲示板さん]

>>756 匿名さん
ありがとう！

[758: 匿名さん]

今のご時世、2LDKでも様々、モデルルームでも4LDKを3LDKにしたバージョンで作られたりしています。
基礎的な内容は、こんなところで質問するより、直接確認した方が良いと思います。

[759: マンション検討中さん]

いえ、基本の間取りというものがあるでしょうが、

そう言うあなたはこの掲示板に何故いるのでしょうか?

[760: マンション検討中さん]

>>743 マンション検討中さん
我が家でも同じことを心配しています。
JR直結、札駅から一駅ということで民泊に使われそうな気もしますし。

[761: 匿名さん]

民泊は条例もできていますが、マンションの規約などでどの程度制限できるのでしょうか？
正直、この規模のマンションになると投資目的の方も多いでしょうから、禁止は難しいかもしれませんね。
管理規約ってどの段階で作成できるのでしょうか？

[762: マンション掲示板さん]

>>758 匿名さん
じゃあこの掲示板自体いらないですね

[763: マンション検討中さん]

90ヘーベで5000万以上ですよ

[764: 匿名さん]

>>763
安いのか高いのかわからない
何階くらいで？

[765: マンション検討中さん]

上層階6000万以上かと

[766: 通りがかりさん]

民泊はちょっとね。住友の高級マンションでもやってた人いたからねびっくりした覚えある。多分今は注意されて禁止になってるはず。
民泊気にしない開放的な人もいるのよね？海外旅行なんかよく行く人でオープンマインドの人居たら危ないわ。ここ戸数多くて便利だもん

[767: マンション検討中さん]

南向きのお部屋を検討している者です。まだギャラリーに行っていないので、質問なのですが、ギャラリーに行かれた方、周辺の模型とかありましたでしょうか？
北３東11（駅南の再開発）のB地区に建設予定の27階建てマンションが眺望のじゃまになることはないでしょうか？

[768: eマンションさん]

>>767 マンション検討中さん
ギャラリーに行けば精密な周辺模型があります。また、苗穂駅にも添付の模型が掲示されています。南口に建設予定の高層マンションは真正面ではありませんが、視野には入ります。

[769: 匿名さん]

なんか素敵

[770: 匿名さん]

９０㎡で5000万～で、
高層階6,000万以上ですか。
やはり今時の値段ですね。

7年前から今の住まいなのですが、当時と比較しても意味ありませんね。

[771: マンション検討中さん]

このマンションは各階ゴミ庫ないらしいですね。

[772: マンション検討中さん]

>>771
そうです、各階ゴミ庫はありません。大きなネガティブ要素です。

[773: 匿名さん]

>>771 マンション検討中さん

タワー物件でそれは辛い。
通勤時間帯に生ゴミ持ってエレベータに乗れないし。

[774: マンション比較中さん]

ここは　ディスポーザー無しですか！　残念。

[775: マンション検討中さん]

>>774
ディスポーザはあります。

[776: 匿名さん]

24時間ゴミ出し可能でしょうけど、面倒ですよね。
エレベーターは2機のようでしたが、もう一機ある非常用のエレベーターの運転はどういう取り決めなのでしょうか。
一般のタワーマンションではどうされているのでしょうね。

[777: eマンションさん]

>>772 マンション検討中さん

タワーマンションで一時各階ゴミ庫が流行ったのは確かです。その便利さの代償は管理費のアップです。結局、管理員が各階のゴミを集めなくてはならないからです。私の知り合いのマンションでは管理組合で話し合い、各階ゴミ庫を廃止したそうです。便利さを優先される方にはネガテイブ、管理費節約を優先されは方にはポジティブといっだところでしょうか。

[778: 匿名さん]

各階にないと不便ですよね
少しくらい管理費が高くても
嫌だわ

[779: 購入経験者さん]

>その便利さの代償は管理費のアップ

各階ゴミ収集を委託した場合の限界費用が幾らか、よく考えてみる必要がある。
各階のゴミ集積所設置費用は埋没原価。
運営費用は収集人件費と清掃人件費および換気（電力）費用程度。
換気費用以外は概ね固定費なので各階収集有無だけで増減する事はほぼ無い。

>各階ゴミ庫を廃止した

その結果、管理費が具体的に何円削減できたのか、大変興味がある。
仮に各階ゴミ収集と併せて他業務も廃止した結果、作業員一人を削減できたとして一軒あたり月幾らになるのか。

管理コストの合理的削減は常時努力すべきことだが、各階ゴミ収集はその物件のひとつのセールスポイントだから、資産価値低下と天秤にかけて考えた方が良い。
各階収集有無でその物件の管理サービスの水準や充実度（だから良いという訳ではなく実態が重要だが）を想像できるので、新築でも中古でも購入候補順位が上がるし価格上乗せも可能になる。住人もそういう費用を負担できる層だと推定でき、評価視点として重要。

ここは「無い」との事で無意味な議論だけど、管理費についてはこういう考え方もある。

[780: 匿名さん]

この物件に全く関係ない話は自重しましょうよ。

[781: マンション検討中さん]

主語を変えたら他の事でも一般的に言える内容だから全く関係ない話ではないでしょ。

[782: マンション検討中さん]

>>781
何を言ってるのか分かりません。

[783: マンション検討中さん]

>>779 購入経験者さん

私は参考になりました。

大京さんは都合悪いことは話題変えようと必死だね。

[784: 匿名さん]

お年寄りにはゴミ問題大きいよね？
邸宅売ってゴミ当番回避したくてマンションに移る方もいるんだし
勿論雪かきや庭の手入れの事情ももあるけれど。本物のお金持ちはお手伝いさん雇えは無しね。普通の人の話として
ゴミ問題は重要よ。
認知症気味になるとゴミ捨てさえ大変なんだから

[785: マンション検討中]

坪単価200万は、強きですよね。
朝のアリオ前の道路が渋滞するのが目に見えてる…。
悩ましいな。

[786: 通りがかりさん]

>>782 マンション検討中さん

分からなくてもいいですよ。
分かる人にはしっかり刺さる話だから。

[787: マンション検討中さん]

>>778 匿名さん
管理費気にする様な収入の方が入居するマンションは買わない方がいいと思います。

[788: マンション検討中さん]

私の今の住まいはゴミ出しは当日朝のみのため、24時間ゴミ出しOKなら各階にゴミ収集場がなくても利便性はまずまず良いのではと思います。

逆に、何日も前からの生ゴミでは衛生面、また出火リスクのあるゴミでは防火面が多少気になります。

[789: マンション検討中さん]

>>788
私の今の住まいは、２４時間ゴミ出しＯＫ、各階ゴミ庫あり、ディスポーザ有りです。この設備仕様はとても便利です。各階ゴミ庫が無ければ、毎回エレベータで１階ゴミステーションにゴミ出しに行かなければならず、とても不便だと思います。なお、各階ゴミ庫からは清掃員の方がほぼ毎日ゴミステーションにゴミを運搬してくれますので防火面の不安はありません。ディスポーザがあれば、不衛生な生ごみも殆んど出ません。

[790: 匿名さん]

ディスポーザーはあるようですから、一般ごみは1階までということでしょうかね。
全部揃っているのが理想なのでしょうが、ある程度の妥協は仕方ないかと。
どこに利便性を置くかでしょうね。
普通に決められた曜日にゴミ出しをしている身分からすると、24時間で十分かと。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[791: ご近所さん]

ディスポーザーって全ての生ごみを処理できるわけではありませんから、ディスポーザーで処理できない生ゴミは収集に出すしかありません。

[792: マンション検討中さん]

>>789 マンション検討中さん

ご教授ありがとうございます。
やはりディスポーザーもあると便利なんですね。

空中歩廊も便利なんでしょうが、北ガスからアリオまでの歩廊は歩いてみたけれど開放感が少なく好きになれませんでした。
ここの空中歩廊は快適であれば嬉しいです。

話が跳んてすみません。

[793: 名無しさん]

>>792 マンション検討中さん

北ガスからアリオまで空中歩廊があるんですか？

[794: eマンションさん]

>>793 名無しさん
もしかすると、北ガスアリーナこらファクトリーへの通路では？

[795: eマンションさん]

>>794 eマンションさん

失礼。北ガスアリーナからファクトリーへの通路の誤りでした。

[796: マンション掲示板さん]

空中歩廊に開放感はいらない。
開放感求める＝窓が増える＝マンション内が見える、寒い、光熱費かかる

[797: マンション検討中さん]

792です　
確かにそういう考え方もありますね。

空中歩廊付きのマンションに住んだ経験がないので実感がわかないのですが、維持費の負担に見合う便利さがあるものでしょうか？

[798: マンション掲示板さん]

>>797 マンション検討中さん
人それぞれ
ないと思えば他を選べばいいだけでは？
みんな同じ考えである必要はないので

[799: 匿名さん]

立地にしろ、建物の豪華さや設備、部屋の広さや階層等々、快適度が上がるほど、分譲価格や管理費が高くなるということでしょうね。
（例えば、よく聞くのがコンシェルジュ不要とか、ディスポーザー不要。その分管理費安く！という考えもあるし。）
自分の懐具合や住まいへの期待感等とすり合わせて、ここにするか、
あそこにするか。それともしばらく考えるか。マンション選び、
素敵なマンションこれからも色々出てくるでしょうから、楽しみたいですね。

[800: 匿名さん]

お金に制約がある人ほど楽しめるよね。
きれいなモデルハウス見るだけで夢見心地。何千万なんていう商品だから。
億万長者は何でも買えるから、選択の制約がない分、
さっぱりおもろないやろね。知らんけど。

[801: ご近所さん]

797 マンション検討中さん　＞＞＞＞
　北海道の冬を考えると価値があるのでは？
　高齢になるとより実感するのでは？

[802: マンション検討中]

ここの魅力を教えてください。
80㎡くらいで4000万くらいなら購入を考えています。

[803: 匿名さん]

>> 802 マンション検討中さん
80㎡で4000万だと坪165万強ですから、たぶん予算不足です。この物件が平均で190万を下回ることはまずないでしょう。まだサイトの間取り集には出ていませんが、北側の住戸ならやや安く出す筈ですから、その低層階、2階か3階くらいなら可能性があるかもしれません。

[804: 匿名さん]

今が高値の天井圏
（と言われ続けて数年過ぎ、一向に下がらず、上がってますが）
と多くの人（多分ここの営業さんもそう思ってるはず）が言っています。

予想通りなら、そろそろ来年あたりから下がりますかね。
ならば、その予算で来年以降あたりから買える好物件ゲットのチャンスが出てきますよ。

いやー、欲しくてほしくて買おうと思ったら、カネ足りなくて買えなかったんだわ
したけど、それで今もっと条件の良いこの物件あんときよりも安く買えたんだわ
あんときカネ不足して買えなくてよかったね

なんてね

[805: 匿名さん]

まあ、来年再来年あたりだと、価格の低下傾向が顕在化するってことはちょっとないでしょうね。
札幌市の人口はまだ減少に転じていません（6月現在）し、ホテルのせいで土地価格の上昇が止まってません。五輪後に建築業界に好況の揺り戻しが来て建築費が下がるという予想もありますが、首都圏では五輪のせいで計画が後ずれしている開発案件が山のようにあり、ピークアウト自体はあるでしょうが、大幅なヒト・モノ余りはないという見方が主導的です（みずほ総研など）。
また札幌の人口動態は、市の周縁エリアから都心・都心近接エリアへの流入という傾向が今後とも続くと考えられます。札駅・大通駅周辺物件や、一駅二駅離れた地下鉄・ＪＲ駅隣接物件の需要は今後もなかなか下がらないでしょう。
ですから、「比較的郊外の物件を安く買いたい」というニーズを持ってあと3年待つ、というのはあるかもしれません。でも都心物件、都心近接物件へのニーズがあるなら、高値止まりはあるかもしれません…というかあるでしょうが、下がることは5年くらいじゃまず無いと思います。

[806: 匿名さん]

>>797
雨でも雪でも傘要らずで駅のホームへ行けること。
まあ言ってみれば空中歩廊の「便利さ」はそれだけのことです。それを高く評価する人もいるでしょうし、そんなもの必要ないという人もいるでしょう。御自分の生活スタイルにかんがみて評価なさればよろしいかと。

[807: マンション検討中]

駐車場って2台とか借りれるんですかね？

[808: 匿名さん]

「余れば」借りられるでしょう。300世帯に対して210台分。余るかどうかは微妙ですが。

[809: 口コミ知りたいさん]

管理会社の評判はどうなんでしょうか？
https://ameblo.jp/sr114510/entry-12490994923.html

[810: マンション検討中さん]

明日で販売予定の7月中旬ですが、ホームページの情報更新されないですね。

[811: 名無しさん]

>>810 マンション検討中さん
目標とする即日完売まで希望住戸が埋まってないので１２日ギリギリまで粘るでしょうね。

[812: 匿名さん]

中旬って19日までじゃないの？

[813: 匿名さん]

中旬は１１日から２０日までの１０日間です。

[814: 名無しさん]

>>812 匿名さん
マンションギャラリーの予定が１２日で最後になってます。だから１３日から第１期発売だと思われます。

[815: 匿名さん]

ついに値段が発表されましたね。
4LDK、南向き角部屋が5830?6110万円。
階数は分からないけど（たぶん中層階）、坪単価220万円くらい。
ランニングコストも高いし、庶民には手が届きません。。。

[816: マンション検討中さん]

SUUMOにPタイプとJタイプの金額が出てますね。
一階上がることに30から40万円位金額が上がる感じかな。

[817: マンション検討中さん]

価格見ましたが、86平米で6000万ですか、
札幌駅徒歩圏内のマンションと変わらないですねちょっと高すぎますね

[818: マンション検討中さん]

修繕積立金は当初、安く設定されていますが、将来的にどの位になるのか心配です。

ここと同じような条件（300戸位のタワー、公開緑地、空中歩廊など）の某マンションは80m2程度の物件で修繕積立費だけで先々5万円以上と聞きました。
子育て世代だとやはり車は必要なので、駐車場代入れるとローン以外に維持費だけで遠からず月8ー9万円になるため諦めました。

子供の教育費や老後資金、またリタイア後の年金生活を考えると、ここも将来維持費がその位かかるなら、資産家か、かなりの高所得者でないと厳しいですね。

[819: 匿名さん]

Pタイプの13階が5830万円だったように記憶しています。
我が家も高すぎて断念です。

ただ、希望者は多いようでしたから、皆さんの稼ぎが羨ましいです。

[820: マンション検討中さん]

ちょっと高いですね。

[821: 匿名さん]

タワマンなので、同じ階でも間取り毎にかなり坪単価に差があるようですね。南西角のPタイプは最も高いようです。北海道は西向きより東向きを安くする傾向がありますから、東面の間取りが比較的安いかもしれません。

[822: マンション掲示板さん]

コスパが良いのは低層階の南西又は南東。
それほど高くない割に資産価値を維持しやすく、売却時の買い手も見つかりやすい。

世の中高層階を求めている人が多いような印象があるけど、実際は低層階希望もかなり多い。

[823: 匿名さん]

ここは高額なので、やはり庶民の味方、グランファーレシリーズに期待しています。

[824: マンション検討中]

苗穂なのに高いですね。
アリオから車で10分のとこで戸建て建てる金額かと思います。
関東価格より少し安いくらいかしら？

[825: 匿名さん]

関東価格はブランズの円山外苑前くらいでしょ？

[826: 匿名さん]

苗穂なのにというか、東区なのにと言うべきでしょうか。
全住戸を均すと坪200万を切りそうな気もしますが、まあ大層なお値段ではあるものの、関東価格に届きそうかというと、どうでしょ？関東つっても広いので（笑）。東京23区だと問題外、神奈川の川崎・横浜もここよりはずいぶん高額です。埼玉のさいたま市でここの2割高くらい、千葉の千葉市だと1割高くらいですか。とはいえ、それらの数字は駅前も郊外もひっくるめた平均ですからね。一概には比べられないかと。
いずれにしても、東区物件の最高値を更新したのは間違いないでしょう。ここを超えるとすれば、札幌総合卸センター跡地にＭＳが建つ場合でしょうが、そのへんはまだ決まってないと思います。

[827: マンション検討中さん]

いい場所だしいいマンションだと思う。
一方で、比較対象の琴似なんかと比べると現時点では利便性、発展度合いに差がある気がします。

この販売価格前提として戸建に住み替え等10年以内のリセールは、今後の近隣再開発次第ですが、やや苦戦しそうな気がしてます。
当然安く値付けすれば直ぐに売れると思いますが…
家族環境が変わってもずっと居住するつもりで広めの間取りがおすすめでしょうか？

[828: マンション検討中さん]

アリオ、駅直結だとしても高すぎですね。
もうちょっとリアルなファミリー層狙う感じかと
思ってたけど。
お金持ちは、相当なメリットをここに感じない限りは
ここ買わないでしょ?。苦戦するでしょうね。

[829: 匿名さん]

低層の西側は隣に11階のサービス付き高齢者住宅ができるので、眺望はなしの状態になるかと思います。
どれぐらい安くなりますかね？

[830: マンション検討中さん]

先を見た金額になってますよね。残念ながらお得感を感じません。

日当たり悪い西向きでも金額それほど、下がらないような気がします。

[831: マンション掲示板さん]

ここ、都心徒歩圏や円山と同等に考えて購入したらリセールで苦労しますよ。
札幌駅、大通駅徒歩圏と同じ土俵に乗ることは絶対にないし、この先開発が進んでも「利便性以外の何か」がある街になるとは思えない。

でも、シンプルにアリオと苗穂駅直結は良いと思いますけどね。
自分で価値を教授する目的なら良いですが、リセールを頭の片隅に置くならここは危険です。

[832: マンション検討中さん]

貧乏人の私は家族でJR乗って札駅に行くお金が持ったいないと思っちゃいます。

[833: 匿名さん]

天井圏の今は、高くても今後しばらくは購入できそうもない
価値のある物件か
今後一帯が再開発等で人気が上がりそうな物件に絞り込んだ方が良い。

私は苗穂エリアそれほど魅力感じないので、この価格帯なら、
札幌駅近辺の中古にも範囲を広げたいと思います。

[834: マンション検討中さん]

確かに、この場所にしては割高な価格かなと思います。
おまけに維持費も高ければリセールにも苦労し負動産になるリスクもあるかなと考えます。

[835: マンション検討中]

東京の山手線内（渋谷・新宿とか）は難しいですが、鎌田・川崎・横浜の隣駅くらいならマンション買えそうな値段ですね。
苗穂でこの価格は驚きですね。
まあアリオ直結が魅力なのかもしれませんが、投資家もこれなら東京買うんじゃない？
売れ行き状況が気になりますね。

[836: マンション掲示板さん]

札幌におけるJRと苗穂エリアの位置付けを知らない投資目的の人こそ買っちゃいそう。
札幌からJRで一駅でしかも直結！と聞いたら、知らない人はとんだ都心ライフを想像するかも。

[837: 匿名さん]

>>836
そうね、土地勘ない人なら東区も知らないし。西区と同じくらいな位置付けじゃない？

[838: 名無しさん]

>>837 匿名さん
東区と西区って違うの？

[839: マンション検討中さん]

おなじです。

[840: マンション掲示板さん]

>>838 名無しさん
なんで違うと思うの？

[841: 匿名さん]

札幌って札駅より西の方が人気でしょ？文化は西にって言うし

[842: 匿名さん]

住宅地の地価の高額ランキングでみれば一目瞭然。
むろん、固定資産税も高くなるから、
逆に住みにくいという人もいるでしょう。

[843: マンション比較中さん]

札幌の人なら東区より西区の方が断然いいイメージがある。東区って市内でもどちらかというと避けられてる区です。昔は創成川より東はブルーカラーの街とされていました（だから東は工場・流通拠点が多いです）。
区という括りにあまり意味がないとは思いますが、イメージとしてはそうなります。