ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[423: 名無しさん]

>>421 マンション検討中さん
>立体駐車場が棟内にあるマンションは札幌初

賃貸だけどラフィネタワー札幌南3条(30階建)はそう言う構造のはず。

[424: 匿名さん]

モデルルームは公開されてますよ？

[425: 匿名さん]

説明会に行ってきました。
価格については、平均で坪190万円くらいでしょうか。思っていたよりは安いという印象。
地盤について、直接基礎というのは本当に意外。この辺は弱いと思っていたので。南側は杭打ちが必要みたいなので、その辺気になる人は北側が良いでしょう。
これは考えようですが、マンション周辺の広大な共有スペース。森林のメンテ等はかなりの維持費がかかるでしょう。南側はそういうのがないので、これは好きずきかな。
立体駐車場の維持管理コストは気になるけど、南側はより敷地が狭いので、イーブンかな。
最大のデメリットは学区でしょう。好き好んで中央区を選ぶ人はいるが、東区を選ぶ人はいないでしょう。こればっかりはどうしようもない。
管理費や修繕積立金にもよるが、総合的に考えれば、リタイア後の人にとっては良い物件という印象。アリオも近いしね。
子どもがいるご家庭はどうだろうか。かなり微妙な物件という印象。4、5千万出すなら、駅直結は無理だけど、地下鉄徒歩5分圏内のマンショは買えるよね。そこをどう考えるか。
ちなみに、説明会に来ている人はお金持ちっぽい人が多かった。身なりも綺麗で、駐車場は高級車が多かった。

[426: マンション検討中さん]

坪190万円なら円山公園駅や西28丁目駅徒歩5分圏マンションよりは安いから、駅直結タワマンとしては安いかも。
学区は、苗穂小学校・東栄小学校のことは全然わからないけど、中学は指定変更区域で中央中学校が選べるので、そっちは最近悪くないんじゃないでしょうか。

[427: ご近所さん]

>>426
中央区民ですが、そうやってまざってくるのが嫌で、
子供を私立に入れる家もたくさんありますけどね。

[428: 匿名さん]

選民思想凄いな

[430: マンション検討中さん]

中央区民が立派という勘違いしている方がいるみたいですね。

[431: マンション検討中さん]

中学校を選択できますので、好きなほうを選択すれば良いのでは。。。
そこに越境とか関係ないと思いますけど。

[432: マンション検討中さん]

どうでもいいけど中央区民がどうとかマンションに関係あんの？

[433: ご近所さん]

>>430
ここのマンション買う人たちは、もちろん問題ないんですけどね、
事実、東区には団地がありますから。
その人たちが乗り込んでくるんですよね。

[434: 匿名さん]

おそらくは通学距離を考えて札幌市が許可している内容なのだから、乗り込んでくるってのは何か違うのでは？

[435: マンション検討中さん]

偏見コメントにマジレスするのもシャクですが、東区で中央中学校の指定変更区域になってるアドレスに団地なんてありますか？
区域内にたくさんJR北海道の社員寮や家族寮は、見た目は古い昔ながらの団地ですが、公営住宅の入居者とはかなり違った人種です。

（東栄中学校→中央中）
北4条東10丁目～12丁目
北5条東11丁目～12丁目
北6条東12丁目
北7条東12丁目

（美佳補中学校→中央中）
北5条東4丁目～10丁目
北6条東3丁目～8丁目
北7条東3丁目～9丁目　北7条東11丁目
北8条東3丁目～6丁目　北8条東8丁目（1番～3番）
北9条東3丁目～4丁目　北9条東8丁目（1番1号　13号　4番23号　25号　27号～28号　30号　32号～33号）　北9条東9丁目（1番）

[436: 買い替え検討中さん]

全35タイプとの事で選択肢が沢山あって良さそうです。
PDタイプは東南角で（北海道の人には好まれないようですが）広さも手頃で結構良さそうだなあと思ったのですが、浴室が玄関を入って直ぐという、あまり見た事がない構造なのが気になります。
ウエブ記載の0タイプも同じく入り口に風呂があってビジネスホテルのようですが、他のタイプもこういうレイアウトなのかな。
玄関に風呂を配置するメリットって何なのでしょう。

[437: 匿名さん]

事前案内会が追加開催される旨連絡が来ましたね。
集客が芳しくないのでしょうか。

[438: 名無しさん]

説明会の時、タワーマンションは値下がりしない、資産価値が上がる、という説明を受けたが、断定的に言ったら駄目でしょ。
そもそも、民主から自民への政権交代後、アベノミクス、黒田バズーカで、今日に至るまで不動産価格全体が上昇を続けており、タワーに限った話ではない。
特に、駅近物件の上昇率が高いのだから、そういう物件とタワーを比べて、統計的に差異が認められて、はじめて情報提供という形で顧客に話すべき。
金融商品の販売であれば、断定的判断の提供となり、販売側の過失となります。まあ、あの程度の説明を鵜呑みにするような方はいないと思いますが。。。

[439: マンション掲示板さん]

金融商品ではありませんよ。

[440: デベにお勤めさん]

・最近の市況を考えると割安な価格設
・駅直結、苗穂地域開発に伴う資産価値の維持・上昇
を考えると、居住用にはアリかなと思います。

ただ価格だけをみるとどのプランでも札幌なら十分立派な一軒家が建ちます。やはり不動産バブルなのかも。10年くらいしたらアッサリ坪150万でも買い手がつかないという状況は現実的で、躊躇します

[441: 周辺住民さん]

学区で言えば東区の苗穂小学校や美香保中学校に東栄中学校は長い間、全国学力テストの結果が全国最低レベルでした。
片や隣の中央区側の中央小学校と中央中学校は全国最高レベルです。
テストの結果はひとつの指標にしかなりませんが、学力の低い学校は総じてテレビやゲームの時間が長く宿題含め自学の習慣に乏しく将来の事も考えていない子供が多いという調査結果でした。
ただここ１～２年は東区の件の小中学校も最低レベルから全国平均に近づいており、中央中は東区側の生徒が入るようになってから最高レベルからどんどん学力が下がって来ているそうです。

[442: マンション検討中さん]

>>437
事前案内会に行きたいけど溢れて行けなかった人がいて、それへの対応ではないかと思うのですが。
お客さん来てないのに追加で案内会やる意味ないのでは？

[443: マンション検討中さん]

戸建てかマンションか悩みどころですね。
老夫婦には最高な場所かと思いますが、30代子供2人以上には厳しいかな？
4～5000万程なら、札幌市内でも立派な家が建てれますもんね。
3000万ならマンション一択になりそうですけど。

[444: マンション検討中さん]

≫442
溢れて行けなかった人の対応なら溢れた人に案内を出せば良いだけで希望していない人にまでメール配信する必要性はないのでは？
結局、他のモデルルームと同様で週末はそれなりに混むけど平日は思ったほど収穫出来ていなく、販売戸数が多いので焦って追加を急遽決めたのでは？

[445: 匿名さん]

>>443
東区とか北区や月寒東、里塚あたり？5000万で立派な家？

[446: ご近所さん]

>>445
白石とかでもそうかと。
坪単価が25～30万以下なら100坪で3000万。
後は家に2000万で、家は建てれますよね？
奥地に行けば家に4000万投資も可能になりますので、広い家が建てられるかと思います。
まあグランアルトみたいな駅、商業施設はないですけど。
何を優先するかですかね。

[447: マンション検討中さん]

設備のグレードが気になります。

[448: 匿名さん]

札幌市内で駅近だと、昔は一軒家だったところが、二軒になって売られていますね。庭などは期待できませんが、4000万円ほどで手に入るところもありますし。マンションよりこちらを選ぶ人がいてもおかしくはない。

[449: 通りがかりさん]

私も4000?5000万の予算があれば、戸建も選択肢と考えます。
ただ、駅直結であるとか、地下鉄徒歩5分以内を希望するのであれば、マンションを買わざるを得ないでしょう。
利便性の高い駅近の狭い家に住むか、間取りや環境を重視するか、考えは人それぞれですよね。

[450: 匿名さん]

4-5000万だとせいぜい80平米しか買えませんから、子供が二人もいるようならこのマンションは難しいでしょうね。

[451: 匿名さん]

戸建は木造だから火事が怖いけれど
上物二千万で立派な家ってとこに引っかかった。5千万でも普通なのに
お子さん二人以上だと戸建の方が平和かも

[452: 匿名さん]

東京だと 4人で75平米ぐらいのマンション生活している人が多い多いので、無理ではないのではと思いますが。
もちろん、広い方が余裕はあるので理想ではありますね。

最近の札幌新築マンションも90平米の部屋は減っているように思います。
それを考えると、80平米で4人住むことも考えないといけないのではないでしょうか。
まあ、子供が巣立つので、同居期間の過ごし方をどうするかでしょうか。

[453: マンション検討中さん]

>>441 周辺住民さん

全国学力・学習状況調査の結果は、札幌市教育委員会も学校名までは結果を公表していないのと、各小学校の判断での公表も近年はしていないようなので、学校関係者やPTA等のクチコミに頼らざるを得ませんが、中央中学校が全国最高レベルというのは知りませんでした。

中学校については30年以上前から3K2F（向陵、啓明、柏、伏見、附属）か、札幌駅徒歩圏で住むなら北区の北辰中学区をと言われたものです。中央中はどちらかというと避けられてきたように認識していました。

もし仮に中央中がそれら6つの中学校に匹敵するくらい優秀なら、このマンション購入者には朗報だと思います。

[454: 匿名さん]

利点欠点がはっきりしてるから敬遠する人も居るだろうけど、売れるだろうね。坪200万以下なら今の市況じゃ安いわ。都心近郊圏内新築で(どれも遠いけど)プレミストもパークホームズもレーベンももっともっと高い。
駅力は若干微妙だけど札幌駅まで1駅3分で駅にも大型商業施設にも外出ずに1分でしょ。そこを最重要視する世帯300はあるでしょう。

[455: 匿名さん]

>>453
中央中は○電の社宅の子が多くてある程度お勉強はできたみたいよ。今は社宅あるのかしら？
今は北嶺とかに行ってるみたいですけれど

[456: マンション検討中さん]

結局、中央中の学力レベルの高さは、ほくでんやJRの社宅の子の影響も大きかったってことですよね。
だから近年の中央中のレベルの低下は、東区から生徒が入るようになったからじゃなくて、むしろ東区側にあった社宅がどんどん少なくなって、こっから通ってくる子が少なくなったからじゃないのかな。
今後は駅周辺とファクトリー周辺にたったタワマンの子どもたちが公立に行けば、またレベルもあがるでしょ。

[457: 評判気になるさん]

中央中は以前は中央区側のみの生徒でしたが校舎建替と共に東区側の生徒を入れた結果、学力（テストの結果）が低下しているそうです。
また中央中、中央小ともに親御さんが北電や北ガスというのは多いですがＪＲという方はあまり聞いた事がありません。
また教育関係者によると3K2F（向陵、啓明、柏、伏見、附属）の学力が高いのは昔の話で、近年は北辰中、琴似中、平岡緑中など中央区以外の中学校のレベルが上がっているそうです。（ただし東区が総じて学力が低いのは昔からだそうです）
札幌では中学は北嶺や立命館SP等の私立や塾（四谷大塚、札幌標準、日能研）の影響で昔ほど気にしなくなっているようですね。ただその分、小学校選びが重要になっている傾向との事でした。

[458: 評判気になるさん]

>>453
ちなみに中央中ですが全国学力テストのH28年度(だったはず)の時は結果が全学校で発表になりましたが、その時やその前後の発表された年は全国最高レベルでした。（北辰中や琴似中や啓明中なども全国最高レベルでしたが、東区の美香保中や苗穂中は全国最低レベルでした）
ただし中央中は東区側の生徒が入るようになって現在はやや下がっているそうです。（中央区側だけの中央小は今も全国最高レベルのままだそうです）
ただこういった（比較的）高級なマンションや宅地造成が出来ると、その地域の学力は上がる傾向にあるそうです。（豊平区の八条中や東札幌の日勝中などは区内最低レベルだったそうですが現在はどんどん学力が上がっているとの事）

[459: 口コミ知りたいさん]

まあ、よく小中学校の良し悪しの指標として出される「全国学力・学習状況調査」の結果は、>>453さんが書かれているように、現在一般に公開されておりません。ですから、それをソースとした書き込みは基本的に受け手が検証できないものであること、言い換えれば「～という噂・伝聞」以上のものではないことは、踏まえておくべきでしょう。

[460: 評判気になるさん]

>>459
「全国学力・学習状況調査」の結果は学校によっては現在も公開されてますよ。（優秀な学校は特に）
以前（H28年度だったかな？）は全校で発表されており、その前後の年等でも殆どの学校が公開をしてましたので、その結果を踏まえての書き込みでした。
また教育関係者では東区の小中学校の殆どが全国最低レベルであり、中央区は資生館小と中島中を除くほとんどの小中学校が全国最高レベルというのは割と有名な話なので詳しい関係者に聞けば検証というか簡単に裏の取れる話だと思います。
噂や伝聞とといえば匿名掲示板の書き込みにおいてソースを付けなければ全て言える事でしょうけどね。

[461: 口コミ知りたいさん]

「詳しい関係者に聞けば」って、誰にでもそんな知人がいるわけないじゃないですか（笑）。
どこの誰がこれこれこういう場でこう発言したってことが分かれば根拠になりますが、「関係者には常識」的な物言いは根拠になりませんよ。
「ソースの無い書き込みは全て噂や伝聞の類」というのは、全くもってその通りです。

[462: 契約済みさん]

東区の小中学校は、全国最低レベルですか！考えよう、
また内容は人から伝え聞いたことを述べる言い方ですね。

[463: 匿名さん]

https://www16.sapporo-c.ed.jp/naebo-e/attach/get2/603/0
一先ず苗穂小学校は全体として全国平均より上のように見えますね。

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
よく見たら全国平均くらいでした。失礼しました。

[465: 評判気になるさん]

低層階の坪単価いくらくらいでしょうか？

[466: マンション検討中さん]

>>465 評判気になるさん
タワーマンションの低層階とは何階くらいまででしょうか？

[467: マンション検討中さん]

札幌で子育てをする親にとって、公立中のレベルはマンション選びの重要案件です。
このマンションを買う上で、大きな決断材料になるので、確固たるデータが欲しいです。

学力・学習状況調査の開示にバラツキがある以上、信頼できる数字として拠り所になるのはやはり有力高校への進学実績です。
例えば、添付の進学実績は、向陵中学校の平成29年度実績です。
最も下の行は私立高校への進学者、下から三番目は公立高校への進学者です。これを足すとちょうど300人の卒業生がいたことがわかります。
そして、いわゆる東西南北+旭が丘に、立命館の進学者の合計を出すと、98人になります。つまり、向陵中学校の卒業生はほぼ三人に一人が難関高校に進学することになります。
「３Ｋ２Ｆの学力が高いのは昔の話」との書き込みもありましたが、親としてはやはり向陵中学かそれに近いレベルの中学に通わせたい、のが切実な気持ちです。
このタワマンは円山や西28丁目の駅近マンションとほぼ同じ価格帯のようなので、タワマンという資産価値だけで決めず、子どもの進路にプラスになるかどうかと総合的に判断したいです。
だから中央中のレベルはとても気になるのです。
進学実績はどうなんでしょう？
残念ながら中央中学校の進学者数が同校サイトには見つからなかったです。

[468: 名無しさん]

現時点で低層階の坪単価は分からず、販売される中層階から予想するしかありません。
販売価格は1階下がるごとに1%前後下がるのが普通です。
方角、間取りにより価格は変わりますが、75平米の中層階（13階）で坪単価190万円と仮定すると、4318万円くらいです。
10階下がるとマイナス300万円くらいと思われるので、3階で4000万円前後では。

[469: マンション検討中さん]

全国学力テストの結果の全校での発表は平成26年度でした。
当時は確かに東区の小中学校は殆どが全国最低レベルでしたね。PTA関係者のブログとか探せば出てくると思います。その時は札幌市全体の平均が全国平均と同じ程度という報告でした。市のHPに出てたはず。
また平成30年度の発表は各校マチマチですが市のHPでは全国平均を上回ったと札幌市全体の学力レベルはあがっていると書いてありました。
これからどうなるかは分かりませんが3F2Kが昔の話であるように東区の学校が総じて学力が低いというのも昔の話になりつつあるのかも。

[470: 周辺住民さん]

立命館SPの一期生に東大はじめ難関大学の合格者が多かった事や北嶺の知名度が上がって来た事や開成が抽選を止めた事などから、私立や公立一貫校を選ぶケースが増え続けており、小学校と異なり公立中学にこだわる人は減っているそうな。
その反面、塾選びや塾同士の競争が激しくなっているそうですが、難関中の合格者は四谷大塚や札幌標準や日能研にかなり集中してますね。それらに通える環境を重視する親御さんも多いみたい。
中央中は東区の生徒が入った事もありますが、中央小から私立中に進学する子が多いので現在はそれほど高い学力ではないと思われますが、このマンションであれば有名塾にも通いやすいと思います。
ただ小学校低学年より下の子供がいる方は南側(中央区)の方がより良いのは間違いないでしょう。

[471: 匿名さん]

そんなに向陵高校がいいならそちらの地区をお勧めしますが、見てみたら生徒数何人か知らないけれど
南高に24人しか入ってないのね
親戚の子は福住から南高に言ってるし、厚別区の中学からだって合格者居るし
本人次第じゃないかしら？但し東区以外の中学は。あそこは北高に行く人多いのかしら
南ですら、今はっていうかかなり昔から北嶺に負けてるし立命館は男女共学でしょ？そっちに行く人多くなってるんじゃない？

[472: マンション検討中さん]

小さい頃から教育熱心になりすぎると子供がパンクしますよ。
また、471さんは南高と東区の中学を甘く見過ぎでは？
東区の中学でも東西南北へ進学する子はいますし、本人の努力次第です。
周りの環境を言い訳にする人は、一度初心に戻りましょう。