ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3947: ご近所さん]

全国規模の大手不動産会社で旧財閥系だから出来ますね。

[3948: デベにお勤めさん]

なるほどね～　三井 & 三菱 もかな？

[3949: 購入経験者さん]

>>3946 匿名さん
> ただ、住友不動産だけがそのような販売方法ができる理由はなぜなのでしょうか？

根源的には強力なスミフの財務体力の結果です。
企業の生命線は現金(キャッシュフロー)です。
経理計算上どれだけ莫大な損失を計上しても現金があれば幾らでも債務の支払いが出来ますから倒産しません。
逆に経理計算上どれだけ莫大な利益を計上しても現金が無ければ支払いが滞りあっという間に倒産します。自転車操業とか黒字倒産と言われるものです。
財務に詳しく無い方はまずこの点をしっかり理解して下さい。

スミフは潤沢な手許資金をバックに建物完成時に約1/3が売れ残る程度の、相場より高めの価格付をしています。
完成前の販売が進みすぎると売れ行きを落とす為に値上げして調整します。
スミフの見解は「当初設定価格を間違えて安くし過ぎて売れ過ぎたので適正化する」との事です。
その結果他社比でより多くの販売利益を上げることが可能になります(機会損失極小で)。

一方の他社はそれほど潤沢な手許資金を持たない、あるいはクレジットライン(銀行借入や債券市場などでの資金調達上限)がスミフより低い為、完成基準に基づき建物完工まで逐次支払わねばならい工事委託代金、および期限毎に支払わなければならない仕入代金などの決済(要する支払い期日は最初の日程計画通りに来る)の為に、なるべく早く販売代金を回収しなければならなかったのです。
この為に建物完成までの完売を急ぎます。完売していないと借入金などで支払いをファイナンスしなければなりません。借入には上述の上限がありまた金利負担が伴います。結果資金回収の為に売り急ぐ傾向になり、スミフに比べるとまったく同じ中身だとしてもディスカウントして販売せざるを得ませんでした。

対するスミフは同じ内容でも財務体質が強いのでじっくり時間をかけて高く(スミフ流には適正価格で)販売可能で、高いブランドイメージを構築でき、好回転すればより高く売る事も可能です。

(と言うのがスミフの説明です。かなり昔ですが有報などで極めて大雑把な財務比較をした事がありますが、そこまでの差は無かったような。とすると単に経営思想の問題？)

現在は日本は経済対策などで超過剰流動性状態にあり、スミフ以外の企業も資金繰りに困る事はほぼ無いと思いますから、スミフと同じような販売戦略を取れるはずです。
しかしきっと企業体質に無い慣れない事はやれないのでしょう。

完成までに完売すると人気物件と言うのが多くの人の評価ですが、一面正しいものの、絶対的に良い物件かは極めて疑問です。

[3950: マンション検討中さん]

マンション買うなら財閥系だな！

[3951: 周辺住民さん]

>>3933 検討板ユーザーさん

2019年7月～2020年2月まで、約200戸供給で残20戸　←1年前

それから2021年2月現在まで、約50戸供給で残6戸　　←いまここ

こんな感じかな　

[3952: 3946]

3949さん
とてもご丁寧にかつわかりやすく教えて頂きありがとうございます。
これからマンションを購入予定の為、参考にさせて頂きます。

[3953: 3946]

3949さん
とてもご丁寧にかつわかりやすく教えて頂きありがとうございます。

[3954: 匿名さん]

スミフの売れ残り物件は高いということですか？

[3955: 検討板ユーザーさん]

ここは同じ部屋タイプ、同じ向きでも、階がひとつ上がると数十万円上がりますよ。価格表も見せて貰って確認しました。幹事会社は大京ですし、典型的な住友式ではないかと思うのですが
いずれにせよ、どちらも実績は十分な会社なのでそれなりの販売戦略があるのでしょう

[3956: マンション検討中さん]

住友の経営陣もそれなりに口出ししてるようですよ

[3957: 匿名さん]

住友不動産の経営陣が、こんな田舎の物件　ましてJVで幹事会社でもない物件の売り方に口出すわけないだろ。

[3958: 評判気になるさん]

隣のサ高住の新たな情報は出てないのでしょうか？

[3959: マンション検討中さん]

ここは、不動産投資としてはどーなんだろ？

[3960: 口コミ知りたいさん]

物件によってはスミフは大幅値引きするけどね。10年くらい前のシティハウス札幌大通東は3000万円台の物件が500万引きだったな。当時まだ売れ残ってたシティタワー札幌大通も値引きしてたわ。
シティハウス中島公園レジデンスは売れ残ってたけど値引きしなかったせいか3年くらい売れ残ってたね。
事業計画から考えたら>>3949に書かれてるような杜撰で行き当たりばったりみたいな事ってビジネスの世界じゃ考えられないけど、少なくとも値付けに対して一貫していないのは間違い無いだろうな。

[3961: 匿名さん]

>>3960
シティタワー札幌大通は途中から値上げこそすれ、値引きは1円もありませんよ。
いい加減なことおっしゃらないようにね。シティハウス札幌大通は知りませんが。

[3962: マンション検討中さん]

まあ、この物件は大京が幹事会社で、同タイプでフロア毎に価格が異なることからしても、販売の仕方も大京が決めていると思われますので、住友の値引きがどうのというお話はお控えいただく方がよろしいのではないでしょうか。

[3963: 匿名さん]

>>3960 口コミ知りたいさん
> 当時まだ売れ残ってたシティタワー札幌大通も値引き

それね、最上階の100平米の億ションの事でしょうか。
記憶によると元々1億程だったのを2千万ほど値上げしたんだよね。
で、一軒だけ何年も残っていました。
最後は少し下げたようですが幾らで処分したのかなあ。
他に値引きした物件ありました？

[3964: 買い替え検討中さん]

ここは「ZEH」で 保温性が高い魔法びんのようなお部屋で良いですよね

[3965: 口コミ知りたいさん]

>>3961
>>3963
シティタワー札幌大通は完成後も2年くらい売れ残ってて最後の2戸の時はどちらも値引きしてました。かなり上の階と下の方の階でしたね。当時はずっとチェックしてましたが値上げは聞いた事無かったです。
シティハウス札幌大通東を検討している時に「タワーはどうですか？」と勧められましたね。こちらはほぼ同時期に建てた隣のクリーンリバーの方が先に完売してました。（CRは3LDKが2780万からとかでした）
当時シティハウス大通西７丁目と迷ってたら大通西７は値段設定が相当安かったせいか、大通西７すぐ完売してしまい後悔しましたね。3LDK(2SLDK)で2880万円からとかの値付けでしたので相当安かった記憶があります。

[3966: 評判気になるさん]

除雪費用は管理費に含まれてるのですか？冬だけ別途かかるのでしょうか？

[3967: 匿名さん]

>>3695
タワーの方は売り出した直後に全体値上げしたんですよ。うちは最初の方に買ったのでちょっとだけお得だったかなって思ってます。売れ残りはもう買ってしまってたので興味なく知りませんけれど。
売れ残りは早く処分したければ値引きしてもいいような気もしますけれど。
ここはどうなるのかな。多分大京の営業力なら全部売れちゃうんじゃないでしょうか？

>>3966
多分管理費に含まれてるはず
別途払うのは今まで無いような

[3968: 評判気になるさん]

10年は大丈夫だと思うけど、20年後、30年後にJRが廃線になる可能性ってどうかな？
赤字だし。
駅直結の意味がなくなるかも？

[3969: マンション検討中さん]

苗穂駅が未来永劫「廃線になる可能性」は無いですね。

[3970: 匿名さん]

ＪR苗穂駅(函館線、千歳線)が廃駅になるようならば、それはもう日本という国が滅びつつある状況ですね…
駅使用者が一日数人というような過疎地域じゃないんですから

[3971: 検討板ユーザーさん]

>>3968 評判気になるさん

廃線？空港から札幌までどうやっていくの？

[3972: マンション検討中さん]

苗穂駅が無くなるかもと言った状況なら
先にアリオもこのマンションも消滅してる様な状況でしょうからその心配は杞憂かと。
札幌の人口が100分の1くらいになる何かが起これば有るかもね。

[3973: マンション検討中さん]

もう少し安くならないかなー。苗穂にこの価格はきついよー

[3974: 検討板ユーザーさん]

人気あるみたいで、結構順調のようですから値引きは当面厳しいのでは？ホームページ見てると、一昨日が残4戸、昨日第5期8次販売して、現在も残4戸ですから元々お客さんついてたのでしょうか。
まあ安いとは思わないですが、他も高いので、環境考えると高すぎるとまでは思わないですかね。

[3975: 匿名さん]

南口タワーを含めて、現在の苗穂物件は比較的好調なので、値下げしても売りたい状況にはならんでしょう。こちらはこのまま売り切っちゃいそうな勢いですけどね。
噂ですが、北1条通沿いに計画があるそうで、そこだと駅まで徒歩5分じゃ厳しそうですが、価格的にはもう少し安くなるのでは。

[3976: マンション検討中さん]

これから建てるマンションのモデルルーム行ってみたら良いよ。苗穂が割安に感じるかもよ。これからは価格は下がらないと予想されてるから、ここが高いなら少し郊外の完成済み物件に行ってみたら良いと思う

[3977: マンション検討中さん]

子供２人と仕事部屋が必要な自分にとっては4Lで85㎡は欲しいんですが、今後出るタワーだとここより安いのはもう出ないですかね？

[3978: 販売関係者さん]

ここより安い新築物件はもう出ませんね、２割ＵＰとなりますので
お早めにどーぞ。

[3979: 匿名さん]

「タワー」縛りというのもちょっと不思議ですが、
①ダイワの新札幌タワーは、ここよりちょっとだけ高めの南口タワーより確実に高くなるとのことですから、ここよりは高いでしょう。
②大通公園の近くの西10丁目タワー（東急）は、立地的に考えて間違いなくここよりはだいぶ高くなります。
③北6東２の卸センター跡地に、大京、京阪、ミサワホームのＪＶで建つタワーは、まだ価格関係は何も分かりませんが、札幌駅隣接ですし、2022年以降の物件でしょうし、ここより安いということは考えられません。
④北8西1に建つ札幌最高層の48階タワー（ダイワ他）は、まあ、甘く見てもここの1.5倍くらいの値段でしょうね。
⑤狸小路3丁目の大京タワーは、そのさらに上でしょう。
計画中のタワー物件はこれで全部だと思いますので、まあ階数にもよるんですが、ここ（と南口）が一番安いんじゃないかなあ。

[3980: マンション検討中さん]

もう、値段は上がる一方ですよ。タワーマンションが欲しくて、ぎり予算が届くならよく検討したほうが良いと思います。ここが高いとか言ってたらタワーマンション諦めて郊外の完成済み物件買った方が身の丈です。

[3981: マンション検討中さん]

3978さん
3979さん
アドバイスありがとうございます。

新さっぽろは候補になく、個人的に北6東2は駅直結でも商業施設併設もなく、札幌駅から距離もあるので価格に期待してるのですが、それなら西10のブランズタワーの方が安いですよね。

やはりJRとショッピングモール直結と、今後の苗穂の発展を信じて、グランアルトかプレミストにするべきでしょうか。

[3982: 検討板ユーザーさん]

>>3977 マンション検討中さん

場所によると思います。ここは便利な分土地代がだいぶあると思います。

[3983: 購入経験者さん]

３９８１さん
子供2人と仕事の部屋が必要、4ldkで８５㎡が欲しいなら、3月4日にモデルルームの販売状況を見に行ったら、Hタイプ東南角の８６㎡の部屋又あります、7階と6階が販売中、5階以下は次期販売、５千万台ようです。
子供がいる仕事持ちならここが便利ですよ。小学生なら自分で買い物行ける、習い事や塾通いも楽く、駅直結で帰りが遅くでも安全、親が駅まで迎えに行かなくていい、仕事が忙しい時アリオでお惣菜買いに行けばいい。空中歩廊から駅のセブンイレブンへも行ける。

[3984: 匿名さん]

子育て中（しかもお二人）なら、苗穂がいいんじゃないかなあ。
ブランズは資生館小と中島中ですよ？いや、だからどうとは具体的には言いませんけど。

[3985: 3977,3981]

3979～3984の皆さん
アドバイスや情報ありがとうございます。

個人的なことを言うと批判されやすい掲示板で、親切にして頂き助かりました。

教えて頂いたことを踏まえて前向きに検討します。

[3986: マンション検討中さん]

賃貸募集でてると、萎えますね。

[3987: 匿名さん]

>>3986 マンション検討中さん
何故でしょうか？

[3988: マンション比較中さん]

どうしてでしょう！萎え・萎え～

[3989: 匿名さん]

賃貸でお試しに住んでみて気に入ったら購入でも選択肢あって良いんじゃないの？
購入して気に入らないから売る売らないになったら厄介よ

[3990: 匿名さん]

駅近(ここは直結)、スーパー近い(ここは大型ショッピングモールで、直結)、都心近郊(札駅まで一駅)、新築タワーマンション…ここまでキーワードが揃えば賃貸としても需要ありとみなされても全く不思議じゃないでしょう。
どう思うかは勿論人それぞれですが、それだけ条件が揃っている物件という裏返しなので。

[3991: 匿名さん]

自分で住みたくて好みの部屋を押さえたけれど、実際に住めるのは何年か先、という場合もあります。(通常の住宅ローンは組めないので別途準備出来るなら)
その場合選択肢は二つ。
自分の入居まで空き家にしておく(時々メインテナンスが必要)か期限付賃貸(相場より安い)に出すか、です。
前者の場合は“新築”を自分で楽しめるのですが、管理費・修繕積立金と租税公課の負担があります。後者はその負担を避けられるだけでなく収益も取れます。そう言う賃貸もあります。

[3992: 匿名さん]

タワーマンションの分譲賃貸住戸というのは、最古のライオンズステーションタワー東札幌（築30年）であろうと、最郊外の森林公園パークハウスであろうと必ず出ますから、ここだって間違いなく出ます。ましてや「生活の便利さ」という一点に限れば、ここは札幌の全タワー中でも屈指でしょう。街としての風情とかステイタスとかよりも便利さを求めるのは主に40代以下の層でしょうから、賃貸ニーズは相当あり、それに応える住戸もかなりあると思いますよ。
しかしまあ、上下左右に住んでる人が、買って住んでるのか借りて住んでるのかなんて気になりますかね？

[3993: 匿名さん]

まだ引っ越しがさきなのですが、住んでる方は、皆さんJRの騒音はどうですか?気になりますか?

[3994: 匿名さん]

>>3992 匿名さん
近隣住戸が賃貸かは直接気にならないけれど全戸の賃貸比率は気になります。
賃貸比率が高いと管理に問題が起きる可能性が高くなります。特に非居住オーナーが多いと総会決議が現実離れする可能性もあります。

[3995: 通りがかりさん]

>>3993 匿名さん
東向きです。JR騒音は一度も気になったことないです。

[3996: 匿名さん]

西向きですが、電車の音は静かにしていれば聞こえますがうるさくは感じないのでまったく問題ないです。