ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3927: 匿名さん]

もう、こちらのマンションは完売になっているんでしょうか？？

[3928: 検討板ユーザーさん]

>>3927 匿名さん
まだ販売戸数7ってHPに書いてますよ。こんな不確かな掲示板より、公式HP見たりマンションギャラリーに確認してみては？

[3929: マンション検討中さん]

>>3927 匿名さん
未発売住戸が、主に低層階にまだけっこうあります。

[3930: 周辺住民さん]

発売済み住戸は、現在第５期４次？・２５０戸ちょっとで残り６戸(先着順)
総戸数３００戸だから、未発売住戸が５０戸弱(主に低層階？)

残り６戸の目途がついたら、第６期（最終期）かなんかで出していくのでは
ないでしょうか

大和タワーは半分も売れてないので、かなり優秀な物件だと思います

[3931: 検討板ユーザーさん]

>>3930 周辺住民さん
大和タワーは竣工まであと一年以上あるからなあ。ここの一年前ってどのくらい売れてたの？どっちが販売ペース早いんだろ

[3932: マンション検討中さん]

>>3931 検討板ユーザーさん

ペースはこちらの方がかなり早いですね。
要因としては大きく二つあって、ひとつは、同一エリアのタワマンという、お客さんが被る状況でこちらが先行したこと。もうひとつは、南口タワーが販売開始してまもなく、コロナ禍が顕在化して市場が澱んだことです。
ダイワとしては、2019年内の発売予定を延期してしまったことがけっこう悔やまれるでしょうね。

[3933: 検討板ユーザーさん]

>>3932 マンション検討中さん
いやちょっと違って、知りたいのは一年前のここが全戸中何戸契約済みだったかなのだが・・・

[3934: 匿名さん]

大京に聞けば?教えてくれるかは知らんが。

[3935: マンション検討中さん]

既に8割売れたようです。本日のニュース番組で特集されてました。

[3936: マンション検討中さん]

各局で取り上げてましたねえ。
しかし、たかがタワーマンションの売れ行きを、なんで各局が報道するんでしょう？

[3937: マンション検討中さん]

売りにくいところばっかり最後に残しちゃったね。

[3938: 検討板ユーザーさん]

私がMRに行ったときは20階以上の部屋が数戸だけ未分譲でしたが、今はどうなのでしょうね？既に分譲済みなのか、入居開始後の分譲期まで引っ張るのか…こればかりはMR行かなきゃわからないですね
でも低層でも南側が線路に沿って開けてるので、札駅や大通、円山周辺のマンション密集地帯の低階層の雰囲気とはだいぶ違うと思いますよ

[3939: マンション検討中さん]

>>3938 検討板ユーザーさん
ブランズ大通の周辺見てきましたが下層の周囲はまさに壁ってレベルの密集度でした。街中だから仕方ないとは思いますが…
それに比べるとここは4方向とも隣接建物とは距離が取れてるので下層でも閉塞感は少なそうですね。

[3940: マンション検討中さん]

ドカンと全戸一斉に売り出した結果、低層階住戸がごっそり残ったわけじゃありませんから。
意図的に上の方から売ってきた結果なんだから、大京（と住友）には何か考えがあるんでしょうよ。

[3941: マンション検討中さん]

住友はいつも上層階を先に売り切り、残った低層を上層より値上げして売るという販売戦略の会社だしそういう考えじゃねーか？
広告用に少し高層階も残しておくけど、それはトンデモ値上げするしな

[3942: 匿名さん]

上層より低層を高くして売るなんて聞いたことないのですが、それは事実ですか？

[3943: 購入経験者さん]

>>3942 匿名さん
面積と内装グレードが同じならそれは無いと思います。
しかし高層・中層・低層で其々の層内は同一仕様同一価格と言うのはありましたね。例えば11階から20階までが中層としたら11階も20階も同価格。21階からは同一仕様でもより高額。
普通はワンフロア上がる毎に数パーセント高価になるのですがそうはならない。この観点に立てば高層階より低層階の方が高いと言う(屁)理屈もありですかね。

[3944: 購入経験者さん]

追記。
上記は同一販売時期という前提です。
スミフ単独物件だと販売状況が良すぎると（つまり完成までに完売してしまうというスミフとしては許せない状況）値上げしてきます。
値上げの規模によって、値上げ前の上層階価格よりも下層階の新しい価格の方が上回る可能性は否定できません。

[3945: マンション検討中さん]

第一期で買えた人にとってはスミフは勝手に相場釣り上げてくれる最高の販売会社

[3946: 匿名さん]

3943
3944さん
教えて頂きありがとうごさいます。

ただ、住友不動産だけがそのような販売方法ができる理由はなぜなのでしょうか？

[3947: ご近所さん]

全国規模の大手不動産会社で旧財閥系だから出来ますね。

[3948: デベにお勤めさん]

なるほどね～　三井 & 三菱 もかな？

[3949: 購入経験者さん]

>>3946 匿名さん
> ただ、住友不動産だけがそのような販売方法ができる理由はなぜなのでしょうか？

根源的には強力なスミフの財務体力の結果です。
企業の生命線は現金(キャッシュフロー)です。
経理計算上どれだけ莫大な損失を計上しても現金があれば幾らでも債務の支払いが出来ますから倒産しません。
逆に経理計算上どれだけ莫大な利益を計上しても現金が無ければ支払いが滞りあっという間に倒産します。自転車操業とか黒字倒産と言われるものです。
財務に詳しく無い方はまずこの点をしっかり理解して下さい。

スミフは潤沢な手許資金をバックに建物完成時に約1/3が売れ残る程度の、相場より高めの価格付をしています。
完成前の販売が進みすぎると売れ行きを落とす為に値上げして調整します。
スミフの見解は「当初設定価格を間違えて安くし過ぎて売れ過ぎたので適正化する」との事です。
その結果他社比でより多くの販売利益を上げることが可能になります(機会損失極小で)。

一方の他社はそれほど潤沢な手許資金を持たない、あるいはクレジットライン(銀行借入や債券市場などでの資金調達上限)がスミフより低い為、完成基準に基づき建物完工まで逐次支払わねばならい工事委託代金、および期限毎に支払わなければならない仕入代金などの決済(要する支払い期日は最初の日程計画通りに来る)の為に、なるべく早く販売代金を回収しなければならなかったのです。
この為に建物完成までの完売を急ぎます。完売していないと借入金などで支払いをファイナンスしなければなりません。借入には上述の上限がありまた金利負担が伴います。結果資金回収の為に売り急ぐ傾向になり、スミフに比べるとまったく同じ中身だとしてもディスカウントして販売せざるを得ませんでした。

対するスミフは同じ内容でも財務体質が強いのでじっくり時間をかけて高く(スミフ流には適正価格で)販売可能で、高いブランドイメージを構築でき、好回転すればより高く売る事も可能です。

(と言うのがスミフの説明です。かなり昔ですが有報などで極めて大雑把な財務比較をした事がありますが、そこまでの差は無かったような。とすると単に経営思想の問題？)

現在は日本は経済対策などで超過剰流動性状態にあり、スミフ以外の企業も資金繰りに困る事はほぼ無いと思いますから、スミフと同じような販売戦略を取れるはずです。
しかしきっと企業体質に無い慣れない事はやれないのでしょう。

完成までに完売すると人気物件と言うのが多くの人の評価ですが、一面正しいものの、絶対的に良い物件かは極めて疑問です。

[3950: マンション検討中さん]

マンション買うなら財閥系だな！

[3951: 周辺住民さん]

>>3933 検討板ユーザーさん

2019年7月～2020年2月まで、約200戸供給で残20戸　←1年前

それから2021年2月現在まで、約50戸供給で残6戸　　←いまここ

こんな感じかな　

[3952: 3946]

3949さん
とてもご丁寧にかつわかりやすく教えて頂きありがとうございます。
これからマンションを購入予定の為、参考にさせて頂きます。

[3953: 3946]

3949さん
とてもご丁寧にかつわかりやすく教えて頂きありがとうございます。

[3954: 匿名さん]

スミフの売れ残り物件は高いということですか？

[3955: 検討板ユーザーさん]

ここは同じ部屋タイプ、同じ向きでも、階がひとつ上がると数十万円上がりますよ。価格表も見せて貰って確認しました。幹事会社は大京ですし、典型的な住友式ではないかと思うのですが
いずれにせよ、どちらも実績は十分な会社なのでそれなりの販売戦略があるのでしょう

[3956: マンション検討中さん]

住友の経営陣もそれなりに口出ししてるようですよ

[3957: 匿名さん]

住友不動産の経営陣が、こんな田舎の物件　ましてJVで幹事会社でもない物件の売り方に口出すわけないだろ。

[3958: 評判気になるさん]

隣のサ高住の新たな情報は出てないのでしょうか？

[3959: マンション検討中さん]

ここは、不動産投資としてはどーなんだろ？

[3960: 口コミ知りたいさん]

物件によってはスミフは大幅値引きするけどね。10年くらい前のシティハウス札幌大通東は3000万円台の物件が500万引きだったな。当時まだ売れ残ってたシティタワー札幌大通も値引きしてたわ。
シティハウス中島公園レジデンスは売れ残ってたけど値引きしなかったせいか3年くらい売れ残ってたね。
事業計画から考えたら>>3949に書かれてるような杜撰で行き当たりばったりみたいな事ってビジネスの世界じゃ考えられないけど、少なくとも値付けに対して一貫していないのは間違い無いだろうな。

[3961: 匿名さん]

>>3960
シティタワー札幌大通は途中から値上げこそすれ、値引きは1円もありませんよ。
いい加減なことおっしゃらないようにね。シティハウス札幌大通は知りませんが。

[3962: マンション検討中さん]

まあ、この物件は大京が幹事会社で、同タイプでフロア毎に価格が異なることからしても、販売の仕方も大京が決めていると思われますので、住友の値引きがどうのというお話はお控えいただく方がよろしいのではないでしょうか。

[3963: 匿名さん]

>>3960 口コミ知りたいさん
> 当時まだ売れ残ってたシティタワー札幌大通も値引き

それね、最上階の100平米の億ションの事でしょうか。
記憶によると元々1億程だったのを2千万ほど値上げしたんだよね。
で、一軒だけ何年も残っていました。
最後は少し下げたようですが幾らで処分したのかなあ。
他に値引きした物件ありました？

[3964: 買い替え検討中さん]

ここは「ZEH」で 保温性が高い魔法びんのようなお部屋で良いですよね

[3965: 口コミ知りたいさん]

>>3961
>>3963
シティタワー札幌大通は完成後も2年くらい売れ残ってて最後の2戸の時はどちらも値引きしてました。かなり上の階と下の方の階でしたね。当時はずっとチェックしてましたが値上げは聞いた事無かったです。
シティハウス札幌大通東を検討している時に「タワーはどうですか？」と勧められましたね。こちらはほぼ同時期に建てた隣のクリーンリバーの方が先に完売してました。（CRは3LDKが2780万からとかでした）
当時シティハウス大通西７丁目と迷ってたら大通西７は値段設定が相当安かったせいか、大通西７すぐ完売してしまい後悔しましたね。3LDK(2SLDK)で2880万円からとかの値付けでしたので相当安かった記憶があります。

[3966: 評判気になるさん]

除雪費用は管理費に含まれてるのですか？冬だけ別途かかるのでしょうか？

[3967: 匿名さん]

>>3695
タワーの方は売り出した直後に全体値上げしたんですよ。うちは最初の方に買ったのでちょっとだけお得だったかなって思ってます。売れ残りはもう買ってしまってたので興味なく知りませんけれど。
売れ残りは早く処分したければ値引きしてもいいような気もしますけれど。
ここはどうなるのかな。多分大京の営業力なら全部売れちゃうんじゃないでしょうか？

>>3966
多分管理費に含まれてるはず
別途払うのは今まで無いような

[3968: 評判気になるさん]

10年は大丈夫だと思うけど、20年後、30年後にJRが廃線になる可能性ってどうかな？
赤字だし。
駅直結の意味がなくなるかも？

[3969: マンション検討中さん]

苗穂駅が未来永劫「廃線になる可能性」は無いですね。

[3970: 匿名さん]

ＪR苗穂駅(函館線、千歳線)が廃駅になるようならば、それはもう日本という国が滅びつつある状況ですね…
駅使用者が一日数人というような過疎地域じゃないんですから

[3971: 検討板ユーザーさん]

>>3968 評判気になるさん

廃線？空港から札幌までどうやっていくの？

[3972: マンション検討中さん]

苗穂駅が無くなるかもと言った状況なら
先にアリオもこのマンションも消滅してる様な状況でしょうからその心配は杞憂かと。
札幌の人口が100分の1くらいになる何かが起これば有るかもね。

[3973: マンション検討中さん]

もう少し安くならないかなー。苗穂にこの価格はきついよー

[3974: 検討板ユーザーさん]

人気あるみたいで、結構順調のようですから値引きは当面厳しいのでは？ホームページ見てると、一昨日が残4戸、昨日第5期8次販売して、現在も残4戸ですから元々お客さんついてたのでしょうか。
まあ安いとは思わないですが、他も高いので、環境考えると高すぎるとまでは思わないですかね。

[3975: 匿名さん]

南口タワーを含めて、現在の苗穂物件は比較的好調なので、値下げしても売りたい状況にはならんでしょう。こちらはこのまま売り切っちゃいそうな勢いですけどね。
噂ですが、北1条通沿いに計画があるそうで、そこだと駅まで徒歩5分じゃ厳しそうですが、価格的にはもう少し安くなるのでは。

[3976: マンション検討中さん]

これから建てるマンションのモデルルーム行ってみたら良いよ。苗穂が割安に感じるかもよ。これからは価格は下がらないと予想されてるから、ここが高いなら少し郊外の完成済み物件に行ってみたら良いと思う