ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3867: 匿名さん]

>>3861
私も南口も非常に迷った末、結局本物件(北口)を購入しました。

日常的に高頻度に使用するであろうアリオが完全に屋内のまま1分で行けるのが最大のメリットです。他にも幹線道路に面していないので都心近郊にもかかわらず比較的静かで落ち着いている印象で、広場や植栽も広く取られていて、マンションの外観を含めて北口の雰囲気の方が好みでした。また駐車場が南口は別棟立体のみで25,000円/月(20,000円の方は抽選でも倍率が厳しいかもと大和の営業の方に言われました)とより高額で、ゲストルームが各棟2戸あること、空中歩廊にエレベーターがあること、各階にゴミ捨て場が設置されていることなど共用部分の維持費用も北口よりも強く懸念されました。また南口は道路を挟んだ南側の至近距離に高い建造物が立つ可能性があるかもしれません(北口は線路かアリオなので低層でも閉塞感はあまりないか？)。
私は線路に面した低層階なので電車の音は最後まで危惧していましたが、内覧で2時間ほど滞在した際にはほとんど気にならないレベルでした。一緒に来た家族は私が指摘するまで汽笛の音も気づいていませんでした。ご年配の方も多くみられましたが、子連れの方、私たちより年下に見えるカップルもいて実需の方が多そうな印象で安心しました。
ただ小学校の学区をどうしても気にする方、リセール前提で少しでも資産価値を気にして中央区が良い方は南口が良いのかもしれません、どのくらい差が出るのかはよくわかりませんし、その分固定資産税は北口が安いかもしれませんが。また上述の通り各階にゴミ捨て場が欲しい、ゲストを宿泊ありで招く機会が多い方ならばやはり良いと思います。

基本的に北口も南口もよいマンションではないかと思います。あくまで個人的な印象ですが、少しでも参考になれば幸いです。

1か月前は分譲中18戸でしたが現在販売中13戸で、不動産の動かないといわれている時期でも5戸売れたのですね。順調、なのでしょうか。

[3868: 3861]

3866さん
3867さん
丁寧なアドバイスありがとうございました。
とても親切に教えて頂けてとても嬉しかったどす。
この掲示板の有り難さを感じました。
本当にありがとうございました。

[3869: 名無しさん]

>>3868
3867さんに比べたらかなりざっくりとした感じになってしまいましたが少しでも参考になれば幸いです。納得のいくマンション選びが出来るといいですね！

[3870: 名無しさん]

>>3868
苗穂駅の中を実際に歩いたり、アリオから歩いてみたりするとかなりイメージが湧きやすいと思います！
もうしてたらすみません。

[3871: マンション検討中さん]

>>3863 匿名さん
なぜここの購入者は否定的な意見を抹消しようとするのか。
なぜ、そういう意見もあるんだねと受け入れられない。
３８５４さんは、前述しているアンチのように煽るような、侮辱するような意図があったコメントだっただろうか。
ネガ意見を述べる人がいるからではなく、レベルが低いなどと罵る購入者がいるから荒れるのではないでしょうか。

未来が見える人間など、どこにもいない。まさに、その通り。
だったら、ネガ意見も、完全には否定などできないはずでは？
にもかかわらず、上から目線で論破した気になっている。
ここに記載してあるようなネガ意見を受けて、購入をやめた人は少なからずいるはずですよ。完璧なマンションなど、ないのですから。

あなたのような、謎に上から目線の購入者が
ここの掲示板とここのマンションの価値を下げていると思いますよ。

[3872: 匿名さん]

>>3863 匿名さん

＞未来が見える人間などこの世に一人もいない。ましてや経済に素人の不動産関係者など、、、問題外。

つまり苗穂の資産価値が疑わしいことも否定はできない。
不動産関係者は経済の専門家ではない、不動産の専門家ではあるが、
専門家と言えるレベルがどの程度は置いておくとして、少なくとも、ここの住民よりは数倍詳しい。
そのような方々の意見を問題外とすること自体が、問題外。賢い人間は、聞く耳を持つ。

＞可能性などという不動産ってド素人中のド素人？
同上。未来予測である以上、可能性という言葉を使わざるを得ない。むしろ『断言』するような業者ほど、信頼性に乏しいので注意した方が良い。
修繕計画などは、あくまで計画。予想以上に膨れ上げることもある。そして、この物件は、高階層エレベーター、立体駐車場、遊歩道と、もしかしたら膨れ上げるかもしれない設備を要しているのは事実。
そして、将来的に修繕費が高騰していない計画通りの物件があるのも事実。一方で、高騰して住民が苦しんでいる物件があるのも事実。
そのような事実がなければ、『将来的に管理費、修繕費が高騰する』というような
定説は生まるはずがない。

＞周辺相場および設備を調べていないのでわからん
消費者の立場で考えて、一つ一つの設備を勘定して、ここが高いだの安いだのという判断はしない。そのエリアに存在する物件として、高いか安いかを判断する。
全ての部屋の価格を把握しているわけではないが、
『苗穂で5000万級』。多くの消費者が、「高すぎ」という感覚を持っても不思議ではない。一方で、「直結だしタワマンだし、このくらいする」と納得する人も少なからずいる。おそらく少数派だが。

＞ここは札幌、苗穂。首都圏と無関係。
首都圏とは無関係　とは言い切れない。
あらゆる物事の流れ（トレンド）は、基本的に首都圏から流れてくる。
不動産も例外ではなく、首都圏で人気となったタワマンが今札幌でも建設されている。首都圏で不人気となれば、その流れが札幌に来ても不思議ではない。
そもそも首都圏でタワマンは不人気なのか？この点について、私は知らない。
銀座の土地値とニセコの土地値について、ここでの例題として成立しているのか疑問。

大変賢い方で、論破した気になっているのかもしれませんが、
将来の予測の話をしているうえで、論破も何もないような気がするように思える。

[3873: マンション掲示板さん]

>>3871 マンション検討中さん
3863さんは否定的な意見に対する個人の見解でしょう？別に掲示板の趣旨には反していないと思いますが。
自分でも言ってますが何故そういう意見もあるんだねと受け入れないんですか？

そう思わないと言うならその旨の見解をこの場で力説して頂ければ良いのですよ。
是も否も含めて意見を交わし合うのが掲示板の本懐だと思います。根本的な考えが違う人なのだから意見を認めさせる事は出来ないし必要も無いですよね。

[3874: 匿名さん]

>>3864 マンション掲示板さん

＞第三者を出して説得力を出したいのは分かりますが、自分の考えは無いのかと。
人生の一番デカいであろう買い物の選択を人任せにするんですか？

人任せにしているわけではないように思える。自分の知識が乏しい故、いろんな方に相談した結果では？逆に、人生で一番デカい買い物で、なおかつ専門性が高い不動産について、誰にも相談しないで購入することの方が、かなりの危険行為。
どこまで受け入れるかは別として、絶対に既に購入された方や不動産関係者に話を聴く、このような掲示板を覗いているなど、第三者の意見を聞いた方がいいです。

＞知り合いとは言え不動産屋がホントに良い物件なんて教えてくれるはず無いじゃないですか？自社の不良債権を良く言って知り合いやその知り合いに買わせる方向にしたいはず。

不動産を購入したことがありますか？
自社の不良債権をしつこく売りつけるような不動産業者は絶対に信用してはいけません。そして、平気で他社の物件を悪口を言うような不動産業者も信用してはいけません。他社物件のマイナス面は、友人など親しい間柄の購入相談者などにしか言わないはずです。

＞セールスマンが気に食わないから辞めたとかも、その程度の本気度しか無いなら辞めておいて正解だと思います。

これは考え方。不動産との巡りあわせを、一種の“縁”と考えるならば、
信頼できるセールスマンと出会えなかった時点で、この物件とは“縁がなかった”とも
言えるかと。辞めて正解です。

＞私は良い情報も悪い情報もひっくるめて当然ここに書かれてる事も併せて「自分で」判断して決めたいと思います。人生に一度か二度しか無い決断ですからねケチや戯言を鵜呑みにしての判断はしたくないものです。

おっしゃる通り。最終的には自分判断です。
１００点満点の物件はありません。

[3875: 通りがかりさん]

不動産関係者の意見を参考にすることの重要性は理解しました。

では、その不動産関係者の方々は具体的にここの将来性をどのような手法で評価されたのでしょうか？

定量的な指標などがあれば、私も是非参考にしたいのですが。

[3876: マンション検討中さん]

不動産関係者と言ってもピンキリですよね。
末端の販売員は担務として付いてるだけで少し話しただけでも全然その地域の事知らないんだなと解るくらいですし。
地価や地区人気の動向は勿論一般人よりは把握されているのでしょうが個々が買う分にはあまり関係ない事ですし。
当然嗜好趣向は有るんでしょうからここに居る方と同じ様に個人的に苗穂に良い印象を持たない方も居られるでしょうし。
大枠で不動産関係者と言われてもどう言う職業の方がどう言う情報に詳しいのかイマイチピンと来ません。

少なくともどのマンションともパンフレットに書かれている売り文句は現実とは乖離し過ぎてる印象は有ります。

[3877: 名無しさん]

私は不動産関係者が全て不良在庫を売りつけようと思っているとまでは言いません。

ただ…全てはポジショントークです。
人が話す意見には全て誘導したい方向が存在します（無意識のケースも有り）

不動産関係者の意見を聞かないのは愚かだという話もありましたが、

彼らは専門家である一方で利害関係者にもなり得る存在であり、デメリットを誇張して話す可能性だって十分あります。

販売側やこの掲示板のように白黒ハッキリしていれば判断は容易ですが、世の中そう簡単ではありません。

したがって、不動産関係者の意見を鵜呑みにせずに（最初からしてないと言うでしょうが…）

様々な意見を取捨選択しながら、最後は自分で見て調べて判断するしか無いという事だと思います。

当たり前の話ですけどね。

[3878: 匿名さん]

>>3877 名無しさん
おっしゃる通りかと思います。第三者の意見を聞くこと（いわゆるセカンドオピニオン的な）は大切だと思いますが、すべてを鵜呑みにするのは違います。
ただ一方、一応はその業界に属する人間ですから、頭ごなしにレベルの低い不動産業者と決めつけるのではなく、聞く耳を持つことも大切です。
そして、最終的な判断は自分です。

私は、不動産投資を行いながら住居用の新築マンションの購入も検討していますが、
基本的には販売物件担当の営業マンとは、あまり深い話はしないようにしています。
なぜなら、当然売りたいわけですから、自社物件についてはプラス面しか話しません。
ですので、複数の不動産業者や専門家の話を聴き、自社物件でないにも関わらず、
「あそこは、良いよ」という物件を買うようにしています。
一応は、ここも当初検討していましたが、
残念ながらここは、そのような物件ではありませんでした。

私が意見を聴取した方々が、たまたまそうだったのかもしれません。

[3879: 匿名さん]

長文読解面倒だわ
短いまとめて

[3880: 匿名さん]

>>3879 匿名さん

自分で調べて決めろ。(10文字)

[3881: 匿名さん]

ここのところ詭弁だらけだ

[3882: 匿名さん]

俳句だって17文字なのに10はないわ
3行以内で

[3883: 喧嘩両成敗]

マンションは
自分が良ければ
問題なし

[3884: マンション検討中さん]

なんかダサいヤツばっか住むんかな
自分の尺度がないんかい
資産価値も含めてフィーリングで判断しろや
オレは自分の尺度で高く評価して
後々失敗したって言われてもいいと思ってるんやけど。

[3885: マンション検討中さん]

ジブンノシャクドガナインカイwwwwwwwwwww

[3886: マンション比較中さん]

>3866さん
>プレミストのいいなぁと思うところは各階にゴミ捨て場があること。
ダイワのプレミストなのでいろいろあるかもしれませんよ。
南口はどうか知らないけど、北7東１のプレミストは各階のごみ置き場に捨てられるものが制限されています(当たり前の部分も勿論ありますがね)。

各階のごみ置き場に捨てられないものの例
・粗大ごみ(当然ですね)
・段ボール(１階のごみ集積場にいつでも持ち込み可)
・雑誌・新聞類(１階のごみ集積場にいつでも持ち込み可)

各階のごみ置き場に捨てられるものの例
・燃えるゴミ
・燃えないゴミ
・プラゴミ(再生利用)
・空き瓶・空き缶
・乾電池(ボタン電池や充電式電池は不含)
・雑紙=ざつがみ(段ボールは不含)
・ペットボトル
・スプレー缶
・割れガラス・包丁などの危険物
　　(キケンと表示しケガしないように安全に十分配慮して)

各階にごみ置き場があっても雑誌・新聞・段ボールなとは、自分で１階まで運ばなくてはならないプレミストもあるので、そんなに残念がることはないかもしれませんよ。

[3887: マンション検討中さん]

先日駅利用した際の写真
アリオにはまだ繋がってないんですね

[3888: eマンションさん]

>>3886 マンション比較中さん
必死に各階ごみ捨て場がたいしたものではないとアピールしてるけど十分すぎるほど魅力的なんですが。
雑誌・新聞・段ボールなんてそんなに頻繁に発生しないし。

[3889: マンション検討中さん]

>>3888 eマンションさん

その分居住スペースが減るんだけど

[3890: 購入経験者さん]

>雑誌・新聞・段ボールなんてそんなに頻繁に発生しないし。

昨今は雑誌も新聞も紙では読まないからこれらの廃棄は完全にゼロだけれど、宅配は頻繁に使うから段ボールは結構出る。毎日各フロアで回収してくれるのは本当に助かるし、24時間365日出せるからありがたい。

>その分居住スペースが減るんだけど

各フロアあたりせいぜい一坪以下だから全く問題にならない。
生ゴミを持った人とエレベータで乗り合わせないのは本当に良いし、エレベータの床が汚れる事もない。
ただしゴミ収集時間帯はエレベータが一基ゴミ収集専用になり使えなくなるのでちょっと待ち時間が増えることがある。収集作業後の消臭は徹底しているようで問題ない。

[3891: 購入経験者さん]

完成時期 2021年01月29日予定、 もうすぐです
アリオ直結は３月ですね。

[3892: マンション検討中さん]

>>3890 購入経験者さん

そういうデータあるんですか？

[3893: マンション検討中さん]

「そういう人もいる」って話でしょうに。

[3894: マンション検討中さん]

ディスポーザーがあるので生ゴミ出ないので各階にゴミ置き場なくてもいいと思います

[3895: 購入経験者さん]

>>3894 マンション検討中さん
> ディスポーザーがあるので生ゴミ出ない
それがそうでもないんですよ。勿論かなり減らせるのですが、ゼロにはなりません。
取説(どこも同じでしょ)は簡単にダウンロードできるから「何が処理できるか、出来ないか、しない方が良いか」確認してみては？そこそこ処理出来ない生ゴミがあります。取説に「ダメ」と書いてなくても実際処理してみると絡まって使えない食品(の一部)もあります。
さらに部分的に処理可能でも処理前分解(分別)が面倒だから結局まとめて生ゴミで出す(ティーバッグなど)もあります。

[3896: 匿名さん]

結論：あった方が便利
→それによる物件価格や修繕積立金が高めなのを許せるかどうか

[3897: マンション検討中さん]

あった方が確かに便利ですね。
ここが無いってのは正直意外でした。

[3898: マンコミュファンさん]

各階ゴミ捨て場ないのは正直痛い。
実生活としても資産価値的にも。
ディスポーザーは野菜の芯とか玉葱の皮とかは無理だからね。生ゴミ以外も当然頻繁に出るし。
高層階から週に何回もゴミ袋持ってエレベーター乗るのはやだな。
JR北海道は実績ないからタワマン住民の心理を分かってないね。

[3899: マンコミュファンさん]

そのとおり。南口の方が圧倒的に価値が高い。

[3900: マンション検討中さん]

>>3898 マンコミュファンさん
私のマンションは築年数古めの札幌市内の某タワマンですが住み替え検討理由の一つがエレベーターです。
各階ゴミ置き場があるんですが、ほぼ毎日収集しているのでエレベーターが使えず、相当不便です。
ディスポーザーはなく、朝は収集の方と相乗りでスムーズに出掛けられずストレスです。ゴミ専用エレベーターか、エレベーター台数に余裕のある物件を検討しています。

[3901: マンション検討中さん]

自分は各階ゴミ置き場は無くて良かったと思います。
今もタワマンですがやはりゴミ置き場の臭いは気になります。
毎日回収されるし短時間だから大丈夫と言われますが臭いが出るのは生ゴミだけでは無いですからね。ペット可マンションのペット飼育率は相当です。どうルール作ったって守らない人も居ますし。
エレベーターの占有時間も気になりますし、管理人の作業に要する時間も気になります。

ただまぁタワーズフロンティアに付けた結果プレミストタワーズにも付けるとダイワさんは判断した訳ですからそれ程悪くも無いのかなと思いますが。

[3902: 購入経験者さん]

>朝は収集の方と相乗りでスムーズに出掛けられずストレスです。

朝の通勤時間帯を外し収集中は収集専用に切り替える運用に変更したらいかがですか？

>ゴミ置き場の臭いは気になります。

排気用換気扇が正常に機能していますか？
匂いなど一切しないのが普通です。

>管理人の作業に要する時間

ゴミ収集は管理人さんではなく清掃担当の方の仕事じゃないですか？

[3903: 匿名さん]

ゴミって毎日大量に出るわけでもないし、ずっと外出しないわけでもないから、1階のゴミ集積所にいつでも出していいですよの方が外出する時ついでに出せていいと私は思います。

[3904: 匿名さん]

各階の集積所も何時でも出せる

[3905: 匿名さん]

>>3904 匿名さん

3903ですが、言葉足らずで申し訳ないです。
1階にいつでも出せるなら、各階にある必要はないということを申し上げたかったのです。
他の方が仰るように、各階にゴミ収集の方が回収してくれる時のエレベーターの使用を考えたり、自分の居住エリアにゴミ集積所はあったら嫌かなと。

[3906: タワマン老人]

ごみ置場の有り無しで、なぜそんなにマウントを取り合うのか。
自分が良ければそれでいいではないか。

自己肯定論を言い合ってもお互いの物件は何も変わらないし、マンションというのは価格や時代によって設備が違うのは当たり前だ。

同じタワマン住人なら、お互いを尊重し有意義な情報交換の場にしてほしい。

[3907: マンコミュファンさん]

ここの人達は凄いな。
各階ゴミ置場すら不要論が主流になるのかw
自分の選択が正しいと思いたいからバイアスが掛かっちゃうんだろうけど、一般的には多くの人がタワマンに望む設備の一つだよね。
もちろん人それぞれで良いんだけど、まさに恋は盲目状態で笑った。

[3908: マンション検討中さん]

別にスレ内で不要論が主流でもマウント取りあってもいないのでは？情報や意見を述べてるだけに思えますが。
また上の方は一般的には～とくくってますが、貴方はそうかもしれませんが、何を求めるかはその人次第ですし、ピンとは来ないですね。
私は妻とも相談し、昼や夜でもゴミ出せるなら別に各階に無くても全然良いねと考えています。マンション価格がやっぱり高いので、まだ検討中ですけどね。
各階にゴミ捨て場があると、回収時間にエレベーターがひとつ専用になるというのは大変参考になりました。

[3909: マンション検討中さん]

どっちでも良いよ…

そんなどうでも良い論議の揚げ足とってまでもココを蔑みたい人には閉口通り越してドン引きですわ

[3910: 匿名さん]

ほんとどうでもいいよなw
ゴミ捨て場ごときで器小さいわ～

[3911: マンコミュファンさん]

各階ゴミ捨て場設置マンションしか勝たん

[3912: 検討板ユーザーさん]

ゴミしか勝たん

[3913: 評判気になるさん]

>>3912 検討板ユーザーさん

吹き出した

[3914: マンション検討中さん]

「各階毎のゴミ捨て場があると便利」「別になくてもいい」「あるかないかで物件を決める」「いや、むしろ無い方がいい」
いろんな意見が出て当たり前だし、実際そうなってるじゃん。
ネガ/ポジどちらかの数が多かったとして、それはここに書き込んでる人たちが結託してそうしてるからのわけないだろ？なんで「ここの人たちは」云々って話になるの？
あたしゃ毎日（平日）15階からゴミ持って降りてる。少しも苦労ではないけど、それは毎朝出勤する生活スタイルだから。
要は必要も不要も人それぞれなんだから、「相手の意見に反対する」のはいいけど「相手を批判する」のは止めなよ。

[3915: マンション検討中さん]

>>3914 マンション検討中さん
まったくそのとうり。
ってかここはグランアルト とプレミストの営業が必死にお互い書き込んでるとしか思えない掲示板だと思ってます。

[3916: eマンションさん]

苗穂しか勝たん
円山は格下

[3917: デベにお勤めさん]

"プレミストの営業" どうしてわかるのですか？・・

[3918: 匿名さん]

必死で「このスレッドは～」って噛みついてる人のほうがまだ可愛げがあると思う。
見ててアホとしか思えないのは、面白がって関係ないこと書いて悦に入ってる書き込み。
何が楽しいのか。

[3919: 評判気になるさん]

>>3916 やめろww

[3920: 検討板ユーザーさん]

へぇわよさなかっと、名やら和歌山高浜。わんらになゃゆをらた、山成やなあ。

[3921: 匿名さん]

>>3901 マンション検討中さん
生ゴミが出ないようにディスポーザーが付いてますよ。

[3922: 匿名さん]

>>3807 マンション検討中さん
見た目すごく立派だもん。重厚感がある。
そりゃあ高いでしょうよ。
ブランド力もあるし。
あなたの知ってる市場って、しまむらでしょ？w
あそこお安くていいよねー。伸びるの早いけど。

[3923: マンション検討中さん]

>>3921 匿名さん
生ゴミはディスポーザーで何とかなるがペットシートなど臭気が出るゴミはそれだけでは無いという事でしょう。

[3924: 匿名さん]

>>3923
臭わない袋今売ってますよ

[3925: マンション検討中さん]

>>3924 匿名さん
自分1人が使ってたってマンション住人全員が使ってくれないと意味ないでしょう

[3926: 匿名さん]

怖い。好戦的だね

[3927: 匿名さん]

もう、こちらのマンションは完売になっているんでしょうか？？

[3928: 検討板ユーザーさん]

>>3927 匿名さん
まだ販売戸数7ってHPに書いてますよ。こんな不確かな掲示板より、公式HP見たりマンションギャラリーに確認してみては？

[3929: マンション検討中さん]

>>3927 匿名さん
未発売住戸が、主に低層階にまだけっこうあります。

[3930: 周辺住民さん]

発売済み住戸は、現在第５期４次？・２５０戸ちょっとで残り６戸(先着順)
総戸数３００戸だから、未発売住戸が５０戸弱(主に低層階？)

残り６戸の目途がついたら、第６期（最終期）かなんかで出していくのでは
ないでしょうか

大和タワーは半分も売れてないので、かなり優秀な物件だと思います

[3931: 検討板ユーザーさん]

>>3930 周辺住民さん
大和タワーは竣工まであと一年以上あるからなあ。ここの一年前ってどのくらい売れてたの？どっちが販売ペース早いんだろ

[3932: マンション検討中さん]

>>3931 検討板ユーザーさん

ペースはこちらの方がかなり早いですね。
要因としては大きく二つあって、ひとつは、同一エリアのタワマンという、お客さんが被る状況でこちらが先行したこと。もうひとつは、南口タワーが販売開始してまもなく、コロナ禍が顕在化して市場が澱んだことです。
ダイワとしては、2019年内の発売予定を延期してしまったことがけっこう悔やまれるでしょうね。

[3933: 検討板ユーザーさん]

>>3932 マンション検討中さん
いやちょっと違って、知りたいのは一年前のここが全戸中何戸契約済みだったかなのだが・・・

[3934: 匿名さん]

大京に聞けば?教えてくれるかは知らんが。

[3935: マンション検討中さん]

既に8割売れたようです。本日のニュース番組で特集されてました。

[3936: マンション検討中さん]

各局で取り上げてましたねえ。
しかし、たかがタワーマンションの売れ行きを、なんで各局が報道するんでしょう？

[3937: マンション検討中さん]

売りにくいところばっかり最後に残しちゃったね。

[3938: 検討板ユーザーさん]

私がMRに行ったときは20階以上の部屋が数戸だけ未分譲でしたが、今はどうなのでしょうね？既に分譲済みなのか、入居開始後の分譲期まで引っ張るのか…こればかりはMR行かなきゃわからないですね
でも低層でも南側が線路に沿って開けてるので、札駅や大通、円山周辺のマンション密集地帯の低階層の雰囲気とはだいぶ違うと思いますよ

[3939: マンション検討中さん]

>>3938 検討板ユーザーさん
ブランズ大通の周辺見てきましたが下層の周囲はまさに壁ってレベルの密集度でした。街中だから仕方ないとは思いますが…
それに比べるとここは4方向とも隣接建物とは距離が取れてるので下層でも閉塞感は少なそうですね。

[3940: マンション検討中さん]

ドカンと全戸一斉に売り出した結果、低層階住戸がごっそり残ったわけじゃありませんから。
意図的に上の方から売ってきた結果なんだから、大京（と住友）には何か考えがあるんでしょうよ。

[3941: マンション検討中さん]

住友はいつも上層階を先に売り切り、残った低層を上層より値上げして売るという販売戦略の会社だしそういう考えじゃねーか？
広告用に少し高層階も残しておくけど、それはトンデモ値上げするしな

[3942: 匿名さん]

上層より低層を高くして売るなんて聞いたことないのですが、それは事実ですか？

[3943: 購入経験者さん]

>>3942 匿名さん
面積と内装グレードが同じならそれは無いと思います。
しかし高層・中層・低層で其々の層内は同一仕様同一価格と言うのはありましたね。例えば11階から20階までが中層としたら11階も20階も同価格。21階からは同一仕様でもより高額。
普通はワンフロア上がる毎に数パーセント高価になるのですがそうはならない。この観点に立てば高層階より低層階の方が高いと言う(屁)理屈もありですかね。

[3944: 購入経験者さん]

追記。
上記は同一販売時期という前提です。
スミフ単独物件だと販売状況が良すぎると（つまり完成までに完売してしまうというスミフとしては許せない状況）値上げしてきます。
値上げの規模によって、値上げ前の上層階価格よりも下層階の新しい価格の方が上回る可能性は否定できません。

[3945: マンション検討中さん]

第一期で買えた人にとってはスミフは勝手に相場釣り上げてくれる最高の販売会社

[3946: 匿名さん]

3943
3944さん
教えて頂きありがとうごさいます。

ただ、住友不動産だけがそのような販売方法ができる理由はなぜなのでしょうか？

[3947: ご近所さん]

全国規模の大手不動産会社で旧財閥系だから出来ますね。

[3948: デベにお勤めさん]

なるほどね～　三井 & 三菱 もかな？

[3949: 購入経験者さん]

>>3946 匿名さん
> ただ、住友不動産だけがそのような販売方法ができる理由はなぜなのでしょうか？

根源的には強力なスミフの財務体力の結果です。
企業の生命線は現金(キャッシュフロー)です。
経理計算上どれだけ莫大な損失を計上しても現金があれば幾らでも債務の支払いが出来ますから倒産しません。
逆に経理計算上どれだけ莫大な利益を計上しても現金が無ければ支払いが滞りあっという間に倒産します。自転車操業とか黒字倒産と言われるものです。
財務に詳しく無い方はまずこの点をしっかり理解して下さい。

スミフは潤沢な手許資金をバックに建物完成時に約1/3が売れ残る程度の、相場より高めの価格付をしています。
完成前の販売が進みすぎると売れ行きを落とす為に値上げして調整します。
スミフの見解は「当初設定価格を間違えて安くし過ぎて売れ過ぎたので適正化する」との事です。
その結果他社比でより多くの販売利益を上げることが可能になります(機会損失極小で)。

一方の他社はそれほど潤沢な手許資金を持たない、あるいはクレジットライン(銀行借入や債券市場などでの資金調達上限)がスミフより低い為、完成基準に基づき建物完工まで逐次支払わねばならい工事委託代金、および期限毎に支払わなければならない仕入代金などの決済(要する支払い期日は最初の日程計画通りに来る)の為に、なるべく早く販売代金を回収しなければならなかったのです。
この為に建物完成までの完売を急ぎます。完売していないと借入金などで支払いをファイナンスしなければなりません。借入には上述の上限がありまた金利負担が伴います。結果資金回収の為に売り急ぐ傾向になり、スミフに比べるとまったく同じ中身だとしてもディスカウントして販売せざるを得ませんでした。

対するスミフは同じ内容でも財務体質が強いのでじっくり時間をかけて高く(スミフ流には適正価格で)販売可能で、高いブランドイメージを構築でき、好回転すればより高く売る事も可能です。

(と言うのがスミフの説明です。かなり昔ですが有報などで極めて大雑把な財務比較をした事がありますが、そこまでの差は無かったような。とすると単に経営思想の問題？)

現在は日本は経済対策などで超過剰流動性状態にあり、スミフ以外の企業も資金繰りに困る事はほぼ無いと思いますから、スミフと同じような販売戦略を取れるはずです。
しかしきっと企業体質に無い慣れない事はやれないのでしょう。

完成までに完売すると人気物件と言うのが多くの人の評価ですが、一面正しいものの、絶対的に良い物件かは極めて疑問です。

[3950: マンション検討中さん]

マンション買うなら財閥系だな！

[3951: 周辺住民さん]

>>3933 検討板ユーザーさん

2019年7月～2020年2月まで、約200戸供給で残20戸　←1年前

それから2021年2月現在まで、約50戸供給で残6戸　　←いまここ

こんな感じかな　

[3952: 3946]

3949さん
とてもご丁寧にかつわかりやすく教えて頂きありがとうございます。
これからマンションを購入予定の為、参考にさせて頂きます。

[3953: 3946]

3949さん
とてもご丁寧にかつわかりやすく教えて頂きありがとうございます。

[3954: 匿名さん]

スミフの売れ残り物件は高いということですか？

[3955: 検討板ユーザーさん]

ここは同じ部屋タイプ、同じ向きでも、階がひとつ上がると数十万円上がりますよ。価格表も見せて貰って確認しました。幹事会社は大京ですし、典型的な住友式ではないかと思うのですが
いずれにせよ、どちらも実績は十分な会社なのでそれなりの販売戦略があるのでしょう

[3956: マンション検討中さん]

住友の経営陣もそれなりに口出ししてるようですよ

[3957: 匿名さん]

住友不動産の経営陣が、こんな田舎の物件　ましてJVで幹事会社でもない物件の売り方に口出すわけないだろ。

[3958: 評判気になるさん]

隣のサ高住の新たな情報は出てないのでしょうか？

[3959: マンション検討中さん]

ここは、不動産投資としてはどーなんだろ？

[3960: 口コミ知りたいさん]

物件によってはスミフは大幅値引きするけどね。10年くらい前のシティハウス札幌大通東は3000万円台の物件が500万引きだったな。当時まだ売れ残ってたシティタワー札幌大通も値引きしてたわ。
シティハウス中島公園レジデンスは売れ残ってたけど値引きしなかったせいか3年くらい売れ残ってたね。
事業計画から考えたら>>3949に書かれてるような杜撰で行き当たりばったりみたいな事ってビジネスの世界じゃ考えられないけど、少なくとも値付けに対して一貫していないのは間違い無いだろうな。

[3961: 匿名さん]

>>3960
シティタワー札幌大通は途中から値上げこそすれ、値引きは1円もありませんよ。
いい加減なことおっしゃらないようにね。シティハウス札幌大通は知りませんが。

[3962: マンション検討中さん]

まあ、この物件は大京が幹事会社で、同タイプでフロア毎に価格が異なることからしても、販売の仕方も大京が決めていると思われますので、住友の値引きがどうのというお話はお控えいただく方がよろしいのではないでしょうか。

[3963: 匿名さん]

>>3960 口コミ知りたいさん
> 当時まだ売れ残ってたシティタワー札幌大通も値引き

それね、最上階の100平米の億ションの事でしょうか。
記憶によると元々1億程だったのを2千万ほど値上げしたんだよね。
で、一軒だけ何年も残っていました。
最後は少し下げたようですが幾らで処分したのかなあ。
他に値引きした物件ありました？

[3964: 買い替え検討中さん]

ここは「ZEH」で 保温性が高い魔法びんのようなお部屋で良いですよね

[3965: 口コミ知りたいさん]

>>3961
>>3963
シティタワー札幌大通は完成後も2年くらい売れ残ってて最後の2戸の時はどちらも値引きしてました。かなり上の階と下の方の階でしたね。当時はずっとチェックしてましたが値上げは聞いた事無かったです。
シティハウス札幌大通東を検討している時に「タワーはどうですか？」と勧められましたね。こちらはほぼ同時期に建てた隣のクリーンリバーの方が先に完売してました。（CRは3LDKが2780万からとかでした）
当時シティハウス大通西７丁目と迷ってたら大通西７は値段設定が相当安かったせいか、大通西７すぐ完売してしまい後悔しましたね。3LDK(2SLDK)で2880万円からとかの値付けでしたので相当安かった記憶があります。

[3966: 評判気になるさん]

除雪費用は管理費に含まれてるのですか？冬だけ別途かかるのでしょうか？