ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3201: マンション検討中さん]

円山もある中央区の方がはるかにマシ。

[3202: 匿名さん]

苗穂には刑務所がありますよ!!

[3203: 検討板ユーザーさん]

あれは東苗穂でしょ

[3204: 匿名さん]

隣町なのですね。よかったよかった！
でも紛らわしいですね。

[3205: 検討板ユーザーさん]

先着が11戸から9戸に減ってる…
一戸建ての需要が増えてきたと聞きましたがここのマンションも需要あるのかな。

[3206: マンション検討中さん]

ここは札幌のマンションでも今までにないくらいの売れ行きだと販売元に聞きましたよ。

[3207: 口コミ知りたいさん]

必死にステマ続けてるくらいだからそう言うだろうね。実際はどうか知らないけど。

[3208: 検討板ユーザーさん]

ステマって単語を使いたいだけなんだろうが、そういう情報をやりとりする場なのでココで何を言ってもステルスにはなっていない。言うならダイレクトマーケティング。

関係のない所で普通には気付かないレベルの宣伝を盛り込むのがステルスマーケティング。

[3209: 口コミ知りたいさん]

業者が業者と名乗ればダイレクト。業者が名乗らず匿名で宣伝書き込みを続ければバレバレであっても認めなければステマって事になるでしょうね。受け取り方は人それぞれだろうがね。

[3210: 検討板ユーザーさん]

>>3206 マンション検討中さん
あとどれくらい残っているのかご存知でしょうか？HPには先着住戸が9戸とありますが、全体でどれくらい売れているのか気になります。

[3211: 匿名さん]

> 関係のない所で普通には気付かないレベルの宣伝を盛り込むのがステルスマーケティング。
> 業者が名乗らず匿名で宣伝書き込みを続ければバレバレであっても認めなければステマって事になるでしょうね。

専門用語を誤用しない方が良い。

https://www.marketing-schools.org/types-of-marketing/stealth-marketing...

[3212: 匿名さん]

やけにここは苗穂信者が目立ちますが、所詮は苗穂。
中央区エリアさらには琴似よりも新さっぽろよりも見劣りするエリア。アリオがあるだけ。
負け惜しみのように、アリオがあれば十分とか言ってるけど。
あんなド田舎エリアに３棟タワマンが立つということで、注目されていることだけは認める。ただ注目＝将来的に発展する！ではない。

加えて、ここは高すぎる。
無駄なモノもありすぎて、１５年後の修繕費の高騰は目に見えている。
売るに売れない、住宅ローン以外に馬鹿みたいに金払わないといけない。

以上、お疲れ様です。

[3213: 検討板ユーザーさん]

>>3212 匿名さん
中央区はわかるけど
新さっぽろ、琴似。。ぷぷ、やば

[3214: マンション検討中さん]

ですよね～。苗穂レベルで、新さっぽろや琴似を馬鹿にできるって
やばいですよね！
しかも、中には円山よりも格上とか言ってる人もいるし。ほんと笑える

[3215: 東の円山地区さん]

本当に笑いましょう・・飛沫感染にご注意！

[3216: 匿名さん]

ここは 大京と住友不動産が共同で手掛ける、ハイセンスな高級分譲マンション・ブランド、“グランアルト”シリーズの物件です。

[3217: 通りがかりさん]

>>3212 匿名さん
自分の意見が正しいという考え方、正義中毒です。根拠のない決めつけは良くありませんよ。気を付けましょう。

[3218: 通りがかりさん]

実績のある大手2社が手掛けているマンションです。そこに拘って購入を決める人も多いと思います。

[3219: 評判気になるさん]

価値観は人それぞれですし、
琴似も新さっぽろも良く知ってます。
苗穂の将来性もそんなに期待してません。
しかしながら、ここに関しては大いに迷ってます。
確かに苗穂はアリオ位しかないのですが、
駅直結で雨雪に濡れず4分で札幌駅周辺を楽しめるのがここを迷わせます。
新札幌の再開発も候補ですが、
何せ札幌駅まで遠すぎるし…
悩みますが、新札幌ないかなと思ってます。

[3220: マンション検討中さん]

私も迷いましたが、購入をやめました。
一番の魅力である『直結』ですが、将来的に上がるだろう修繕費を考えると、
『直結を買っている』と捉えることもできます。
加えて、今まで住んだ実家やマンションもスーパーや駅直結ではありませんでしたが、
不便に感じたことはありません。
直結は、あれば嬉しいメリットですが、なくてもいいものという考えです。

ただ便利なのは間違いないですから、
もし今の私の年齢が５０代で、老後の生活を重視するのなら買っていたかもしれません。

[3221: 匿名さん]

すみません、個人の意見として言ったつもりです。
同様のことを、是非とも同類の苗穂信者の方々にも伝えてあげてください

[3222: 評判気になるさん]

>>3220 マンション検討中さん

私は50代なのですが(笑)
老後を考えるとここはいいですよね。
コンパクトにまとまっていながら、
札駅が近い。
悩みます。

[3223: 検討板ユーザーさん]

琴似などの駅直結物件などを見ると15年以上たっても修繕費はそれほどあがってないんですよね。駅からマンション、アリオまでの空中歩廊の修繕費はマンションの住民が全て負担するのでしょうか？

[3224: マンション検討中さん]

負担します。

[3225: マンション検討中さん]

業者か？

[3226: 検討板ユーザーさん]

>>3223 検討板ユーザーさん

琴似の例、ご存知の範囲でぜひ詳しく。

[3227: 検討板ユーザーさん]

琴似の出てる中古物件見れば分かりますよ。
空中歩廊、タワー型駐車場とココとほぼ設備の変わらないマンションでも修繕費は新築時と変わらないレベルを維持してます。

そもそも修繕費が高騰してるタワーマンションは札幌では見当たりません。
東京でありがちな大浴場やプールなどの無駄に豪華な設備のあるタワマンは無いですから。

[3228: マンション検討中さん]

住民と折り合わないで値上げできないということはないですか？その場合、積立金が足りたくてそれも問題かと思います。修繕費積立金計画の予定通りお金が払えないなら購入しないほうが良いのでは、皆が迷惑しそうです

[3229: マンション検討中さん]

何も修繕費が上がるのはタワマンだけではありません。私が以前住んでいたマンションは10年で倍になっています。中央区の中心部、大手デベ物件です。私は上がる前に売却しましたが、今でも付き合いのある住人に、良い時に売ったと羨ましがられます。
全てではないにしろ、将来的にマンションの修繕費が上がるのは事実です。そして、タワマンの場合、もし立駐やエレベーターが故障したとなれば、一気に億単位の修繕費がかかるリスクもあります。
あと、購入時に支払う修繕積立金もタワマンの場合、倍くらい高いです。

[3230: マンション掲示板さん]

結局は住んでいる人達で構成するマンション理事会が決める事ですから。修繕するもしないも値上げするもしないも。
中央区の築20年未満の小規模マンションで管理修繕費が超高額になっているマンションが有るというのは聞きました。
苗穂の南口に有るライオンズスカイタワーは一回目の大規模修繕を画期的な方法で上手く仕上げています（ネット記事にもなっています）
中古マンションでは修繕積立金の資産状況は問い合わせれば確認出来ますよ。

[3231: マンション掲示板さん]

>>3223 検討板ユーザーさん
このマンションの空中歩廊の持ち分は苗穂駅北口から北口商業施設までの部分となります。昇降設備は階段が一つでしてエレベータが無い分南口より保守は安価だと思います。

南口は商業施設の賃料があるので相殺はできると思いますが、空中歩廊内に総計4つのエレベータを抱えています。

エレベータの保守契約料金ってかなり高額なんですよね。

[3232: マンション検討中さん]

何でもそうだけど、便利さを追求すれば、
その分金かかる。それだけのこと。
それで納得するなら買えばいい。

ただ私の個人的な考えと経験でいえば、
別にスーパーも駅も直結じゃなくていい
立駐は待ち時間長いから絶対平置きの方がいい
立派なエントランスとかゲストルームとか不要

ちなみにタワマンのエレベーターは超高速なので、故障すれば億かかります

[3233: 通りがかりさん]

自身の収入に見合ったマンションもしくは戸建を買って下さい。
修繕費とか気になるなら、背伸びしてる証拠。

[3234: 口コミ知りたいさん]

琴似は空中歩廊の維持費の負担で揉めてましたね。
修繕費はどうなるか分かりません。最初に建った30階建ての第1回目の大規模は終わりましたが相当紛糾したようです。北海道のタワマンの場合、規模が大きいと修繕が冬を跨いだりすると本州と違い恐ろしく費用が嵩んでしまう、というのが発覚したそうです。
最初の30階建ては規模がそれほど大きくないのと風の強い日や悪天候が少なかったので何とか冬を跨がずに終える事が出来、金額はそれほど嵩まなかったそうです。
ここは27階だから天候次第では大丈夫そうですね。

[3235: マンション検討中さん]

大丈夫そうで、安心して購入出来ます。

[3236: 評判気になるさん]

タワマンのエレベーターは、故障すれば数億円かかるんですか、心配です。

[3237: マンション検討中さん]

建物内の立駐はどうなんでしょうか。
将来、車を持たないことが当たり前の時代がきたら無駄ですね

[3238: マンション検討中さん]

私もランニングコストと利便性とのバランスが取れたマンションが良いと思っています。

まだまだ不況が続きそうで収入増加は見込めず、税金は増え年金は減るとなるとコスパも重視します。
資産価値的にも人口減の将来、この地区で維持費が高いと期待出来ないかな。

[3239: マンション掲示板さん]

>>3237 マンション検討中さん

このマンション、住人年齢層高そうだし車の要らない生活出来そうだしそこはかなり懸念事項なんですよね…
自走式じゃないと周辺住民に貸すとかも難しいでしょうし。

[3240: 口コミ知りたいさん]

駐車場料金の設定が近隣より高過ぎるので空きが出る可能性は高そうだし維持費は問題になりそうですね。
27階であっても北海道でのタワマンの修繕費の今後は分からないというのが実情だそうでした。北海道だと実績に乏しくタワマンの修繕が出来る業者が少ないのと冬場に作業が出来ない地域性もあって春スタートで秋に終わらせないといけないという事情で高くつくそうです。琴似の30階の第１回目の修繕が揉めたのも業者が少なく当初の計画より大幅に修繕費が上がっていたという事でした。
もちろん、それはここに限った話ではありません。札幌のタワマンの宿命なのでしょう。もっともタワマンに住むような人は修繕費が高騰しようとそんなに大騒ぎにならないのでは？

[3241: マンション検討中さん]

南は駐車場どうなってるんでしょうね。

[3242: 検討板ユーザーさん]

>>3241 マンション検討中さん
外付けの立駐でここより高いですね。維持費も結構かかるそうです。

[3243: 口コミ知りたいさん]

南側は北3条通りに面している中央区であるのとオフィスビルや企業が多く入ってる事やマンション自体にテナントが入ってる事などから駐車場が余れば外部に貸し出すのは容易なので心配は少ないですね。
テナントが入っていないマンションだと住民以外の人間が自由に出入り出来るようになるのを嫌がる人がいて駐車場の外部貸し出しをするしないで大抵揉めてます。そういうマンションは駐車場自体が負債になるケースが多いです。

[3244: 匿名さん]

分譲マンションの場合、駐車場利用はマンション住人に限定しているケースが多いようです。マンションの利用規約など手にあらかじめ定められていますので確認すると良いでしょう。

また、管理上 駐車場の利用契約書に予め登録した車両しか駐車できない場合が多いので、その車両以外の利用も禁止されていると思って間違いないでしょう。

規約違反者は駐車場の利用契約を解除され、再契約できなくなる場合もあるようですので安易な考えで契約違反とならないようにする必要があります。

駐車場の維持費や駐車設備の更新などに関わる費用は、駐車場利用者より徴収する駐車料金だけで賄うよう運用計画されている場合が多いようです。タワー・パーキング式で利用者が極端に少ない場合は更新計画が立案できずに廃止になることもあるのかもしれません。このあたりは大規模改修時の計画に際して問題発現するようですので10年から20年後に気がかりになることかもしれません。

駐車場利用契約をしていない住民の方と言えども、専有面積分に応じた固定資産税に加えて、駐車場などの共有施設部分の固定資産税分担分を税務署に支払わなければなりません。利用していない駐車場の分まで固定資産税を分担しているのは嫌だと言ってもそれは通りません。マンションに居住する以上は了承するしかありませんね。

[3245: 匿名さん]

> 駐車場の維持費や駐車設備の更新などに関わる費用は、駐車場利用者より徴収する駐車料金だけで賄うよう運用計画されている場合が多いようです。

本当ですか？

一般的に駐車場利用料は全額管理費収入に組み込まれます。管理費収入総額に占める駐車場利用料の比率は驚くほど高いです。恒常的に空きが多いと管理費収入が不足し、管理費値上にもつながります。

駐車場を利用しない所有者は利用料を払いませんから管理費負担が少なく済んでいます。ただし修繕積立金ベースでは利用しなくても負担します。(売却時には)マンションの資産価値維持コストと考えられます。

[3246: 口コミ知りたいさん]

ウチのマンションは駐車場利用料は全額管理費収入に組み込まれてます。また>>3245さんが言うように管理費収入総額に占める駐車場利用料の比率は驚くほど高く、実際駐車場収入でかなり支えられています。理事を経験した事で知りましたが空きが多くなると管理費収入が不足し、管理費値上げは避けられそうにありません。
ただ>>3244さんの言う通り、駐車場利用契約をしていない住民の方と言えども、専有面積分に応じた固定資産税に加えて、駐車場などの共有施設部分の固定資産税分担分する事になるので土地を多く使う平置き駐車場が立体式駐車場よりも良いとは必ずしも言えないようです。
ここのように内部に立体式駐車場がある物件は外部への貸し出しする事も、使用者が減り解体するという事も難しいので将来に対する懸念材料にはなるかも知れませんね。

[3247: マンション検討中さん]

毎日車を使うとなると、駐車場はやはり自走式が便利ですよね。また停電の時も機械式は困ります。
南よりは、管理費(インターネット費込)、修繕積立費、駐車場費は低めですかね。

[3248: 口コミ知りたいさん]

車を野ざらしにしたくないという事で屋外の自走式は嫌という人もいますので人それぞれかも知れません。豪雪時は屋外の自走式の方が困る事もあります。
中央区だと資産価値も違いますし、何かと南と比べるのもどうかと。気になる人は気になるんでしょうけど。

[3249: 検討板ユーザーさん]

駐車場は自走式立体駐車場の屋根付きが良いですね。除雪不要、停電でも大丈夫、メンテナンス費も機械式ほどかからない。　
但し、札駅周辺だと少ないです。ここ数年ですと、プレミストターミナルとか、クリーンリバーミッドステージくらいでしょうか。

[3250: 口コミ知りたいさん]

ただ札駅付近など地価が高ければ高いほど共有施設部分の固定資産税分担分が高くなるので、土地を多く使う平置き駐車場だと固定資産税が高くなりマンション住民にとって不利になるんですよね。車を使わない人間にも負担になります。
これに気が付かないで自走式駐車場のが維持費が安いと勘違いしてしまいやすいのです。立体駐車場は土地を少なくなるので修繕費では無く固定資産税でその分を抑えられます。まあ一長一短ですね。