ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[163: 匿名さん]

数億とか2000万とか、そもそも一方の選択肢を無くすような額の予算を例に挙げても仕方ないですね。
まあ、物件に関係ない話なのでこのへんで。

[164: 通りがかりさん]

苗穂ですよ。
札幌１０万世帯は知ってるはずです。
道内に１５万世帯の潜在購買可能世帯が本当に居たとしても札幌（苗穂）に引っ越して来るのか？
結局は道外のシニアと投資目的の人達の方を向いてるように思えます。
だとしたら結果として苗穂の街は今後発展しないのでは？

[165: 匿名さん]

東京とはまた違うけど、武蔵小杉も豊洲もそう言われてただろうね。ターミナル駅近くだし、今のご時世なら需要はあるでしょ。もちろん高すぎたらダメだけど

[166: マンション検討中さん]

まあ、なんでまた苗穂をそんなにdisりたいのか知りませんが、ご自分の持つ地域イメージが札幌や北海道のマジョリティと一致してると、軽々に思われない方がいいと思いますよ。いやほんと。

[167: マンション検討中さん]

タワーマンションの間取りってなんかイマイチの感が強いんだけどここはどうかな？
水周りの位置が平面で決まるからどこも同じような間取りになるのかな？

[168: 匿名さん]

「イマイチ」の中身が分かりませんとなんとも。

[169: マンコミュファンさん]

タワマン自体は好きじゃないけど間取りは田の字が少ないから好き。

[170: マンション検討中さん]

タワーマンションの南側って暑いって聞きますが本当ですか？北海道ならやっぱり無難に南側ですかねぇ？北側はどうなのか経験者誰から教えて下さい。

[171: マンション検討中さん]

北側日がないので寒いですね。ただ売り出し価格安い分、資産価値下がりにくいのも北側です

あと北海道は東より西が人気みたいです

[172: 名無しさん]

>>170 マンション検討中さん
直射日光が入り、窓の構造や強風などで、大窓からの大量換気が出来ない場合は遮光カーテンを閉めていても結構暑く、このシーズンでも冷房を入れたくなります。大きな開口部があって大量の外気(今日なら日中4度程)を取り込めるなら大丈夫ですが、締め切りだときついです。
向きは好みなのでどちらでも。北海道のマンションは断熱性と気密性が高いので直接の陽光に拘らないなら北向きでも問題ないでしょう。北面は南面より冬場は不利ですが夏場は有利です。年間で引き分けじゃないでしょうか。関東人だと東南角が文句無しの一番ですが北海道人は南西角が一番好みの様で、関東人には東南角の部屋が価格、競争ともお得だと思います。ただしタワー高層階は景色も価値のうちなので、その辺も併せてお考えください。

[173: ご近所さん]

札幌の冬は北西の風が多いようなので、北側や西側のベランダや窓への雪の問題はあるでしょう。

[174: eマンションさん]

このマンションは方角によっては目の前に大きな建物が建たないから低層階のコスパが良いかもしれない。

[175: 周辺住民さん]

ダイワハウスやミサワホームによると札幌ではマンションで価格が5000万超えると（ひと昔前は4000万超えると）極端に需要が減るそうですが、
少なくとも苗穂の北口のマンションに5000万払う人が少数派だという事は間違いないでしょうね。

[176: マンション検討中さん]

マンションの北西側に老人ホーム？北東側に整形病院が建つようですがそれぞれ何階建てなのでしょうか？知ってる方がいらっしゃれば教えて下さい。

[177: マンション比較中さん]

５階みたいっすね
https://hre-net.com/syakai/iryou/34946/

[178: 通りがかりさん]

東側より西側が好きな理由って何かあるんですかね？日本はどこも共通で南>東>西>北かと勝手に思ってました。

[179: マンション比較中さん]

>>177 マンション比較中さん

ありがとうございます。
参考になりました。
ちなみに北西に建つサ高住は何階建てか詳しい情報有りませんか？

[180: マンション比較中さん]

11階だからまずまずですね
https://e-kensin.net/news/9577.html

[181: ご近所さん]

>少なくとも苗穂の北口のマンションに5000万払う人が少数派だという事は間違いないでしょうね。

高額でも少数でも、買う人は買うのでご心配の必要は無さそうですよ。

[182: 匿名さん]

冬場の日照時間が非常に短い。16時で真っ暗になる。
そのせいもあって、日当たりが長く続く西が好まれるのではないでしょうか？

[183: マンション検討中さん]

南側の騒音が気になりますがＪＲ沿線にお住いの方がいらっしゃればどの程度なのか聞きたいですね。

[184: マンション検討中さん]

>>174 eマンションさん

タワーマンションで低層階に住みたい人なんているんでしょうかね？
それなら低層マンションで良いと思うのですが。

[185: 匿名さん]

近所のフィネス札幌ミッドステージで、検討している部屋（南向・線路側・5階）を内観した時にはほとんど気になりませんでした。
ただし30分程度のことですし、午後の早い時間でしたから、実際に生活してみるとまた違うかもしれません。
でもまあ、この10年でマンションの対外防音性能は大きく上がりましたし、ここはノウハウ持ちまくりの大京と住友がやる物件ですし、あまり心配は要らないかと思います。

[186: 名無しさん]

>>184 マンション検討中さん
一般的な話としては結構あります。
ホテルと違いマンションなら共有施設とサービスの利用に住居階は通常は無関係で、タワーマンションだとそれらがちょっと豪華なものもあり、そう言う場合は結構お得です。

[187: eマンションさん]

>>184 マンション検討中さん

低層階好きは少なからずいます。
タワマン低層階は以下のようなメリットがあると思います。

共用施設が豪華
相対的に安い
販売期が遅いのでじっくり検討可能
一般的に敷地自体が広めなので、小規模マンションの低層階より道路まで距離がある
マンションのネームバリューでリセールしやすい

[188: 匿名さん]

しかし、敷地内にできる病院って我汝会なんですね。ちょっとびっくり。
恵庭では評判の高い整形外科ですけど、まさか恵庭の方を閉めて移転じゃないですよね。だったら困るなあ。

[189: 評判気になるさん]

どんな物件でも買う人は買うでしょうけど、現実に売れ残りが多く発生すると管理費や修繕費が上がったりするケースもあるので、事情に詳しい購入予定者の中には心配な人もいると思います。
住友の大通東のタワーも完成後3年くらい完売しなかったですし、グランデの新札幌も売れな過ぎて大幅値下げしたりという例もありますし、今でも完成後数年しても完売に至ってないマンションもあるので、その売れていない分の管理費や修繕費の収入等をどうしているか心配にもなりますし、不人気であれば資産価値にも関わります。
価格設定は非常に大事かと。

[190: 匿名さん]

>>189 評判気になるさん

>大通東のタワーも完成後3年くらい完売しなかった
10年前で確か100m2の2LDKで公開価格は12千万円台物件でしたね(当時はウエブサイトに全戸の価格が公開されてた)。実際は幾らで売れたのかは知りませんが、坪400万円台ですから、そりゃそう簡単に売れなかったでしょう。あそこは他の部屋も売り出し後値上げの強気でしたね。

>その売れていない分の管理費や修繕費の収入等
管理規定に詳細が書かれていますが、通常最初に売れるまでは売主負担です。ただし期限があったり、議決権や販促使用条件等色々ありますので、ここの規定で要確認です。

[191: 評判気になるさん]

大通東のタワーですが数年売れ残ってたのは4000万円台の低層階で高層階の殆どはすぐ売れてましたね。
完成後は強気どころか他の住不物件を見に行った時に「大通東のタワーの低層階はどうですか？」と勧められたのを覚えてます。
数年経っても売れない部屋がいくつもあると管理費や修繕費の値上げに繋がるので心配というか注視していきたいものです。

[192: マンション比較中さん]

シティタワー札幌大通は周辺（とはいっても半径100mくらい）の再開発が寂しいですからね。その点苗穂は安心です。

[193: 匿名さん]

「シティタワー札幌大通」は、2007年の5月に完成していますが、完売はなんと2011年の1月です。ただし、完成約1年半後の2008年の12月には172戸のうち163戸売ってます。つまりあとひと桁になってからが妙に長く、9戸売るのに2年以上かかったことになります。低層というよりも10階～20階の中層が多く残りました。
要因は様々ですが、最も大きいと思われるのは、競合他物件に比しての価格の高さです。2007年の、この物件を除く中央区物件の坪単価は平均で126万円でしたが、ここは210万でした。7割増し近い価格差は、幾らなんでも無理があったかと。ちなみにここの次に高かったのは「パークホームズ円山公園駅前」で157万円。三井の手がける円山駅徒歩2分物件が、ここの3/4の坪単価だったのです。

[194: 匿名さん]

そう考えると、「ザ・グランアルト札幌　苗穂ステーションタワー」にそこまでの競合との価格差はありません。ありませんって、まだ値段出てませんけど、おそらく無いでしょう。昨年の中央区物件の平均坪単価は190万円です。ここから7割増しはもちろん、4割5割も越えた価格にはならないと思います。もちろん市況もずいぶん違いますし、住友の大通を前例に心配してもあまり意味は無いかと。

[195: マンション比較中さん]

坪150万　買い
坪175万　まあ買いかな？
坪200万　やっぱり市況か
坪225万　苗穂なのになぁ
坪250万　円山かよ
坪300万　シティタワーかよ

[196: 匿名さん]

>>193 匿名さん
今は知りませんが、当時は他社が完工時完売を目指すところ、住友だけは完工時に3割が残る値付けをすると公言していました。
ここのとこは超低金利なので、どのデベロッパーもキャッシュフローさえ問題なければ売り急がないらしいです。今後はどうでしょうね。

[197: 匿名さん]

>>196
住友は引きませんからねえ。ある程度は腰を据えて売るスタイルですね。
しかし、シティタワー札幌大通は2007年の5月に完成していますが、売り出しは同年1月ですからね。4ヶ月前。どういう戦略だったのかもう分かりませんけど、売り出し時期だけでなくかなり独自の売り方してましたね。同タイプで階が変わっても値段変わらないとか。

[198: 評判気になるさん]

>>193
お詳しいですね。あの頃の新築マンション懐かしいです。笑
あの頃は近くの住友の物件も売れ残ってましたし幌平橋も売れ残ってましたね。
いずれも当時の価格設定としては高めの4000万以上でした。住友は最初は強気でしたが500万引きとかまでやってましたね。
やはり価格設定は大切ですね。

[199: マンション比較中さん]

駅直結、タワマンなので希少性は問題なし。
この物件は良くも悪くも周囲がどれくらい再開発されるかにかかっていますね。

苗穂の車両基地が梅田のように大規模開発されたら良いなと思っております

[200: 周辺住民さん]

住友といえば大通西7は価格設定が安かったせいか、すぐ完売しましたね。実質3LDKが3000万以下からという価格設定でした。（今では考えられないですね）
住友の500万値引きは北2東3でした。その時はタワーの売れ残りも勧めてました。売れ残りは全て20階未満でした。住友も物件によっては強気でもなかったですけどね。
幌平橋は強気だったので値引きせず数年売れ残ってました。

[201: 匿名さん]

「シティハウス大通西7丁目」は46戸という比較的小規模な物件でしたが、完売までに1年半以上かかっています。腰を据えて売るシティハウスとしては決して遅くありませんが、「すぐ完売」という程ではなかったですね。周りがオフィスビルでガッチリ固められてたのがブレーキになったと記憶しています。もう半丁南で電車通に面していれば全く違ったでしょうが。
北2東3には、住友どころか分譲マンション自体が建ってないように思われますが、既に取り壊された物件かなにかあったのでしょうか？
幌平橋は、その年の坪単価最高額物件でした。しかもぶっちぎりで。ほぼ同時に発売されて場所的にもすぐそばの、三井の「パークホームズ中島公園」が坪138万円だったのに、こちらは167万円。そりゃ売れ残りますわ。78戸と中型の物件だったこともあって、結局、完売までに3年以上かかりました。でもそれも住友としては折込済であったようにも思います。

とかなんとか書いてしまいましたが、本物件と関係無い話になっているので、昔の物件についてはもう書きません。

[202: 評判気になるさん]

大通西7は2SLDK(実質3LDK)2780万?だった気がします。4000万以下の部屋はすぐ売れていたので「すぐ完売」というイメージを持ってました。完売まで1年半ですが完成後1年半とかではないので他より早く売れたのは間違い無かったようですね。
それに住友のマンションは北2東3ではなく北1東3でしたね。同時期に隣でやや安いクリーンリバーがあったので苦戦したのかも知れません。完成後もしばらく棟内にモデルルームがあり見に行った記憶が残ってます。
昔の事はスレ違いなので自分もここらで止めておきますが、やはり価格設定は購入予定者にとっては非常に大切な問題と再認識出来ました。

[203: eマンションさん]

タワーズフロンティアが売れ行き好調だったのでそこそこ強気に来るでしょう。
大型商業施設直結という意味では同じ。
中心部徒歩圏では向こうが上で駅直結ではこちらが上。
アドレスはこちらが東区なのがややマイナス。
タワーズフロンティアと同程度の値付けなら十分売れるでしょう。

[204: マンション検討中さん]

>>203 eマンションさん

災害時に歩いて帰れるかどうかが極めて重要となる事を考えるとタワーズフロンティアに軍配があがるでしょうね。

[205: 評判気になるさん]

中央区でかつ中心部に近い地下鉄徒歩圏内のタワーフロンティアと比べられる物件ではないと思います。
買い急ぎたい人でもない限り、同程度の値付けなら南口タワー（中央区）まで待つという人も多いような気がします。
あえて比べるなら4LDKが4000万以下からあるクリーンリバー札幌ミッドステージ（東区札幌駅圏内）あたりかと。

[206: 匿名さん]

苗穂とタワーズフロンティアを比較するなんて、フロンティアに失礼ですよね！

[207: 周辺住民さん]

中央区北3東11の南口ならまだしも、ここはフロンティアとは比べられないですね。
資産価値は期待出来ないので永住向きと思います。
ここだとススキノからタクシーでいくらくらいになるんだろう？

[208: 坪単価比較中さん]

資産価値はフロンティアの方でしょう。絶対に

[209: 評判気になるさん]

JRを多く利用するなら苗穂駅でも魅力はあると思いますが、車通勤や地下鉄利用が多い人、まして東西線を利用する人ならば、苗穂駅徒歩1分はあまり魅力を感じないのかなと思います。
他の商業施設に何が入るかとても気になりますし、期待しています。

[210: eマンションさん]

タワーズフロンティアは地下鉄とJRのダブルアクセスも強みですね。

[211: 通りがかりさん]

ところでアリオンて人気あるの？

[212: マンション検討中さん]

ファクトリーの方が人気では