ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1284: 検討板ユーザーさん]

自分で考えろとか
何を重視するかは人それぞれとか

答えになってないやんけ

[1285: マンション掲示板さん]

このマンションに関してはやたら下げ意見が目立ちますね。
レーベン大通のスレッドなどは前向きな意見しか見られないのに。
場所が良い！資産価値が良い！って絶賛だけど隣の教会で良く葬儀とかやってるんですけどね…

[1286: マンション検討中さん]

人それぞれだということ。
何を重要視するかということで良し悪しは変わってくる。
ただ、北、南合わせて700戸の供給は多過ぎ、札幌の人は苗穂のイメージは良くないので売れ残りを予想します。

私はアリオと駅直結を魅力的に感じますが、快速エアポートが停まらないのと、供給過多なので様子見してます。

[1287: マンション検討中さん]

私も価格が高いので様子見です。
下がれば買います。

[1288: 匿名さん]

>>1284 検討板ユーザーさん
じゃあ質問さんじゃねえ。
黙って、高い値段で資産価値低い苗穂買っとけ

[1289: マンション検討中さん]

今の価格から15%位下がらないと検討できないかな

[1290: 匿名さん]

資産価値が低いという意見が多いけど、私はそうは思わないですが・・・。
苗穂自体の発展は１０年後もそれほど変わらない可能性が高いでしょう。
南北合わせて７００戸のマンションも供給が多いため、売れ残りは出ると思われます。

じゃあ、値段が高いかといわれると、その意見は札幌駅の発展の考慮が足りないと思われます。
新幹線はともかく、ヨドバシカメラの移転、エスタ再開発、他などが目白押しです。
東京の主要区の駅や大阪梅田レベルまで発展する可能性があります。（願望込みなのは認めますがw）
その札幌駅に直結で一駅で着ける、しかも閑静で生活利便性は高いというのは、将来性を考慮すれば良い物件と思いました。
札駅周辺はシティタワーのようにかなり強気な値段設定なので、なかなか手が出ない人が多いと思いますし、
北８西１の計画は白紙になってしまいました。今後、札駅周辺の新規案件は望めないかもしれません。

私は他に決めてしまいましたが、タイミングが合えばここを買っていたと思います。
良い部屋は実際、どんどん埋まっていきます。
行動するなら早いほうがいいでしょう。

[1291: 匿名さん]

さっそくアドバイスの通り　急いで申し込みます。

[1292: 通りがかりさん]

ここだけだったら、強気な価格設定でいけたかなと思うのですが、南口に2棟も建つので厳しくなったと思います。
合わせて700戸超えがお互いに足の引っ張り合いをしているように見えます。

[1293: 通りがかりさん]

絶対売れなくて値下げになるから！

[1294: 匿名さん]

>>1293
そうかもしれません。
ただ、マンションは良い部屋から埋まっていきます。

[1295: マンション検討中さん]

タワーマンションではありませんが中央区や地下鉄駅近の物件でさえ、最上階で4000万代や5000万代。
こちらはエレベーターは2棟しかなく300戸を回す為、駅徒歩１分なのに時間がかかってしまいます。更にJRで地下鉄より本数は少なく冬は遅延するのでは。。。
朝のラッシュの時間帯は大丈夫なんだろうか？

それにしても、こちらの場所の発展にはまだまだ時間がかかりそうで、北口は再開発の場所にはなっていなく、まだこの値段の価値は無いと思います。
1000万は高い気がします。
売却することも考えると、その金額に修繕積立金や管理費が高いとネックになります。
そして駐車場、固定資産税…となると怖いです。

タワーマンションに憧れますが、現実的にそんな価値あるのだろうか。

生活にゆとりも欲しいため、焦らないで、他と比較してゆっくり検討したいと思います。

[1296: 住民板ユーザーさん1]

>>1290 匿名さん
札駅の隣＝札駅徒歩圏だったらご意見に賛同します。
でも実際はまったく徒歩圏ではない訳で、そうであるなら琴似から電車に乗るのと大差ない訳です。
「札駅まで電車で数分だけど徒歩圏ではない街」のライバルは多いですから、札駅から一駅はそれほどアピールになりません。

「札駅まで電車で数分」「JR駅直結」「ショッピングモール直結」は大きなアドバンテージであることは間違いなないですが、他にも「札駅・大通まで徒歩圏」「地下鉄駅至近」「街力が高い（円山、琴似等）」などの要素を持つライバルがいることを考えると楽観出来ないはずです。

[1297: 住民板ユーザーさん1]

他にも「中央区」「学力の高い小中学区」「自然が近い（円山等）」など、苗穂には無い要素を持つ街もありますね。

この物件には他にはないアドバンテージがあります。ですが、他のアドバンテージを持つ街や物件がたくさんあることを忘れると資産価値的には痛い目に合うと思います。
特に「札駅から一駅」は大したアドバンテージではないということを見逃してはいけません。

[1298: 住民板ユーザーさん1]

「札駅から一駅」は大したアドバンテージではない

は言い過ぎました。

札駅徒歩圏ではない以上、過大評価すべきではないということです。

[1299: マンション検討中さん]

１２９５から１２９８の書き込み

私も同じこと思っていました。1000万高いというところだけ部屋よりますが

[1300: マンション掲示板さん]

1000万安かったら完売出来ましたかね？
確かに価値的には1000万安が適正な気がします。
下層は売れずに1000とはいかないまでも500は安く売りそうかも…？
バブルの今マンションは買うべきではない気もします。
と言ってても更に上がるかも知れませんが…

資材と建築人件費的には新幹線完成まで下がる要素は少なそうですけど、人口減少でマンション供給過多な気はします。これから10年、20年どう転びますかね。

[1301: 住民板ユーザーさん1]

連投すみません。

他の方も書いている通り、「南口は再開発エリアだが、北口は再開発エリアではない」ということも忘れてはならない要素です。
これはミクロ（北口）ではマイナス要素、マクロ（苗穂全体）ではプラス要素ですね。

[1302: マンション掲示板さん]

>>1295 マンション検討中さん
こちらのマンションはエレベーター3棟ですよ。
私は200世帯3棟エレベーターのここより高層のマンションに住んでましたが思ったより時間掛からないもんですよ、エレベーターの動作スピードが早いので。少なくともデパートの様な待ちは有りません。降りる箇所は決まってますから。

タワマンは維持費は高くなりがちですよね。
タワマンにありがちな客寄せの浮かれた施設（ジムとか温泉とか空中庭園とかシアタールームとか）が無いのは良いと思います。維持費の塊ですから。

[1303: マンション検討中さん]

お金ある人、買える人が
ここにメリット感じて買うんだから
グチグチ言ってもしょうがないじゃーん

[1304: マンション検討中さん]

北口再開発じゃないの？

[1305: 住民板ユーザーさん1]

>>1304 マンション検討中さん
市の再開発としては南口だけです。

北3東11周辺地区再開発
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo...

[1306: マンション検討中さん]

いろいろ書かれていますが、なんだかんだで一期はほぼ完売ですね。14F以上は残りわずかって感じです。
来月から2期の受付開始のようです。
南口の方が若干高いですが、内装、水廻りの仕様は南口の方が上ですね。中の下と中の中ぐらいの差ですが。
私は2030年まで札幌駅周辺の不動産は下がらないと考える派ですが、どうなんでしょう。東京に比べたら半額ですが、10年前の札幌と比べると確かに高い。
迷う。

[1307: 匿名さん]

これだけザワつくスレも中々ないですが、まとめると７割か8割が、この物件自体に、そして購入に懐疑的な印象ですね。
同じ人が連投しているのかもしれませんが笑
少なくとも、私ならこのスレを見て、買おうとは思わないですね。反対意見は、的を得ています。

[1308: 匿名さん]

>1304さん
北口は、市が関与していますが、優良建築物等整備事業で、南口とは別枠です。

[1309: 住民板ユーザーさん1]

私がこの物件を懐疑的に見る理由を端的に言うと、以下の二点です。
・供給戸数の多さ（南北合計）
・購入後の売却が多そう

二つ目のように思う理由は、以下のような人達が一定数いると考えるからです。
・札駅から一駅に飛びついた道外の投資目的
・街力が低い＝日々の生活がつまらないことに気付き札駅・大通徒歩圏や円山に転居

要するに、供給が多い上に売却も多いと考えられるため、資産価値を維持するのは難しいと思うのです。
もちろん、買値が低ければ良いのですがはっきり言って高いですからね。

[1310: マンション検討中さん]

>>1304 マンション検討中さん
北口は補助金交付の開発ですが南口とかタワーズフロンティアとかとは種類が違います
地主達が集まった再開発組合が分譲して補助金を貰い大和が販売を受け持ってるのと、デベロッパーが作って補助金を貰うかの違いです。
補助金の額は南が多いようですが地権者と呼ばれる人達が儲かる補助金のようです。大和のHPにも乗ってる理事長というのが利権の取りまとめです。

[1311: マンション検討中さん]

エレベーターは3台あって、１台は非常用兼ペット用だったはず。
つまり二台で稼働となると聞いた気がします。
駅までの歩廊も住居人負担、マンション前の憩いの場も負担となるのでしょうか？

東区の住所も気になります。
地震の後、東区も購入しない方がいいと良く話になりました。

価格が後1000万くらい下がり、でもタワマンの為に管理費維持費が2万円位のスタートとなり、高いのなら納得できます。
もしくは700万位価格が安くて、管理費維持費が15000円位からのスタートとかなら。
駐車場が8000円の所はほんの数台で、現実は15000位になりますので、合わせるとそれだけで負担が大きいです。

でもアリオに近いのは、本当に便利です。
マンション付近には商業施設も入りますし。
生活はしやすいかと思います。
隣に建つ11階位かな？の建物もありますので、もう良い物件は無いのかな？
もう少し価格を下げていただけるなら迷わず買うつもりですが。。。

[1312: 不動産関係者]

>>1309 住民板ユーザーさん1さん
良い読みだと思います。私も同じ考えです。
この物件には投資目的の購入者が、そこそこいるのではと予想しています。
駅直結、スーパー直結、将来再開発というのは、札幌の土地柄を知らない投資目的者には絶好の売り文句です。

あと私が懸念する理由は、もう一つ。
近い将来、タワーマンションの価値が下がると見ています。その理由は、
1.膨れ上がる管理費と修繕費
2回目の大規模修繕期となる20年後には倍になる物件も珍しくありません。しかもここは、エレベーター、立体駐車場、遊歩道、修繕費がかさむ装備のオンパレードです。そこに、供給過多で空室が増えれば、1軒の負担はさらに増します。

2.度重なる災害により、タワマンの脆弱性が露呈
これは道外での話になりますが、地震の時には大きく揺れ、停電となれば、30階以上を昇り降りしなければならず、さらに今回の台風19号では武蔵小杉のタワマンが全戸停電、トイレの排水機能まで失うという被害に見舞われました。
毎年のように起きる災害を嫌い、既に都内ではタワマンを敬遠する動きもあるようです。これは、北海道は関係ないから。では済まない気がしています。

[1313: 匿名さん]

北西向きの86平米、20階以上で5000万半ばでした。
ここから1000万下がるのを期待するんですか？

クリオ元町、東区で地下鉄1分、ある意味で似たような環境です。
HPで読み取れる数値からだと、85平米で4880万。
この価格を見ると、流石に1000万下がることはないんじゃないですかね。

ミッドマークス円山など、同じような価格で買えそうです。
値下がりなんか期待するより、ここでの資産価値に対する意見を踏まえて、円山の物件などを買った方が得策に思えますが。

[1314: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190610-00128512/
住宅専門家の話は眉唾ですが
ムサコの話も含め全体論でチャンスを逃すのもナンセンスな気がします。自分のライフプランに合ってるなら
グランアルトじゃなくて南口の大和でも円山でも早く買ったほうがいいのかも。

[1315: マンション掲示板さん]

>>1311 マンション検討中さん
こういうマンションの非常用の定義は「非常時にしか乗れない」ではなく「非常時に稼働できる」です。
意味を勘違いしがちですが、要は停電など電源喪失時に非常用自家発電で稼働出来るという意味の非常用です。
まぁ武蔵小杉のタワマンみたいに地下の発電設備が洪水でやられたら終わりなんですが。

[1316: 匿名さん]

>>1312
不動産関係者を名乗るものが出てきましたが、
専門家を名乗るなら出自を明らかにするべきかと思います。
何も名乗れとは言いません、普段どのような活動をしていて、どういう立場かは明らかにするべきでしょう。

前半の内容にはある程度同意します。投機目的は多いでしょうね。ただそれは札駅周辺のマンションにもみられることで、期待の裏返しだと思います。それをもって価値が下がるとはいいがたいかと。

後半に関しては疑問です。
空室に関しては第一期は完売しています。今後も、もちろん売れなければ値下げはするでしょうが、ここの書き込みを見てる限りでも値段が下がれば買う人は増えます。
売れないことによる、修繕積立不足を心配するのはナンセンスな気がしますね。

不動産関係者なのにタワーマンションに否定的な書き込みをするのが違和感を覚えます。どんどん買ってくれというのが普通ですよ。

[1317: 通りがかりさん]

苗穂の再開発ってコンセプトがはっきりしていますよね。3棟のタワマンが目立っているので影に隠れてますが2棟のサ高住の新設。アリオの中にも有るのに商業施設のメディカルは確定。北口のメイン所にドデカい老人御用達の整形外科。間取りも子育て意識の広さじゃなくコンパクト重視。ご丁寧に寺院まで新設。

明らかに子供が独立して親の介護を始める世代の移住先意識ですよね。
子供受け良いアリオに直結してるなんて孫は大喜びだろうし、退職金プラス持家売却で都心に住むのに理想的環境過ぎです。

そう考えると通勤時のエレベーターはそれほど混まなそうです。近くの蔵の湯とルネサンスは平日でも大盛況になりそう。

ここを投資で買うのはナンセンスかと。
20年後には住民が半数入れ替わってそうですね。

[1318: マンション検討中さん]

１３１６さん

不動産関係者かもしれないですが、ここ営業しても仕方ない人もいるでしょう。

[1319: 住民板ユーザーさん1]

>>1317 通りがかりさん
苗穂は都心ではないですよ？

[1320: 通りがかりさん]

>>1319 住民板ユーザーさん1さん
失礼しました都心から一歩外れた再開発の工業地帯でしたね。

どちらにせよステータスもないこんな無名の地区に投資目的で買う人は酔狂ですね。
割安なら期待値込みでギャンブルするのもまぁと思いますが、期待値込みの高額物件。
買値より激下がりは有っても上がる事は無いと思います。

[1321: 匿名さん]

矛盾してないですかね？
投機や投資で買う人が多いと言いながら、資産価値が低いとおっしゃるのは。
素人じゃないでしょいし、そんなに見る目がないと？

ステータスが低かろうが、購入者の目的に合ってればいいんじゃないでしょうか。
そういう人が買ってるんだと思います。

私が生きてるうちはないでしょうが、田町の車両基地移設のようにならないですかね。
JRが頑張って車両基地のところに土地を作ってくれれば、街並み変えていけると思うんですがね。

[1322: ご近所さん]

からまれていてかわいそう、「買う人は酔狂」ものずき。と言ってるのに多いとの解釈で・・

[1323: 匿名さん]

>1322さん
不動産関係者さん自身が、そこそこいるのでは、とおっしゃってますよ。

[1324: 通りがかりさん]

リセールを考えずに永住されるのなら、ちょっとお高いですけど南口よりいいのかなとも思います。
東区ということで価値が下がるなら固定資産税が安いことに越したことはないですし、アリオが近い方がいいと思います。
ネックは散々出てきている空中回廊の維持費と機械式の駐車場でしょうかね。
私はJRを滅多に使うことがなく、車と地下鉄をメインにしているので検討することはないですが、JRをメインとして移動されている方や車を持っていない方には十分アリな物件だと思いますよ。
ここは時々通るので今後が気になります。

[1325: マンション検討中さん]

竣工一年半前の一期で4割以上売れてるものがそんな激下がりなんかしないでしょう。苗穂の供給多過は気になりますが、隣も併せて2年あればそれなりに売れていくと思いますよ。

[1326: 住民板ユーザーさん1]

本州の投資目的の人が「JR札幌駅から一駅」なら好立地に違いないと考え購入する人が少なからかずいるであろう。
この考えとこの物件が資産価値を維持出来ないと考えることは矛盾しません。

なぜそのように考えるかと言うと、都内でJR主要駅の隣（東京→有楽町・神田、新宿→代々木、渋谷→恵比寿・原宿、品川→大崎・田町、池袋→目白）と言えば、隣駅自体も粋な繁華街であり、なんとなれば徒歩で隣の主要駅まで行けるとんでもない好立地なわけです。更に言えば、主要駅と隣駅の間も街が途切れずに街歩きも楽しいのです。
このような街でファミリー向けマンションを購入出来るのは選ばれし成功者だけです。
世界に名だたる一流企業の管理職でもおいそれとは買えないでしょう。

しかしながら、これをJR札幌駅とその隣駅に当てはめる考え自体が間違っているため、投資家の思い通りにはいかない（資産価値を維持できない）であろうということです。
理由は以下の通りです。
・首都圏ではJRは主要路線だが札幌ではそうではない（不便）
・苗穂の街（特に北口）自体に魅力がない
・苗穂駅から札幌駅まで徒歩では行けない
・歩いたとしても街間に何もないため街歩きが楽しくない

もちろん投資目的の方も札幌の事情を下調べするでしょう。
しかし、首都圏におけるJR主要駅の圧倒的なブランド力の前に淡い妄想をする人が少なからずいるのではないでしょうか。
投資目的と言ってもプロばかりではないですからね。

[1327: マンション検討中さん]

想像ばっかりやね

[1328: 通りがかりさん]

買いたい人は買えばいい
ただそれだけ

[1329: 通りがかりさん]

マンションも出来てないし街の発展もこれからだから想像するしかないですからね。

JR直結がアドバンテージにならないのは同意です。
西の琴似、桑園はそれなりですが、東の厚別、平和、白石なんてとても駅前と思えない過疎具合ですからね。
新しい駅舎で綺麗ですが賑わうイメージは出来ませんね。
そもそも札幌が隣は逆に街の発展を妨げる気もします。飲み屋や買い物も隣出れば良いじゃんとなると商業施設が出店しづらい傾向になりそうです。
アリオだけあれば良い人向けですね。

[1330: 評判気になるさん]

そもそも地区のステータスを求めるのが間違いでしょう
ここはアドレスも「東区」の「苗穂」なんですよ？
円山や札幌、大通のマンションを検討する層が対象のマンションじゃ有りませんよ。
アリオ内の店舗も東区民向けなものばかりですし、庶民がちょっと背伸びしてタワマン住みという夢を見られるマンションなんですよ。
南口はアドレス「中央区」で話題の創成イーストに微妙に引っかかる地区だからデベロッパーもそういう路線で売りたいのでしょうから更に混乱しがちです。
苗穂のイメージは払拭出来ないと思いますがね。

[1331: 匿名さん]

>1326さん

すいません、私は身近に不動産投資をする方を知りませんので教えて欲しいのですが、
東京と札幌を比較して、同じような感覚で投資する方っておられるのですか？
素人の方もおられるのかもしれませんが、数千万の投資ですよね。
そのような状況なら、ご指摘の内容（特に異存は無いですが）ぐらい把握されると思うのです。
ご自身もおっしゃっておられますが、淡い期待をする人もいるでしょうが・・・、資産価値を落とすほどの影響力になるのは想像できません。
そもそも、投資家が売りに出してマンションの価値を落とすのってどれぐらいの戸数で影響が出るものなんでしょうか？

どちらかというと、資産価値がなかったものを購入した哀れな投資家にしかならないきがしています。

[1332: 不動産関係者]

私も不動産投資をしていますが、1326さんにすごく同意できます。
この物件は、苗穂という土地を知らない人や不動産のことをよく知らない人には、とても売りやすい物件です。札駅まで一駅、駅直結、スーパー直結、再開発エリア、札幌に少ないタワマンなどなど、引きのある売り文句を並べやすいからです。
確かに上記のような魅力を言われたら、ものすごく優良物件な気がしてきます。
しかし、不動産で最も重要なのは、エリアです。
例えば、道外の方が札幌に転勤してくる時に、
住む場所として苗穂を勧める人はいるでしょうか？ほとんどの人が、別のもっといい場所を勧めると思います。つまり苗穂は、二流三流エリアなんです。人気のないエリアの物件は、購入したものの持ち続けるのは危険と判断され早々と売りに出やすいです。いくつも売りに出れば、確実にマンションの価値は下がっていきます。価値が下がれば損をするため売りにくくなる、もしくはさらに値を下げざるを得なくなるという、負の循環に陥ります。
マンションの価値が下がることは、当然自宅用に購入している人たちの資産にも大きく影響するでしょう。

投資で購入している人たちもいるという話だったので、投資の目線で、私見ですが述べさせていただきました。結論として、私なら投資としても自宅としても、この物件は絶対に買いません。

[1333: 通りがかりさん]

全体的な意見として多い感じは
資産価値は無く価格は高い。投資としては不向きだが内地や外国の投資家で見かけのスペックに騙される人は居そう。
生活利便性はそれなりで住む分にはまぁまぁ。
という感じですか。

価値があると感じる人も居てここの4割分はすでに売れてるという事ですが、流石に地区トータル700世帯は過剰供給な感じですね。
北だけならともかく南までの完売は厳しそう。
規模的にはタワマンじゃなくて15階建位の3棟だったら身の丈に合ってた感じですかね。
それだと空中歩廊の維持管理が難しいか。空中歩廊も無くして1000万安位が良かった感じですね。