ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1251: 匿名さん]

掲示板なので、何をコメントされても良いと思うのですが、
資産価値が低く、対象外とおっしゃるのに、盛んにここで意見をされる理由がよくわからないです。

資産性が高いと言われる大通りや円山で販売中、販売予定のマンション情報を集めた方がいいと思うのですが。
おまけに、不買まですすめられるし。どんな親切心？

[1252: マンション検討中さん]

苗穂の売れ行きは他の地域にも影響ありますから

[1253: 買い替え検討中さん]

他の地域→南口かな。

[1254: 匿名さん]

>>1247
買う気がないのに延々と張り付いてdisる神経が良くわからないのですが・・

苗穂以外にどんな場所に良いマンションができるんでしょうか、伺いたいものです。
もちろん札駅、大通、円山は外してくださいね。
値段をかければ,それは当然いいにきまっています、
コスパと将来性での話です。

30年、40年とかいっておりますが、40年後あなたは何歳なんです？
それだけ住めれば十分おつりが来ます。
今、どうすごすかという視点がないのですね。（笑）

[1255: 購入検討中]

ここは生活するうえで最高な環境。苗穂はこれからにも期待できますが、
既に良い環境が整っております。
それゆえに、購入者が多い。私も購入したいと思ってます。
学区だとか最初の頃気にされている方が多数いましたが、そんな小さなことより、
普段の生活環境を見たほうが良いかと思います。
教師の事件ではないですが、何％かはどこにいても常識外の人もいますしね。

[1256: 通りがかりさん]

>>1254 匿名さん
別にdisっているわけではないと思いますよ。
皆が参考にする掲示板なので、参考意見を述べているだけかと。3者的視点で見ても、特段間違ったことを言っているわけではないですし。
購入したマンションのネガティブ要素を晒されて嫌な思いかもしれませんが、購入されたなら後には引けませんし、あなたこそ退散すべきかと思います。

それと、苗穂以外に腐るほど良いマンションはありますよ。今後もできていくでしょう。コスパと将来性を考えたなら、なおのこと苗穂は無いかと。将来の大きな発展もそこまで見込めない、にも関わらず、タワーフロンティア並み、それ以上の価格ですから。

今どう過ごすかはもちろん大事ですが、
一生涯で最大の買い物です。将来のことを想像して買わなければ、後悔しますよ。

[1257: マンション掲示板さん]

マンションの隣の商業施設は銀行が入ると聞いたのですが、他に何が入るかご存知の方いますか？何階建てになるのでしょうか？

[1258: マンション検討中さん]

当時のタワーズフロンティアより高いから云々という書き込みが目につくけど市況が違うから比べても全く意味が無い。比べるなら現在(中古も含む)。
タワーズフロンティアの西向き3階が今坪205万で出ているから比べるのはこの価格。もちろんこれがこのまま成約するかは分からないんだけど、余裕みて坪200と仮定する。グランアルト西向低層階の価格がはっきりしないが、15階が坪190前後なので3階あたりは広告住居になる可能性も考えると165~175万と思われる。坪175万としても坪25万の差があり、これは70㎡では500万以上の差になる。タワーズフロンティアより高いと吠えるのは間違いではないが、現在、当時の価格で買えない以上ミスリードを誘っているようにしか思えない。

[1259: マンション検討中]

あーだ、こーだ言ってもしゃあない。
結局、あえて苗穂を選ぶ人は、それ以上の街には住めない連中。

[1260: 通りがかりさん]

まぁその通り
苗穂以上の街が見つからない以上苗穂にするしか無い
ステータスの高い円山、札駅、大通は生活利便性が低すぎる
日用品を買い物する場所も無い、マジでステータスしかない

苗穂貶して他の地域勧めてる人は札幌に絶対住んでないでしょう
吹雪の中徒歩5分でも歩いてみれば良いんだわ
夏の雨は少ないけど冬はコンスタントに猛吹雪は有るし

[1261: マンション検討中さん]

>>1258 マンション検討中さん
長文すごいけど
坪単価とか偏差値低いなー
お前の買ったフロンティアは凄いね笑
ミスリード笑
食パン買っとけや

[1262: 通りがかりさん]

>>1260 通りがかりさん
苗穂以上の街しか見つからないとか、マジで大丈夫ですか？札幌市民1000人に聞いたら、1000人が笑う発言ですよ。本当に札幌の方ですか？
中心部だって、生活利便性高いですよ。どこにだって容易に行ける。琴似、桑園だって、今の苗穂よりはるかにいいです。苗穂は、そもそも古くから工業地帯。住宅街やそれに伴う商業店舗などができてきたのは、ここ20年くらいです。そんな遅れてきた街が、中心部やその他の近隣より生活利便性が高いわけないでしょ。

コンスタントに猛吹雪って、
札幌在住ですが、そんな年に何回もないでしょう。大抵の雪は傘させばOK。さらに激しいなら、自宅からドアtoドアでタクシー乗りますが

[1263: 通りがかりさん]

ちなみにグランアルト 自体を否定しているわけではありません。資産価値など無視して、永住するつもりなら、購入検討範囲かと思いますよ。
スーパー直結、病院もできるのは、確かに生活利便性は高いでしょう。
ただ、物件の良さを総合的に判断するなら、ここよりも優良物件はあると思います。タワーズフロンティアの方が、よほどいいと思います。(住人ではない)
にも関わらず、苗穂が最高とか無知すぎる人間に腹が立っただけでございました。失礼します

[1264: 不動産関係者]

申し訳ないけど、1260さんみたいな単純で無知な人は、素晴らしい客です。こちらの売り文句に、なんの疑問も持たず納得していただけるのですから。20年後に月々の管理費、修繕費が5万とかになったらどうするんですかね。イトーヨーカドーなくなったら、どうするんですかね。

[1265: マンション検討中さん]

>>1264 不動産関係者さん
20年後に管理費が5万とか行ってる不動産関係の素人は黙って円山サイコーとか行っとけよ
グランアルトを買えって言ったら困るけど
いまの札幌マーケットで
否定する奴らはクソ。不動産業者も苗穂が売れてるのは奇跡だし有り難くて否定する気は無いはず。

[1266: マンション検討中さん]

>>1262 通りがかりさん

クリーンリバーだろ
お前笑

[1267: 不動産関係者]

>>1265 マンション検討中さん
バカなの？不動産関係者に限らず、円山サイコーなのは、皆思ってるところですよ。
今の札幌マーケットでも、グランアルトは否定する要素たくさんありますよ。
苗穂が売れてるって、誰が言ってるんですか？まだ第2期始まったばかりで、半分も埋まってないのに。しかもこれから同規模2棟たつのに。

きっと担当営業マンに、いやー予想以上に売れてますよ！とか言われて、そのまま解釈しちゃってるのね。とっても優秀なカモです

[1268: マンション検討中さん]

>>1266 マンション検討中さん

そういうの辞めましょう。

[1269: 通りがかりさん]

>>1266 マンション検討中さん
頭悪そうな方は、退散願います

[1270: 住民板ユーザーさん1]

円山の生活利便性が低いとか、絶対住んだことない人でしょ。
「ステータスしか取り柄のない街」と思い込みたいのでしょうけど。

[1271: 匿名さん]

＞1257さん
確かコンビニが入るようなことを聞いた気がします。
どこが入るかなどまでは、わからないのですが。
苗穂構内にもありますが、きっと終電終了後には使えないでしょうしね、

隣に立つ予定のサービス付き高齢者住宅って、どこの運営なんでしょうかね？
11階建とのことでしたが、具体的にどうなるのかが知りたい。
将来、お世話になるかもしれないので（笑）

[1272: 購入経験者さん]

サ高住と言えばＮＧさんでしょうね！

[1273: 匿名さん]

琴似でも、菊水でも成功しているし。

[1274: マンション検討中さん]

くだらん

[1275: 検討板ユーザーさん]

このマンション（とプレミスト）の利便性は唯一無二ですよ
マルヤマクラスに直結しているマンションが有りますか？
イオンに直結しているマンションが有りますか？
小樽のウイングベイの様にならないとは限らないですけど、現状のアリオの盛況具合からは考えにくいです。

利便性重視ならこれ以上の物件はそうそうないでしょう。有ると言うならどういう点かも含めて教えて欲しい位です。
だけど値段が相応かは別問題なので投資目的の方は辞めた方が無難でしょうね。

このマンションの魅力は札駅の隣駅とアリオ直結であり、苗穂というエリアが良い！なんていう気は更々ありません。地域自体の発展性は未知数ですし、アリオが無くなったらと考えるのもお門違いです。
あくまで現環境で考えての判断です。
修繕積立や管理費だって利便性の対価であるからある程度は仕方ないでしょう。だからと言って数年後に数万上がる！と言い張るのも大概論外ですがね。

アリオなんかで買い物しないわ！って言う層の方はそもそもここで語る資格は有りません。ステータスの高い（と判断している）物件にお帰り下さい。

[1276: 匿名さん]

なるほど、ステータスの高い物件へ尻尾を巻いて退散いたします。

[1277: 通りがかりさん]

札駅以外に行くときの利便性が良くないですね。

[1278: マンション検討中さん]

直結じゃないとダメなんですか？
目の前がスーパーなんて物件は、たくさんありますよ。苗穂より、はるかにいい場所で

[1279: 匿名さん]

どこの物件でしょうか？教えて下さい。

[1280: 検討板ユーザーさん]

他の方が良いと言う意見が目立ちますが、こういう所がここより魅力です！と具体的に教えて欲しいです。そういう情報を共有し検討する掲示板ですよね？
学区が悪い、地域の将来性が見えないというデメリットは判りました。
苗穂なのに高いってのはどうなんでしょう…どこも今は高いですよね。環境が近い所で格安な所が有れば是非とも教えて頂きたいです！

[1281: 匿名さん]

私も知りたい！
今販売している、予定されている物件で良いのがあれば。

[1282: マンション検討中さん]

>>1279 匿名さん
円山クラス周辺、桑園イオン周辺、琴似ヨーカドー周辺、ファクトリー 周辺など、その他郊外多数。直結とは行かなくとも、徒歩1分?3分以内の物件なんて、腐るほどある。
少しは自分で考えろ。
自分の物件を貶され、無知なのに意地をはる苗穂信者は、お引取りを

[1283: 不動産関係者]

>>1280 検討板ユーザーさん
どのマンションにもメリット、デメリットがあります。全てを兼ね備えた物件は皆無です。
つまり、あなた様が、何を重視するかです。

あとは、ライフプランにもよります。
次に購入するマンションを、終の住処とするのか。それとも家族状況に合わせて、将来の引っ越しなども検討しているのか。

[1284: 検討板ユーザーさん]

自分で考えろとか
何を重視するかは人それぞれとか

答えになってないやんけ

[1285: マンション掲示板さん]

このマンションに関してはやたら下げ意見が目立ちますね。
レーベン大通のスレッドなどは前向きな意見しか見られないのに。
場所が良い！資産価値が良い！って絶賛だけど隣の教会で良く葬儀とかやってるんですけどね…

[1286: マンション検討中さん]

人それぞれだということ。
何を重要視するかということで良し悪しは変わってくる。
ただ、北、南合わせて700戸の供給は多過ぎ、札幌の人は苗穂のイメージは良くないので売れ残りを予想します。

私はアリオと駅直結を魅力的に感じますが、快速エアポートが停まらないのと、供給過多なので様子見してます。

[1287: マンション検討中さん]

私も価格が高いので様子見です。
下がれば買います。

[1288: 匿名さん]

>>1284 検討板ユーザーさん
じゃあ質問さんじゃねえ。
黙って、高い値段で資産価値低い苗穂買っとけ

[1289: マンション検討中さん]

今の価格から15%位下がらないと検討できないかな

[1290: 匿名さん]

資産価値が低いという意見が多いけど、私はそうは思わないですが・・・。
苗穂自体の発展は１０年後もそれほど変わらない可能性が高いでしょう。
南北合わせて７００戸のマンションも供給が多いため、売れ残りは出ると思われます。

じゃあ、値段が高いかといわれると、その意見は札幌駅の発展の考慮が足りないと思われます。
新幹線はともかく、ヨドバシカメラの移転、エスタ再開発、他などが目白押しです。
東京の主要区の駅や大阪梅田レベルまで発展する可能性があります。（願望込みなのは認めますがw）
その札幌駅に直結で一駅で着ける、しかも閑静で生活利便性は高いというのは、将来性を考慮すれば良い物件と思いました。
札駅周辺はシティタワーのようにかなり強気な値段設定なので、なかなか手が出ない人が多いと思いますし、
北８西１の計画は白紙になってしまいました。今後、札駅周辺の新規案件は望めないかもしれません。

私は他に決めてしまいましたが、タイミングが合えばここを買っていたと思います。
良い部屋は実際、どんどん埋まっていきます。
行動するなら早いほうがいいでしょう。

[1291: 匿名さん]

さっそくアドバイスの通り　急いで申し込みます。

[1292: 通りがかりさん]

ここだけだったら、強気な価格設定でいけたかなと思うのですが、南口に2棟も建つので厳しくなったと思います。
合わせて700戸超えがお互いに足の引っ張り合いをしているように見えます。

[1293: 通りがかりさん]

絶対売れなくて値下げになるから！

[1294: 匿名さん]

>>1293
そうかもしれません。
ただ、マンションは良い部屋から埋まっていきます。

[1295: マンション検討中さん]

タワーマンションではありませんが中央区や地下鉄駅近の物件でさえ、最上階で4000万代や5000万代。
こちらはエレベーターは2棟しかなく300戸を回す為、駅徒歩１分なのに時間がかかってしまいます。更にJRで地下鉄より本数は少なく冬は遅延するのでは。。。
朝のラッシュの時間帯は大丈夫なんだろうか？

それにしても、こちらの場所の発展にはまだまだ時間がかかりそうで、北口は再開発の場所にはなっていなく、まだこの値段の価値は無いと思います。
1000万は高い気がします。
売却することも考えると、その金額に修繕積立金や管理費が高いとネックになります。
そして駐車場、固定資産税…となると怖いです。

タワーマンションに憧れますが、現実的にそんな価値あるのだろうか。

生活にゆとりも欲しいため、焦らないで、他と比較してゆっくり検討したいと思います。

[1296: 住民板ユーザーさん1]

>>1290 匿名さん
札駅の隣＝札駅徒歩圏だったらご意見に賛同します。
でも実際はまったく徒歩圏ではない訳で、そうであるなら琴似から電車に乗るのと大差ない訳です。
「札駅まで電車で数分だけど徒歩圏ではない街」のライバルは多いですから、札駅から一駅はそれほどアピールになりません。

「札駅まで電車で数分」「JR駅直結」「ショッピングモール直結」は大きなアドバンテージであることは間違いなないですが、他にも「札駅・大通まで徒歩圏」「地下鉄駅至近」「街力が高い（円山、琴似等）」などの要素を持つライバルがいることを考えると楽観出来ないはずです。

[1297: 住民板ユーザーさん1]

他にも「中央区」「学力の高い小中学区」「自然が近い（円山等）」など、苗穂には無い要素を持つ街もありますね。

この物件には他にはないアドバンテージがあります。ですが、他のアドバンテージを持つ街や物件がたくさんあることを忘れると資産価値的には痛い目に合うと思います。
特に「札駅から一駅」は大したアドバンテージではないということを見逃してはいけません。

[1298: 住民板ユーザーさん1]

「札駅から一駅」は大したアドバンテージではない

は言い過ぎました。

札駅徒歩圏ではない以上、過大評価すべきではないということです。

[1299: マンション検討中さん]

１２９５から１２９８の書き込み

私も同じこと思っていました。1000万高いというところだけ部屋よりますが

[1300: マンション掲示板さん]

1000万安かったら完売出来ましたかね？
確かに価値的には1000万安が適正な気がします。
下層は売れずに1000とはいかないまでも500は安く売りそうかも…？
バブルの今マンションは買うべきではない気もします。
と言ってても更に上がるかも知れませんが…

資材と建築人件費的には新幹線完成まで下がる要素は少なそうですけど、人口減少でマンション供給過多な気はします。これから10年、20年どう転びますかね。

[1301: 住民板ユーザーさん1]

連投すみません。

他の方も書いている通り、「南口は再開発エリアだが、北口は再開発エリアではない」ということも忘れてはならない要素です。
これはミクロ（北口）ではマイナス要素、マクロ（苗穂全体）ではプラス要素ですね。

[1302: マンション掲示板さん]

>>1295 マンション検討中さん
こちらのマンションはエレベーター3棟ですよ。
私は200世帯3棟エレベーターのここより高層のマンションに住んでましたが思ったより時間掛からないもんですよ、エレベーターの動作スピードが早いので。少なくともデパートの様な待ちは有りません。降りる箇所は決まってますから。

タワマンは維持費は高くなりがちですよね。
タワマンにありがちな客寄せの浮かれた施設（ジムとか温泉とか空中庭園とかシアタールームとか）が無いのは良いと思います。維持費の塊ですから。

[1303: マンション検討中さん]

お金ある人、買える人が
ここにメリット感じて買うんだから
グチグチ言ってもしょうがないじゃーん

[1304: マンション検討中さん]

北口再開発じゃないの？

[1305: 住民板ユーザーさん1]

>>1304 マンション検討中さん
市の再開発としては南口だけです。

北3東11周辺地区再開発
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo...

[1306: マンション検討中さん]

いろいろ書かれていますが、なんだかんだで一期はほぼ完売ですね。14F以上は残りわずかって感じです。
来月から2期の受付開始のようです。
南口の方が若干高いですが、内装、水廻りの仕様は南口の方が上ですね。中の下と中の中ぐらいの差ですが。
私は2030年まで札幌駅周辺の不動産は下がらないと考える派ですが、どうなんでしょう。東京に比べたら半額ですが、10年前の札幌と比べると確かに高い。
迷う。

[1307: 匿名さん]

これだけザワつくスレも中々ないですが、まとめると７割か8割が、この物件自体に、そして購入に懐疑的な印象ですね。
同じ人が連投しているのかもしれませんが笑
少なくとも、私ならこのスレを見て、買おうとは思わないですね。反対意見は、的を得ています。

[1308: 匿名さん]

>1304さん
北口は、市が関与していますが、優良建築物等整備事業で、南口とは別枠です。

[1309: 住民板ユーザーさん1]

私がこの物件を懐疑的に見る理由を端的に言うと、以下の二点です。
・供給戸数の多さ（南北合計）
・購入後の売却が多そう

二つ目のように思う理由は、以下のような人達が一定数いると考えるからです。
・札駅から一駅に飛びついた道外の投資目的
・街力が低い＝日々の生活がつまらないことに気付き札駅・大通徒歩圏や円山に転居

要するに、供給が多い上に売却も多いと考えられるため、資産価値を維持するのは難しいと思うのです。
もちろん、買値が低ければ良いのですがはっきり言って高いですからね。

[1310: マンション検討中さん]

>>1304 マンション検討中さん
北口は補助金交付の開発ですが南口とかタワーズフロンティアとかとは種類が違います
地主達が集まった再開発組合が分譲して補助金を貰い大和が販売を受け持ってるのと、デベロッパーが作って補助金を貰うかの違いです。
補助金の額は南が多いようですが地権者と呼ばれる人達が儲かる補助金のようです。大和のHPにも乗ってる理事長というのが利権の取りまとめです。

[1311: マンション検討中さん]

エレベーターは3台あって、１台は非常用兼ペット用だったはず。
つまり二台で稼働となると聞いた気がします。
駅までの歩廊も住居人負担、マンション前の憩いの場も負担となるのでしょうか？

東区の住所も気になります。
地震の後、東区も購入しない方がいいと良く話になりました。

価格が後1000万くらい下がり、でもタワマンの為に管理費維持費が2万円位のスタートとなり、高いのなら納得できます。
もしくは700万位価格が安くて、管理費維持費が15000円位からのスタートとかなら。
駐車場が8000円の所はほんの数台で、現実は15000位になりますので、合わせるとそれだけで負担が大きいです。

でもアリオに近いのは、本当に便利です。
マンション付近には商業施設も入りますし。
生活はしやすいかと思います。
隣に建つ11階位かな？の建物もありますので、もう良い物件は無いのかな？
もう少し価格を下げていただけるなら迷わず買うつもりですが。。。

[1312: 不動産関係者]

>>1309 住民板ユーザーさん1さん
良い読みだと思います。私も同じ考えです。
この物件には投資目的の購入者が、そこそこいるのではと予想しています。
駅直結、スーパー直結、将来再開発というのは、札幌の土地柄を知らない投資目的者には絶好の売り文句です。

あと私が懸念する理由は、もう一つ。
近い将来、タワーマンションの価値が下がると見ています。その理由は、
1.膨れ上がる管理費と修繕費
2回目の大規模修繕期となる20年後には倍になる物件も珍しくありません。しかもここは、エレベーター、立体駐車場、遊歩道、修繕費がかさむ装備のオンパレードです。そこに、供給過多で空室が増えれば、1軒の負担はさらに増します。

2.度重なる災害により、タワマンの脆弱性が露呈
これは道外での話になりますが、地震の時には大きく揺れ、停電となれば、30階以上を昇り降りしなければならず、さらに今回の台風19号では武蔵小杉のタワマンが全戸停電、トイレの排水機能まで失うという被害に見舞われました。
毎年のように起きる災害を嫌い、既に都内ではタワマンを敬遠する動きもあるようです。これは、北海道は関係ないから。では済まない気がしています。

[1313: 匿名さん]

北西向きの86平米、20階以上で5000万半ばでした。
ここから1000万下がるのを期待するんですか？

クリオ元町、東区で地下鉄1分、ある意味で似たような環境です。
HPで読み取れる数値からだと、85平米で4880万。
この価格を見ると、流石に1000万下がることはないんじゃないですかね。

ミッドマークス円山など、同じような価格で買えそうです。
値下がりなんか期待するより、ここでの資産価値に対する意見を踏まえて、円山の物件などを買った方が得策に思えますが。

[1314: マンション検討中さん]

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190610-00128512/
住宅専門家の話は眉唾ですが
ムサコの話も含め全体論でチャンスを逃すのもナンセンスな気がします。自分のライフプランに合ってるなら
グランアルトじゃなくて南口の大和でも円山でも早く買ったほうがいいのかも。

[1315: マンション掲示板さん]

>>1311 マンション検討中さん
こういうマンションの非常用の定義は「非常時にしか乗れない」ではなく「非常時に稼働できる」です。
意味を勘違いしがちですが、要は停電など電源喪失時に非常用自家発電で稼働出来るという意味の非常用です。
まぁ武蔵小杉のタワマンみたいに地下の発電設備が洪水でやられたら終わりなんですが。

[1316: 匿名さん]

>>1312
不動産関係者を名乗るものが出てきましたが、
専門家を名乗るなら出自を明らかにするべきかと思います。
何も名乗れとは言いません、普段どのような活動をしていて、どういう立場かは明らかにするべきでしょう。

前半の内容にはある程度同意します。投機目的は多いでしょうね。ただそれは札駅周辺のマンションにもみられることで、期待の裏返しだと思います。それをもって価値が下がるとはいいがたいかと。

後半に関しては疑問です。
空室に関しては第一期は完売しています。今後も、もちろん売れなければ値下げはするでしょうが、ここの書き込みを見てる限りでも値段が下がれば買う人は増えます。
売れないことによる、修繕積立不足を心配するのはナンセンスな気がしますね。

不動産関係者なのにタワーマンションに否定的な書き込みをするのが違和感を覚えます。どんどん買ってくれというのが普通ですよ。

[1317: 通りがかりさん]

苗穂の再開発ってコンセプトがはっきりしていますよね。3棟のタワマンが目立っているので影に隠れてますが2棟のサ高住の新設。アリオの中にも有るのに商業施設のメディカルは確定。北口のメイン所にドデカい老人御用達の整形外科。間取りも子育て意識の広さじゃなくコンパクト重視。ご丁寧に寺院まで新設。

明らかに子供が独立して親の介護を始める世代の移住先意識ですよね。
子供受け良いアリオに直結してるなんて孫は大喜びだろうし、退職金プラス持家売却で都心に住むのに理想的環境過ぎです。

そう考えると通勤時のエレベーターはそれほど混まなそうです。近くの蔵の湯とルネサンスは平日でも大盛況になりそう。

ここを投資で買うのはナンセンスかと。
20年後には住民が半数入れ替わってそうですね。

[1318: マンション検討中さん]

１３１６さん

不動産関係者かもしれないですが、ここ営業しても仕方ない人もいるでしょう。

[1319: 住民板ユーザーさん1]

>>1317 通りがかりさん
苗穂は都心ではないですよ？

[1320: 通りがかりさん]

>>1319 住民板ユーザーさん1さん
失礼しました都心から一歩外れた再開発の工業地帯でしたね。

どちらにせよステータスもないこんな無名の地区に投資目的で買う人は酔狂ですね。
割安なら期待値込みでギャンブルするのもまぁと思いますが、期待値込みの高額物件。
買値より激下がりは有っても上がる事は無いと思います。

[1321: 匿名さん]

矛盾してないですかね？
投機や投資で買う人が多いと言いながら、資産価値が低いとおっしゃるのは。
素人じゃないでしょいし、そんなに見る目がないと？

ステータスが低かろうが、購入者の目的に合ってればいいんじゃないでしょうか。
そういう人が買ってるんだと思います。

私が生きてるうちはないでしょうが、田町の車両基地移設のようにならないですかね。
JRが頑張って車両基地のところに土地を作ってくれれば、街並み変えていけると思うんですがね。

[1322: ご近所さん]

からまれていてかわいそう、「買う人は酔狂」ものずき。と言ってるのに多いとの解釈で・・

[1323: 匿名さん]

>1322さん
不動産関係者さん自身が、そこそこいるのでは、とおっしゃってますよ。

[1324: 通りがかりさん]

リセールを考えずに永住されるのなら、ちょっとお高いですけど南口よりいいのかなとも思います。
東区ということで価値が下がるなら固定資産税が安いことに越したことはないですし、アリオが近い方がいいと思います。
ネックは散々出てきている空中回廊の維持費と機械式の駐車場でしょうかね。
私はJRを滅多に使うことがなく、車と地下鉄をメインにしているので検討することはないですが、JRをメインとして移動されている方や車を持っていない方には十分アリな物件だと思いますよ。
ここは時々通るので今後が気になります。

[1325: マンション検討中さん]

竣工一年半前の一期で4割以上売れてるものがそんな激下がりなんかしないでしょう。苗穂の供給多過は気になりますが、隣も併せて2年あればそれなりに売れていくと思いますよ。

[1326: 住民板ユーザーさん1]

本州の投資目的の人が「JR札幌駅から一駅」なら好立地に違いないと考え購入する人が少なからかずいるであろう。
この考えとこの物件が資産価値を維持出来ないと考えることは矛盾しません。

なぜそのように考えるかと言うと、都内でJR主要駅の隣（東京→有楽町・神田、新宿→代々木、渋谷→恵比寿・原宿、品川→大崎・田町、池袋→目白）と言えば、隣駅自体も粋な繁華街であり、なんとなれば徒歩で隣の主要駅まで行けるとんでもない好立地なわけです。更に言えば、主要駅と隣駅の間も街が途切れずに街歩きも楽しいのです。
このような街でファミリー向けマンションを購入出来るのは選ばれし成功者だけです。
世界に名だたる一流企業の管理職でもおいそれとは買えないでしょう。

しかしながら、これをJR札幌駅とその隣駅に当てはめる考え自体が間違っているため、投資家の思い通りにはいかない（資産価値を維持できない）であろうということです。
理由は以下の通りです。
・首都圏ではJRは主要路線だが札幌ではそうではない（不便）
・苗穂の街（特に北口）自体に魅力がない
・苗穂駅から札幌駅まで徒歩では行けない
・歩いたとしても街間に何もないため街歩きが楽しくない

もちろん投資目的の方も札幌の事情を下調べするでしょう。
しかし、首都圏におけるJR主要駅の圧倒的なブランド力の前に淡い妄想をする人が少なからずいるのではないでしょうか。
投資目的と言ってもプロばかりではないですからね。

[1327: マンション検討中さん]

想像ばっかりやね

[1328: 通りがかりさん]

買いたい人は買えばいい
ただそれだけ

[1329: 通りがかりさん]

マンションも出来てないし街の発展もこれからだから想像するしかないですからね。

JR直結がアドバンテージにならないのは同意です。
西の琴似、桑園はそれなりですが、東の厚別、平和、白石なんてとても駅前と思えない過疎具合ですからね。
新しい駅舎で綺麗ですが賑わうイメージは出来ませんね。
そもそも札幌が隣は逆に街の発展を妨げる気もします。飲み屋や買い物も隣出れば良いじゃんとなると商業施設が出店しづらい傾向になりそうです。
アリオだけあれば良い人向けですね。

[1330: 評判気になるさん]

そもそも地区のステータスを求めるのが間違いでしょう
ここはアドレスも「東区」の「苗穂」なんですよ？
円山や札幌、大通のマンションを検討する層が対象のマンションじゃ有りませんよ。
アリオ内の店舗も東区民向けなものばかりですし、庶民がちょっと背伸びしてタワマン住みという夢を見られるマンションなんですよ。
南口はアドレス「中央区」で話題の創成イーストに微妙に引っかかる地区だからデベロッパーもそういう路線で売りたいのでしょうから更に混乱しがちです。
苗穂のイメージは払拭出来ないと思いますがね。

[1331: 匿名さん]

>1326さん

すいません、私は身近に不動産投資をする方を知りませんので教えて欲しいのですが、
東京と札幌を比較して、同じような感覚で投資する方っておられるのですか？
素人の方もおられるのかもしれませんが、数千万の投資ですよね。
そのような状況なら、ご指摘の内容（特に異存は無いですが）ぐらい把握されると思うのです。
ご自身もおっしゃっておられますが、淡い期待をする人もいるでしょうが・・・、資産価値を落とすほどの影響力になるのは想像できません。
そもそも、投資家が売りに出してマンションの価値を落とすのってどれぐらいの戸数で影響が出るものなんでしょうか？

どちらかというと、資産価値がなかったものを購入した哀れな投資家にしかならないきがしています。

[1332: 不動産関係者]

私も不動産投資をしていますが、1326さんにすごく同意できます。
この物件は、苗穂という土地を知らない人や不動産のことをよく知らない人には、とても売りやすい物件です。札駅まで一駅、駅直結、スーパー直結、再開発エリア、札幌に少ないタワマンなどなど、引きのある売り文句を並べやすいからです。
確かに上記のような魅力を言われたら、ものすごく優良物件な気がしてきます。
しかし、不動産で最も重要なのは、エリアです。
例えば、道外の方が札幌に転勤してくる時に、
住む場所として苗穂を勧める人はいるでしょうか？ほとんどの人が、別のもっといい場所を勧めると思います。つまり苗穂は、二流三流エリアなんです。人気のないエリアの物件は、購入したものの持ち続けるのは危険と判断され早々と売りに出やすいです。いくつも売りに出れば、確実にマンションの価値は下がっていきます。価値が下がれば損をするため売りにくくなる、もしくはさらに値を下げざるを得なくなるという、負の循環に陥ります。
マンションの価値が下がることは、当然自宅用に購入している人たちの資産にも大きく影響するでしょう。

投資で購入している人たちもいるという話だったので、投資の目線で、私見ですが述べさせていただきました。結論として、私なら投資としても自宅としても、この物件は絶対に買いません。

[1333: 通りがかりさん]

全体的な意見として多い感じは
資産価値は無く価格は高い。投資としては不向きだが内地や外国の投資家で見かけのスペックに騙される人は居そう。
生活利便性はそれなりで住む分にはまぁまぁ。
という感じですか。

価値があると感じる人も居てここの4割分はすでに売れてるという事ですが、流石に地区トータル700世帯は過剰供給な感じですね。
北だけならともかく南までの完売は厳しそう。
規模的にはタワマンじゃなくて15階建位の3棟だったら身の丈に合ってた感じですかね。
それだと空中歩廊の維持管理が難しいか。空中歩廊も無くして1000万安位が良かった感じですね。

[1334: 評判気になるさん]

苗穂の地区の大半を占めるJR苗穂工場ですが、かなり老朽化が進んでおりJRの総会でも建て替えが検討されておりました。移転は難しく、現施設を3階建などに改装コンパクトに集約する計画の様です。

このマンションは初のJR北海道が関わっている不動産物件として、売行きは苗穂地区の今後に多大な影響を与えそうです。

売れれば苗穂工場跡地の切売りをするなど更なる発展に繋がりそう。
売れなければ不動産業は儲からないと考え、違う方向に舵を切るかも知れません。
赤地塗れのJR北海道ですから少しでも分の良い方に傾く事は想像に易いです。
苗穂地区の発展の為には売れてくれると良いのですが、皆さんの意見を聞く限り厳しそうですね…

[1335: 匿名さん]

財務基盤が弱いのに、札幌駅の次の駅すぐにまだ広い敷地の工場を持ってるというのは、普通の民間企業ならあまりないかもしれません。JRは経営意思決定の在り方を根本的に見直さなければ。

[1336: 匿名さん]

>1332さん

ご主張に特に異論はありません。
気になるのは、売りやすい文句が並んでいる一方で、絶対に買いでない理由があり、ご自身は買わないと主張されておられます。
買わない理由は、誰かに聞けば出てくる内容にも思えます。
そういった状況で、ご自身を除く一般的な不動産投資家の中で売り文句を見ただけで投資する人は、そこそこいるんでしょうか？
という質問です。

お金が有り余っている人もいるでしょうからゼロではないのでしょうが。
物件にもよると思いますが、実需と投資の割合ってどれぐらいなんでしょうか？

[1337: デベにお勤めさん]

不動産投資家の方でも手を出そうと考える人はいらっしゃるのでは、と思う。
東京でも、江東区だったり武蔵小杉だったり、かつては地格がよくないとされていた場所でもおしゃれな街になった場所があるから、その感覚でね。

でも、自分はかなりリスクを負った投資になると思うからおすすめしない。
札幌の人口増が期待できない中で苗穂にがんがんマンションが建って一つの街区になるとまで思えないし、何より地下鉄を使えないから。札幌で生活するならJRだけだとやっぱり不便。
家族が地下鉄不要な生活をすることが確定している人以外はそこまで魅力を感じないかな。

[1338: 不動産関係者]

>>1336 匿名さん
もちろん、いると思いますよ。このマンションを自宅として買う人がいるように、投資目的で買う人も当然いると思いますよ。

[1339: マンション検討中さん]

私はJR厚別駅徒歩20分くらいの所から札幌駅まで通っていた事が有るのでこの立地でも魅力は感じてますが、確かにJRを普段使いした事ない人にはオススメしませんね。
何度かJR動いて無くて地下鉄のある新札幌まで歩いた事が有りましたから…JRは雪害にはやはり弱いです。
普段使いが地下鉄の方だと結構不便感じる結果になるかなと思いますよ。苗穂はバスも結構走ってますがJRが止まるほどの雪害ならバスも動かないし…。
吹雪の中バスセンターか札幌駅まで歩く羽目になる事も覚悟出来るならって感じかなと。排雪が待ち合わない程の大量の雪が降るのは年に数回だとは思いますがね。
年に一度も雪害が無いって事は基本有りません、それが札幌って街ですから。

[1340: マンション検討中さん]

修繕積立金は当初は普通のマンション並みですが、将来の高騰が心配です。

[1341: マンション検討中さん]

例えば10年後手放す時に、やはり管理費、修繕積立金が高いと売れず手放すのも難しくなると思います。
20年住み続けられるか心配です。
むしろローンと管理費修繕積立金で高騰するなら、買い替えたくもなりますけどね。。。

[1342: マンション検討中さん]

とりあえずここはお金持ちが買うマンション
ってことで終了で良いのでファ？

[1343: 通りがかりさん]

将来的な売却及び買い替えを検討しているなら、
ここは買う物件ではないと思います。
今後、資産価値が上がる物件とは考えにくいからです。理由は大きく2つ。

理由1 発展性の低い苗穂エリア
再開発に魅力を感じている方も多いかもしれませんが、再開発されたとして、苗穂の発展は限定的だと思います。桑園や琴似レベルにも達しないと思います。住みたい街、リセールバリューの観点からも、そもそも苗穂は人気のない街です。
再開発で今より利便性は高くなるとはいえ、それでも苗穂が選ばれる街になるとは考えにくいです。

理由2 資産価値を下げる要素が多数
まず、北口と南口合わせて700戸は、おそらく供給過多でしょう。その時点で、1戸当たりの価値は下がります。さらに、投資目的の方など苗穂の発展に疑問を感じ始めた人が売り始めれば、下落は加速します。
そして何度も上がっていますが、高い管理費と修繕費。これは住み続ける場合にも大きな負担になってきますし、売るときにも大きなネガティブ要素となります。
10年?15年後、結構な物件が今よりもだいぶ値を下げて売りに出ている気がします。


ここに永住するつもりがないなら、
もっと価値の高いエリアでの購入。値崩れしそうにない物件の購入をオススメします。
まぁ、正直今建てている物件では、なかなかないですが。

[1344: マンション検討中さん]

>>1343 通りがかりさん
とても参考になります。


ただ物件を検討する際に、バス以外の交通機関に徒歩１０分以内であれば、どこでも価値は下がらないのかな？と思っていました。
価値が下がらないと考えた時に、シティタワーは価格相応の価値があると思いましたが、角地ではなく何れ周辺にまた建物が建ってしまうと陰になり隠れてしまうと思い、決断できませんでした。

友人は、新築なら戸建て、マンションなら中古を購入しています。
戸建ては考えていなかったのですが、今はマンションが高騰していて2030年位まで?購入する時期ではないのでしょうか。

[1345: 通りがかりさん]

>>1344 マンション検討中さん
都内なら徒歩10分でもいいかもしれませんが、
札幌なら徒歩7分以内、厳しくするなら5分以内で見た方がいいです。その理由は、雪があるからです。一方、超都心の大通、すすきの、西11丁目付近で辺りで車持ちなら、駅との距離は無視していいと思います。
昔、西8丁目に車アリで住んでいましたが、最寄り西11丁目駅を使ったことはありません。

個人の意見ですが、今買うなら中古はオススメしません。理由は新築並みに高くなっているからです。超築浅築5ー3年以内の超好立地なら、まだ検討しますが、そんな物件は出てこないですね。
今マンションを買おうとしている人は、2030年以降にマンション価格が下がると思っていませんよ。

[1346: eマンションさん]

西11丁目、バスセンター前、北12条なら車いらないですね。

[1347: 評判気になるさん]

将来を見越した資産価値が低いのは同意です。
しかし住む事に関してだけ言えば結構魅力を感じています。
アリオ直結で普段の買い物は言わずもがな。
札駅燐駅でショッピング、映画館、各種飲食店へのアクセス良し。
で有りながら、発展性がない故にゴミゴミしてなく閑静な居住性。
苗穂の規模感から行って今回の再開発以上の施設は要らないとも思います。都心部近くで静かに暮らせるという点に価値が有るかと。
資産価値は下がってくれた方が固定資産税が安くなるという住むにおいてのメリットも有ります。

と言ってもやはりネックは価格の高さと将来の修繕費です。
タワマン修繕に関してはまだ発展途上で、ドローンを使った保守など新しい技術も生まれてきてはいます。画期的な技術革新で想定より安価になる可能性も有りますが、期待が出来るほどとは思えません。

空中歩廊に関しては同じ様な施設のある琴似のマンションを見る限り、1度目の保守時期に差し掛かってるようですが、そこまで修繕費の高騰には繋がっていない模様です。（マンションによりますが）
機械式のタワー駐車場の維持の方が心配です。こちらは駐車場代も見込まれてると思われますが、住環境的に車があまり要らなくなりそうな感じが有り、駐車場代による収入が思うように得られる可能性が有ります。

まぁ結局自分は高くて買えませんがね。

[1348: マンション検討中さん]

ここの場合、修繕費は10年後に倍になると思っていた方がいいと思います。事前に払う修繕積立金も100万近くは覚悟しておいた方がいいかも。
私の予想では、10年後には、管理費と修繕費だけ月々5万円以上は確実に支払うことになるかと。下手したら、5年で5万いきますよ。＋駐車場と考えると、、、ないな。

駅直結、スーパー直結は便利です。月々これだけ支払ってるなら、ある意味、直結を買っている状態かと。むしろ、直結にそれだけの価値はありますかね、、、

[1349: マンション検討中さん]

桑園徒歩2分　90平米　築10年以下が3700万で売りに出ていました

この物件だと90平米は6000万？くらいでしょうか

正直、中古で同じように販売されたら前者を選ぶ人が少なくないでしょうし、価格設定が高すぎる感は否めません

[1350: 匿名さん]

グランアルトも、プレミストも、だいぶ苦戦しているようですよ。予想より売れてないと。デベ関係者から聞きました。