ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/
所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京 住友不動産株式会社 北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-11-17 14:27:04
現在の物件
ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワー
ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？
| No.101 |
by 坪単価比較中さん 2019-02-11 12:19:51
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削除依頼
札幌の隣駅と巨大ＳＣに直結するワンアンドオンリーのタワマンを大京と住友不動産が手がけるのですから、東区とはいえ、そうとう強気で来ると思いますけどね。
現在の相場感からしても、全体の平均で坪200万を下回るとはちょっと思えません。もし下回るとしたら、ＪＲ北海道さんが土地価格をかなり勉強した結果だと思いますが、今のＪＲさんは銭ゲバなのでその可能性は低いかと。 |
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| No.102 |
>>92
パソコンショップのDo夢さんは、あの場所では売上的にジリ貧だってんで思い切って札駅そばに引っ越したと聞いたことがあります。新幹線駅建設で今の高架下店舗から追い出されるとしても、還ってはこないんじゃないかなあ。 あそこは、南口に400世帯以上が増えることを睨んでスーパーが入るといいんじゃないかと。南口側からだとアリオまではかなり歩かねばなりませんし。 |
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| No.103 |
苗穂駅は中央区なんですね。
線路1本の違いで、ここは東区。 ここは昔だと駅裏なんでしょうが、さて中央区と東区という名称の違いの影響度は？ |
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| No.104 |
>>103
気にする人は気にするって感じかしらね |
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| No.105 |
まあ、上にも書かれてますが、小中学校の学区を気にされる方もいるでしょうしね。
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| No.106 |
参考になるかどうか？ですが、ファクトリー直結タワーズフロンテイア、サウス棟
最上階 ＳＳｔｙｐｅ １１６㎡、１７年１２月抽選販売 ９５００万円でした。 |
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| No.107 |
札駅そばのD'グラフォート札幌ステーションタワーも、中央区ではありませんがその年の全物件中最高値で、瞬く間に完売しましたから、気にしない人の方が多いのではないでしょうか。
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| No.108 |
この物件の最高額タイプは物件概要にある126.33㎡（38.2坪）の4LDKです。これが最上階にあるとすると億超えじゃないでしょうか。1億円として坪265万円ですね。
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| No.109 |
北区と東区はチョット違うかもね
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| No.110 |
全体的に広めな設定だし苗穂だし買える価格も考えると意外とバーゲン価格かもしれないね。平均坪単価180万くらいは頑張るかも。
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| No.111 |
以前から東区役所近隣に住んでおります。
盛り上がっているところに恐縮なのですが、苗穂駅とアリオが直結でも、ここで億出す人いるのでしょうか？ |
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| No.112 |
ここに、いますが！ｈｉ
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| No.113 |
>>111
確実にいるでしょうね。まあそのうち必ず分かることなんで、今どうこう言っても仕方ないのですが。 |
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| No.114 |
間取りきました
最上階は120mのようです。一億くらいでしょうか |
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| No.115 |
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| No.116 |
子供いるので南側を待つか迷います。
あまり言いたくないですが、北側は小学校も中学校も学区が結構難しいところですからね…。私は小さい頃新興住宅街と公営住宅が共存する地域で育ちましたが、子供の間ですら両者でものすごく価値観や文化に距離があっていい思い出があまりないので、子供にとって良いのか悩みが深まります。 子供が卒業してしまえば最高の立地な気がするんですけどね。 |
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| No.117 |
まあ、小学生または就学前のお子様を持つ子育て前期のステージにいる比較的若年層のご家庭は、学区以前に価格がバリアになって相当少ないと思われます。中学生になっちゃってると元の学校に継続して通えますから、お子様の負担は別にして大丈夫でしょう。
ちなみに学区は美香保中ですが、ここ、まだ荒れてるんですかね。 |
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| No.118 |
子どものころに良い思い出がない
というのは不運かもしれませんが、 世の中楽しい人ばかりではありませんから。 早めに修業して、早めに悟りを開くという意味では、良い経験だったかも（でもやっぱり、楽しい環境で気持ちよくいきたいけどね）。 |
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| No.119 | ||
| No.120 |
300戸ってのは、Dグラに次ぐ２番手くらいでしょうか？
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| No.121 |
タワーマンションに明確な定義はありませんが、慣習的にはおおむね20階建て以上をそう呼んでいるようです。
であるならば、札幌のタワーマンションのうち最大のものはD'グラフォート札幌ステーションタワー（336戸）ですが、その次はアパタワーズ札幌大通公園（319戸）です。20階建ですから「タワー」を名乗るにはギリギリですが、まあ自分でもそう言ってるわけですし(笑)。 タワーにこだわらないのであれば、札幌で最大のマンションは北区のＳタウンパストラルハイムです（504戸)。ただしここはＡ～Ｅの５棟合わせての戸数なので、単一棟の戸数ならば札駅北のグラフォートが最多戸数になるでしょう。まあ「街」になってる複数棟物件については、じゃあ森林公園パークハウスはどうなるとか、清田のシュヴァービングはどうなるとか、ややこしいことになりそうですし。 |
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| No.122 |
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| No.123 | ||
| No.124 |
>>123 匿名さん
主寝室10畳、リビングダイニング20畳は珍しくないですが、風呂1822はシティタワー札幌のJタイプと同じで、ちょっと贅沢ですね。広めの住戸でないと使用時間が相対的に少ない風呂スペースを大きく取る訳に行きませんから。そうなると洗面は2ボウル、トイレも二箇所でしょうか。良いですね。 4LDK位なら3-4人家族にちょうど良いと思います。 |
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| No.125 |
PGタイプは、洗面所はもちろんＷボウル、リネン庫も設置しています。トイレも玄関脇と主寝室前に2ヶ所あり、4つの個室はすべてクローゼットを備え、うち2室はウォークインです。靴収納スペースは1.5畳程度あり、靴以外の小物も収納できるでしょう。
札幌ではハイエンドに属する住戸だろうと思います。ただし、あくまでも「贅沢な既存の4LDK」の延長上にある住戸で、ブランズ外苑前のプレミアムプランのように規格外の住戸ではありません。それだけにあまり極端な価格にはならないだろうとも思われ、1億を大きく超えることはないのではないでしょうか。 |
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| No.126 |
すでに基礎工事やってるみたいですね
鉄筋が地面から見えていました |
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| No.127 |
>>107 匿名さん
北区、札幌駅に直結と東区、苗穂駅に直結とではかなりニュアンスが違うのでどうでしょうか？ 中高生のいるファミリーをメインターゲットにした価格設定にする方がJR北海道にとっていいように思えます アリオ札幌を日常的に利用できる環境で家族をリボーンしたいような層と病院通いやショッピングを楽にしたい層へアピールするのがよろしいかな 札駅北口タワーみたいに弁護士や開業医や経営者へ売り込んでもココだと相手にされないでしょう 区のイメージ善し悪しってどの街でもありますよね！ 東京だと港区がいいとか… 札幌だと中央区、西区、豊平区、北区、東区、白石区の順でしょうか (厚別区、南区、清田区、手稲区は戸建ての主戦場なので除外) |
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| No.128 |
「中高生のいるファミリーをメインターゲットにした価格設定」は、まあ、あり得ません。
現在の市況で言えば坪単価150万～160万円程度ということになるでしょうが、シンプルな話、そんな価格設定ではどう考えたって売るだけ赤字です。ＪＲ北海道さんが血を流して超安値で土地を提供したというなら別ですが、そんなことをする理由がありません。 実際に大京さんがどういう層をメインターゲットに据えているのかは知るよしもありませんが、それが「子育て前期のライフステージに居る世帯」だというのは、高い確度で否定できるでしょう。 |
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| No.129 |
まあ価格的には安くしようがありませんから、子育てが終わった方・子無し世帯をメインに据えた方がいいでしょうね。
その意味で間取りがファミリータイプのものは減らした方が戦略的には適切な気がしますね。 北区の札幌駅北口は元から北大関係者や転勤族の子弟がいたことで学区的にもよかったことや地下鉄も使えるので、西11丁目や西18丁目が勤務先最寄駅となる可能性が高い富裕層世帯にも売り込めました。 苗穂駅しかなく学区的にも最悪に近い東区では、どういう場所か知らないような方はともかく、私のような普通のファミリー層は高い金額出して住む気がしません。 |
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| No.130 |
札幌駅直結と苗穂駅直結（地下直結ではない）とを比較すること自体あまり…。
超都心よりは安いでしょうから、ある程度の世帯年収あるファミリー層もひきつけるような気はしますが、とはいえ、苗穂エリアの良さをよく知り、愛着のある層が中心でしょうね。 価格次第では爆発的人気もあるでしょうが、逆もまたあり（住不が絡んでいますから、後者と予想）。 |
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| No.131 |
ナエボに住むことが夢、憧れ！
っていう人がそんなに多くはないような気がします。 こなれた価格でない限り、人気沸騰とはいかないでしょう（住不がそんなこと許さんでしょう）。 |
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| No.132 |
タワマンの東には整形外科の病院が立つっぽいですね
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| No.133 |
モデルルームはいつ頃出来るのでしょうか？
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| No.134 |
販売開始予定が7月中旬なら、早くてもＧＷ期でしょう。
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| No.135 |
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| No.136 |
地震有りましたがここの地盤はどうなのでしょうか？
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| No.137 |
札幌市で作っている防災マップを見る限り、良い方だとは言える。
過去の地盤調査の事例をデータベースで見ると、近隣では「ノヴァ78」という物件の地盤が「やや強固」、「アルファマンスリー」も「やや強固」、「須戸ビル」が「やや弱い」という評価。それぞれの所在地は地図で確認されたい。 とはいえ、本当に近隣の調査物件というのはＤＢに無く、100ｍ離れれば地盤の強さが変わることは普通にあるので、本当の本当は分からん。もちろん大京と住友不動産は調査してる筈だが。 |
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| No.138 |
７月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。 もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。 大規模マンションであり、共有設備がかなり充実しています。 間取りなどの詳細がオープンになるのが楽しみです。 |
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| No.139 |
>101
にもコメントありますが、坪200万円くらいが妥当と思います。2LDK 66mで4000万円くらいですね。 苗穂の駅直結が坪110万円くらいだったはずですから、平均所得は横ばいなのに物件価格は約2倍ですね |
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| No.140 |
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| No.141 |
>>140 マンション検討中さん
ちょっと古い指標だけど2013年新築マンション価格の年収倍率は全国平均で約7倍。(最近はもっと上がっていると聞く) 同年の札幌市の世帯年収をみると700万円以上が約10万世帯。勿論これら全部が住宅購入希望でないけれど、5000万円物件の潜在購入可能者。 坪200万円なら5000万円だと25坪、80m2強。 北海道の人口は札幌市の約2.5倍。札幌市より高所得地域もあれば少ない地域もあるけれど、大雑把に言って北海道だけでも約25万世帯が潜在購入可能者。 十分過ぎでしょ。 https://www.nenshuu.net/prefecture/shotoku/shotoku_city.php?code=01100... |
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| No.142 |
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| No.143 |
苗穂の相場１１０万てかなり良いところついてますね（笑）１５０万くらいが妥当な所だと思いますけどね。駅前のマンションがゴーストタウンみたいにならない事を希望しますけど。売主以外は誰も幸せになりませんよ。良く考えて欲しいですねＪＲ北海道には。損して得とれの精神を忘れないでください。
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| No.144 |
「苗穂の駅直結が坪110万円くらい」って、どこの物件のこと？
相場の話なんかしてないですよね？ |
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| No.147 |
[NO.145～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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| No.148 |
>>142 マンション検討中さん
そんな事無いでしょ。住宅に対する要求は人生のステージ毎に結構大きく変わる(立地、大きさ、設備等)ので、それに応じて買い換える人はいます。自分も今までに数回買い換えているし、今後もまだ買い替え計画があります。周囲にそういう人がいるのも知っているので、世の中そういう人達がそれなりにいるのです。この種の買い換えだと若い時の1回目の購入はローンを使ったとしても2回目から売却代金で買い換えなのでローン無し。次回も勿論現金一括。 ローン世代でも、そもそも700万円10万世帯って世帯収入。例えば札幌市職員の年間収入は平均42歳で620万円。道内に札幌市より高額な自治体は複数ある。30代でも夫婦で公務員なら1千万台でしょ。 https://toyokeizai.net/articles/-/218011?page=11 もう一つおまけすると全国平均だけれど大雑把に言って50世帯に1世帯は純金融資産(つまり金融資産から借金などの金融負債を引いたもの)保有額が1億円以上。その気になれば1億円のマンションを、今住んでいるところはそのままで、現金で買えるって訳。 そうだ、もう一つ。全国規模企業の東京採用社員で地方勤務になると、給与水準本社のままで各種手当が出る(最近は随分と渋くなったけれど)ので正直地方生活だとお金に余裕が出来ます。で、そこでとりあえず住宅を買う訳。次の任地でもまた住宅を買うという事を繰り返す、目先が効く人がいます。結果退職時には全国に何軒かの貸家を持つ大家さんです。 要するに個人の住宅購入能力ってはっきり言って大きな差があるのですよ。そこを認めなきゃ。お若い方の様だから、色々工夫して下さい。 ところで(笑)って書く人多いけれど全く品がないね。「のかな？」って表現と合わせ、要するに元の投稿者を侮蔑しているわけでしょ。自分と違う世界が幾らでもある事に気付けない様じゃ成長しないよ。 |
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| No.149 |
運営様。
145及び147の発言は、「他の利用者に対する嘲笑、煽り発言」に該当しますので、削除をお願いします。 |
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| No.150 |
まあまあ、みなさん仲良くしましょう。
ところでこの物件、南向きだと列車の騒音ありそうですが、どうでしょう？それでも南向きが高くなるんでしょうか？ |
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| No.151 |
10万世帯いようが苗穂駅近くの80m2程度のマンションに5000万出す人はかなりの少数派と思われ…。
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| No.152 |
>>151 周辺住民さん
10年前の80m2なら中層階までだとせいぜい2500万円だったでしょうね。高層階でも高々3000万円位だったかも。 その頃に昨今の相場を予想した人は居なかったでしょう。今思えば10年前にマンション買っとけば良かった、と悔しいく思っている人は多いのではないでしょうか。あの頃なら買えたのに、とね。 勿論この10年先の相場は分かりません。上がるかもしれないし下がるかも知れないし。でも過去10年よりも更に給料は増えずに物価だけ上がる可能性は結構高いですよ。 |
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| No.153 |
>>150 マンション比較中さん
騒音は何階くらいまで影響あるのでしょうか？それとも高層階の方が騒音の影響大きいってことあるのかな？音って上に反響するって聞くけどどうなんでしょうか？ 駅南に建つ二棟のマンションだと北側になるから南側の部屋が欲しい人は南口の二棟の方が良いのかな？ |
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| No.154 |
間取りの情報欲しいけどどこ探しても出て来ない。
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| No.155 |
新たなティザー広告で、このマンションが制震構造であることが分かりました。住友の駅前といっしょですね。
ファクトリー直結のフロンティアは耐震ですから、20階と30階の間で地震対応構造のマジョリティが変わるということなのでしょうか。 |
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| No.156 |
タワーズフロンティアの21階70mは超高層とは言えないから耐震で十分でしょう。制振だと過剰スペックだと思います。
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| No.157 |
>制振だと過剰スペック
単純に言って同じ高さと形の建物ならば制振や免震構造にする事で、高層建築になるほど１)建物自体はコストダウンでき、２)よって部屋の実効面積を大きく取れ、３)さらに地震や強風に対する快適性が増す可能性があります。一方でこれら装置の初期コストやメインテナンスコスト（点検、交換）が必要です（鋼材ダンパーによる制振装置はほぼメインテナンスフリーです）。 これらの全体バランスの上に最適設計をしますので、どの方式の場合でも過剰スペック(=無駄）にはなりません。 |
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| No.158 |
「苗穂駅近くの80m2程度のマンションに5000万出す人はかなりの少数派」というのは、15年前であればその通りだったでしょう。
しかしながら、札幌で最も古かったボロボロの苗穂駅舎は移転で最新の橋上駅に代わり、札幌駅まで最短であればドアから5分程度、また札幌でも一、二を争う巨大なショッピングセンターに隣接、敷地内にも商業施設が作られ、また病院も誘致される大型再開発の中心物件……というのが現在の環境です。 まあ消費者の動向をどう捉えるかはその方の自由なので、それでも「かなり少ない」と考えるのはご自由ですが、その裏付けとして何があるのかな？とは思います。「苗穂」だから？ |
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| No.159 |
>>158
札幌において予算5000万の人であれば戸建派が多数派という事のようです。 身内に大手ハウスメーカー（分譲マンションから注文住宅や建売までやってる）にいるせいか、土地価格や木造住宅の坪単価より分譲マンションの坪単価の上昇はかなり激しいので、 そういう傾向になっていると聞きました。 もちろん、この物件に対しての消費者の動向を把握している訳ではありません。 自分は格安ならこの物件を検討しますが、80m2に5000万出すなら南口のタワマンを待ちたいと思います。 |
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| No.160 |
「札幌において予算5000万の人であれば戸建派が多数派」というのがよく分かりません。
戸建てかマンションかというのは予算額で決まるものではなく、購入者のライフステージや、居住環境に求めるものによって選択されるものだと思います。例えばリタイア層の夫婦世帯であれば生活利便性が高く冬季の雪かき等が不要のマンションを選択する割合が高いでしょうし、子育て期で自然の中で育てたいという希望を持っていれば多くが戸建てを選ぶというように。 単に「5千万円出せる」という条件だけで戸建て派がマジョリティになるとは、ちょっと考え難いものがあります。 |
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| No.161 |
北１２条駅近くのプレミストが80m2で5700万円程度で出ています。中古扱いでしょうか。
そういった物件と比較した場合、5000万は高いでしょうか？ あと、南口と北口でどれぐらい利便性が変わるでしょうか？ |
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| No.162 |
戸建かマンションかは予算で決まるケースは多いみたいですよ。
新築で予算数億なら戸建が圧倒的に多いですし、新築で予算2000万なら郊外の戸建しか選択肢に入りませんしね。 実際に大手ハウスメーカーや不動産屋に聞けば予算5000万の人達の傾向くらいは分かりますよ。札幌での分譲マンションは5000万超えるとなかなか売れないみたいですね。 |
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| No.163 |
数億とか2000万とか、そもそも一方の選択肢を無くすような額の予算を例に挙げても仕方ないですね。
まあ、物件に関係ない話なのでこのへんで。 |
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| No.164 |
苗穂ですよ。
札幌１０万世帯は知ってるはずです。 道内に１５万世帯の潜在購買可能世帯が本当に居たとしても札幌（苗穂）に引っ越して来るのか？ 結局は道外のシニアと投資目的の人達の方を向いてるように思えます。 だとしたら結果として苗穂の街は今後発展しないのでは？ |
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| No.165 |
東京とはまた違うけど、武蔵小杉も豊洲もそう言われてただろうね。ターミナル駅近くだし、今のご時世なら需要はあるでしょ。もちろん高すぎたらダメだけど
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| No.166 |
まあ、なんでまた苗穂をそんなにdisりたいのか知りませんが、ご自分の持つ地域イメージが札幌や北海道のマジョリティと一致してると、軽々に思われない方がいいと思いますよ。いやほんと。
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| No.167 |
タワーマンションの間取りってなんかイマイチの感が強いんだけどここはどうかな？
水周りの位置が平面で決まるからどこも同じような間取りになるのかな？ |
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| No.168 |
「イマイチ」の中身が分かりませんとなんとも。
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| No.169 |
タワマン自体は好きじゃないけど間取りは田の字が少ないから好き。
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| No.170 |
タワーマンションの南側って暑いって聞きますが本当ですか？北海道ならやっぱり無難に南側ですかねぇ？北側はどうなのか経験者誰から教えて下さい。
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| No.171 |
北側日がないので寒いですね。ただ売り出し価格安い分、資産価値下がりにくいのも北側です
あと北海道は東より西が人気みたいです |
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| No.172 |
>>170 マンション検討中さん
直射日光が入り、窓の構造や強風などで、大窓からの大量換気が出来ない場合は遮光カーテンを閉めていても結構暑く、このシーズンでも冷房を入れたくなります。大きな開口部があって大量の外気(今日なら日中4度程)を取り込めるなら大丈夫ですが、締め切りだときついです。 向きは好みなのでどちらでも。北海道のマンションは断熱性と気密性が高いので直接の陽光に拘らないなら北向きでも問題ないでしょう。北面は南面より冬場は不利ですが夏場は有利です。年間で引き分けじゃないでしょうか。関東人だと東南角が文句無しの一番ですが北海道人は南西角が一番好みの様で、関東人には東南角の部屋が価格、競争ともお得だと思います。ただしタワー高層階は景色も価値のうちなので、その辺も併せてお考えください。 |
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| No.173 |
札幌の冬は北西の風が多いようなので、北側や西側のベランダや窓への雪の問題はあるでしょう。
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| No.174 |
このマンションは方角によっては目の前に大きな建物が建たないから低層階のコスパが良いかもしれない。
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| No.175 |
ダイワハウスやミサワホームによると札幌ではマンションで価格が5000万超えると（ひと昔前は4000万超えると）極端に需要が減るそうですが、
少なくとも苗穂の北口のマンションに5000万払う人が少数派だという事は間違いないでしょうね。 |
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| No.176 |
マンションの北西側に老人ホーム？北東側に整形病院が建つようですがそれぞれ何階建てなのでしょうか？知ってる方がいらっしゃれば教えて下さい。
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| No.177 | ||
| No.178 |
東側より西側が好きな理由って何かあるんですかね？日本はどこも共通で南>東>西>北かと勝手に思ってました。
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| No.179 |
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| No.180 |
11階だからまずまずですね
https://e-kensin.net/news/9577.html |
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| No.181 |
>少なくとも苗穂の北口のマンションに5000万払う人が少数派だという事は間違いないでしょうね。
高額でも少数でも、買う人は買うのでご心配の必要は無さそうですよ。 |
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| No.182 |
冬場の日照時間が非常に短い。16時で真っ暗になる。
そのせいもあって、日当たりが長く続く西が好まれるのではないでしょうか？ |
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| No.183 |
南側の騒音が気になりますがＪＲ沿線にお住いの方がいらっしゃればどの程度なのか聞きたいですね。
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| No.184 |
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| No.185 |
近所のフィネス札幌ミッドステージで、検討している部屋（南向・線路側・5階）を内観した時にはほとんど気になりませんでした。
ただし30分程度のことですし、午後の早い時間でしたから、実際に生活してみるとまた違うかもしれません。 でもまあ、この10年でマンションの対外防音性能は大きく上がりましたし、ここはノウハウ持ちまくりの大京と住友がやる物件ですし、あまり心配は要らないかと思います。 |
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| No.186 |
>>184 マンション検討中さん
一般的な話としては結構あります。 ホテルと違いマンションなら共有施設とサービスの利用に住居階は通常は無関係で、タワーマンションだとそれらがちょっと豪華なものもあり、そう言う場合は結構お得です。 |
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| No.187 |
>>184 マンション検討中さん
低層階好きは少なからずいます。 タワマン低層階は以下のようなメリットがあると思います。 共用施設が豪華 相対的に安い 販売期が遅いのでじっくり検討可能 一般的に敷地自体が広めなので、小規模マンションの低層階より道路まで距離がある マンションのネームバリューでリセールしやすい |
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| No.188 |
しかし、敷地内にできる病院って我汝会なんですね。ちょっとびっくり。
恵庭では評判の高い整形外科ですけど、まさか恵庭の方を閉めて移転じゃないですよね。だったら困るなあ。 |
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| No.189 |
どんな物件でも買う人は買うでしょうけど、現実に売れ残りが多く発生すると管理費や修繕費が上がったりするケースもあるので、事情に詳しい購入予定者の中には心配な人もいると思います。
住友の大通東のタワーも完成後3年くらい完売しなかったですし、グランデの新札幌も売れな過ぎて大幅値下げしたりという例もありますし、今でも完成後数年しても完売に至ってないマンションもあるので、その売れていない分の管理費や修繕費の収入等をどうしているか心配にもなりますし、不人気であれば資産価値にも関わります。 価格設定は非常に大事かと。 |
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| No.190 |
>>189 評判気になるさん
>大通東のタワーも完成後3年くらい完売しなかった 10年前で確か100m2の2LDKで公開価格は12千万円台物件でしたね(当時はウエブサイトに全戸の価格が公開されてた)。実際は幾らで売れたのかは知りませんが、坪400万円台ですから、そりゃそう簡単に売れなかったでしょう。あそこは他の部屋も売り出し後値上げの強気でしたね。 >その売れていない分の管理費や修繕費の収入等 管理規定に詳細が書かれていますが、通常最初に売れるまでは売主負担です。ただし期限があったり、議決権や販促使用条件等色々ありますので、ここの規定で要確認です。 |
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| No.191 |
大通東のタワーですが数年売れ残ってたのは4000万円台の低層階で高層階の殆どはすぐ売れてましたね。
完成後は強気どころか他の住不物件を見に行った時に「大通東のタワーの低層階はどうですか？」と勧められたのを覚えてます。 数年経っても売れない部屋がいくつもあると管理費や修繕費の値上げに繋がるので心配というか注視していきたいものです。 |
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| No.192 |
シティタワー札幌大通は周辺（とはいっても半径100mくらい）の再開発が寂しいですからね。その点苗穂は安心です。
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| No.193 |
「シティタワー札幌大通」は、2007年の5月に完成していますが、完売はなんと2011年の1月です。ただし、完成約1年半後の2008年の12月には172戸のうち163戸売ってます。つまりあとひと桁になってからが妙に長く、9戸売るのに2年以上かかったことになります。低層というよりも10階～20階の中層が多く残りました。
要因は様々ですが、最も大きいと思われるのは、競合他物件に比しての価格の高さです。2007年の、この物件を除く中央区物件の坪単価は平均で126万円でしたが、ここは210万でした。7割増し近い価格差は、幾らなんでも無理があったかと。ちなみにここの次に高かったのは「パークホームズ円山公園駅前」で157万円。三井の手がける円山駅徒歩2分物件が、ここの3/4の坪単価だったのです。 |
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| No.194 |
そう考えると、「ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワー」にそこまでの競合との価格差はありません。ありませんって、まだ値段出てませんけど、おそらく無いでしょう。昨年の中央区物件の平均坪単価は190万円です。ここから7割増しはもちろん、4割5割も越えた価格にはならないと思います。もちろん市況もずいぶん違いますし、住友の大通を前例に心配してもあまり意味は無いかと。
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| No.195 |
坪150万 買い
坪175万 まあ買いかな？ 坪200万 やっぱり市況か 坪225万 苗穂なのになぁ 坪250万 円山かよ 坪300万 シティタワーかよ |
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| No.196 |
>>193 匿名さん
今は知りませんが、当時は他社が完工時完売を目指すところ、住友だけは完工時に3割が残る値付けをすると公言していました。 ここのとこは超低金利なので、どのデベロッパーもキャッシュフローさえ問題なければ売り急がないらしいです。今後はどうでしょうね。 |
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| No.197 |
>>196
住友は引きませんからねえ。ある程度は腰を据えて売るスタイルですね。 しかし、シティタワー札幌大通は2007年の5月に完成していますが、売り出しは同年1月ですからね。4ヶ月前。どういう戦略だったのかもう分かりませんけど、売り出し時期だけでなくかなり独自の売り方してましたね。同タイプで階が変わっても値段変わらないとか。 |
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| No.198 |
>>193
お詳しいですね。あの頃の新築マンション懐かしいです。笑 あの頃は近くの住友の物件も売れ残ってましたし幌平橋も売れ残ってましたね。 いずれも当時の価格設定としては高めの4000万以上でした。住友は最初は強気でしたが500万引きとかまでやってましたね。 やはり価格設定は大切ですね。 |
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| No.199 |
駅直結、タワマンなので希少性は問題なし。
この物件は良くも悪くも周囲がどれくらい再開発されるかにかかっていますね。 苗穂の車両基地が梅田のように大規模開発されたら良いなと思っております |
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| No.200 |
住友といえば大通西7は価格設定が安かったせいか、すぐ完売しましたね。実質3LDKが3000万以下からという価格設定でした。（今では考えられないですね）
住友の500万値引きは北2東3でした。その時はタワーの売れ残りも勧めてました。売れ残りは全て20階未満でした。住友も物件によっては強気でもなかったですけどね。 幌平橋は強気だったので値引きせず数年売れ残ってました。 |
現在の物件
ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワー
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