ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3603: マンション検討中さん]

金融機関と商業施設が入る予定との説明を受けましたがどこの銀行なのか、どんなお店なのかはまだはっきりわからないとの回答でした。

内覧？内見？見学？違いがよくわかりませんがマンションはまだ建設中のため実際のお部屋を見ることはできません。

マンション横に設置されているマンションギャラリーのモデルルームを見学させていただきました。

実際に販売される部屋を見れないので日当たりだとか景色だとか諸々の感覚がわかりずらい点が私にとっては少し不安が残りましたが、すでに中層階まではほぼ契約済みとなっており、残りは南東の角部屋以外の7階より下の階だったと思います。

[3604: 呑み助]

>>3601 匿名さん
金融機関名はどこもガードが固くてまだ判明しないようですね。わかりましたら，また教えてください。ありがとうございました。

[3605: 呑み助]

>>3602 マンション検討中さん
１２月３日から延べ９日間，それぞれ指定の日時で行われます。

[3606: マンション検討中さん]

とうとう内覧会近くなりましたね。
今の新築マンションではかなり注目されていると思います。

[3607: マンション検討中さん]

>>3604 呑み助さん
建物の写真を見ると4つの四角があります。北洋でしょうか。個人的にはそうだと嬉しいです！

[3608: 匿名さん]

北海道なら、道銀と北洋の二択ですよね。

[3609: 検討板ユーザーさん]

>>3607 マンション検討中さん
確かに4文字なので、そうなると北洋銀行ですね。2階に銀行、1階にコンビニでしょうか。

[3610: 検討板ユーザーさん]

確かに長期修繕計画に基づく修繕積立金の上昇率が半端無く高いのが気掛かりです。
初期積立基金の2億数千万に殆ど手を付けない形の潤沢な資産繰りとはなっていますが、3年毎に50%上昇で30年後には550%になっています。平方メートル当たり600円近くと言う激高プランニング。全期平均値も300円オーバーとなってます。
昨今の人件費、機材高騰での影響も組み込んで有ると思いますが似たような設備のマンションでもこんな高額な修繕費は中々見ません。
管理組合での早急なプランニングの見直しが必要かも知れませんね。

[3611: マンション検討中さん]

やはり、将来的にも積立金や管理費等がいくら高騰しても全く問題ない人しか買えないってことですよね。当たり前ですけど。苦笑
今は大丈夫でも何十年先も大丈夫かなと。
この先何があるかわからないしって、やっぱり考えちゃいます・・・・。(´;ω;｀)

[3612: 検討板ユーザーさん]

ああ、そうだな。

[3613: マンション比較中さん]

そうするとタワまんは止めて、積立金や管理費の高騰しないマンションを選びます。

[3614: 検討板ユーザーさん]

修繕費高騰するしないは住んでみなきゃ分からないですからね、小規模マンションの方が不意のリスクは高いですし。気にするならマンションじゃなく全て自己責任の一軒家がオススメです。

[3615: マンション検討中さん]

修繕計画は30年先まで決定していて、その際の修繕積立は当初の8倍程度になるとの説明でしたよ。30年経過後はその時の状況に応じてどこまで上がるか？？です。
ただ、修繕費が高騰した時期にそれがネックになり売りたくても売れない状況もあるだろうなと思いました。
投資目的の人も多く、その場合、一般的に10年程度で売る方が多いとのことでしたよ。
果たして終の棲家にできるか、資産価値をどの程度維持できるかどうか等を踏まえて再度検討中。

[3616: 匿名さん]

> 修繕計画は30年先まで決定していて、その際の修繕積立は当初の8倍程度になるとの説明でしたよ。

昔は(確か)10年程度の計画が販売時に提示されていました。ところが現実としてその明示期間の後に修繕費用が高騰する事が多かった事から問題になりました。特に10年間は修理や交換の必要がない項目があったため「漏れている、意図的に少額に見せた」と騒がれました。
結果現行のような長期間にわたる計画の開示が義務付けられました。

しかし、30年にもわたる計画の正確性はほぼゼロです。項目と年次的にはほぼ正しいとしてもその単価が疑問だらけです。一年先の経済(国際)状況すら正確にはわからない状況で、工事時の物価水準は不明、さらに長期にわたる建築技術の進化に基づくコスト変化は不明ですから織り込まれていません。

要するに論理的に思考しない人たちが大騒ぎしたので専門家や役所は30年もの長期計画に何の意味もない事を十分承知の上で、説明するのは面倒くさいから「じゃあ30年分を開示しましょう」と決め、世間は「よっしゃー」と納得しました。この国によくある非論理的な話のひとつです。

修理業者の立場は「予算額に合わせた提案をします」です。
予算が少しなら少しで上がるような内容にするし、多額ならその全額吸い上げるような提案をするし、です。安くても高くても自社が受注する事が一番重要なので当然合わせます。

こう言う背景を理解した上で計画書作成前提をよく把握し読む必要があります。

[3617: 匿名さん]

今頃になって修繕費云々・・・散々ここで話題になってませんでしたっけ？
それらのことをひっくるめて、既に首都圏ではタワマンは不人気、修繕費の上昇が半端じゃない（＝売りたくても売れない）、苗穂の発展は未知数（発展しなければ、不人気エリアのまま。資産価値↓）。
デメリットが多すぎる。

良い点は、駅・スーパー直結ということだけ。
銀行つったて、今どき窓口なんて行かないでしょ。必要ない。
ここを購入している人は、終の棲家として考えている世代、
もしくは不動産に無知な方のみ。
普通に考えたら、ここな“無し”ですよ。

[3618: マンション検討中さん]

東京の飽和なタワマン事情と札幌のまだ希少なタワマン事情では全然違うかなと思いますが、81再開発や新さっぽろ狸小路など今後の計画は多いので供給過多にはなりそうですよね。

しかし個人的見解では

東京基準だどお求めやすい価格帯。
冬に雪上を歩かずとも生活が可能。
いざとなったらドアtoドアで空港までアクセス可能。

とテレワーク移住者向けには良いマンションだと思いますがねー。
特に空中歩廊による雪上歩行回避生活はここと琴似くらいしか出来ませんし。
雪害が北海道移住の懸念点になっている人には非常にメリットですよね。

北海道もコロナ増えてるんでどうなるか分かりませんがねー。

[3619: 検討板ユーザーさん]

琴似の駅直結マンションはここと同じような規模のマンションで築20年近くになりますが、4Lで修繕費は15000円でほとんど上がってなかったりします。逆に小規模のマンションは築20年で2～30000円にもなっているマンションもあるので小規模のほうが高騰のリスクは高いと思います。

[3620: 検討板ユーザーさん]

>>3619 検討板ユーザーさん
最初から15,000円くらいだと上げずに済んでいるんでしょうね。ここは修繕費の初期設定が低いと思います。タワマンで無くても、4、5年ごとに修繕費は6-10千円/月程度上がるのが普通かと思います。南口のダイワも同じく設定が低いので、どんどん上げる計画になっていると思います。

[3621: 匿名さん]

>>3619 検討板ユーザーさん
あまりマンションに詳しくない方ですね、
初期段階から１５０００円って、めっちゃ高いですよ。
しかも小規模の方が高騰リスクありって、意味不明です。
よほどの不人気マンションでしょう。

[3622: 匿名さん]

>>3621 匿名さん
嘘はいけません
http://quraris.com/blog/2017/02/14/マンションの修繕積立金に関するガイドライン/