ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://lions-mansion.jp/MB141021/

所在地：北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他（地番）
　　　　北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定（住居表示未実施地区）
交通：函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：57.57平米～126.33平米
売主：株式会社大京　住友不動産株式会社　北海道旅客鉄道株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3243: 口コミ知りたいさん]

南側は北3条通りに面している中央区であるのとオフィスビルや企業が多く入ってる事やマンション自体にテナントが入ってる事などから駐車場が余れば外部に貸し出すのは容易なので心配は少ないですね。
テナントが入っていないマンションだと住民以外の人間が自由に出入り出来るようになるのを嫌がる人がいて駐車場の外部貸し出しをするしないで大抵揉めてます。そういうマンションは駐車場自体が負債になるケースが多いです。

[3244: 匿名さん]

分譲マンションの場合、駐車場利用はマンション住人に限定しているケースが多いようです。マンションの利用規約など手にあらかじめ定められていますので確認すると良いでしょう。

また、管理上 駐車場の利用契約書に予め登録した車両しか駐車できない場合が多いので、その車両以外の利用も禁止されていると思って間違いないでしょう。

規約違反者は駐車場の利用契約を解除され、再契約できなくなる場合もあるようですので安易な考えで契約違反とならないようにする必要があります。

駐車場の維持費や駐車設備の更新などに関わる費用は、駐車場利用者より徴収する駐車料金だけで賄うよう運用計画されている場合が多いようです。タワー・パーキング式で利用者が極端に少ない場合は更新計画が立案できずに廃止になることもあるのかもしれません。このあたりは大規模改修時の計画に際して問題発現するようですので10年から20年後に気がかりになることかもしれません。

駐車場利用契約をしていない住民の方と言えども、専有面積分に応じた固定資産税に加えて、駐車場などの共有施設部分の固定資産税分担分を税務署に支払わなければなりません。利用していない駐車場の分まで固定資産税を分担しているのは嫌だと言ってもそれは通りません。マンションに居住する以上は了承するしかありませんね。

[3245: 匿名さん]

> 駐車場の維持費や駐車設備の更新などに関わる費用は、駐車場利用者より徴収する駐車料金だけで賄うよう運用計画されている場合が多いようです。

本当ですか？

一般的に駐車場利用料は全額管理費収入に組み込まれます。管理費収入総額に占める駐車場利用料の比率は驚くほど高いです。恒常的に空きが多いと管理費収入が不足し、管理費値上にもつながります。

駐車場を利用しない所有者は利用料を払いませんから管理費負担が少なく済んでいます。ただし修繕積立金ベースでは利用しなくても負担します。(売却時には)マンションの資産価値維持コストと考えられます。

[3246: 口コミ知りたいさん]

ウチのマンションは駐車場利用料は全額管理費収入に組み込まれてます。また>>3245さんが言うように管理費収入総額に占める駐車場利用料の比率は驚くほど高く、実際駐車場収入でかなり支えられています。理事を経験した事で知りましたが空きが多くなると管理費収入が不足し、管理費値上げは避けられそうにありません。
ただ>>3244さんの言う通り、駐車場利用契約をしていない住民の方と言えども、専有面積分に応じた固定資産税に加えて、駐車場などの共有施設部分の固定資産税分担分する事になるので土地を多く使う平置き駐車場が立体式駐車場よりも良いとは必ずしも言えないようです。
ここのように内部に立体式駐車場がある物件は外部への貸し出しする事も、使用者が減り解体するという事も難しいので将来に対する懸念材料にはなるかも知れませんね。

[3247: マンション検討中さん]

毎日車を使うとなると、駐車場はやはり自走式が便利ですよね。また停電の時も機械式は困ります。
南よりは、管理費(インターネット費込)、修繕積立費、駐車場費は低めですかね。

[3248: 口コミ知りたいさん]

車を野ざらしにしたくないという事で屋外の自走式は嫌という人もいますので人それぞれかも知れません。豪雪時は屋外の自走式の方が困る事もあります。
中央区だと資産価値も違いますし、何かと南と比べるのもどうかと。気になる人は気になるんでしょうけど。

[3249: 検討板ユーザーさん]

駐車場は自走式立体駐車場の屋根付きが良いですね。除雪不要、停電でも大丈夫、メンテナンス費も機械式ほどかからない。　
但し、札駅周辺だと少ないです。ここ数年ですと、プレミストターミナルとか、クリーンリバーミッドステージくらいでしょうか。

[3250: 口コミ知りたいさん]

ただ札駅付近など地価が高ければ高いほど共有施設部分の固定資産税分担分が高くなるので、土地を多く使う平置き駐車場だと固定資産税が高くなりマンション住民にとって不利になるんですよね。車を使わない人間にも負担になります。
これに気が付かないで自走式駐車場のが維持費が安いと勘違いしてしまいやすいのです。立体駐車場は土地を少なくなるので修繕費では無く固定資産税でその分を抑えられます。まあ一長一短ですね。

[3251: マンション検討中さん]

予定通り工事は進んでいるのでしょうか？コロナのせいで遅れたりはしてないですか？

[3252: マンション検討中さん]

平置きではなく自走式の立体駐車場が良いと言ってるのではないでしょうか？

[3253: 口コミ知りたいさん]

自走式の立体駐車場も機械式ほどではないですが維持費や修繕費は発生します。
また土地も立体式のタワーパーキングよりも多く使うので固定資産税に影響します。
これも一長一短ですね。

[3254: マンション検討中さん]

そうですね。
個人的には車の雪を下ろさなくても良く、車も傷まないタワーパーキングを好みます。勤めている会社でもタワーですが出し入れも面倒に思ったことはありません。

[3255: 検討板ユーザーさん]

先週は先着順住戸が8戸、4期が7戸売り出して計15戸だったのですが、今日時点では先着住戸が13戸になってたので、4期で売れたのは2戸。
少しずつは売れてるようですが、勢いはなくなりましたね～

[3256: マンション検討中さん]

もう限界でしょう。あとは値引の嵐かな。

[3257: 検討板ユーザーさん]

さすがにまだ完成もしてないし値下げはまだしないですね。コロナでリモートワークが増えマンションよりも一戸建てが人気のようですがマンション全体の値下げはあったとしてもまだまだ先でしょうね。

[3258: 匿名さん]

苗穂と言う未開の地にタワーマンションということで、ここは注目されてはいる。
けど、こんだけケチがつけられるマンションは珍しい。
しかもケチと言っても、わりと的を得ている。
まぁ、その程度の立地とクオリティってことなんだろうね。

[3259: マンション検討中さん]

>>3258 匿名さん
すべての人からケチがつくなら注目はされないでしょう。少なくとも札幌市は苗穂に期待してお金かけてますよ。

個人的には魅力的です。ほしいと思う人がいるのは間違いないです。食べ物も車も洋服も好き嫌いがあるのと同じですね。

[3260: 検討板ユーザーさん]

私にはケチを付けているのは一部のココが売れて欲しくない人の言いがかりに見えません。
好意的に見てる人が潜在的に多いのは「参考になる！」の数で見てとれますし、煽りともとれるネガティブ意見に躍起な反論が少ない辺り検討者は冷静だと感じます。

そもそも検討掲示板がここまで同じようなネガティブ意見に溢れる事が異常です。ないと判断されて、その理由を明記して下さる事は検討掲示板としても有益な情報でとてもありがたい事ですが、他の方も指摘されている通り検討にも当たらないマンションの掲示板に何度も来てその度ケチを付けると言う行動は意味不明です。

私は別に好意的にも否定的にも見ていません。中立な立場で物件を検討する立場にあって、中身のない同じ文句が多投されている事を腹立たしく思うだけです。

[3261: 周辺住民さん]

ケチを付けてるというか、ここではステマまがいの宣伝っぽい書き込みがあり、それにツッコミが都度入ってるというイメージでした。
グランデのスレ等でもそうですが、ステマっぽい書き込みは逆効果かと。
いずれにせよ検討者による意見交換が活発になる事だけを期待したいです。メリットデメリット合わせて。

[3262: 口コミ知りたいさん]

個人的には東区にはマイナスのイメージしか無いですが、ここの物件がそこまで悪いとは思わないですけどね。タワマンの割に価格も安いし、物件としてはそれほどケチが付くほど悪い事は無いと思います。
ステマまがいの書き込みが逆効果を生んでいるだけかと。