クレヴィア小石川後楽園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレヴィア小石川後楽園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://cv100.jp/index.html

所在地：東京都文京区小石川2丁目25番6・7・42（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩2分
　　 都営大江戸線・三田線「春日」駅 徒歩2分
JR中央・総武線「水道橋」駅徒歩12分
間取：1R・1K・1LDK・2LDK・3LDK
面積：25.11平米～80.55平米
売主：伊藤忠都市開発株式会社・株式会社ＵＲリンケージ
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[441: 匿名さん]

文教ガーデンゲートタワーが結構積み上がってきたね。
左奥は紅屋オフセットの旧本社ビルと佐佐木ビルの解体現場かな。こうやって見ると後楽園はまだまだ再開発の余地が大きいね。

[442: 匿名さん]

>>441 匿名さん
紅屋と本物件の間にも空地と時間貸し駐車場があるね。ここも新物件候補か？

[443: 匿名さん]

なんか要望書締め切ったらいきなり静かになったね笑
こんなもん？

[444: 匿名さん]

まあこれから色々と周辺に建つ話で盛り上がると何かとまずいかも。

でも文京区、後楽園とか凄い都会かと思ったら本当に古い戸建てだらけだね。

[445: 匿名]

かなり抽選みたいだね

[446: 匿名さん]

小石川はやはり強いね

[447: 匿名さん]

レペゼン TOKYO コイシカワ

>SSクラス

小石川1
松濤1・神山町・池田山・高輪4・麻布永坂町・南麻布・広尾2・白金4・元麻布・大和郷

>Sクラス
西麻布・三田2・南青山・神宮前・目黒区青葉台・砂土原町・若宮町

=====超えられない壁（立地、地価、地歴、格式、民度、稀少性、利便性など）

>Aクラス
代沢・八雲・柿の木坂・尾山台・等々力・奥沢・田園調布その他・・・

[448: 匿名さん]

いいねぇ、人気物件！
リセール、賃貸、期待できそうだ笑笑
楽しみだなぁ、抽選( ?????? )

[449: 匿名]

ほんとに駅に近いなあ・・陽当たりも良さそうだし・・

[450: 匿名さん]

条件の悪い立地で安いよりも、いい場所で相対的に安い物件を選択する人が多いんだね。

マンマニさんも文京区民になろうという時代だし

郊外は今デンジャラスだと思っている人多いのかも

[451: 購入経験者さん]

文京は、山手線中心の位置だし、郊外とは違う、地ぐらいでしょうか(・・?
リテールは堅調でイーバウンド的に

[452: 購入経験者さん]

369
お手頃の価格でお勧めさせていただいておりますが、南は抽選です事。
抽選なら本郷春日はいかがですか、などと説明さられましたが、
私としては、どう検討すればいいいかと思います。

[453: 匿名さん]

本郷春日南向きはビルが邪魔だからな...ここの南向きが買えるならパークコートの二次に回った方がまだマシな気が...

[454: 匿名]

パークコートの内容が更新されていますね

販売戸数は１７８／３８４戸で４６％。かなり少ない販売戸数。厳しい結果ですね。

管理費：月額 7,770円～22,670円
全体管理費：月額 11,390円～33,240円

修繕積立金：月額 2,840円～8,280円
全体修繕積立金：月額 2,840円～8,280円

インターネット使用料／2,640円

修繕積立基金：引渡時一括 340,800円～993,600円
全体修繕積立基金：引渡時一括 340,800円～993,600円

専有部分と共有部分でも管理費・修繕積立金・修繕積立基金が掛かってきて、さらに年間高額な固定資産税が取られるのか・・・

[455: 匿名]

これだと４３㎡で合計27,480円もするの？
７０㎡台だとスタート60,000万円以上も掛かるの？
毎月このくらい負担するのはかなりのお金持ちだな。
地味にネット代が高い

[456: マンション検討中さん]

pcは完全投資用だから住むならこっちだよ
肝心の投資も微妙そうだけどね

[457: 匿名さん]

静かに暮らすならこっち
マウンティングで勝負したいならあっち
パーコーはほとんど使わない無駄な共用部が多いからなぁ
この辺を買える人は一般的に金持ちだけど、無駄な消費をしたくない金持ちはこっち

[458: マンション検討中さん]

南向きほぼ地権者が独占でしたっけ？

[459: 匿名さん]

>>458 マンション検討中さん
いや、南東角ですよ
南西角から南の部屋は結構空いてた
でも要望は締め切ったから、殆ど埋まってるんじゃないかな

[460: 通りすがり]

買えるならPC買っといた方が資産価値維持する可能性が高いと思いますよ。物件が完成した時の差が相当激しいと思われるので。

[461: マンション検討中さん]

そんな価値変わりますかね？

[462: 匿名さん]

>>461 マンション検討中さん

価格出たね
第1期　3,472.8万円～1億3,896.9万円

[463: 匿名さん]

2Ｌ16.31坪の部屋が最安値で坪430万くらいになるそうです
パークコートの最安が坪480万でしたので10％くらい安く販売されます

将来価値での価格維持率はパークコートでしょう
駅からNo.1タワマンは別格評価になりますし、差は10％から20％が相場
更にパークコートとクレヴィアのブランド力の違いも考えれば10％安く買えるが10％価格維持率で負ける
投資家はパークコートに流れるわけ

[464: 匿名さん]

もし、クレヴィア購入者で将来売却を想定される方は出来るだけ坪単価が安い部屋を買うこと
430万以下でないと苦労すると思います

[465: 匿名さん]

中古でも430万なんて稀だろうに。

[466: 匿名さん]

確実に値上がりする値段ってのはないものだよ。

投資のつもりならリスクはとらないと...

[467: 匿名さん]

　　　　　　　　　　買う側の思惑　　　　　VS　　　売る側の思惑

↑必ず値上がり 今すぐ買いたい　　　　　　　　今は売り時ではない
｜値上がりするかも　 今のうちに買った方がいい　　　上がってから売ろう
　値上がりも一服　　　高い高い高い高い　　　　　　そろそろ売ってポジションチェンジ
｜値下がりするかも　　安くなってから買おう　　　　早く売っちゃおうかな
｜暴落寸前　　　　　　暴落したら買おう　　　　　　買い叩かれるから塩漬け
↓大暴落　　　　うぎゃー会社潰れた買えねー　　　　うわー誰も買えるやついねー

結局値上がりの一服して暴落が囁かれている今が一番売りやすい時期で、選択肢も多く買う方も選べる幸せな時代。大暴落したら買う方も売る方もただではすまない。

[468: マンション検討中さん]

ここを買う人は巨人ファンが多いのですかね？

[469: 匿名さん]

多そうですね

[470: 匿名さん]

外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。
スタイリッシュなデザインは、イマドキな感じです。
駅まで徒歩２分と好立地なので、かなり人気物件となりそうですね。

[471: マンション比較中さん]

小石川に住んでいるが、阪神ファンだよ
神宮もヤクルトファンばかりではないぞ

[472: eマンションさん]

ここいいな
お金あったら買いたい

[473: 匿名さん]

パーコーは無事に一期販売の抽選が終わったようで良かったですね。
併願の方は当ててくれたかな？
こっちに流れてこないでね。

[474: 匿名さん]

マンマニさんのTwitterを見たけれどパークコートの次はここみたいだね
後楽園駅のポスターを写した思わせぶりなポストがあった

[475: マンション比較中さん]

マンマニさん買うの？
あの人は1期で外れたら買わないんだよね
投資家だね

[476: 買い替え検討中さん]

単にモデルルーム訪問しただけじゃない？　いつも色んなとこ行ってるし、行ったところ全て買う訳じゃない。

[477: 匿名さん]

いよいよ受付開始ですね、今週末には抽選

[478: 周辺住民さん]

当たりますように！！

[479: 匿名]

人気物件ですよ。ほんとに。

[480: 匿名さん]

ここもパークコートよりちょっと安いぐらいだしね、ここらの新築は本当に最近高くなった。

[481: 検討者さん]

タワマンという要素を除けば、立地はこっちの方が人気なのでは？

[482: 匿名さん]

立地は最高だね、パーコーよりも良い

同意

[483: 匿名さん]

紅屋オフセット本社屋跡地の再開発で何が建つかに興味があるな。

それに何かが建ちそうな駐車場とかもあるしね。

富坂はこれから大化けするかもね

[484: 検討板ユーザーさん]

パークコートは立派だけど実質駅徒歩5分以上だよね。

武蔵小杉とは言わないが、上層階から丸ノ内線南北線のホームまで10分かかるだろう。

ここなら下手したらホームまで5分切りそうですからね。その時間と内装豪華絢爛、どちらにどれだけ価値を見出せるかなんでしょうね。

[485: 匿名さん]

>>484 検討板ユーザーさん

丸の内線は5分切るよ
南北線は深すぎるので厳しいかな
三田線はギリ
大江戸線も頑張ればいけるかも

[486: 匿名さん]

問題は信号かな

[487: 周辺住民さん]

もとのマンションの13階（南向）が賃貸に出ていたときに部屋から撮った写真です、桜が咲いていて眺望はすごくよかったですよ。
古すぎてやめたんですけど＾＾；

[488: 匿名さん]

>>487 周辺住民さん
これなら南向きは低層でも抜けがいいね！
陽当たり良好だな！

[489: 匿名]

>>437
おお～すごい景色ですね！　桜も綺麗に見えるし、実際の部屋から撮ったものだから信用できるし、これで真南の陽当たり最高ってやばいですね！

[490: 購入経験者さん]

以前のDIKマンションの時の賃貸募集ページが残っております。
12階の写真で北側の抜けも解ると思います。
ご参照を。
http://www.jkhome.com/properties/detail.php?type=r&id=3466

[491: 検討者さん]

写真ありがとうございます。すごいですね！少し予算オーバーでも上層階に変更しようかな。。

[492: 匿名さん]

ここって目の前のまさに南側の建物って建て替えとかありませんかね？結構、古そうですが、同じ高さの建物たたないとか何か法律でありませんか？全く詳しくないので
どなたかご存知でしょうか？

[493: 匿名]

敷地が狭く薄っぺらい土地の形状なので問題ないでしょ？

[494: 匿名さん]

南向きの正面には都営アパートは被りませんよ！

正面は礫川公園だから建物が建つことはないでしょう

都営アパートの土地が建て替えとなっても、同規模にはならないよ

[495: 匿名]

ほぼ抽選みたいだけど当たってほしいです

[496: 匿名さん]

一般販売のプランバリエーションは29タイプあることを確認しました！

[497: 検討者さん]

倍率高いですよね（泣

[498: 匿名さん]

マンマニはE1の12F以上推しらしいよ
https://manmani.net/?p=22643

オレはやっぱり南向きしか考えられないな

[499: 匿名さん]

南向きは高いということかな。

ともあれ今後の値落ちは限定的ということか

[500: 匿名さん]

マンマニさんの記事より
>建て替え事業がゆえに南向きの数多くが事業協力者住戸となってしまっています。

なかなか大変だね。

[501: マンション検討中さん]

>>500
そこは仕方がないと理解しなくては。
地権者が建替決議に反対していたら、この立地に新築マンション自体がありませんからね。
地権割合が100%では無いようだから、戻ってこられる人はそこそこお金持っているようだしね。

[502: eマンションさん]

>>498 匿名さん
E1の眺望はどんな感じなの？

[503: 評判気になるさん]

初台のペントみたいな間取りあればいいのに

[504: 匿名さん]

>>502 eマンションさん
中層以下はマンション草

[505: 検討板ユーザーさん]

DIKマンション502募集時、紅葉してるから秋かな？
５階でもそこそこ抜けてる、普通の低層より悪くないよね。
ソースはこれね。
http://www.jkhome.com/properties/detail_smp.php?type=r&id=4452

[506: 検討板ユーザーさん]

エレベーター二台のうち1台がワンルーム賃貸専用、もう一台が上層部専用で分けられているのかな？二台の違いは何だろう？

[507: マンション検討中さん]

抽選に外れました。ああ残念

[508: eマンションさん]

>>507 マンション検討中さん
最高倍率は何倍でしたか？

[509: 匿名さん]

>>506 検討板ユーザーさん
南棟と北棟でEVは別になってますよー
南棟から北棟には行けるけど、北棟から南棟には行き来出来ない

[510: マンション検討中さん]

地権者の意見の強さを
感じる物件ですね。

[511: 匿名さん]

そんな感じがします･･･

[512: 匿名さん]

>地権者の意見の強さを感じる物件ですね。

まあ、まずそういう事はないですね。

[513: 検討板ユーザーさん]

>>510 マンション検討中さん
100%ではないと聞いておりますが、どういった点がですか？

[514: 匿名さん]

ここも大人気だね、最近文京区どうなっちゃってるんだろう。

[515: 匿名さん]

東京ドームと車、あと地上を走る丸ノ内線の騒音など現地踏査した方がいい物件だよね。
マンマニさんが南を推してないのはその辺が影響しているかもしれない。

[516: 検討板ユーザーさん]

>>515 匿名さん

はいはいw
頑張ってねw

[517: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん
新築のマンションで電車の音や外部の音（東京ドーム？）が聞こえるような窓サッシを新築の分譲マンションに使っているデベロッパーなんてあるんですか？

[518: 匿名さん]

白金のほうの某財閥系築浅マンションは、目の前がバス通りなのに
Ｔ１サッシ使用です。

[519: 匿名さん]

現実的な価格
資産価値も維持できるわ

[520: 匿名さん]

投資の観点からすると無理して南を買うよりも北側かもしれないね

[521: マンション検討中さん]

マンマニオススメのE1そんないいかな？
狭くない？

[522: 匿名さん]

オプション何にした？

[523: 匿名さん]

>>515 匿名さん
よく読んだ？

＞南向きに関してはそこそこな単価ですがクレヴィア小石川後楽園の魅力を一番得られる向きですから黙っていてもサクサクっと売れていくでしょう。とくにD1～D3に関しては迷っている時間がないくらいかと思います。

要は競争の少ない東向き狙いってこと。

[524: 匿名さん]

H2ってすごい間取りなんだけど...これ１LDKと言っていいのか

[525: マンション検討中]

3LDKの間取り、全室変形とか全室リビングインとか
設計の苦しみがにじみ出てるけど、
90-100m2以上の間取りを1.5～2億以上で出しても
捌けたと思うけどな。
地権者の部屋より広いのはダメというしばりでもあったの？

[526: 匿名さん]

>>525 マンション検討中さん

無いよ。
一番広いところは地権者は買わなかったしw
元々歳のいったご家庭が多いから、そんなに広くなくていいんじゃ無い
ちなみにうちは、変形でもなければリビングインでも無いしな

[527: 周辺住民さん]

>>526
一番広い部屋は、分譲されず地権者に渡っています。

[528: 周辺住民さん]

>>110
>>126
にある通り、
物件概要には85m2の部屋がありましたが、
分譲されたのは最大80m2（四捨五入で81m2）です。

[529: 匿名さん]

>>500
>建て替え事業がゆえに南向きの数多くが事業協力者住戸となってしまっています。

>なかなか大変だね。


東京の場合はそれはしゃあないよ。
土地代10億、30億ってなるとマンションで交換となると戸数が出ていくのはしゃあない。
事業協力者住戸と言っても田舎みたいに「田中さんは高層階1戸分」「加藤さん低層階1戸分」「山田さんは現金でサヨナラね」とかって事じゃないからね。

[530: 匿名さん]

ただ、それでも「この辺全部地主は寺で、寺が持っていきまっせ、儲けまっせ」って
ケースだと小市民としては、そんなもん取り上げちまえって心の叫びが出てしまう時もある。

[531: 匿名さん]

檀家にしてみれば寺の経営が安定してくれている方がありがたいけどね。

お布施が安いと腹をたてるような坊主に経を読まれても誰も嬉しくなかろう

[532: 匿名さん]

第一期6次で１kが一つだけ残っているのか...
南側に窓があるのに残るかねえ

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん
逆にそれしか残ってないの！
一期なら買いじゃね？

[534: 匿名さん]

公式ホームページのトップが変わりましたね

何かあったんですか？

第2期が始まるから？

[535: マンション検討中さん]

二期で検討したいと思っていますが、半分地権者って一般的にどうなんでしょう？素人質問で申し訳ないですが。

[536: 匿名さん]

>>535 マンション検討中さん

これなんか参考になりますかね。
https://www.sumu-log.com/archives/4058/

[537: マンション検討中さん]

>>536 匿名さん
ありがとうございます。
地権者なしでは良い立地はなかなか出てきませんが、色々なリスクがあるんですね。一番気になるのは賃貸が増えることかな。

[538: マンション検討中さん]

地権者が理事長になるのかな~

[539: 匿名さん]

後楽園の特等席ではちょっとわかりづらいので、駅距離をダイレクトに訴えるようにしたのでしょうね。 >>534
二期はさらにお値段が上がりそうですね

[540: マンコミュファンさん]

間取りについては…
https://mansion-madori.com/blog-entry-6405.html?sp