プレミスト東久留米ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト東久留米についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/hk85/index.html

所在地：東京都東久留米市新川町1丁目3-4（地番）
交通：西武池袋線「東久留米」駅から徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.98平米～91.80平米
売主：大和ハウス工業株式会社・株式会社コスモスイニシア
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[408: 匿名さん]

価値と価格が見合っていない事を販売者が認め価格を下げる＝値下げ。
価値のあるものを特段の事情により価格を割り引く＝値引き。

マンション売れ残りは値下げ。モデルルーム等に使用した住戸が安くなるのは値引き。
デベは既に販売した分もあるから、実際には当初の価格程の価値はありませんでしたとは言えないよね。

[409: 匿名さん]

大和ハウスの運営する温浴施設で、天然温泉をうたいながら実際は工業用水を使用だと。
不祥事隠蔽もあるし、ほんとモラルのない会社だな

[410: 匿名さん]

大和ハウスもレオパレスと経営感覚の根っこは同じだね。

[411: 匿名さん]

>>406
>>値引きは逆に個別に特定の客だけに内密に安くする。この時は外部に漏らさない事が条件になる
大和ハウスではなくて、違う新築マンションの話なのですが、友人で新築マンションを購入検討している人がいないかと聞かれたそう。
購入すると紹介料をもらえるんだとか。購入者側に何か特典があるのかは聞いていませんが、値引きもありえる話だと思いました。

外部に漏れないことを約束させられるはずですし、インターネットやチラシに金額を表示しない上品なやり方だと思います。

[412: 匿名さん]

上品？。
既に購入した人は、「姑息」とか「狡猾」と思うんじゃないの。

[413: 匿名さん]

A棟、B棟、C棟、どの棟が一番人気なのかな。
単純に考えると南向きのB棟かと思ったりもしますが。
より駅に近いのはA棟で、その辺が気になる人には人気かもしれず。
位置的に一番落ち着けそうなのがC棟かなと思ったりもします。
専用庭付きで開放感がありそうなのはA棟の一階かな。
価格的にはどうなのか、どの棟が高めになるのか予測がつきません。
先着順で残っているのが18戸となっています。
公開されている間取りが先着順のものだとすると意外にも南向きが多いよう。
価格的に高かったりするのかな？

[414: 匿名さん]

どこも人気がないから未だに１８戸も売れ残ってるのでしょう。
徒歩１分でも価格ほどの魅力がないと判断されてる証。

駅前であの敷地の広さで、たかが８５戸を３棟構成、しかも維持管理に金のかかる設備も盛りだくさんで維持管理性も難易度高い。購入してからも金のかかる物件。

１０月から火災・地震保険も大幅値上げだし、駅前だから固定資産税も高いし。

[415: 匿名さん]

Ａ棟の対面にある、レンタカーとコインパーキングの解体が始まるみたい。

何が建つのか知ってる人いる？

[416: 匿名さん]

線路沿いは近隣商業地域で、建蔽率80%容積率300%。
建蔽率75%で4階、60%で5階、50%で6階建てまで可能。
影が落ちるのも商業地域がほとんどなので、高さの規制はほぼない。

[417: 匿名さん]

3棟にしたのは高さ制限があるからですか？
収納スペースは大きくていいなと思いました。
個人的には洋室の広さを確保したため、リビングダイニングが狭くなってしまったような気がしています。
ファミリー世帯だとリビングダイニングでくつろぐという図なのかな。
もしそうなら、ちょっと狭いような気がするのですけど。

[418: 匿名さん]

3棟にしたのはどうしてなんでしょうね？容積率とかなにかそういうのがあるのでしょうか。
そういう建築の法律って難しい…

ここの場合は、特に駅まで1分というのが大きいと思います。
子供が電車に乗って通学するようになると
特に駅まで近いと親としても帰宅は安心することでしょう。

[419: 匿名さん]

３棟にしたのは法律の許容範囲内で最大の住戸面積を得る為。
住民の快適性より収益性を最重視したからでしょう。

[420: 匿名さん]

徒歩１分の為に犠牲にする事とリスクが多すぎる。

契約した方は、西口徒歩２～３分には、商業地域でマンションに最適な立地が残っているのを分かってて契約したのでろうか？。
そこに良いマンションが建ってしまったら、再販価格もボロボロになりかねない。

現に駅近の中古マンションがすごい速さで売れているよう。サイトに載る前に契約までいってしまうので、不動産屋にリクエスト出してないと情報も掴めない状態。

ここにがっかりした人がかなり中古に流れてる模様。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん

以前から下げコメントしてますけど、以前にも増して必死ですね。
お疲れ様です。

[422: 匿名さん]

今時回避する事が多い機械式駐車場が２基で３０台分。
今回の台風レベルの雨量だと敷地内に降った雨だけでも下段は水没すると思われる。
下段になった人は一般条件の高い車両保険が必須。

機械式駐車場の法定耐久年数は１５年。全取り換えする場合は、一般的に１台１００万～２００万。ここは重機が入ってこれないので３００万とすると９０００万。共用設備なので車所有の有無にかかわらず、８５世帯で１世帯あたり１０６万、年間７万。車所有しない人にとってはまさに無駄金。もちろん通常のメンテ費用は別（メンテ費用は月額使用料で賄う）。
徒歩１分で駐車場もあると喜んでいる人は現実を見るべき。

[423: 匿名さん]

管理組合総会で駐車場を利用しない方々から駐車場の大規模修繕費は駐車場利用料金で賄えと提案が出されたら賛成多数で可決されそうな雰囲気ですね。
３０台の為に５５世帯が負担増になるのは嫌でしょうね。
ただ同様の考え方で１階住民がエレベータの大規模修繕費用は負担したくないと
提案したマンションがありましたが否決されました。

[424: マンコミュファンさん]

>>421 匿名さん
そういうあなたは、大和かイニシアの社員ですね。

[425: 匿名さん]

ディスポーザー自体は肯定派だが、ここの処理層は南側車路の地下１カ所のみ？。
だとすると横引き配管が長すぎて詰まるんではないだろうか。通常の長方形マンションのように各棟下に処理層がないと処理物を流せる程の配管勾配が取れるのか疑問。

砕いた食物は人工的に作った便と同じ、体内を経由していない分、腐敗する際の激臭は大便の比じゃないので、はやく処理層まで送るのが基本。詰まり除去の為に点検口を開けただけで、周囲の臭いはしばらく取れない。

Ｃ棟の北側から南側車路の地下まで水を流す事を想像してみて。水だけでさえ相当の水量と時間が必要。配管の底面に徐々に人口便が溜まっていくのが目に浮かぶ。

[426: 匿名さん]

ディスポーザーってどのマンションも処理槽って複数ついているものなのですか？
ただ単に便利だなぁと思っていただけだったんですが
知らないことは多かったです…。
専有部以外の構造面などについても
きちんと見ていかないといけないのかもしれませんね。
説明を聞いて納得できれば、購入に至るわけですから。

[427: 匿名さん]

この配棟なら中庭にディスポーザー処理層を設けるのがベターだと思うが、車両が入れないので維持管理できない。維持管理できる場所が南側車路しかなかったのだろうが、何十年後もちゃんと機能するのか検証したのか疑問。

処理層はバクテリアを利用するので、殺さないように全員が禁止事項をしっかり守る事が重要。臭いやヌメリを取りたくてもパイプユニッシュとか使ったらだめ。
処理水の基準を満たさなくなると、都下水道条例や水質汚濁防止法で管理組合が処罰される可能性もある。

[428: 匿名さん]

西口徒歩２分、1戸建て全11棟、今回４棟販売。建物面積約９０㎡超、5500~6300万。
敷地の南側駐輪場は市の恒久的な駐輪場確保の為の都市計画に策定されてるので、将来的にも何も建たない見込み。

将来、子供たちに財産として残したいなら断然こっちだな。

[429: 匿名さん]

428の情報訂正。
敷地南側の駐輪場は、市が地下1階、地上3階の駐輪場を建てる計画でした。

[430: 匿名さん]

>>429 匿名さん
めっちゃ建ちますやん。

[431: 匿名さん]

それでも断然こっちの方が良いですやん。

駐輪場だから３階建の住戸よりはだいぶん低いと思うよ。
近隣商業地域で４~５階建てが建ってもおかしくないエリアで、南側が3階建駐輪場なのは、むしろラッキーでは。

[432: 匿名さん]

>>431 匿名さん
まぁ、それぞれ買う人のニーズによりますわな。やん。

[433: 匿名さん]

ニーズ　vs　妥協、３５年間のコスト、相続、を天秤にかければ答えは明確ですやん。

マンション自体を否定してる訳ではないよ。ここに限っての話。
高層階が良い、家の中で階段がヤダ、といったニーズは理解できるけど、そのニーズを満たす為に、「ここ？」。

[434: 匿名さん]

ディスポーザーって、使うときは便利でいいなと思ってましたが、見えない部分でいろいろと大変なんですね。パイプフィニッシュとか臭い除去の何かとか、知らずに使ってしまう人っていそうな気がします。処理水の基準を満たさないと管理組合が処罰される可能性もあるなんて、けっこう大きな話になってしまうんですね。便利なものにはそれなりのリスクもあるってことなのかな。とても勉強になりました。

[435: 匿名さん]

残り8棟まで減ったね。ここにきてペースが上がってるのは、長谷工やネクストが詰め腹切らされてる可能性もあるね。
表立って値下げできないから、その筋の法人が一旦買い受け、ほとぼりが冷めた頃に中古で売り出すのは良く聞く話。いつまでも販売にコストかけていられないからね。
でもこれをやられると、何割もデベ関係者が占める事になるので管理組合が機能しなくなる。

[436: 匿名さん]

>>434
年末の大掃除、どこまで利用していいんでしょうね。カビキラーはダメ？重曹やアルカリ水は？排水溝用のタブレットもありますがあれも？
ディスポーザー利用している人、もしご存知でしたら教えてください。今は排水溝用のタブレットを1ヶ月に1度ほど入れています。

面白いと思ったのはダスキンのお掃除セミナーやってるんですね。
年末ですし気になります。
セミナー参加者に掃除用品がもらえるのもよさそう。
よく住宅展示場でイベントとかやっていますが、ああいったノリなのかな。

[437: 匿名さん]

ディスポーザーって氷を入れて稼働させれば、あとはそれでいいって話はきいたことがあります。
でもこれって普段のお手入れなんですよね？
それ以上のことってしなくていいのだったら、とても素晴らしいのになぁ。
実際、どういう感じになっていくのでしょうね。

[438: 匿名さん]

ディスポーザーについては、もう説明書読むしかないんじゃないかな…

駅まで近いのは嬉しいけれど、値段が高くなってしまうっていうのもあるし
なかなか難しいですよね
立地はとにかく良いですから住んでからは便利なんだろうな?って思います

[439: 匿名さん]

ここは駅に近い場所にありますが
１戸１戸が郊外型のファミリーマンションって言う感じの造りになっているのが
とてもいいんじゃないかなと思います。
こういうタイプのマンションだと、
駅から離れてしまっている場所も多いですので。

[440: 匿名さん]

そういうマンションがなぜ建たないのか・・
良く考えた方が良いと思います。

[441: 匿名さん]

ディスポーザーに関してはメーカーによって利用していい洗剤等が決まってくると思いますから、
きちんと説明書を読んだ方が故障の原因が避けられると思います。

メーカーによってはレモンが匂い消しになるという事も聞いたことがありますが、実際に利用したことが無いので
本当の情報かどうかわかりません。

一件便利そうな設備は手間が掛かったりしますね。ただ、生ごみが減るというのはメリットが大きいと思います。

[442: 匿名さん]

>>441 匿名さん

今住んでいるマンションもディスポーザーが付いています。5、6年住んで普段の手入れの他には特に何もしていませんが、困った事はないですよ。もっとも、これから出て来るかもしれませんが。
個人的にはマンション購入における必須項目の一つです。ゴミも地域によっては有料の所もありますし、何より夏場の嫌な臭いが一切ありません。自分はみかんだったり、柑橘系のフルーツが好きなのでたまに放り込んでひと回ししています。
もちろん色々なデメリットもあるとは思いますが、我が家にはもう無くてはならない設備となっています。

[443: 匿名さん]

今は４LDKの住戸が販売対象なんですね。
広めなので子供さんがいるお宅が対象になっているのだと思います。
駅に近い場所だと
子供がいる人の場合はそこまでニーズは高いわけではないように感じます。
このあたりの子育て環境自体はどうなのでしょうか。
子供が中学生以降になると、
駅に近いほうが圧倒的にいいんですけれどね。

[444: 買い替え検討中さん]

この間取りの４ＬＤＫは約５９００万円では苦戦するのは確実ですね
３部屋が真北向きです
これ買う人は余程他の条件が良くなければ手出ししないでしょう

[445: 匿名さん]

駅まで徒歩1分という条件がとても大きい！と考える人にとっては
値段次第ではその開口部の物件もありなのではないかと思います。
ただやはり少々強気の価格帯になっている、というのはありますね。。
他の物件とのバランスもあって
そういう値付けになっているのかもしれないです。

[446: 匿名さん]

入居も始まってないのに、賃貸サイトに出てるとは・・。
辻褄合わせのように残３戸まで減った理由も推して知るべし。

[447: 匿名さん]

>>446 匿名さん

またこの人出たー！www

[448: 匿名さん]

６０２号室　賃料18.5万（管理費・修繕費込）
購入した人にこの賃料で何年で回収できるのか計算してみて欲しい。

[449: 匿名さん]

６０９号室でした。

[450: 匿名さん]

納戸と聞くと物置小屋みたいなイメージがあったのですが
こちらの納戸はサービスルームという名前だけあって、ひとつの部屋として利用出来そう。
書斎にするのも良いし、主婦の部屋としても良いのかなと思いました。

[451: 匿名さん]

納戸としているのは居室としての基準を満たさないからです。
採光などの条件を満たさない、本来、人が居住してはいけない部屋。
脱法的な扱いなので部屋として数えられないだけです。

[452: マンコミュファンさん]

残り1邸になったんですね。

[453: 買い替え検討中さん]

北向き４LDKは売れたんですね！
残りは南西角部屋の４LDK　１階がネックだけれど入居開始前に売れますかね？
セールスから電話掛かってきましたよ過去の顧客リスト総当たりみたいでした

[454: 匿名さん]

>納戸としているのは居室としての基準を満たさないからです。
>採光などの条件を満たさない、本来、人が居住してはいけない部屋。

納戸ってそういうことだったんですか。
居住として認められない部屋だったとは知りませんでした。
普通に窓のない部屋とかありますが、その差って素人には変わりづらいですね。

[455: 匿名さん]

納戸として確認申請した場合、居住する為の快適性を上げる設備が認められない事があります。（地区の行政によりまちまち）
エアコン用の高い位置のコンセント＆壁貫通ダクト、ＴＶ接続用の壁端子、など。
部屋として使うつもりなら要確認。

[456: 匿名さん]

サービスルームも部屋として認められないんでしょうか？
他物件で、2LDK＋Sと書いてあり、窓もある1部屋がサービスルームになっていました。
日当たりが悪い部屋ということなのかなと感じましたが、日中でも電気が必要なんですよね、きっと。

JCBギフトカードのキャンペーンも行っていますが、小学生がいる家庭なので出かけるのは避けておきます。
東京ディズニーランドも閉園の延長が決まりましたよね。
子連れでいくと不謹慎とも言われそうですし、落ち着いてからにしたいと思います。

[457: 匿名さん]

建築基準法上、居室としての基準を満たさない部屋の呼び名は決まってません。
納戸・サービスルーム・倉庫なんでも良い。その物件も居室の基準を満たしていれば
3LDKで表示するでしょう。
サービスルームは納戸では印象悪いので、売る側が勝手に付けた名前です。
部屋ですが居室ではないという事。どう使うかは住む人の自由です。