プレミスト東久留米ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト東久留米についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/hk85/index.html

所在地：東京都東久留米市新川町1丁目3-4（地番）
交通：西武池袋線「東久留米」駅から徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.98平米～91.80平米
売主：大和ハウス工業株式会社・株式会社コスモスイニシア
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: マンション検討中さん]

>>140 匿名さん
確かに価格が変わらないならレーベンですね。浴室にテレビ付いてる！
高野台は23区だけど、区外とで入居者の質が変わるってことは無いだろうし。

[142: 匿名さん]

>139
宇都宮病院ですね。
４戸ありますが自己家族親族の居住用にするか賃貸にするか想像するしかないですね。

[143: マンション検討中さん]

>>142 匿名さん
最上階に住みそうですよね。もしくは良い条件の角部屋。

[144: 匿名さん]

自分は購入検討ではないのですが、気になった点は下記。検討中の方で、どなたか確認して頂けないでしょうか。

・救急車を呼んだ時、何処に止める事を想定してるか。
・通路にカーブが多いが、部屋から救急車までストレッチャーで寝たまま人を運べるか。
・奥の駐車場へは高さ制限があるが、駐車場で車両火災の時に消防車は入って行けるのか。
・消防車が入れない場合、他の消火方法を考えてあるか。

どなたかよろしくお願いします。

[145: 匿名さん]

ここに限らず建物の脇まで消防車が入れないのは普通に存在します。
新築マンションですから最寄りの消化栓を利用でしょうね。
古い物件ならホースの延長しかできません。

[146: 匿名さん]

＞＞１４５さん

早速お答え頂いてありがとうございます。商業地域の集合住宅なんか、そんなんばかりですよね。ただ、ここは住居地域だし、一般的な事が知りたいのではなく、この物件でどうなのかが知りたかったのです。

お答えからすると、消防車は入れないで確定？。
消防車は無理前提としたら、消火栓は何処にあってホースは奥までとどくのか？。
（駐車場が結構広いので）

消防法上は、駐車場に消火器置いとけばＯＫなのも理解してますが、車路が長くてカーブもあるので、特別な配慮があっても良さそうと思いますが。

[147: マンション検討中さん]

>>129 匿名さん
高野台に自称デベ勤務の方のコメントがあるよ。あれ見ると長谷工がはびこる理由がわかる。

[148: 匿名さん]

＞１４５

痛いとこ突かれた時の業者の反応丸出しだな。

[149: 匿名さん]

特別な配慮は長谷工が行ったコストだけ最重視の法令ぎりぎり設計でしょうね

[150: 匿名さん]

>>148 匿名さん

消防署でも検査をちゃんとしますからご安心を。

[151: 匿名さん]

＞１５０

１５０と１４５は同一？。

困ったら人のせいにする業者の典型的な反応だな。

安心出来ないから１４４さんは質問してんだろ。

書き込むなら、消防署がどんな検査をして、どうやって消火する事を想定してるのか説明しろよ。消防の検査なんて、機械式のそばに消火器（家庭で使うようなやつ）が置いてあるか見るだけだろ。

[152: 匿名さん]

>>147マンション検討中さん

高野台の板の自称デベ勤務の方、良い事言ってますよ。
「価格のほとんどは地価で決まる」って。デベを名乗って恥ずかしくないのですかね？。

東久留米　敷地面積３４０２、８５世帯、１世帯の土地負担４０平米。
高野台　　敷地面積２５１２、７４世帯、１世帯の土地負担３４平米。

東久留米とは言えロータリーに面する土地、方や、高野台８分とは言え２３区の土地。
どりらが高いのでしょうね。
いずれにせよ、この物件の土地負担額は相当なもの。安くできる道理が分かりません。

両方とも長谷工なので、土地取得額を聞いてみたいですね。

[153: 匿名さん]

>152
最近の都下２３区での長谷工物件（デベは長谷工以外）では長谷工は大抵は土地の取得はしていないよ。

[154: 匿名さん]

>>153

長谷工式の持込営業といって、土地＆設計施工、近隣対策込みでいくらで出来ますよと、
デベに提案するのは長谷工なんですよ。なので売主との価格交渉は提案前に長谷工がしてると思いますよ。実際取得するのはデベですけどね。

[155: 匿名さん]

>154
長谷工特命方式は良く存じています
いっその事、長谷工ブランドで売ればと思う事もあるがやらないよね

[156: 匿名さん]

＞１５５

泳ぎ続けないと（建て続けないと）死んでしまうので、大手デベの傘に隠れている方が泳ぎやすいのでしょうね。
だから、デベが本気でやってる開発には顔出さない。
デベには安易に長谷工の提案にのるな！と本当に言いたい。

[157: 匿名さん]

>>151 匿名さん

安心できるように営業さんに聞きましょう！

[158: マンション検討中さん]

>>152 匿名さん
ここは元の所有者である製粉会社が店じまいする際に会社ごとダイワハウスに売却したため仕入れ値は土地で買うより安くすんでいるようです。
それでも坪単価はアンヴィーネ保谷(徒歩3分)より高いし、強気価格設定なのでしょう。
それを知って尚、買いたいなという風に自分は思っています。欠陥住宅という訳ではないし、徒歩1分が強烈だからです。
日当たり、消防、自分も気になりますが、注文住宅ではないので、欠点もありでしょう。
勿体ないなというのは共感します。

ここでの意見は色々と参考にはなりますね。
まぁ、東久留米駅なので高スペックすぎる必要もないのでしょうね。

[159: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん
そうですね、気になるなら(買う検討するなら)
こんなとこで聞かずにモデルルーム行けって感じですね。
一回でも行ってれば、営業の方に電話やメールで聞けますし。

[160: 匿名さん]

駅前１分で土地価格が比較的安いなら上物が長谷工レベルで少々難があっても利便性は抜群だし資産性は意外に高い水準で保てそうなので割り切った考えの人には向いていますね。

[161: 匿名さん]

１４４です。

なんか荒れるネタ投入したみたいですみません。
最初に書いた通り、自分は購入検討ではないんです。遠方の知り合いから聞かれたので、
ここで情報入手できないかなと軽く考えてました。
１５１さんは応援してくれたようですが、なんか申し訳ないです。

でも、答えを持ってない人は無視してくれればいいのにって思いますね。
直接聞けばって意見もありますが、この板は購入予定の人専用ではないのでそれは違うかなっと思います。

いずれにせよ、もう回答は結構ですのでこれで終わりにしましょ。

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん

営業に聞きましょう。
も一つの答えだと思いますよ。
ましてや専門的な話ですから。

[163: 匿名さん]

不安や疑問はどんどん書けばいいと思うよ。
購入検討者で、俺はそんな事気にならんって人は無視すれば良いし、
そう言われれば気になるって人は、自分で営業なりモデルルームで聞けば良いんじゃない。

色んな立場の人がどんな事を思ったり、考えているのか、情報を得る場でしょ。
その情報を鵜呑みにするか、裏を取るかは自身の判断。

ただ、たまに業者っぽい人が打ち消そうと躍起になって書く内容は、誰の為にもならんので
いらんなと思う。

[164: 匿名さん]

確かにここで質問せずにＭＲで営業に聞くのが一番なんですが、
それでは匿名掲示板の使命である情報の共有と営業は話したくないネガな面は隠れてしまいます。
例えＭＲで営業から聞きたい事でもここへ書く事は有意義です。

[165: 匿名さん]

>>158 マンション検討中さん

152です。これから建つ立地の良いマンションは、元々更地ってケースはまずないですよね。工場や倉庫の廃業情報などには鼻が利くんですよね、長谷工は。
でもここはどうか分からないですが、解体費用や休眠中の維持費・税金など、必ずしも更地買うより安いって訳でもないみたいですよ。

葬儀屋がまだコインパーキングの時、坪２００万で売りに出してました。さすがに誰も買わんだろっと思ってたら葬儀屋が買いました。

重要なのは、販売価格の坪単価よりも、販売価格に占める土地の値段かな、その差額が大きいほど建物に金を掛けられるって事。

まぁ建築基準法違反の建物は建たないので、最低限の法令さえ守れていれば普通に暮らすのに不自由はないでしょうね。（有事の際除く、法令違反がなければ買った人の責任）
でも後々売却を考えてる方は、構造性能や住宅性能表示を少し気にした方が良いかもですね。

[166: 匿名さん]

東久留米・ひばりが丘駅だと徒歩６分からで、同じような価格で新築戸建ても売り出されてますが、戸建てと比較検討された方はいらっしゃいますか。

一般的な戸建派、マンション派のご意見はここではご遠慮下さい。
中立派の方で、この物件で比較検討された方がいらっしゃったらご意見伺いたいです。

[167: マンション検討中さん]

Ｂ棟が日当たり良くていいけどファミリー向けの間取りばかり。DINKSや一人暮らしはA棟が妥当かなあ？Ｃ棟は日当たり最悪。

[168: マンション検討中さん]

>>166 匿名さん
検討していました。直近のものは見ていませんでしたが、駅から5ー7分以内を中心に。
一戸建ての場合は100平米を大きく超えてくれるものを希望していましたが、なかなか出てこなかった印象です。
藤和ハウスの物件が多いですね。
結局は来週の申し込みでこちらに手をあげますが。

第1期は6割くらい、売り出すみたいですね。B棟が割合高め。

[169: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん

166です。ご意見ありがとうございます。
現時点だと東久留米・ひばり徒歩７分で１００平米超え出てますね。
建売は現物見れる良さもありますが、選択肢すくないので賭けみたいなとこもありますよね。

徒歩１分は大きな魅力なのですが、マンションで一生を終える人生設計がなかなか出来ません。
166さん含め、検討中の皆さんはある程度の期間で住み替え前提なのでしょうか。
（特にまだ子供の小さい方）

資金力のあるご高齢の方には、駅近は体力的にも良い物件だとは思いますが。

[170: マンション検討中さん]

ルーフバルコニーあるし、4LDK多いからファミリー向けだね。足音やバルコニーで騒いで問題起きそう。

[171: マンション検討中さん]

>>169 匿名さん
本当ですか！！100平米超あるなら考えても良かったかもです。2階建で90未満だと狭いという印象なので。
一戸建ては一戸建てでマイホームという感じが強くていいですよね

17年(フルローンで最長で借りた時返済折り返し地点)経った後に半額まで落ちるかというと。駅近だとそこまで落ちないという安心感があります。
マンションだと5分超えはリスクだと思ってます。実家は全然違う場所ですが駅3分で20年で購入額より1000万くらい上がってるので。
そこまで上がれば住み替えも考えますが、今は少し相場対比高いのも事実なので、値上がり益期待ではなく、17年で半額まで行くか、、で見てます。
行かないよね、というのが自分の判断です。

住宅性能表示も営業に聞けばもらえましたし、欠陥でないのであれば。ここで見た不安点やご指摘は
なるほどと思って殆ど営業に聞きました。
階段無し棟あり、エレベーター一機は残念ですが、将来管理費上がりにくいと思えば。

購入希望の方は被らない(抽選にならない)ようにお祈りしましょう。

[172: 匿名さん]

＞＞171 マンション検討中さん

おっしゃる通りなんですよ。約２０年で住み替えを前提にするなら、駅近は値落ちに関しては安心感ありますよね。

自分も今まで通り稼げて、子供たちもそれなりの年齢でちゃんと独り立ちしてくれる前提であれば、徒歩１分のマンションは買いだと思うんです。

ただ、今後、２０～３０年間に自分にもしもの事があったり、子供たちがまともに稼げるような経済環境でなくなっていたり・・と思うと、マンションは永久に管理費と修繕費がかかり続けるのを、子供たちで払っていけるのかなっと考えてしまいます。

戸建てだと、子供たちが税金と光熱水道費だけ稼げれば、ボロボロでもとりあえず住みかは確保できるのかなっとか・・。考えすぎですかね。

[173: マンション検討中さん]

飛び込みでＭＲに行ったのに親切でした。
セレモニーホールはそれほど気にならない。ただ電車の音はどうかなあ。Ｂ棟前の道路が以外と車通りありますね。

[174: 匿名さん]

東久留米徒歩２分の３ＬＤＫ７０平米、築１８年で売却して購入時から８００万ダウンでした（４年前の話）。管理費・修繕積立含め月６万弱、利便性を思えば悪くない生活だったかな（固定資産税は高い）。

やはり１８年建つと様々痛みは目立ちました（ちなみに長谷工物件）。さらに１０年２０年は無理と思って買い換えました。マンション修繕費が築４０年までにどれくらいかかるのか不透明なとの、個人的に資金はあっても全員の同意がないと出来ないのはやはり不安というか金銭計画が立てられなかったので。

資金的に余裕のある人は良いですが、３０代・４０代でローンを組む人は住み替えも視野に入れた資金計画をお勧めしますね。３５年後にいくらで売れるかは誰にもわからないですよね。
売る方、貸す方（銀行）は絶対損しないので、リスクの説明はしませんので。

[175: 匿名さん]

フルローンだと終了が２０５５年かぁ。
「２０５５年問題」で話題になってるけど、日本の人口が９０００万人代、就労人口４０００万人代、売りたくてもこの頃には確実に家あまり状態で、徒歩１分でも築３５年の東久留米じゃ見向きもされない可能性あるかな。

２０年で「２０４０年問題」高齢者比率ピークで現役１．５人で高齢者一人を支える時代、
このぐらいで売って少々不便でも戸建てへと考えてるけど、資金力のある現役世代がいなければ、かなり安くなってしまうのかな。

人口減って歯抜けになったマンションは大規模修繕など益々できなくなるんだろうな、元々日本人には家に手をかけて長く住む習慣もないし、相続されても困るだろうなぁ。
徒歩１分ライフを経験してみたいけど、もう少し金ためて最初から戸建ての方がいいのかなぁ。

同じような悩みあって、購入決断できた人いらっしゃたらアドバイスお願いします。
（超お金持ちの方除く　笑）

[176: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん
東久留米であれば徒歩1分でないととまでは言いませんが、徒歩5分、10分の家のは将来確実にもっと下がっていくでしょう。
という意味では徒歩1分は消去法的にも選んでいて損しにくいはずです(坪単価も240万前後と安くありませんが)

恐らく、ローンが出るからと言って年収の7倍、8倍まで借りるのはリスク高いと思います。(ここに限りませんが)
金利も上がることはあっても下がることはないでしょうから(数年はこのままと思いますが)
それ以外に何に金を使うかによりますが、子供の教育とか鑑みると自分は5倍以内に収まってます。
年収1000で75平米超(フルローン)はそれこそ値下がりリスクを考えたらやめて、もう少し遠くで
5000万くらいで広い一戸建て行けますからね。

超お金持ちというのが2000万なのか1000万なのか測りかねますが、ローン比率によって大きくリスク変わってくると思いますね。

修繕費増加は怖いですね、読めないのが怖いですね。
ただ高齢化社会になればなるほど、駅近の価値は相対的に上がると思います。
70超えて新しく家買う(住み替え)時徒歩10分超に敢えて行くでしょうか。

[177: 匿名さん]

＞＞176 マンション検討中さん

人生１００年時代は大げさだと思いますが、平均寿命が８０歳超えてくると３０前後から４０代でマンション買ってもそれで安心とはいかない時代になりますね。
３０歳でフルローンで６５歳で築３５年。８５歳まで生きたら築５５年。６５歳までの貯蓄と年金で、築５５年までの管理費・修繕費が賄えるのか、読めないのは本当に怖いですよね。
国交省のガイドラインも長期修繕計画は３０年以上としてますが、５０年以上とかに改めて欲しいですね。
自分も今の年収ならローンは４倍程度で済みますが、浮沈のある業界なので４倍でも不安です。ダイワハウスも長谷工もその辺は分かっているはずなので、築５０年以降も普通に住み続けられるような構造・維持管理・修繕の容易さなどを真剣に考えて建てて欲しいものです。長期的視点に建てば、ディスポーザー＋集中浄化システムを標準にした事はデメリットかなと思います。

あと、駅近でも東久留米は買い物などはそう便利でもないのが不安要素ですかね。小規模店舗は既に閉店が多くなってますし。高齢になって通勤なくなれば、駅から遠くても買い物便利な立地の方が良いのかと思ったりもします。

戸建ての不安は、火災・シロアリ・セキュリティですかね、子供が小さい内はマンションならその点は安心ですよね。

値下がりリスクがこれまでと同じような傾向であれば判断もしやすいのですが・・。
もう少し悩んでみます。

[178: マンション比較中さん]

皆さん、セレモニーホールは気にならないの？
遺体安置室もあるらしいよ。リセールの時、影響出そう。

[179: 匿名さん]

気が早いかもしれないけど、引越し大変そうじゃない？
エントランス前はバス停だから止められないし、箱車は奥にも入れないでしょ。
葬儀場の前の道に止めたとして、エントランスまで廻らないと運べないのかな。

通路も曲がりが多いし、建具やソファーの大型家具はサイズの制約ありそう。

引越し日時もあまり多くかぶらないように調整が必要そうだけど、管理会社が調整してくれるのかな？

[180: 匿名さん]

駅ロータリーに出るとこの急勾配なんとかならんかな。ちょっと車高が低いと腹かリアすりそう。
葬儀屋のＴ字は右折できないしな。

そういえば駐車場の抽選って２期目の販売が終わってからだっけ？

近くは月極めなさそうだし、外れたらどうしたら良いのか・・・。

[181: マンション比較中さん]

駅１分の投資価値を前日まで迷ったが見送り。
２０４０年以降まで都心の人口は増える、郊外は既に減ってる。
中古マンション価格は、都心と郊外で２極化すると思う。
池袋線だと線引きは石神井公園までと予測。
練馬・杉並・世田谷あたりの中古マンションがお買い得になりすぎて、東久留米では勝負にならんと推測する。

[182: マンション検討中さん]

ここは何人家族が多いんでしょ？80平米だとゆったり過ごせそう。

[183: 匿名さん]

資金力のある高齢者が多いんじゃない。戸建てから階段のないマンションへ。

年収８００万程度のファミリーじゃローンリスクが高い金額だし。
共働きの年収を元に借りてもリスクが倍になるだけだし。

[184: マンション検討中さん]

>>183 匿名さん
ＭRだと若い家族が多かったよ。赤ちゃん連れもいた。実家からの援助があるのかも。

[185: 匿名さん]

直系家族からの非課税援助１２００万まで（省エネ等住宅）、７００万まで（それ以外）。
援助もらっても年収８００じゃギリギリだね。ＭＲ来て価格で諦めた人も多いんじゃない。
ローンの審査通ると自分の経済力にお墨付きもらえたような気になるけど、銀行はあとで文句言われない為に基準を設けているだけで、買った人が生活できようが出来まいが知ったこっちゃない。自分でリスクは判断しないとね。

世帯主に何かあったとき用に、生命保険、収入保障保険も見直さないと。
死んだらローンはチャラだけど、生き残ったけど働けないのが最悪だね。

７０過ぎた高齢者なら、亡くなって相続してもその頃ならまだ資産価値あるから最適。

[186: 匿名さん]

>179
そういう事は管理会社ではなく引越し業者の幹事会社が取り仕切るんだよ
特にこういう狭い物件は幹事会社以外の会社へ頼むと搬入が困難ですよと営業する。

[187: 匿名さん]

>186
ほーそうなんですね。勉強になりました。
そういう仕組みじゃ引越し費用が安くなる要素はないですね。

[188: マンション検討中さん]

色々ご意見ありましたが、本日申し込みしてきます！！
様子は共有しますねー
MRは若い夫婦が8割くらいでしたよ。
ダブルインカムか親支援かどっちかが多いかもです。自分はないです。。

ネガ多いので購入希望者として書いておきます
・引っ越し:大きい家具がある人は大変かもしれませんね！！4月を避ければ値段はある程度抑えられるかもです。これも事情があるので4月にしなきゃな人は大変ですね。
・年収的な話：今は高いので無理はせず行ったらいいんだと思います。借りられるから借りるは危険。800万だと広めの部屋はきついでしょうね。
・資産価値：駅の価値は高くなくても駅近は強いですよ。石神井練馬の10分超ならこっちが断然有利かと。過去のデータ見てみてください。
・平米：3年前のすみふの時に70平米前半しかなくて失望しました、80超落としに行きます(抽選勝てますように)

では！！

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん
若い夫婦が多いのかあ。お金持ちで羨ましい。
80超落とせると良いですね！逆に若い夫婦は70位を希望しそう。

[190: マンション比較中さん]

資産価値については、親子数代でマンションと心中するつもりなら気にする必要なし。
但し、マンションの最後は考えておくべき。
将来的に売る・貸すなどして、住環境をステップアップしようと考えているなら投資としての検討が重要。

２０１５年で日本は初めて人口減少に転じ、これから未経験の事態を経験する。
１０年、２０年後は過去のデータとは全く違うと考えるべき。

購入した時点で選択肢は極端に狭くなるので、今どうしてもという人以外は賃貸も賢い選択と思う。