プラウド住吉ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド住吉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114880/

所在地：東京都江東区大島一丁目6番1(地番)他3筆
交通：都営地下鉄都営新宿線 「西大島」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩11分
　　　都営地下鉄都営新宿線 「住吉」駅 徒歩11分
間取：2LDK ～4LDK
面積：55.93m2～ 88.42m2
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

2019年2月販売開始、2020年3月入居のようです

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[183: マンション検討中さん]

住吉と西大島比べると住吉がいいのわかりますけど、西大島も悪くないと思うんですよね。再開発も予定ありますし。運河側にあるからですかね、これが亀戸側だと反応も違うのでしょうか。

[184: 匿名さん]

ワイドスパン設計が特徴的と書いてあり、廊下が短くてLDKが広い設計になっていることがわかります。
よく、この間取りってLDKを広くみせる裏技的な”セコい”方法として紹介されることが多いんですが、洗面からLDKに来れることで、冬は暖房が効いていていいような気もするんですよね。

我が家、今は洗面が寒いので、わざわざ暖房を入れています。お風呂、洗面とつながっているので親子でお風呂に入るにも便利なのかな。

洋室にある可動棚や収納の広さ、洋室の形も使いやすそうでメリットも多い気がしてきました。

[185: マンション検討中さん]

>>184 匿名さん

ちょうど正方形に近い住戸で風呂がリビングインの家に住んでる。

デメリットは2つ。
1、洗面所、風呂からの音が結構漏れる
うちは上吊りの引戸だけど、音は漏れるので、日中洗濯機回すとうるさい。風呂の音も聞こえる。
2、義両親や他人が来ると気を使う
相手もこちらも気を使うね。1と合わせて娘は嫌がる。

冬の気温は気温はどうかな。
洗面所の扉開けるとリビング側に冷気くるから、無用に扉開けたりしない。(風呂の24時間換気一時停止しても洗面所の換気扇は止まらないし。まあ、扉開け閉めしても風量は変わらないが)
どちらかというと浴室乾燥機の暖房入れて風呂の扉開けた方が手っ取り早い。これだと別にリビング側になくても同じ。

うちの場合は、正方形に近く、風呂がリビングインになるからこそ無駄なスペースがなく、収納も充実しているので、風呂の位置は妥協してるけど、諸々の問題を考慮するとリビング側にないに越したことはないとは思う。

[186: 通りがかりさん]

なんでこのスレ、兵庫県になってるんだろう…

[187: 匿名さん]

西大島の駅までの方がこちらは近いのですね。
普段の買い物は北砂のアリオがあるし、アリオじゃ広すぎっていうときには、ライフもある。
かなり便利に暮らせると感じています。

あと天気が良い時、ご近所のクローバー橋のところを渡るのがとても気持ちいいですよね！

[188: マンション検討中さん]

プラウド、慎重に検討した方が良いかもしれないです。聞いた話ですが、
江東区の分譲済物件で管理組合の単年収支が一年目で赤字、三年目には累積赤字、10年目には積立金まで底をつくようで、、、分譲時の計画が完全に大甘のものだった様です。
プラウドブランドでこれってどうなんでしょう？その物件では管理会社の野村パートナーズが無策でどうにもならない状態だとか。。。。
野村パートナーズの東京東が担当だそうで、住吉も同じ担当なので、この物件、悪くないと思っていたのですが、お互い慎重に精査しましょうね。

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん

どこからの情報ですか

[190: マンション検討中さん]

昨日時間あったから見にいこうと思ったら3連休満席とか言われて来週になったんだけど。
全部満席とかそんなことある？

[191: 匿名さん]

モデルルーム盛況なんでしょう。

[192: マンション検討中さん]

>>189 マンション検討中さん
知人でその問題になっている物件の購入、入居者からの情報です。(ライバル業者からではありません。)

[193: 住民板ユーザーさん8]

1年目から単年度収支が赤字で…ってあまりにも見通しが甘過ぎると思うんですが、よくあることなんですかね？

[194: 匿名さん]

聞いたことないけど、どこのプラウド？

[195: 匿名さん]

いろんなところでプラウドが良いという話を聞きますが、
具体的にどういったところが強いのか把握出来ていません。
もしお詳しい方がいましたら、プラウドの良さというかメリット的な部分を教えて頂きたいです。

[196: マンコミュファンさん]

別プラウド購入者です。
私はマンションを買う前からプラウドだけは知ってました。職場の知人がプラウドを買っていたからかもしれません。
たまたま、自分が購入したマンションがプラウドだっただけで、ブランドよりも立地等を優先した方がよいと思いますよ。
ただブランドマンションの方が資産価値は保たれやすいので予算が合えばブランドマンションがよいと思います。特にプラウドは人気があるので買い手もつきやすいです。
私の勝手な主要デベロッパーのイメージです。
・野村 : アフターサービスがよい。高級マンションのイメージ。
・住友: 奇抜なマンション。個性を求めるにはよいが割高。
・三井: 王道。よいマンションを作るのでとりあえず買えば安心だが、個性はない。

[197: マンション検討中さん]

プラウドが人気が高くみえるのは事実ですが、城東では駅近から駅遠まで近年ハセコーマンションが乱立してるので希少性がまったくありません。

一番の強みは、彼らの販売力です。西葛西や越中島などで見せたそのエリアの相場の限界値の見極めがめちゃくちゃ上手い。周辺の成約事例だけでなく、広範囲の同時期のライバルや近年の供給数などから、高値追求に遠慮がない。かといって、欲をかきすぎず、9割がほぼ竣工前に自然に売れる水準にもってくる。そして最後は潔くバーゲンして手仕舞いにする。
このやり方を後押ししてるのは、遠目でスマートな外観とエントランス周りの植栽の魅せ方が上手く高級感を演出しています。その代わり、その他の構造やゼネコン選びや間取りや空間にはお金をかけません。プラウドという名の通り人に見栄をはれる出来栄えのマンションだと思います。

プラウドが人気が高いのはなんの根拠もありません。特に城東では駅近から駅遠まで近年ポコポコ乱立してるので希少性もありません。

一番の強みは、彼らの販売力です。西葛西や越中島などで見せたそのエリアの相場の限界値の見極めがめちゃくちゃ上手い。周辺の成約事例だけでなく、広範囲の同時期のライバルや近年の供給数などから、高値追求に遠慮がない。かといって、欲をかきすぎず、9割がほぼ竣工前に自然に売れる水準にもってくる。そして最後は潔くバーゲンして手仕舞いにする。
このやり方を後押ししてるのは、遠目でスマートな外観とエントランス周りの植栽の魅せ方が上手く高級感を演出しています。その代わり、その他の構造やゼネコン選びや間取りや空間にはお金をかけません。プラウドという名の通り人に見栄をはれる出来栄えのマンションだと思います。しかし、リセールバリューが高いのは大げさですね。高く売れそうではありますが、実際はそうではありません。

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO31435730W8A600C1000000?channel=...

大手ブランドは中古マンション市場全体の価格上昇に対しては、それよりやや高いパフォーマンスを見せるものの、値下がりについては築年数が浅いほど一般の中古マンションより価格下落率が大きくなる傾向にあるといえそうです。

[198: 匿名さん]

もうプラウドに神通力はないかな。
近年味気ないショボいのばかりだし。

[199: 匿名さん]

ブランドとか抽象的な指標ばかりでまったく参考にならないので、マンションの仕様について具体的な意見を記載します。
・変えれない仕様
トールタイプのペラボー
オープンポーチ
ルーバー面格子あり
タンクレストイレ
天井高が2430と高くない＋下がり天井(1900等)が多く圧迫感がある。
スラブ圧が200からなので薄い
トイレシンクあり
スロップシンクなし
廊下側二部屋ともにインフレームの間取りあり
ワイドスパンだが出し窓のためバルコニー面積が従来の三分の二程度
エレベーターが１機
共用施設がラウンジのみ
共用トイレがメールコーナーの奥？
・変えれる仕様
タオル掛け2本あり
部屋前モニターなし
浴室ダウンライト
三面鏡内にコンセント
ミストサウナあり
キッチンカウンターは天然御影石が標準
・個人的な懸念
管理、修繕費をあわせると3万円は高いですね。スケールメリットがない分致し方ないと思いますが月の支払いが1万円変わると300から400万円グロス価格を上げれますから。南向きのC やF,Gタイプで要望を出す人は注意してください。フロアプラン上、同フロアの住民が必ず行き来する動線になるのでプライバシーは落ちます。コの字型であればそうならないのですか廊下が一直線ですし。
エレベーターが１機しかないので、オープンポーチという素晴らしい作りで自転車を上げたり下げたりする方もいるのでエレベーター待ちが生まれないか。。。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん

価格ですが正直に言って高いです。
理由としては
・立地
住吉11分ですが、住吉徒歩3分のオーベル、徒歩5分のジオ、徒歩7分のグローリオ、メイツとあります。坪単価がオーベルとほとんど変わらないです。メイツと比べるとメイツの方が安いです。プラウドブランドがといいますが永住するなら資産価値は正直関係ありませんので、グロスが抑えれた方が安心です。
・日当たり
南向きは問題なしです。ただ東は1～3階はほぼ陽が入らないで庭でのガーデニングなんてなおさら不可能でしょう。西向きは1階から5階まで昔ながらのマンションとバルコニーがこんにちはですがその分の背の高い屏にして工夫してました。でも、結局はリビングからの景色は工夫により塀ビュー背伸びしたらお向さんビューになります。西は陽が入るのは2階より上だった気がします。一般的にモデルルームの模型は周辺の建物をスケルトンで作ります。ここは余りにもネガティブ要素が強いのか建物のみの模型でとても不親切だと感じました。
まとめるとこの周辺建物と日当たりでこの価格ですかぁ、、、という印象。
もっと素敵な評価をマンションマニアさんがしてくれると思うのでそれを楽しみに待ってます。

[201: 匿名さん]

位置、間取りはＢタイプが良いですね。
設備は安心のプラウド仕様で、住吉の中では一番グレードが高いですね。
プラウドはディスポーザーあり、オーベルはディスポーザーなし。
プラウドはルーバー面格子あり、メイツはルーバー面格子なし。
プラウドはタンクレストイレ、メイツはタンクあり。
プラウドはアルコーブあり、オーベルとメイツはアルコーブなし。
住吉で検討する人にとっては、選択肢が３物件あり良いことだと思います。
駅距離を重視するか、設備水準、ブランドを重視するか、価格を重視するか人それぞれですね。
私はオーベルと同じくらいでメイツより高い値段ならプラウドを選択します。
野村の値付けは絶妙だと思いますね。

[202: マンション検討中さん]

おれも値付け絶妙だなあと思うけど、構造に気を使わないいつもの野村の悪いところが存分に出ているなという印象。
最近は改心したのかなと思うような良心的な物件もあるけど、ここは下り天井とか仕様イマイチ。
囲まれた環境なので、距離も取って…とは営業の弁だが、結局東は戸建ビューで、西はお見合いという環境は回避できないしね。
西に2Lや小さめの3Lとか眺望に拘らない層を固めたりはしているんだろうけど。
ワイドスパンを謳ってはいるけど、一番環境の良い南側のスパンは取り合いになってるし。
価格に対して構造や環境面はイマイチだね。

[203: 匿名さん]

既に分譲済のグローリアとジオ、販売中（予定）のメイツとオーベルとプラウド。
それぞれ駅距離や立地、設備仕様の違いがありますが、中古で売ることになる時はどこが一番利回りいいんですかねー。
このご時世どこも高いし、そんな変わらない感じですかね。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん

高くて駅から遠いけど、プラウドって名前だけで欲しいならプラウド。徒歩5分以内の立地条件で探してるなら圏内の物件。

[205: 匿名さん]

何か一つでも勝負出来る物件じゃないと中古は厳しいです。
駅距離、ブランド、眺望、陽当たり等。
自分なら全て中途半端なメイツは避けますね。

[206: マンション検討中さん]

トータルバランスで優れているのはジオ。これといったデメリットがない。マンションオタクに叩かれてた細かい仕様はあるがね。
プラウドはそれは知名度は高いが、周辺の競合物件に＋5分?6分劣るこの立地面での弱みを打ち消すほどのブランド力はないよ。いつの時代もマンションは立地が9割、残りは規模感?管理状態?方角と間取り?施工主?ブランド（売主）

しかし、なんでこんなにランニングコスト高いんだろうね。。。管理費高すぎるかな。

[207: 匿名さん]

ディスポーザー付けて、駐車場が少ないから？

[208: マンション検討中さん]

暴落率って意味だとジオだろうなー
その次はオーベルかな。徒歩3分はでかいです。
プラウドも悪くはないけど、ちょっと遠すぎるのと、価格設定が高すぎる。
中古市場に出回ったときは同じくらいの坪単価かもしれませんね。今思えばジオの坪単価は妥当だったかも。

[209: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

逆に言えば、中途半端だけど、全体的にバランスがいいとも言える。ランニングコストも安いし、中古のニーズはあると思いますが。

[210: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん
今の新築周辺マンションが相場をあげた感じがありますね。
何人か同様の書き込みがありますが、私もジオを買っておけば良かったです。
価格でもうメイツを契約することにします。

[211: マンション検討中さん]

メイツは中古で出すときプラウドの価格を越えられないから資産価値が不安すぎる

[212: マンション検討中さん]

ブランドや仕様は半端ではなく底辺レベルですよ。

[213: マンション検討中さん]

>>211 マンション検討中さん
それはないでしょう。中古検討者の方がさらに立地にシビアですよ。徒歩7分の駅近大規模と、徒歩11分の周りを囲まれた中規模。はっきり言って比較してももらえないでしょう。
プラウドに立地の弱点を吹き飛ばすような、雁行設計などのデザインや眺望や耐震性や構造や空地率や容積率の余裕や出色の間取りやランニングコストの安さなどの飛び道具があれば別ですが。
そもそもプラウドを求める購買層にこの立地がささるとは到底思えませんね。
中堅やマイナーデベが買いそうな用地だなと思いました。

[214: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん

ここが中堅デベが買いそうな土地というのは同意。
野村が工夫はしようとしているのは分かるが、それでも悪条件を跳ね除けるほどではないよね。
構造がイマイチなのもよくない。

ただ、ブランド面でいえば、腐ってもプラウドだし、主に郊外の安マンションが主戦場の名鉄とは比べものにならないでしょ。
特に外からの見てくれだけはそれなりにこだわる野村だし、新築ほど盲信されないにせよ、それなりには強いでしょ。

まー立地で言えばオーベルだよねぇ。川渡らないし、錦糸町側は魅力。南側は改札まで遠いし。

[215: 匿名さん]

メイツは外廊下側の鉄格子とアルコーブがないから見送りました。
隣のイーストゲートスクエアはルーバー面格子とアルコーブがあるのに、削ってはいけないところだと思った。中古で売ろうとしても、内見で引かれて成約は難しいだろうなと思いました。

[216: マンション検討中さん]

>>215 匿名さん
削ろうが削らなかろうが結局全てはコストに跳ねてくることをお忘れなく。
どれだけ優れた最新鋭の設備をつけたところで、グロス価格がそのエリアの限界を超えてくれば、高掴み以外のなにものでもないし、中古での価値を大きく落とすのが自然。
共用設備は変えられないし大切なのは同意。でもおまけです、立地と販売価格がすべて。
永住者も投資用も実需もすべての人々の幸せに永遠に寄与するのが立地であり、エリア相応の販売価格。

現時点の深川では、ジオの中古を待つか、メイツの値引きを狙うのが手堅いアンサーだと思います。もしくは、ここと同じ水準の坪単価で、清澄白河や門前仲町の徒歩8分の以下の築10年中古が手に入ると思います。

新築のキラキラ感とプラウドが与えてくれる所有欲と最新の設備を深川で7000万未満でお求めなら、プラウド住吉は有力な選択肢になるでしょう。
ここ数年の城東で実績を積み上げてきたプラウドならではの手腕が楽しみで仕方ありません。

[217: 匿名さん]

プラウドタワー清澄白河、プラウド清澄白河リバーサイドの中古は狙い目かも。

[218: マンション検討中さん]

マンマニさんのレビューも出ましたね。
https://manmani.net/?p=22420

[219: 匿名さん]

>>215
賃貸ならまだしも分譲で鉄格子はありえないよね。

[220: マンション検討中さん]

マンマニさんの評価、フォローはあるものの厳しいねえ。

しかし、隣のハセコーマンションだって相当経ってるし、そっちも含めて開発できれば、環境面ではまだマシだったのに。
因みに、事故物件だけど。

[221: マンション検討中さん]

何かメイツのスレと相まって活況ですね。オーベルにメイツにプラウドに、選択肢が多くて同地区内で比較検討できるのは良いことだ。

[222: マンション検討中さん]

クレヴィアの方が、中身の仕様は良い気がする…内廊下だし、ハイサッシだし。

[223: マンション検討中さん]

クレヴィア住吉の中古が249万円/坪で売出し中。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_108/pj_91466368/
住吉という立地はこの位の価格水準なのかも。

[224: 匿名さん]

プラウドの手腕が楽しみだとかなんとかさ、最近近場にできたプラウドみてご覧よ、楽しみどころかガッカリだよ。まぁ、回し者の書き込みだろうけど。

[225: マンション検討中さん]

第１期は３月上旬ですか？
何戸売れるか楽しみにしています！

[226: マンション検討中さん]

>>224 匿名さん
越中島のスレでも隔て板がドールタイプじゃないとか言ってるし。

プラウド関係だとここら辺のツイートも示唆に富んでるね。
https://twitter.com/taka_kensuke/status/1097493903131865088
https://twitter.com/c___i___b/status/1097677390015164417

まー市況と言ったらそれまでたけど、プラウドらしいマンション作って欲しいわ。

[227: マンション検討中さん]

特定のマンションが…というより、もう相場つきなんでしょうがないですね。割り切って今ある選択肢の中で最善手を取るのみ。
https://biz-journal.jp/i/2019/02/post_26755.html

[228: マンション検討中さん]

現地を見てやっと気付いたのですが、メインエントランスは南側なんですね…！てっきり北側が接道しているかと…。
南側の道は、歩道がかなり狭く、ベビーカーや電動自転車で通るのは結構厳しそう。自転車同士ではすれ違えなさそうでした。また車道も一車線で、かつ抜け道にでもなっているのか、明らかに近所の住人の方では無い車やタクシーが結構なスピードで通行していて、自転車で車道を走るのも厳しそうでした。
まだモデルルームは未見学なのですが、サブエントランスは無いのでしょうか？

[229: マンション検討中さん]

>>228 マンション検討中さん

普通にいつも自転車で通れてますよ

[230: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん

西葛西住人ですが上野や錦糸町方面との抜け道として利用しています。
荒川にぶつかる番所橋通りまで出られて便利なので。
歩道は狭いと思います。

[231: マンション検討中さん]

確かに自転車では通りたくない道ですね。自分はともかく子供に自転車は危険。絶対乗せたくない。

[232: マンション検討中さん]

>>223 マンション検討中さん
築浅ですし、これが、門仲や清澄の徒歩10分なら6000万いくかいかないかといった水準でしょうね。住吉はジオからいきなり坪単価が高騰したので、新築でも坪単価280?320だと高掴みのため手を出しにくいですね。