プラウド住吉ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド住吉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114880/

所在地：東京都江東区大島一丁目6番1(地番)他3筆
交通：都営地下鉄都営新宿線 「西大島」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩11分
　　　都営地下鉄都営新宿線 「住吉」駅 徒歩11分
間取：2LDK ～4LDK
面積：55.93m2～ 88.42m2
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ

2019年2月販売開始、2020年3月入居のようです

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 匿名さん]

そもそも住吉ではなく西大島駅の方が近く、
場所も生活エリアも西大島だから、
物件名に違和感がある。

[162: マンション検討中さん]

ここに限った話ではないんだけど、住吉のB1出口って改札、半蔵門線の場合はさらにホームまで遠いんだよなあ。
実質の通勤時間はもうちょっとかかる。

[163: マンション検討中さん]

>>162 マンション検討中さん

あの距離を遠いと感じる人がB1まで徒歩11分を検討するか？

[164: マンション検討中さん]

>>163 マンション検討中さん
だから悩んでるんだけど？？
半蔵門線も使うし住吉希望で、名鉄よりかは野村の方が買いたいが、住吉と言いながら西大島の方が近く実質プラウド西大島だし悩ましい。

[165: 通りがかりさん]

まずは、現地をきっちり確認した方が良いよ。住吉でもないし西大島のはずれで人通りの少ない地域だから

[166: 通りがかりさん]

近所住みなので散歩がてら進捗みてます

[167: マンション検討中さん]

がっつりリバービューなのは良いですけど、やはり両隣の建物が気になりますね。ホームページで見る限り間取りは良さそうだし、早くモデルルームに行きたいです。

[168: マンション検討中さん]

>>167 マンション検討中さん
実はマンションの検討に際して、モデルルームに行く必要はほとんどないんですよ？現地に行けば住みたい街並みか、日照、騒音、駅までの実感としての所要時間、ほとんどのことは分かります。現地に赴いてみて欲しいと思えば売主に会えば良いのです。

[169: マンション検討中さん]

野村の曰く、今回は狭めの3ldkのほか2ldkも用意したとのこと。立地的にファミリー層が好むような眺望があまり期待できないので、割り切って家探ししている層を狙うということかな。
(dinksは眺望捨てても5分以内とか駅近を好みそうだけど)
競合物件は設備ショボいのばっかりだから、そこはしっかり抑えてきそうな感じだった。

[170: 匿名さん]

リバービューじゃない、運河ビュー。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん

そのリバービューだって南側のスパンが短いせいで殆ど戸数ないし。
多くはとなりの長谷工か、戸建の背中ビューでしょ。

[172: 匿名さん]

ここ安いかな？オーベルやメイツより仕様は高いよね？

[173: マンション検討中さん]

先行案内会は始まってるのに具体的な情報は上がってきませんね。
モデルルームあとに現地行きましたが、南向き以外の部屋を買うひといるのでしょうか。

[174: マンション検討中さん]

東向きのポーチ付き、4?5階は瞬殺かなと思いますが、その他が厳しい。。設備仕様は良いが天井高もう少し欲しかった

[175: 通りがかりさん]

隣人なのだが、さきほどプラウドのロゴ入り紙袋持った集団が10組ほど、現地近くでミニバス停めて降りてくるの見た。現地見るうえで一番いいアングルに最初に誘導すれば印象も操作できるし、住吉駅からの徒歩距離や歩道の狭さも感じさせない、上手い手段だと思うわ

[176: マンション検討中さん]

見せたいところだけど見せるのは、どこのデベも常套手段だね。
モデルルーム行けばどうしても舞い上がって客観的に判断しづらくなるし、モデルルームに行く前に現地を見ておいた方がいいよ。
特にここは癖のある立地だし、許容できるかを時間かけて判断しておいた方がいい。
あとは周辺の確認。住吉駅方面にある大島橋はかなり凸になってるから、歩きやアシストなしの自転車だとめんどいとかね。

[177: 通りがかりさん]

大島橋の手前にある大和自動車、土地売却するんだね。駅近川沿い、恐らくデベが買い取ってマンション開発。住吉ますます盛り上がるね。

http://www.asahi.com/business/stock/kabuto/Ctkkabuto1850551.html

[178: マンション検討中さん]

ここのモデルルーム、メイツ側は化粧板もなくプレハブ丸出しだし、銘板のあたりも安っぽくてあまり金かけたくないだなって感じが漏れ伝わってくるんだよな。
まあ、マンション本体がちゃんとしてれば、MRなんてどうでもいいんだが、気づきにくいところ手抜いてこないか心配だ。野村、門仲でツルツル壁だったり、清澄で鉄階段だったりするし。

[179: マンション検討中さん]

>>177 通りがかりさん

まじか！と思ったが、売るのは両国の方のスタンドだぞ。
売却先は長谷工なので、特命受注的にどこかのデベがマンションにはするだろうが。
https://www.daiwaj.com/news/2019/190116-2.pdf

[180: マンション検討中さん]

豊住線発表を待ってるだけ。

[181: 通りがかりさん]

>>179 マンション検討中さん

早とちりでした。情報収集早いですね、ありがとう。

[182: マンション検討中さん]

見学してきました。
モデルルームは一つなんですね。違う間取りも見てみたかったです。
マンションが建つところもバスツアーで見に行きましたが、ネットで見てたよりも開放感あってよかったです。
私達は東向きの2階か3階で検討中です。
安くならないかな、、

[183: マンション検討中さん]

住吉と西大島比べると住吉がいいのわかりますけど、西大島も悪くないと思うんですよね。再開発も予定ありますし。運河側にあるからですかね、これが亀戸側だと反応も違うのでしょうか。

[184: 匿名さん]

ワイドスパン設計が特徴的と書いてあり、廊下が短くてLDKが広い設計になっていることがわかります。
よく、この間取りってLDKを広くみせる裏技的な”セコい”方法として紹介されることが多いんですが、洗面からLDKに来れることで、冬は暖房が効いていていいような気もするんですよね。

我が家、今は洗面が寒いので、わざわざ暖房を入れています。お風呂、洗面とつながっているので親子でお風呂に入るにも便利なのかな。

洋室にある可動棚や収納の広さ、洋室の形も使いやすそうでメリットも多い気がしてきました。

[185: マンション検討中さん]

>>184 匿名さん

ちょうど正方形に近い住戸で風呂がリビングインの家に住んでる。

デメリットは2つ。
1、洗面所、風呂からの音が結構漏れる
うちは上吊りの引戸だけど、音は漏れるので、日中洗濯機回すとうるさい。風呂の音も聞こえる。
2、義両親や他人が来ると気を使う
相手もこちらも気を使うね。1と合わせて娘は嫌がる。

冬の気温は気温はどうかな。
洗面所の扉開けるとリビング側に冷気くるから、無用に扉開けたりしない。(風呂の24時間換気一時停止しても洗面所の換気扇は止まらないし。まあ、扉開け閉めしても風量は変わらないが)
どちらかというと浴室乾燥機の暖房入れて風呂の扉開けた方が手っ取り早い。これだと別にリビング側になくても同じ。

うちの場合は、正方形に近く、風呂がリビングインになるからこそ無駄なスペースがなく、収納も充実しているので、風呂の位置は妥協してるけど、諸々の問題を考慮するとリビング側にないに越したことはないとは思う。

[186: 通りがかりさん]

なんでこのスレ、兵庫県になってるんだろう…

[187: 匿名さん]

西大島の駅までの方がこちらは近いのですね。
普段の買い物は北砂のアリオがあるし、アリオじゃ広すぎっていうときには、ライフもある。
かなり便利に暮らせると感じています。

あと天気が良い時、ご近所のクローバー橋のところを渡るのがとても気持ちいいですよね！

[188: マンション検討中さん]

プラウド、慎重に検討した方が良いかもしれないです。聞いた話ですが、
江東区の分譲済物件で管理組合の単年収支が一年目で赤字、三年目には累積赤字、10年目には積立金まで底をつくようで、、、分譲時の計画が完全に大甘のものだった様です。
プラウドブランドでこれってどうなんでしょう？その物件では管理会社の野村パートナーズが無策でどうにもならない状態だとか。。。。
野村パートナーズの東京東が担当だそうで、住吉も同じ担当なので、この物件、悪くないと思っていたのですが、お互い慎重に精査しましょうね。

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん

どこからの情報ですか

[190: マンション検討中さん]

昨日時間あったから見にいこうと思ったら3連休満席とか言われて来週になったんだけど。
全部満席とかそんなことある？

[191: 匿名さん]

モデルルーム盛況なんでしょう。

[192: マンション検討中さん]

>>189 マンション検討中さん
知人でその問題になっている物件の購入、入居者からの情報です。(ライバル業者からではありません。)

[193: 住民板ユーザーさん8]

1年目から単年度収支が赤字で…ってあまりにも見通しが甘過ぎると思うんですが、よくあることなんですかね？

[194: 匿名さん]

聞いたことないけど、どこのプラウド？

[195: 匿名さん]

いろんなところでプラウドが良いという話を聞きますが、
具体的にどういったところが強いのか把握出来ていません。
もしお詳しい方がいましたら、プラウドの良さというかメリット的な部分を教えて頂きたいです。

[196: マンコミュファンさん]

別プラウド購入者です。
私はマンションを買う前からプラウドだけは知ってました。職場の知人がプラウドを買っていたからかもしれません。
たまたま、自分が購入したマンションがプラウドだっただけで、ブランドよりも立地等を優先した方がよいと思いますよ。
ただブランドマンションの方が資産価値は保たれやすいので予算が合えばブランドマンションがよいと思います。特にプラウドは人気があるので買い手もつきやすいです。
私の勝手な主要デベロッパーのイメージです。
・野村 : アフターサービスがよい。高級マンションのイメージ。
・住友: 奇抜なマンション。個性を求めるにはよいが割高。
・三井: 王道。よいマンションを作るのでとりあえず買えば安心だが、個性はない。

[197: マンション検討中さん]

プラウドが人気が高くみえるのは事実ですが、城東では駅近から駅遠まで近年ハセコーマンションが乱立してるので希少性がまったくありません。

一番の強みは、彼らの販売力です。西葛西や越中島などで見せたそのエリアの相場の限界値の見極めがめちゃくちゃ上手い。周辺の成約事例だけでなく、広範囲の同時期のライバルや近年の供給数などから、高値追求に遠慮がない。かといって、欲をかきすぎず、9割がほぼ竣工前に自然に売れる水準にもってくる。そして最後は潔くバーゲンして手仕舞いにする。
このやり方を後押ししてるのは、遠目でスマートな外観とエントランス周りの植栽の魅せ方が上手く高級感を演出しています。その代わり、その他の構造やゼネコン選びや間取りや空間にはお金をかけません。プラウドという名の通り人に見栄をはれる出来栄えのマンションだと思います。

プラウドが人気が高いのはなんの根拠もありません。特に城東では駅近から駅遠まで近年ポコポコ乱立してるので希少性もありません。

一番の強みは、彼らの販売力です。西葛西や越中島などで見せたそのエリアの相場の限界値の見極めがめちゃくちゃ上手い。周辺の成約事例だけでなく、広範囲の同時期のライバルや近年の供給数などから、高値追求に遠慮がない。かといって、欲をかきすぎず、9割がほぼ竣工前に自然に売れる水準にもってくる。そして最後は潔くバーゲンして手仕舞いにする。
このやり方を後押ししてるのは、遠目でスマートな外観とエントランス周りの植栽の魅せ方が上手く高級感を演出しています。その代わり、その他の構造やゼネコン選びや間取りや空間にはお金をかけません。プラウドという名の通り人に見栄をはれる出来栄えのマンションだと思います。しかし、リセールバリューが高いのは大げさですね。高く売れそうではありますが、実際はそうではありません。

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO31435730W8A600C1000000?channel=...

大手ブランドは中古マンション市場全体の価格上昇に対しては、それよりやや高いパフォーマンスを見せるものの、値下がりについては築年数が浅いほど一般の中古マンションより価格下落率が大きくなる傾向にあるといえそうです。

[198: 匿名さん]

もうプラウドに神通力はないかな。
近年味気ないショボいのばかりだし。

[199: 匿名さん]

ブランドとか抽象的な指標ばかりでまったく参考にならないので、マンションの仕様について具体的な意見を記載します。
・変えれない仕様
トールタイプのペラボー
オープンポーチ
ルーバー面格子あり
タンクレストイレ
天井高が2430と高くない＋下がり天井(1900等)が多く圧迫感がある。
スラブ圧が200からなので薄い
トイレシンクあり
スロップシンクなし
廊下側二部屋ともにインフレームの間取りあり
ワイドスパンだが出し窓のためバルコニー面積が従来の三分の二程度
エレベーターが１機
共用施設がラウンジのみ
共用トイレがメールコーナーの奥？
・変えれる仕様
タオル掛け2本あり
部屋前モニターなし
浴室ダウンライト
三面鏡内にコンセント
ミストサウナあり
キッチンカウンターは天然御影石が標準
・個人的な懸念
管理、修繕費をあわせると3万円は高いですね。スケールメリットがない分致し方ないと思いますが月の支払いが1万円変わると300から400万円グロス価格を上げれますから。南向きのC やF,Gタイプで要望を出す人は注意してください。フロアプラン上、同フロアの住民が必ず行き来する動線になるのでプライバシーは落ちます。コの字型であればそうならないのですか廊下が一直線ですし。
エレベーターが１機しかないので、オープンポーチという素晴らしい作りで自転車を上げたり下げたりする方もいるのでエレベーター待ちが生まれないか。。。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん

価格ですが正直に言って高いです。
理由としては
・立地
住吉11分ですが、住吉徒歩3分のオーベル、徒歩5分のジオ、徒歩7分のグローリオ、メイツとあります。坪単価がオーベルとほとんど変わらないです。メイツと比べるとメイツの方が安いです。プラウドブランドがといいますが永住するなら資産価値は正直関係ありませんので、グロスが抑えれた方が安心です。
・日当たり
南向きは問題なしです。ただ東は1～3階はほぼ陽が入らないで庭でのガーデニングなんてなおさら不可能でしょう。西向きは1階から5階まで昔ながらのマンションとバルコニーがこんにちはですがその分の背の高い屏にして工夫してました。でも、結局はリビングからの景色は工夫により塀ビュー背伸びしたらお向さんビューになります。西は陽が入るのは2階より上だった気がします。一般的にモデルルームの模型は周辺の建物をスケルトンで作ります。ここは余りにもネガティブ要素が強いのか建物のみの模型でとても不親切だと感じました。
まとめるとこの周辺建物と日当たりでこの価格ですかぁ、、、という印象。
もっと素敵な評価をマンションマニアさんがしてくれると思うのでそれを楽しみに待ってます。

[201: 匿名さん]

位置、間取りはＢタイプが良いですね。
設備は安心のプラウド仕様で、住吉の中では一番グレードが高いですね。
プラウドはディスポーザーあり、オーベルはディスポーザーなし。
プラウドはルーバー面格子あり、メイツはルーバー面格子なし。
プラウドはタンクレストイレ、メイツはタンクあり。
プラウドはアルコーブあり、オーベルとメイツはアルコーブなし。
住吉で検討する人にとっては、選択肢が３物件あり良いことだと思います。
駅距離を重視するか、設備水準、ブランドを重視するか、価格を重視するか人それぞれですね。
私はオーベルと同じくらいでメイツより高い値段ならプラウドを選択します。
野村の値付けは絶妙だと思いますね。

[202: マンション検討中さん]

おれも値付け絶妙だなあと思うけど、構造に気を使わないいつもの野村の悪いところが存分に出ているなという印象。
最近は改心したのかなと思うような良心的な物件もあるけど、ここは下り天井とか仕様イマイチ。
囲まれた環境なので、距離も取って…とは営業の弁だが、結局東は戸建ビューで、西はお見合いという環境は回避できないしね。
西に2Lや小さめの3Lとか眺望に拘らない層を固めたりはしているんだろうけど。
ワイドスパンを謳ってはいるけど、一番環境の良い南側のスパンは取り合いになってるし。
価格に対して構造や環境面はイマイチだね。

[203: 匿名さん]

既に分譲済のグローリアとジオ、販売中（予定）のメイツとオーベルとプラウド。
それぞれ駅距離や立地、設備仕様の違いがありますが、中古で売ることになる時はどこが一番利回りいいんですかねー。
このご時世どこも高いし、そんな変わらない感じですかね。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん

高くて駅から遠いけど、プラウドって名前だけで欲しいならプラウド。徒歩5分以内の立地条件で探してるなら圏内の物件。

[205: 匿名さん]

何か一つでも勝負出来る物件じゃないと中古は厳しいです。
駅距離、ブランド、眺望、陽当たり等。
自分なら全て中途半端なメイツは避けますね。

[206: マンション検討中さん]

トータルバランスで優れているのはジオ。これといったデメリットがない。マンションオタクに叩かれてた細かい仕様はあるがね。
プラウドはそれは知名度は高いが、周辺の競合物件に＋5分?6分劣るこの立地面での弱みを打ち消すほどのブランド力はないよ。いつの時代もマンションは立地が9割、残りは規模感?管理状態?方角と間取り?施工主?ブランド（売主）

しかし、なんでこんなにランニングコスト高いんだろうね。。。管理費高すぎるかな。

[207: 匿名さん]

ディスポーザー付けて、駐車場が少ないから？

[208: マンション検討中さん]

暴落率って意味だとジオだろうなー
その次はオーベルかな。徒歩3分はでかいです。
プラウドも悪くはないけど、ちょっと遠すぎるのと、価格設定が高すぎる。
中古市場に出回ったときは同じくらいの坪単価かもしれませんね。今思えばジオの坪単価は妥当だったかも。

[209: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

逆に言えば、中途半端だけど、全体的にバランスがいいとも言える。ランニングコストも安いし、中古のニーズはあると思いますが。

[210: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん
今の新築周辺マンションが相場をあげた感じがありますね。
何人か同様の書き込みがありますが、私もジオを買っておけば良かったです。
価格でもうメイツを契約することにします。