ディアエスタ ミオ 夕陽丘ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ディアエスタ ミオ 夕陽丘はどうですか？
便利になりそうでいいなと思っています。
マンションの価格や間取り、設備はどうなるか気になる所ですね。
周辺のことを含めて、いろいろ情報交換しませんか。


公式URL：https://yuhigaoka22.jp
売主：JR西日本プロパティーズ株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

物件概要
所在地　大阪市天王寺区上汐５丁目6番3、6番4(地番)
交通　Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅から徒歩3分、近鉄大阪線・難波線・奈良線「大阪上本町」駅から徒歩11分
地目　宅地
地域・地区　第２種住居地域・準防火地域・特別用途地区（中高層住居専用地区：第２種）
建ぺい率　80％
容積率　400％
敷地面積　479.08m2
建築面積　252.38m2
建築延床面積　2,310.48m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造・地上12階建
総戸数　22戸
予定販売戸数　未定
予定販売価格　未定
間取り　3LDK+WIC+SIC・3LDK+DEN+WIC＋SIC
住居専有面積　76.00m2・95.00m2
バルコニー面積　12.16m2・12.91m2
駐車場　機械式11台、月額使用料:未定
自転車置場　44台（傾斜ラック：8台、スライドラック：18台、2段式ラック：18台）、月額使用料:未定
バイク置場　1台、月額使用料:未定
ミニバイク置場　2台、月額使用料:未定
分譲後の権利形態　建物専有部分は区分所有権、敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有
設計・監理　株式会社昭和工務店 一級建築士事務所

竣工時期　2020年2月下旬 予定
入居時期　2020年3月下旬 予定
販売開始時期　2019年3月上旬 予定

[41: 匿名さん]

>> 40: 匿名さん

>> 不動産価格が下がらない派の言い分は楽観的で内向きな視点

最近の不動産は１０年〜１５年前と比較して販売価格は高くなっているのは事実。
最近の６５００万円物件だと実際に売却するときはMAX５８００万円とか目減りは出てくるよ。

昔は安かったからね、三菱のパークハウス谷町５でさえ坪単価１８５万円で３０００万円台後半だった。
今の実績は販売価格５２００とかで出してもMAX４５００万円とかで売却できる。

分かっている。。売却時に損しないとは言ってない。損益は出るだろう。


>> 世界は混沌としているというのにね。

サラリーマンだときついだろう。東証一部企業でも傾く時代。
マスコミとか年収高くてもブラックだけどね。
医者とかは勤務医含めて年収は高くないけど失業はないだろうし安定している。

年収あって何百万も税金を納めることを考えれば賃貸で家賃20~35万円も有りかな？

[42: 名無しさん]

オリンピック、万博、カジノ。都心部と郊外との格差は広がるばかりかなぁと思います。
資産価値に拘りたいなら絶対に都心部を買う方が値下がりリスクは抑えられそう。2022年生産緑地問題で土地価格はどうなるか興味深いですけどね。

[43: 検討中]

>>資産価値に拘りたいなら絶対に都心部を買う方が値下がりリスクは抑えられそう。

そうですね。
価格は高くて売却時に安くなっても購入希望者ニーズがあり半年以内には売却できますからね！

[44: 検討者さん]

>>40

本来マンションなんて人が住めば値上がりはしない。
入居した瞬間から中古となって１割から２割下がるんだから上がるわけがない。
ただ大阪ではここ１０年はいつ買ったとしても、よほどの物件でない限り資産価値は値上がりorキープしてるんですよ。
この１０年考えても世界は混とんとし続けていたけど関係なく上がってる。

今後は誰にもわからないけど、色々な状況を考えると少なくともあと数年は下がる事はないでしょうね。
売り出しから竣工までだいたい２年くらいタイムラグがあるんで、早くて２０２３年後からいう感じでしょうか。
いま不動産を持ってない人は、逆に値下がりの期待をしない方が良いのかと。

[45: 坪単価比較中さん]

>>本来マンションなんて人が住めば値上がりはしない。

確かに期待値を高く持ってもです。

>>この１０年考えても世界は混とんとし続けていたけど関係なく上がってる。

リーマンショックで弱気になっても結果論でV字回復して安定しています。


>>逆に値下がりの期待をしない方が良いのかと。

7000万円のマンションが築後5年以内に4000万円に下がることもバランス見ると難しいです。

築30年だと色々ありますが築10年の物件でお買い得な物件は値千金。
千に一つです。

[46: 匿名さん]

建設の人件費高騰はあちこちで謳われてますが、実際の末端単価は全く上がってませんよ。
デベの方便に過ぎません。
ボッタクリの為のね

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん

人件費高騰は事実。正確に言うと人件費のピンハネ料が高騰ということ。

[48: マンコミュファンさん]

>> 46: 匿名さん

石油、木材、建築資材やコンクリート、鉄など材料費は上がっているのでは！？

コンクリートの階段は減少し、グランドメゾン ですらスチールの非常階段に。

[49: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩3分という便利な立地にある分

かなり価格帯としてはお高めになるのかなというイメージ。

総戸数２２戸と小規模マンションなので、

大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが

将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安はありそう。

[50: 匿名さん]

ここ22戸なんですね
夕陽ヶ丘駅3分、22戸
8千万からかな

[51: マンション検討中さん]

HPが見にくくて見る気が失せた

[52: 住人]

>>51



仮ホームページでは。。。

[53: 匿名さん]

総戸数が22戸と少ないため、ワンフロアに1～2戸くらいでしょう。
生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思いますが、
ここなら、全戸が角住戸ということかなと思います。
住民も少なく、プライバシーもしっかり守られるのは良いでしょう。

[54: 匿名さん]

駅まで近いという点はとてもいいと思いました。
総戸数があまり多くないので、管理組合の構成人数が多くない事になりそうです。
理事が回ってくる頻度は高くなってしまいます。
でも、みなさんが当事者意識を持って活動していくことができるのかもしれない。
ここだと値段もそうそう安くもないでしょうから、
最初から賃貸目的の方はそんなに多くない？

[55: 匿名さん]

価格ご存知のかたおられますか？

[56: 匿名さん]

最寄り駅が３分であることは便利で良いと思います。
ただ、全戸２２戸とは、あまりにも少なすぎてびっくりしました。
２２戸しかないのに、駐車場は半数分しかなくて、どちらも中途半端な感じ。
大規模マンションに比べてプライバシーは守られますが
この戸数のマンションを高額で購入するなら、戸建住宅を選ぶかもしれません。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
戸建買うとしたら場所は？

[58: 買い替え検討中さん]

>>57


四天王寺、上汐、上宮

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 買い替え検討中さん
私は戸建なら真法院町一択です。

[60: マンション検討中さん]

価格わかる方いらっしゃいますか？

[61: 買い替え検討中さん]

>>60

９９％　6,000万円以下になることはないと思います！！

グランドメゾン マークスの昭和工務店

２階のみ、安い価格で出るかもしれません。

[62: 匿名さん]

ここそんな高くならないでしょ
駅チカでもたかが谷町線

小学校の学区も五条ではないでしょうし、、

坪単価300超えたら誰も買わないでしょう

[63: 通りがかりさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[64: マンション比較中さん]

>>62

神戸東灘区の物件は、最低で６０００万円超えていますよ！？

ディアエスタ ミオ 西岡本
所在地： 兵庫県神戸市東灘区西岡本5丁目66番1（地番）
交通： 阪急神戸本線 岡本駅 徒歩15分
価格：6,050万円～9,390万円
間取：3LDK・4LDK
専有面積：73.44m2～102.46m2
販売戸数/総戸数： 3戸 / 31戸

[65: 通りがかりさん]

>>64 マンション比較中さん

んで？
なんで神戸のよくわからん物件を提示してんの？

[66: 匿名さん]

>>65

JRディアエスタ 物件
土地価格が安い？エリアにも関わらずお値段がそれなりするって事が言いたいのでしょ。

[67: 職人さん]

ヒント：敷地面積

[68: 坪単価比較中さん]

5800万円～　でしょうか？

[69: 匿名さん]

西岡本2700㎡31戸　1戸あたり約90㎡
夕陽丘480㎡22戸　1戸あたり約22㎡

[70: 匿名さん]

いやいや76m2の部屋で低層階なら少なくとも5000万は切るでしょう
じゃないと買う人いない気がしますが、、、

[71: 匿名さん]

>> 70 匿名さん


モデルルームがオープンしているみたいで、そこで確認すれば価格は発表しているのでしょうか？

[72: 匿名さん]

いよいよ来月から販売開始。
物件価格はもう公表されているのか、5000万円台という情報が出ていますね。
近鉄も地下鉄も利用できる立地なので便利ではあると思いますが
ちょっと強気な価格帯かなとは思いました。

[73: 検討板ユーザーさん]

7千万円台と聞きましたが、駅近物件としては妥当なのでしょうか・・・

[74: 匿名さん]

現地確認しました。本当に駅から近いです。そして、郵便局の隣。郵便局は手紙を出すだけでなく、ゆうちょ銀行やATMもあるので便利そうです。大阪信用金庫もあります。
知人はゆうちょ銀行をメインバンクとして利用していますが、土日出金も0円なんだそうですね。信用金庫も転勤族の知り合いが「違う信用金庫のATMで出金もできて手数料がかからず0円」と言っていました。ちょっとしたことですが、出金手数料が0円なのはありがたいです。

価格は7000万円台なんですか？物件概要に「未定」とあったので、早く公開してくれないかと心待ちにしていました。
ニュースで「世帯あたりの住宅ローンの借り入れ金額がどんどん上がっている」という記事を読んだばかりでした。地価が上がっているんでしょうか。

[75: 通りがかりさん]

郵便局は、ゆうゆう窓口が夜の9時半まで開いてるので便利ですが、路駐が多いです。

不定期ですが、郵便局周辺にポケモンGO？の人たちが集まってるときもあります。

[76: 検討板ユーザーさん]

6000万円はくだらないですね

駅から遠いブランズ夕陽丘ザテラスでも

75平米　6440万円～
80平米　6770万円～ 5階

ですから駅距離を含めると価格は上がります。

[77: 買い替え検討中さん]

95平米、上層階は億でしたよ。平米100万円と思って良いと思います。

[78: 坪単価比較中さん]

ありがとうございます。
平米100万円　ですか！
やはり土地の仕込み価格や立地を考慮すると利便性は高いですよね！？

[79: 通りがかりさん]

この物件で億は強気過ぎますね

[80: 検討板ユーザーさん]

かなり強気設定ですよね。
最上階以外の上層階の需要は少なくなりそうですが・・・

[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 検討板ユーザーさん

設備に高級なものが入るのでしょうか？

大理石、御影石は必須？

[82: 坪単価比較中さん]

都構想で天王寺区は格が下がっちゃわないですか？

[83: 検討板ユーザーさん]

>>82 坪単価比較中さん

都構想は？

反対派が多く投票にいかれます。

[84: 通りがかりさん]

>>82 坪単価比較中さん
なぜ格が下がるのですか？

[85: マンション検討中さん]

天王寺区って文教区ってのが売りだと思うんですよ
実際不動産屋も小学校なら五条学区などを売りにしてますし
都構想で学校選択制がさらに進むと例えば現生野区や平野区からの流入が予想されますよね
天王寺区の唯一の利点文教区の価値が落ちると地価に見合わない生活利便性の悪さが目立つようになるのではないかと思いますがどうでしょうか

[86: 通りがかりさん]

>>85 マンション検討中さん
天王寺区って文教地区ってだけが利点だったんですか…。でも、有名私立が多くあるのは変わらないので、文教地区っていうのは変わらないのでは？小学校の校区も変わらないでしょ。区自体が大きくなっても、例えば五条とかだと校区内の子供だけでパンパンなわけで、学校選択制があっても現状でさえ校区外からは通えないので、同じ区内でも旧天王寺区と他の区、とか細かいエリアで評価が変わるだけじゃないですか？
天王寺区、不便ですか？私のところは駅近で便利ですけど。
でもここは駅近って言ってもマイナーな駅ですからね。駅前が特に栄えてるわけでもないので特別便利ってわけじゃないでしょうね。

[87: 買い替え検討中さん]

天王寺区勝山と生野区勝山が同じ地名で隣接してますが再編後同じ南区になるとして地名も変わるのかな？

[88: 検討中です]

ここのスレは
マクロの論客wwばかりで
あまり参考になりませんな。

売れ行きもしんどけりゃ
スレ民も、しんどい。

[89: 周辺住民さん]

エリアは良いところだが、郵便局前の交差点角地はとてもじゃないが良い場所とは思えませんが・・・。
郵便局やクレオに来るための路駐の多さ、目の前の酒屋の自販機で酒飲んでる人。歩道から十分な距離が取れるほど広い土地でもなく、駅から近い以外に価値を見つけるのは難しいのでは？

[90: 匿名さん]

狭い方の部屋で低層階6000万円台前半からみたいですね。駅近とはいえさすがに高いですね、、売り切れるのでしょうか。

[91: 検討板比較中ユーザーさん]

>>90 匿名さん

駅近なので売り切れると思います。
竣工後も売れ残ってた物件多いですね。
最終的に完売しましたが。


グランドメゾン夕陽ヶ丘
シティタワー四天王寺前夕陽ヶ丘
プラウド四天王寺前夕陽ヶ丘
グランドメゾン夕陽ヶ丘マークス

[92: マンション検討中さん]

結局今いくら？何戸残っているの？

[93: 購入経験者さん]

76㎡は6300万円～7000万円くらい。95㎡は9000～10,000くらいのようです。天王寺区の中でも生活環境のよい地域だとは思いますが、どうなんでしょうか

[94: 評判気になるさん]

ちょっと北に行けばラブホと風俗だらけですよ・

[95: 検討板ユーザーさん]

>>94 評判気になるさん

ラブホテルは難波行けばいくらでもあるし、万人が利用している施設、
風俗は施設と持ちつ持たれつの関係。
車で有名アナウンサーがチョメチョメして雑誌に掲載される方が違和感あります。


場所は勝山通りなので金額は高いですね。5000万円前後なら。

[96: 検討板ユーザーさん]

>>94 評判気になるさん

江戸時代以前の昔々、お寺に修行に来た若いお坊さんが修行明けに利用した施設があり
そのなごりが変化して谷町を席巻したという記録もあるらしい。

[97: 検討板ユーザーさん]

>>95 検討板ユーザーさん

訂正です。
実相場は、勝山通りではないので5000万円後半以上です。

[98: 匿名さん]

販売会社が変わるとDMが届きました。

[99: マンション検討中さん]

公式サイトも変わってますね。
途中で販売会社が変わるというケースを見るのは初めてなのですが、どんな理由で変わるのでしょうか？
販売が順調なら敢えて変える必要もないでしょうし…
駅近とは言え、お墓ビューの立地でこの価格、やはり苦戦しているんですかね。

[100: 検討板ユーザーさん]

>>99 マンション検討中さん

途中で販売会社が変更になるのは
販売に苦戦してるんです
出来上がる前に売り切らないと無駄に販売費かかりますから
でも前の販売会社が大手だっただけに
大手の営業でも苦戦してたというのは
お墓ビューが理由なんですかね？

[101: 検討板比較中ユーザーさん]

>>100 検討板ユーザーさん

お墓ビューではないように思います。
価格でしょうか。
ビューがないブランズテラスは完売しました。
最高プライスでも6700～7200万円です！

[102: 匿名さん]

https://yuhigaoka22.jp/outline/

全体概要
物件名称
ディアエスタ ミオ 夕陽丘
所在地
大阪市天王寺区上汐５丁目6番3(地番)
交通
Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ケ丘」駅から徒歩3分、近鉄大阪線・難波線・奈良線「大阪上本町」駅から徒歩12分
地目
宅地
地域・地区
第２種住居地域・準防火地域・特別用途地区（中高層住居専用地区：第２種）
建ぺい率
80％
容積率
400％
敷地面積
479.08m2
建築面積
252.38m2
建築延床面積
2,310.48m2
構造・規模
鉄筋コンクリート造・地上12階建
総戸数
22戸
間取り
3LDK+WIC+SIC・3LDK+DEN+WIC＋SIC
住居専有面積
76.00m2・95.00m2
バルコニー面積
12.16m2・12.91m2
駐車場
機械式11台、月額使用料:27,500円～30,000円
自転車置場
34台（上段・2段ラック式:10台、下段・スライドラック式:18台、前輪ラック式:6台）、月額使用料:100円～400円
バイク置場
1台、月額使用料:3,000円
ミニバイク置場
2台、月額使用料:2,000円
分譲後の権利形態
建物専有部分は区分所有権、敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有
設計・監理
株式会社昭和工務店 一級建築士事務所
施工会社
株式会社昭和工務店
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
管理会社
JR西日本住宅サービス株式会社
事業主(売主)
JR西日本プロパティーズ株式会社
〒650-0027 神戸市中央区中町通2丁目1番18号 TEL [phone]
国土交通大臣免許(1)第9056号、 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携(代理)
株式会社リヴィングカラーコーポレーション
〒556-0016 大阪市浪速区元町1丁目2番2号 TEL [phone]
大阪府知事（3）第52117号、（公社）全日本不動産協会会員、（公社）不動産保証協会会員、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00044号(2019年10月5日付)
竣工時期
2020年2月下旬 予定
入居時期
2020年3月下旬 予定

第2期販売概要
予定販売戸数
未定
予定販売価格（税込）
未定
専有面積
未定
バルコニー面積
未定
間取り
未定
販売開始予定時期
2019年8月下旬予定
【予告広告】
※価格・販売戸数は未定です。全体で販売するか数期に分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未確定のため、物件データは全販売対象住戸のものを表示しています。 確定情報は本広告において明示します。本広告を開始するまで、契約または予約の申し込みおよび申し込み順位の確保につながる行為は一切できません。
※徒歩分数は80mを1分として算出（端数切り上げ）した概算時間です。

情報更新日
2019年7月23日
次回情報更新日
2019年7月30日

[103: 匿名さん]

事業主のJR西日本プロパティーズ株式会社って聞いたことないな

同じJR西日本系列のJR西日本不動産開発株式会社のジェイグランシリーズの分譲マンションシリーズはよく見るけど

どういう違いがあるんだろな？

[104: マンション検討中さん]

>>101 検討板比較中ユーザーさん

壮大なお墓ビューのルネグラン四天王寺も売れ行きは良かったみたいですもんね。
やはりデベのプライシング失敗ですかね。
販売会社が変わると、値下げも期待できそうでしょうか。
ただ、お墓に鎮座する大仏さんの背中がやっぱり気になります。
毎日見ると思うと。。

[105: ご近所さん]

>>104

ルネグランはお墓ビューとはいえ四天王寺隣接の南向き真ん前で抜け感がすごかったですからね。１年で全室完売したんでお墓は特に気にならない人が案外多いんでしょう。
値段も上がりきる前で今より安かったですから、あまり比較になる物件じゃないかもしれません。
結局は最後は値段とのバランスですね。

[106: 通りがかりさん]

ここの営業さん、知識不足だった。
今度の会社はどうなんだろう。
試しに行ってみるか。

[107: マンコミュファンさん]

テストですか（笑）

[108: 匿名さん]

今回の販売会社さんも
前回とあまり変わらない印象でした。
お墓ビューがやはりネックですが
引き続き検討候補です
もう少し待てば値下げもあるのでしょうか

[109: 坪単価比較中さん]

値下げもあるのでしょうか

家電製品30万円はあっても値下げは厳しいかも。

[110: マンコミュファンさん]

天王寺区にしては珍しく親切なモデルルーム。
アンケート書きたくないと言っても丁寧に案内してくれた。
アンケート書かないと門前払いされることばかり。

[111: マンション検討中さん]

ここあとどれくらい残っているのでしょうか？

[112: マンション検討中さん]

>>111 マンション検討中さん

最近更新されたHPには、先着順分譲概要で販売戸数6戸、第2期予告販売概要で予定販売戸数未定、とあります。
1期でどれだけ売り出したのかはわかりませんが、そのうちの6戸がまだ残っていて、2期の販売もこれからということだと思いますので、AタイプBタイプともに、まだ選べる状況だと想像します。

[113: 名無しさん]

ここは、2階、3階が売れ残ってるみたいだけど、あまりにも道とベランダが被り付の状態で、プライバシーの点から、みんな敬遠するんじゃないかな。

[114: マンション検討中さん]

>>113

セットバックではないですね。昨年から更新されていないとは。
道路から、３ｍは欲しいところです。

[115: 名無しさん]

>>114 マンション検討中さん
無理して狭い土地にたてているから、どうしても無理が生じるのですね

[116: 検討板ユーザーさん]

>>115 名無しさん

住居の面積から逆算すると仕方ないですね。
ワンfloor2世帯で隣の敷地も取り込めばゆとりは
あったのでしょうが。
積水ハウスの清水谷公園物件は、パナソニック物件の土地を買取り、居住者のいる、自社新築戸建を壊して土地を拡げる手法は、さすがに天王寺区オンリーワンメーカーですね。

[117: 名無しさん]

>>116 検討板ユーザーさん
そうなんですよね。質の落ちてきているグランドメゾンが、土地購入に多額の費用をかけてるでしょうから、どれくらいの価格を示すか楽しみです。

[119: 匿名さん]

1000万円割引キャンペーンやってますね
かなり思い切ってます

[120: 匿名]

人気ないなあ…。相場かもしれないけど、高すぎる

[121: 匿名さん]

700万値下げって。。。
定価で買った人のリセール価値下げる価格表示、すごいな。。。

[122: 匿名さん]

オープンにしてチラシ撒き散らす以外の営業方法なかったんか。。。
営業能力の低さのせいで、すでに住んでいる方々が可哀想です。

[123: 匿名さん]

>>121 匿名さん
本当にかわいそうすぎますね。しかし、値下げオープンでも売れるのか否か…。人気ないこと、リセール下げたらまだまだ完売しないような気がします…。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん
ですよね。
おそらく低層階で眺望が抜けない分、苦戦してるんだとは思いますが、学区もいいし、ただただ販売会社の能力が低すぎる気がします。
デベロッパーがこの投げ売りを決めた事も、他の居住者に理解を得てからおこなっていないようなので、ダメダメですね。