ディアエスタ ミオ 夕陽丘ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ディアエスタ ミオ 夕陽丘はどうですか？
便利になりそうでいいなと思っています。
マンションの価格や間取り、設備はどうなるか気になる所ですね。
周辺のことを含めて、いろいろ情報交換しませんか。


公式URL：https://yuhigaoka22.jp
売主：JR西日本プロパティーズ株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

物件概要
所在地　大阪市天王寺区上汐５丁目6番3、6番4(地番)
交通　Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅から徒歩3分、近鉄大阪線・難波線・奈良線「大阪上本町」駅から徒歩11分
地目　宅地
地域・地区　第２種住居地域・準防火地域・特別用途地区（中高層住居専用地区：第２種）
建ぺい率　80％
容積率　400％
敷地面積　479.08m2
建築面積　252.38m2
建築延床面積　2,310.48m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造・地上12階建
総戸数　22戸
予定販売戸数　未定
予定販売価格　未定
間取り　3LDK+WIC+SIC・3LDK+DEN+WIC＋SIC
住居専有面積　76.00m2・95.00m2
バルコニー面積　12.16m2・12.91m2
駐車場　機械式11台、月額使用料:未定
自転車置場　44台（傾斜ラック：8台、スライドラック：18台、2段式ラック：18台）、月額使用料:未定
バイク置場　1台、月額使用料:未定
ミニバイク置場　2台、月額使用料:未定
分譲後の権利形態　建物専有部分は区分所有権、敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有
設計・監理　株式会社昭和工務店 一級建築士事務所

竣工時期　2020年2月下旬 予定
入居時期　2020年3月下旬 予定
販売開始時期　2019年3月上旬 予定

[1: マンション検討中さん]

場所は魅力的ですね。
間取りやリビングの方角、日当たり等気になるところです。

[2: 匿名さん]

夕陽丘駅周辺に新築マンションいくつか出てますけど、今出ている中ではここが一番近いマンションとなりますかね。
徒歩3分、ここまで近いのは今後もなかなか出てこないでしょうし立地には高く評価できそうです。
気になるのは戸数が少ないことで管理費・修繕費がどうなるかでしょうか。
販売価格も高くなりそうなのでこの辺の兼ね合いが難しいですね。

[3: 検討中]

総戸数　22戸ですね。

谷町線の幹線道路から一筋入った好立地。
かかりつけ医院も道路向かいの真横。
さらに郵便局横でスーパーも縦横選択できメトロの駅も六万体交差点からすぐなので利便性は抜群です。

修繕費は近隣マンション戸数40-60戸の2倍ぐらいと思った方がよいでしょうか？

間取り
3LDK+WIC+SIC・3LDK+DEN+WIC＋SIC
住居専有面積
76.00m²・95.00m²

とありますので角住戸76m²　6,500万円以上～ですね。

[4: マンコミュファンさん]

>>2 匿名さん

駐車場　機械式が屋外に設置されると劣化の進行が早く、少戸数のマンションだとリニューアル時の負担が大きいと思います

[5: 検討比較]

https://www.sutekicookan.com/機械式駐車場のメンテナンスと対策

地上４列×４階で合計１３台収容していますが、よく故障します。 出庫する際、１階まで下りてくる途中で止まってしまうケースが一番多いです。 駐車場の管理会社へ電話しても作業員がきてくれるまでに１時間はかかりますので 予定はつぶれてしまいます。 もろもろの修繕費も毎年数十万円かかっていて、 今後もこの状況が続くと思うと、なんらかの対策はないものかと考えてしまいます。

大手電機メーカでメンテナンス部門を担当している者です。業者に委託し３ヶ月毎に定期点検をしているのであれば無償です。もし、有償であれば３ヶ月毎点検の意味がない。部品代は契約により無償か有償が決まる。特に決めていなければ有償となる。契約金額にもよるが？因みに、私が勤務している会社では１年に一度精密点検をした場合には保証期間（６ヶ月間）は部品代を除き無償となる。フルメンテの場合は当然無償です。掲示板などで居住者に声をかけ専門家に助言を求めてみては如何でしょうか。業者からみるとマンションは顧客が不在同様です。うるさく監視しないとカモにされます。問い合わせの件は、客が役所や民間企業であれば無償です。部品代も払ってくれないでしょう。

[6: 検討比較]

機械式駐車場は、とりあえず狭い敷地に台数を確保する手段に過ぎません。詳細を話すと、管理組合及びメ―カ―などが パニックになりそうです。雨ざらしの駐車場にフルメンテナンスはあり得ないし、耐用１５年は無理だと思うし、築１５年までの修繕費は、駐車場更新費用を越 えそうです。事実、メ―カ―保守メンテナンス会社に、築１５年間の修繕計画を出しもらって下さい。駐車場更新費用を越える金額が算出されます。これは、築 １５年間で、更新も含めて、駐車場更新２回分の金額です。早く解体撤去するか、機械式駐車場のあるマンションを買わないようにした方が懸命かも！また、自 走式駐車場の方が修繕費が格段に安いのに、機械式駐車場の方が安いとの説明・資料をプレゼンされたら、違うと思いますので、普通の一般的な技術者に相談し て下さい。自走式駐車場の方が修繕費が格段に安いとの結論になると思います。

[7: 匿名さん]

最寄駅まで３分なのは魅力的ですね。
市内で駅近だと商業地の印象ですが、物件の周辺は静かなのでしょうか？

[8: 経験者さん]

前の南向き道路は、抜け道で日中は多少の車の往来ありますが夜は車の通りは少ないです。

谷町筋のメインストリートから１筋奥に入り上汐周辺は静かです。

[9: 検討中さん]

>> 7: 匿名さん

メトロの駅近が魅力です。
スーパーも２箇所徒歩で３分ほどの距離。
南道路は車通りますが通行少なし

但し、横断歩道があるので車が停車して排気ガスが気になります。

斜め向かいは夜間もやってる八百屋さん？

[10: 比較中]

立地は、郵便局横で良さそうですよ。

四天王寺近いです。

[11: 匿名さん]

大阪のマンションを見ていると、南部が少しずつ人気になってきている傾向があります。
あべのハルカスができて、南部マンション人気が上がってきているんじゃないかと思う個人的感想なので、もしかしたら一部の人だけなのかもしれませんが・・・。

ホームページはこれからできていく感じで、物件概要くらいしかわかりません。谷町線の駅まで3分、12階建てで22戸なので1フロアあたり2邸くらい。管理費や修繕費は未定なので、物件価格と合わせて気になるところです。

[12: 検討中]

>>　11: 匿名さん

天満橋から南方面の谷町沿線界隈～四天王寺は空いている土地がなくて
建物建っているか駐車場の土地を買収するしかないのでより南側の開発を進めているのかな？

この周辺は今後も20戸～40戸、最大65戸ぐらいまでの規模ですね。

[13: 物件比較検討さん]

>>12 検討中さん

そろそろ調査掘り始まります。

[14: 物件比較検討さん]

>>11 匿名さん

夕方ラッシュアワーでも交通量は少なめかもです。

[15: マンション検討中さん]

マンション検討で現地確認しました。

四角い角地で夜間は静かです。メトロの駅から
近いのも利便性の高さが伺えます。

この広さだと南側の歩道からセットバックになる
位置に建物が建つでしょうか。
植栽も植わり景観も良くなりそうです。

夜間は静か目なエリアなのでマンションが此処に
建つのも良いですね。

価格は気になるところですが、5500万円以上からといった感じで、コストを考えるとディスポーザは付けないでしょう。

戸数少なめも、近隣にペンシル賃貸物件がいくつも建設中ですがゆとりある分譲マンションになりそうです。

[16: 通りがかりさん]

目の前が歩車分離の交差点になっていて、東西の赤信号が意外に長くマンションの目の前に車が停滞しやすいです。
ストップアンドゴーの音と排気ガスが気になる人はいるかもしれません。
敷地が狭いので南側にセットバックがなければなおさらかも。
天王寺郵便局が近いので便利ではありますが、トラックが夜中早朝も含めて出入りするのと、夜9時半まで郵便局が開いているので東側接道は昼夜問わず路駐が多いです。
駅近で全体的には静かで良い立地だと思いますので、金額的には結構高くなるのではと予想します。

[17: マンコミファンさん]

普段生活の中でメトロ四天王寺夕陽丘の駅近がいいなと思います。

梅田１２分、天王寺１分は最強かな。

難波、日本橋も自転車で下るだけ片道５分かな。

[18: 匿名さん]

>>17マンコミファンさん
>>難波、日本橋も自転車で下るだけ片道５分かな。

帰りの坂道がキツいです。

[19: 比較中さん]

>>帰りの坂道がキツいです。

この周辺の住民さんは、学生さんを除きpnasonic、ブリジストン、ヤマハの電動自転車利用なので辛くないですよ。

[20: 匿名さん]

ここは、正真正銘の夕陽ヶ丘で、かなりの好立地ですね
真法院町より地価は高いでしょう
ビックリ価格になりそうな予感

[21: 物件比較中]

>> 20: 匿名さん

坪単価　　＠３５０万円
76平米　　８０６０万円〜
95平米　　１億７５万円〜

そうですね。駅近好立地です。
ブランズ夕陽ヶ丘　中古7000万円オーバーの価格が出ています。

夕陽丘のフラッグシップ価格になります。

ザ．夕陽ヶ丘物件です。

[22: 匿名さん]

もともと清水総合開発が計画していた物件でしょ。
坪270万程度だったはずです。

[23: 通りがかりさん]

ここは高いと思います。立地はなかりいいので。
万博も決定しましたし2025年まで
大阪市内は値下がりしにくくなると思います。

[24: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん


上汐のこちらは高いです。
坪単価320万円以下にはならないです。

駅から遠いシエリア夕陽ヶ丘北山町は
ほとんど売り出し物件完売です。
坪単価300以上です。1億です。

[25: 物件比較中]

２０２０年問題より、大阪の都市構想が活性することを鑑みれば

万博誘致も決定してIRも次期構想で

ホテルとマンション建設の土地の取り合いで土地の高騰は必須かな！？


２年前は、坪単価２７０万円、２８０万円と言われていても
２年前の単価とは違うわけで。。。

安かったのは、ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘まで。

坪単価は、３４０〜３５０万円は確定的で変わりなしでしょ。

[26: 物件比較中]

松本組のルネグラン四天王寺夕陽丘が最後の安かった価格です。
http://matumotogumi.co.jp/works/8292.html

この物件以降は、このエリアも土地が希少価値になり坪単価３００万円半ばを目指す価格に
なるのは確定です。
安くなる要素がないです。

[27: マンコミファンさん]

２年ほどで中央区エリア北浜から天満橋南側、天王寺区エリアの四天王寺から北側は

坪単価のマンション価格は380万円ー400万円が標準的最低開始単価になりそうです

[28: 匿名さん]

万博誘致とIR構想が決定したことで致し方ないかも。

[29: 匿名さん]

>>22

土地の評価額が２年ほどの間に、２７０→３４０に値上がりしたのです。

観光立国関西インバウンドと大阪万博開催→IRで爆上げです。
希少価値で３５０でも安いかもです。

[30: 匿名さん]

近くのブランズは坪280で苦戦中でっせ。
駅近とはいえ、デベの知名度は明らかに劣るこの物件が坪350こえたら、売れないでしょ。
もしその値段なら、近い将来資産価値は大暴落確定。

[31: 匿名さん]

ここも庶民には買えない価格帯になりそうです。
ただ短期的には物件価格は上がる要素しかありませんが、10年後にはオリンピック、万博も終わり資産価値は大幅に下落するでしょうね。

[32: 通りがかりさん]

>>31

10年前はリーマンショックで10年後には土地・マンション資産価値なんて大暴落だという人も多かったわけですが、今現在はこんな状況なわけです。
結局10年先なんて誰にも読めないので予測自体が意味がないんですよね。
10年前に大阪の不動産価格があのバブルの時の金額を超えるなんて考える人は誰もいなかったでしょうからね。

[33: マンション検討中さん]

>>32 通りがかりさん

大阪びびきの街 ザサンクスタワーが一番安かったでしょうか？
2千万、3千万円が中古価格で暴騰です。
ザ北浜タワーは、高い高いといいつつ高い価格でしたが、こちらも暴騰です。

ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘も高い高いといいつつ、最終完売してこの後のマンションはドンドンと価格が高まっています。
消費税は上がるし、物価も上がり、材料費や職人の人件費も上がります。
サラリーマンの賃金水準のみ横ばいです。

2020年を超えると暴落すると言われ暴落どころか、徐々に価格が上がっていってます。
10年後は、地域やエリアに限定されますが新築する土地すら出てこないでしょう。

[34: 匿名さん]

夢見心地ですね！

[35: 住人さん]

>> 34: 匿名さん

四天王寺夕陽ヶ丘地区は見渡しても賃貸用地はあっても土地はもうないだろう

[36: 匿名さん]

建替案件がありまんがな！
東京の人気エリアは今や建替ラッシュやでぇー。

[37: 匿名さん]

>> 36: 匿名さん

買収、等価交換すれば今の実勢価格から土地価格より高くなるツ。

[38: 通りがかりさん]

>>36

東京は新しいマンションも建ってるけど狭い土地ばっかり。
人気の区の駅近でまとまった土地はもうほとんど出ない。
建替案件は容積率に余裕があって高値になりそうな土地限定になるし、住民の総意を得るのも難しいしで時間がかかる。
よって建替なんてラッシュどころかごくわずか。

[39: 検討者さん]

>>33
ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘は平面駐輪場ありで南面永久開放のレア物件でした。
駅徒歩4分に平面駐車場ありで南東角部屋91㎡7000万円台前半～は2年経った今では考えられません。
ここ2年で人手不足と働き方改革のダブルパンチで建築人件費が一気に上がってしまいました。

10年後はわかりませんが、2020年を境に土地・マンションが暴落するという楽観路はほぼなくなりました。
外国人観光客の勢いが衰えるどころか増える一方ですので土地が安くなる要素がありません。
加えて人件費の高騰。
下落は東京五輪後の早くて2022年以降でしょうが、万博が決まった今その可能性は限りなく低くなったでしょう。

[40: 匿名さん]

不動産価格が下がらない派の言い分は楽観的で内向きな視点ばかり。あと、現在既に所有しているのものか、不動産営業の意見ばかり。

世界は混沌としているというのにね。

本来は区分マンションなんて値下りしかしないし、高値圏で取得した時点で含み益なんてゆめゆめ期待せぬよう苦言を呈しておくわ！

[41: 匿名さん]

>> 40: 匿名さん

>> 不動産価格が下がらない派の言い分は楽観的で内向きな視点

最近の不動産は１０年〜１５年前と比較して販売価格は高くなっているのは事実。
最近の６５００万円物件だと実際に売却するときはMAX５８００万円とか目減りは出てくるよ。

昔は安かったからね、三菱のパークハウス谷町５でさえ坪単価１８５万円で３０００万円台後半だった。
今の実績は販売価格５２００とかで出してもMAX４５００万円とかで売却できる。

分かっている。。売却時に損しないとは言ってない。損益は出るだろう。


>> 世界は混沌としているというのにね。

サラリーマンだときついだろう。東証一部企業でも傾く時代。
マスコミとか年収高くてもブラックだけどね。
医者とかは勤務医含めて年収は高くないけど失業はないだろうし安定している。

年収あって何百万も税金を納めることを考えれば賃貸で家賃20~35万円も有りかな？

[42: 名無しさん]

オリンピック、万博、カジノ。都心部と郊外との格差は広がるばかりかなぁと思います。
資産価値に拘りたいなら絶対に都心部を買う方が値下がりリスクは抑えられそう。2022年生産緑地問題で土地価格はどうなるか興味深いですけどね。

[43: 検討中]

>>資産価値に拘りたいなら絶対に都心部を買う方が値下がりリスクは抑えられそう。

そうですね。
価格は高くて売却時に安くなっても購入希望者ニーズがあり半年以内には売却できますからね！

[44: 検討者さん]

>>40

本来マンションなんて人が住めば値上がりはしない。
入居した瞬間から中古となって１割から２割下がるんだから上がるわけがない。
ただ大阪ではここ１０年はいつ買ったとしても、よほどの物件でない限り資産価値は値上がりorキープしてるんですよ。
この１０年考えても世界は混とんとし続けていたけど関係なく上がってる。

今後は誰にもわからないけど、色々な状況を考えると少なくともあと数年は下がる事はないでしょうね。
売り出しから竣工までだいたい２年くらいタイムラグがあるんで、早くて２０２３年後からいう感じでしょうか。
いま不動産を持ってない人は、逆に値下がりの期待をしない方が良いのかと。

[45: 坪単価比較中さん]

>>本来マンションなんて人が住めば値上がりはしない。

確かに期待値を高く持ってもです。

>>この１０年考えても世界は混とんとし続けていたけど関係なく上がってる。

リーマンショックで弱気になっても結果論でV字回復して安定しています。


>>逆に値下がりの期待をしない方が良いのかと。

7000万円のマンションが築後5年以内に4000万円に下がることもバランス見ると難しいです。

築30年だと色々ありますが築10年の物件でお買い得な物件は値千金。
千に一つです。

[46: 匿名さん]

建設の人件費高騰はあちこちで謳われてますが、実際の末端単価は全く上がってませんよ。
デベの方便に過ぎません。
ボッタクリの為のね

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん

人件費高騰は事実。正確に言うと人件費のピンハネ料が高騰ということ。

[48: マンコミュファンさん]

>> 46: 匿名さん

石油、木材、建築資材やコンクリート、鉄など材料費は上がっているのでは！？

コンクリートの階段は減少し、グランドメゾン ですらスチールの非常階段に。

[49: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩3分という便利な立地にある分

かなり価格帯としてはお高めになるのかなというイメージ。

総戸数２２戸と小規模マンションなので、

大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが

将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安はありそう。

[50: 匿名さん]

ここ22戸なんですね
夕陽ヶ丘駅3分、22戸
8千万からかな