大宮スカイ＆スクエア ザ・タワー

[匿名さん]

大宮スカイ＆スクエア　ザ・タワー

公式URL：https://nskre.jp/oomiya/

ソニックシティ北側の西口3-B地区密集住宅地が再開発されます。都心まで40～50分の立地です。便利ですが、ソニックのイベント時の騒音や夜間の若者など、駅前ならでは問題もあると思います。これまでタワマンは浦和ばかりでしたが、隣接する3-A地区にもタワマンが建設されます。比較検討をしていきたいです。


所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目902番（地番）
交通：ＪＲ「大宮」駅徒歩5分、
東武アーバンパークライン「大宮」駅徒歩5分、
埼玉新都市交通伊奈線（ニューシャトル）「大宮」駅徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.72平米～123.17平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ


2018年12月着工、2021年竣工予定。
公式URL：https://www.city.saitama.jp/001/010/012/p052947.html
売主：三井不動産


敷地面積
約609平方メートル(A棟)
約7,593平方メートル(B棟)

建築面積
約318平方メートル(A棟)
約4,461平方メートル(B棟)

延べ面積
約3,823平方メートル(A棟)
約66,234平方メートル(B棟)

規模
地上14階(A棟)
地下1階(B棟)
地上28階

構造
RC造

主要用途
商業業務・住宅

住宅戸数
65戸(A棟)
511戸(B棟)

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[943: マンション検討中さん]

埋まってますか？なんて聞かないのはわかってる。
営業がここは埋まってないからどう？って言ってくるから要望が出ていないのを知っているだけ

[944: 名無しさん]

もうほっとけばいいよ
要望書出した人は埋まってる！売れる！って信じたいだろうから営業の言うこと真に受けるだろうし、自分に不都合な事は信じないよ

[945: マンション検討中さん]

武蔵浦和のが平均坪単価350万で周辺価格との乖離で、高い高い売れない売れない言ってたけど、売れ行き好調で逆に周辺中古価格が上がったのには驚いたが、ここはどうなるかは来月分かること

[946: 検討板ユーザーさん]

同じ地域に対して割高な価格で買うと、資産価値的にも利回り的にものちのち競争に勝てないなんだよな
築浅中古も高くなってきたとはいえ、追いつけない価格差
新築プレミアム払ってまでこの微妙な間取りと仕様を飲めるかどうか

[947: 匿名さん]

さいたま市
羽田空港の機能強化に関する動向について
https://www.city.saitama.jp/001/010/001/p068629.html

[948: マンション検討中さん]

>>947 匿名さん

大宮から見ると飛行機が旋回していくのが見えて何か良い感じに見えるよ

騒音は全く無い
北浦和当たりも全く無い

浦和にいるときはいつも別ルートでまだ体感したことないので分からない

[949: ご近所さん]

大宮は今の航空路だと関係ないよね
武蔵浦和だと航空路の下だけど

[950: 匿名さん]

固定資産税がどれくらいか聞いた方いらっしゃいますか。

[951: マンション検討中さん]

>>950 匿名さん

ここで聞くより営業さんに自分の希望住戸についてどれほどかかるか聞いてみたほうが良い

[952: マンション検討中さん]

>>951 マンション検討中さん

それいったら全てそれで終わってしまうがな。

[953: 職人さん]

地価はGMTの3倍なので、固定資産税も3倍？

[954: マンション検討中さん]

>>950 匿名さん
購入の意思があるのであれば営業さんに確認した方が良いです。
私は現在の住まいの本当に3倍だったので耳を疑いました。
しかしそれだけ地価が高い場所で建築費の高騰を考慮すると仕方が
無いのかなと諦めました。
当初の減額期間は良いですが、その後を考えると駐車場、管理費、固定資産税
とすごい金額でした。

[955: 匿名さん]

南東角１億、不動産取得初期費用及び固定資産税が想定より高くてさすが駅前。
検討中なら営業に聞いちゃったほうがいい。

[956: 通りがかりさん]

固定資産税ですが、土地と建物それぞれの評価額に税率がかけられます。 土地の価格が仮に3倍であったとしても税額は単純に3倍になりません。
建物の評価が3倍も違うとは考えられないからです。
というのも建物の評価は行政が行いますが、建築資材の購入金額で算定するわけではないからです。
もちろんGMT建築当時よりも点数が高い資材を使っていれば建物部分も評価額は上がりますが、3倍はあり得ないと思います…その理論が成り立つのであればほかのマンションや戸建も最近のものは評価額が3倍高くなるからです。(行政はどの建物も同じ点数表で評価します。)
そんな話は聞きませんから…

ですので結論とすると土地評価額のみGMTと比べて3倍、建物は多少高いかも？くらいなので結果として固定資産税は多少高いが3倍はあり得ないと思います。

個人的にはGMTより少し高いだけだと考えています。
というのも土地は所有権で按分するので、マンションの場合、建物評価額に比べてウエイトが低いからです。
三井不動産としては安い金額を説明して、制度の変更等で万が一にも税額が高かった場合クレームが来るため、最高金額で説明しているものと思われます。

[957: 匿名さん]

飛行機は騒音だけが問題ではありません。
落下物のリスクもあります。
大宮は関係ないみたいですけど。

[958: 通りすがりさん]

500戸もある大型物件なのにすごいですね過疎ってますね。人気ないのかな

[959: 評判気になるさん]

>>874 評判気になるさん
あの信号、めっちゃ待つので有名

[960: 匿名さん]

>>959 評判気になるさん
あの信号待つから、みんな、いきなりステーキ前の、信号がない横断歩道渡って駅行くでしょ。

[961: マンション検討中さん]

普通のスクランブル交差点だけど、全然長く感じないのだが？

[962: 検討板ユーザーさん]

>>915 匿名さん
GMTの中古価格が値上がりしすぎ！
まぁそれだけ魅力がある証拠なんでしょうけどね。

新築分譲の売れ残った頃、内覧して迷った挙句高いと思って買わなかった。

こんなに中古で値上がりするとは思ってもみませんでしたね。
後の祭りです。。

[963: 検討板ユーザーさん]

>>956 通りがかりさん
なるほどそうなんですね

GMTの中古物件詳細を見ましたが
管理費も駐車場代金もここより10,000円前後安いみたいですね

駅からの距離はここより2分遠いかもしれませんが、静かそうな住環境や周りの眺望、毎月のコストを想像するとGMTの方が落ち着いた生活が出来そうな気がする。

中古物件は気に入る部屋がいつ出るかわからないので買えないけど。

[964: 検討板ユーザーさん]

>>946 検討板ユーザーさん
南東の角部屋モデルルーム内覧しましたけど、
3LDKを1LDKに大改造！標準以外の100万単位の部材変更で、標準状態が想像できませんでした。

モデルルームなんて
皆んなそんな物なのでしょうかね？

モデルルームと同じ東南の角部屋22階だとしても、今建築中の4街区ダイワロイネットホテル大宮　地上22階92.4mが建ってしまうと眺望は抜けなくなってしまうのかな？

[965: 検討板ユーザーさん]

>>964 検討板ユーザーさん
マンマニさんの投稿にも有りましたが、魅力を感じる部屋はモデルルームにもなっている東南の角部屋ですね。

16階1億で高いとは思うけど、他の好立地タワーマンションも高層階の良い部屋はそれに近い価格なんですねぇ。

逆に言えば他の中部屋は南向きでもソニックがドーンと前になってしまうので眺望は良くなさそう。

北向きが嫌となると選択肢がモデルルームタイプの一択となってしまう。

競争率高いでしょうね、きっと。

[966: マンション検討中さん]

>>965 検討板ユーザーさん

北向きも悪くないですけどね！
タワマン目の前に何もないですし、タワマンなので採光は取れますし。

[967: 通りがかりさん]

>>966 マンション検討中さん
それはない

[968: マンション検討中さん]

ソニックシティ

[969: マンション検討中さん]

もう買う決意を固めました！

[970: 検討板ユーザーさん]

おめでとうございます！
私も今週登録行ってきます！！
結構お客さん多かったら嬉しいな～

[971: マンション検討中さん]

自分も今週末登録いきます。抽選にならないといいな。。。

[972: 口コミ知りたいさん]

>>971 マンション検討中さん
登録ってなんのことですか？
先月末に要望書の締め切りと言われて提出してきたのですが。。

[973: マンション検討中さん]

皆様おめでとうございます！
抽選にならずにすんなり買えることを祈りましょう！！

[974: マンション検討中さん]

>>972 口コミ知りたいさん
要望書→登録→契約
の流れで、この部屋を契約しますという意思表示のようなものですかね。
登録して同じ部屋の購入希望者がいれば、どちらが買うかを抽選で決めることになります。

営業の方から登録の案内はされていませんか？

[975: マンション検討中さん]

>>974 マンション検討中さん

登録は今週末からですからね。
きっと案内されているかと思いますが。。。

[976: 検討板ユーザーさん]

>>974 マンション検討中さん
要望書の提出期日は5月だったのですね

自宅を売却しても
購入価格やその他経費の出費を考えると、余り残金が残らなそうなので、悩んでいるうちに期限が過ぎてしまったのですね
今気が付きました

マンマニにも書いてありましたけど、魅力を感じるのはモデルルームにもなっている東南の角部屋ですね

逆に言えば他の南向きの部屋は魅力を感じない。
ソニックから見下ろされるような感じを想像してしまうし、下層階は直ぐ前のマンションの壁になってしまうのでは？

モデルルームタイプの角部屋は天井高2.5mなんですね
他の部屋タイプには2.6mの所もあるのに何故？
惜しいなぁ

営業の方が東南の角部屋要望者の現在人数をチラッと見せてくれましたが、販売予定中最上階22階が1番多く16階が2番目だったかなと

やはり高層階ほど人気なんですね、特にタワーは
資産価値としても高い差額分は中古になった時取り戻せるのかな？
もしそうだとしたら、多少無理してでもやっぱり高層階に憧れますね
せっかくタワマンを選ぶならって思うのは人情でしょうね


感じるメリット
大宮の駅近
商住一体再開発タワマン
16階以上東南の角部屋からの眺望

感じるデメリットや懸念
価格帯が高い
前にそびえ立つデカくて高いソニックビル
イベント時などうるさくないか？
下り天井が下がり過ぎ
管理費とタワーパーキング代高めでランニングコストが埼玉県の割に高めかな

こんな事を考えて決断できずモタモタしているので
いつまで経っても買い替え出来ない私でした。

私が内覧した時、22階東南の角部屋は価格設定はしていなかったのですが、販売価格がいくらになるのか気になります。

[977: マンション検討中さん]

>>976
まだ登録自体は間に合うはずですが、営業曰く、要望入れた住戸を優先供給するって話だったので、
1期1次にこれから登録すると、どこ入れても抽選必須かと思います。キャンセルでていれば別ですが…。どうせ、1期2次も抽選の確率があるのであれば、1次で滑り込んでもいいかもですね。

管理費、安い方じゃないですか？周辺のプラウドよりも1万円弱安かったと思います。

[978: 検討板ユーザーさん]

>>977 マンション検討中さん
GMTの中古物件詳細と比べて一万円位高いと感じたのは、駐車場の月額代金でした。

管理費も五千円位高かった印象でしたが、狭い部屋の詳細だったと思います
すみません。

駐車場が37,000円位で管理費と修繕積立金を足すと70,000円位になるのですね
湾岸のタワマンと余り月々の出費が変わらないですね

自宅を売却して住み替え予算が立ったとして
億ションに住み替えたとしても
やっぱり定年リタイヤ後の低所得者には敷居が高いかな？

[979: 口コミ知りたいさん]

なんか皆さん営業から言われてることが少し違う気がしますね。。やっぱ営業さんもセールストークでにごしたり言わなかったりとかしてるのでしょうかね。

[980: 検討板ユーザーさん]

>>976 検討板ユーザーさん
モデルルームタイプの80e南東の角部屋

エレベーターが対中層階用と高層階用の両方が止まる16階が1億
同じタイプで今回販売対象の最上階22階で価格未定では、資産価値の損得勘定だけで検討した場合、何方がお買い得なのでしょうか？

多少割高に感じても後々の資産価値を考慮すると22階の方を買えれば買った方が得するのかな？

何方かお分かりになる方がいらしたら教えて頂きたいです。

[981: マンション検討中さん]

1期目は159戸で登録開始
販売総戸数398戸だからまぁまぁな出だし？

[982: 評判気になるさん]

>>981 マンション検討中さん

どちらに戸数が載っているのか教えていただくことはできますか？

[983: マンション検討中さん]

>>981 400戸未満の規模だと34%くらいが第1期の平均売出戸数みたいですよ(Google調べ)。
それよりは良いのかな。

[984: マンション検討中さん]

>>982 評判気になるさん

ホームページの物件概要

第１期登録
販売期
第１期
販売戸数
159戸
販売価格
5,390万円(1戸)~22,810万円(1戸)
最多販売価格帯
8,100万円台(10戸)
間取り
1LDK~3LDK
住居専有面積
40.72㎡~123.17㎡

マンションマニアさんが投資用に推してた1LDKも販売するみたい、5戸しかないけど

[985: マンション検討中さん]

1LDK単価盛り過ぎですよ。

[986: 検討板ユーザーさん]

オプションでIHに変えられないと聞いてショックを受けました！！！

[987: マンション検討中さん]

プレミアム住戸の一部が2000万円位ディスカウントされてますね。
まぁ流石に買えませんけど…

[988: マンション検討中さん]

60Aの間取りでわかる方がいらっしゃったら教えていただきたいのですが、マンションHPの間取りに掲載されている間取りのキッチン（カウンターと記載されている）と、エントリーした方しか見られない間取りのキッチン（カウンターとの記載がなく、洗い場半分くらいから壁がない）が違うのですが、どちらが正しいのでしょうか？

[989: マンション掲示板さん]

東向きのお部屋について教えてください

[990: ご近所さん]

>>988 マンション検討中さん
営業さんにメールで聞きなよ

>>989
何が知りたいの？

[991: マンション掲示板さん]

>>990 ご近所さん
東向きの間取りがちょっと変わっていてお値段も安いと思うのですがやはりあの間取りだと生活しづらいのでしょうか。

[992: 評判気になるさん]

>>991 マンション掲示板さん
リビングから離れた所に個人の部屋があることでプライバシーが保てるメリットはあるよね