大宮スカイ＆スクエア ザ・タワー

[匿名さん]

大宮スカイ＆スクエア　ザ・タワー

公式URL：https://nskre.jp/oomiya/

ソニックシティ北側の西口3-B地区密集住宅地が再開発されます。都心まで40～50分の立地です。便利ですが、ソニックのイベント時の騒音や夜間の若者など、駅前ならでは問題もあると思います。これまでタワマンは浦和ばかりでしたが、隣接する3-A地区にもタワマンが建設されます。比較検討をしていきたいです。


所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町2丁目902番（地番）
交通：ＪＲ「大宮」駅徒歩5分、
東武アーバンパークライン「大宮」駅徒歩5分、
埼玉新都市交通伊奈線（ニューシャトル）「大宮」駅徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.72平米～123.17平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ


2018年12月着工、2021年竣工予定。
公式URL：https://www.city.saitama.jp/001/010/012/p052947.html
売主：三井不動産


敷地面積
約609平方メートル(A棟)
約7,593平方メートル(B棟)

建築面積
約318平方メートル(A棟)
約4,461平方メートル(B棟)

延べ面積
約3,823平方メートル(A棟)
約66,234平方メートル(B棟)

規模
地上14階(A棟)
地下1階(B棟)
地上28階

構造
RC造

主要用途
商業業務・住宅

住宅戸数
65戸(A棟)
511戸(B棟)

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[1451: 匿名さん]

>>1450 マンション検討中さん

昼間の写真ありがとうございます。
順調に大きくなってきてますね。

織姫さんと彦星さんが大活躍中ですね。

[1452: 検討板ユーザーさん]

低層階割と残ってるな
まあそのうち売れそうだけど

[1453: 検討板ユーザーさん]

低層階割と残ってるな
まあそのうち売れそうだけど

[1454: 名無しさん]

購入を考えていましたが、設備がチープな感じでショックを受けました。

[1455: マンション検討中さん]

オプションでお金かかればアップグレードできますよ。

[1456: 購入経験者さん]

>>1454 名無しさん

設備なんて後でどうにでもなる
立地は唯一無二

[1457: 口コミ知りたいさん]

>>1454 名無しさん
オプションで設備はなんとでもなるよ。
目の前公園、ソニックシティ、徒歩1分に大宮そごうとアルシェ
駅まで5分で下には大きなマルエツのスーパーが入る
隣に大型商業ビルと大型タワマンが立つなんて
こんな立地は唯一無二だね。
立地だけはほしくてもタイミングで買えないからね。

[1458: マンション検討中さん]

東口の再開発前に購入したほうが賢明だと思う
再開発の完成後はマンション価格がヤバい事に

[1459: 口コミ知りたいさん]

とてもじゃないけどオプションつけれる階なんて購入できなかっだけど、住み始めたら設備の不満出てくるのかなあ、

[1460: 評判気になるさん]

>>1459 口コミ知りたいさん
つ新築リフォーム

[1461: 匿名さん]

>>1441 マンション掲示板さん
羽田空港アクセス線も追加で！

[1462: エルのび太]

天気が良かったので撮影してみました。
月曜だけど工事してなかったみたいです。
皆さん3期2次の価格表見ましたかぁ～？

[1463: 周辺住民さん]

うちは「収納ラボ」で内装を統一する予定。
大宮ファンの私としては、わくわくの立地です。

もともと、志木ニュータウンに住んでいて、志木から友達と自転車で丸井に服を買いに来て以来、憧れの土地でした。荒川を渡ると浦和～大宮に！
思い出の土地です。

浦和にも好きだけど、外食や買い物が好きだから大宮だ。

親が生きていたら、住んでほしかった。志木もよかった・・・思い出の大宮です、友人や家族が浮かぶよ。
今でも墓参りに自転車で志木に行きます！自分にとって最高の立地です。
みんなありがとう！！みんなのおかげで、また大宮にマンション買えたよ！

[1464: マンション検討中さん]

志木からチャリで大宮って凄いね
１時間以上？

[1465: マンション検討中さん]

2LDK＋Sの70平米の部屋、行灯部屋がありますが、住む＆売る時きついですかね。。

[1466: eマンションさん]

ほい

[1467: 名無しさん]

>>1465 マンション検討中さん
立地が良いから売るのは難しくないと思うよ。
ただし、条件が良い部屋よりは割引せざるをえないかと。

[1468: 買い替え検討中さん]

大宮の家賃相場もエグくなってきたね
スーモ見てても結構高い感じになってきた

https://twitter.com/soramame_kusa/status/1633704362320232449?s=46&t=Ly...

[1469: ご近所さん]

3期2次で9部屋売れて
265+40+9=314部屋?
残り85部屋かな

[1470: eマンションさん]

大宮駅のグランドセントラルステーション構想、実現すると大栄橋と中央通路の中間に東西通路ができて、位置的に当マンション敷地の北東にあるエントランスと一直線で繋がってくれるみたいです。
いつになるのやら、、、といったスケールの話ですが、実現したら利便性がまた上がりそうです。

[1471: マンション検討中さん]

15年くらい先になると思うが、それもまた楽しみということで。

とりあえずここが完成すると同時に北側道路西側道路と出来てかなり雰囲気が変わると思う

そう言えば建設現場の東側で商業施設部分の壁面が見えますよ
タイル貼りの結構シックなイメージ図と同じ感じでした

[1472: エルのび太]

コンクリートの打ちっぱなしが見えてきましたね！

[1473: エルのび太]

外壁材の写真です！

[1474: eマンションさん]

今日の現場

[1475: 評判気になるさん]

>>1474 eマンションさん
唯一無二
間違いなくナンバーワン

[1476: 評判気になるさん]

同じ規模
駅チカ大型開発は
もう出ないだろうね

[1477: ご近所さん]

立地は間違いなく最高でしょうね
最短コースで駅まで歩けば３?4分で駅まで行けるし
目の前にはそごう
アルシェ、ビックカメラ
ホテルや公園、図書館など
この規模で出てこない
隣にも大型ビルができると賃貸需要はまちがいなく増えるだろうし。
さらに隣にタワマンができるので価値は下がりようがない
下にスーパーなどの商業施設も入るので便利さもいうことなし
スカイラウンジでは大宮を一望できて
ゲストルームまである
テレワークへの対応にも対応している
メリットをあげればキリがない
新幹線も使えるので色々な選択肢がありますね

[1478: 口コミ知りたいさん]

>>1476 評判気になるさん
西口はもう難しいでしょうが、東口でならばGCSの展開次第で十分にある気がします
とはいえ10年以上未来の話になるとは思いますが

[1479: 買い替え検討中さん]

西口も　そごうとか、ラカータとか、DOMとかまぁ候補地はあるよね。
10年はかかると思うけど

[1480: 検討板ユーザーさん]

>>1479 買い替え検討中さん
同じ規模では立たないよ

[1481: ご近所さん]

>>1480 検討板ユーザーさん
まぁDOMくらいだよね敷地面積的には
ただDOMの場所の場合、商業の比率上がるだろうからね

500軒規模だから4Fラウンジとかも豪華に出来るわけだしねぇ

[1482: マンション掲示板さん]

>>1481 ご近所さん
ドムにはマンションはたたないと思う

[1483: 検討板ユーザーさん]

ここは地権者が居住してる人達が多かったからマンション主体だったけど、DOMは商業施設のみでやっていけるからタワーマンション付になる可能性は低そう

船橋とかみたいに百貨店閉店とかでテナント見込めなくなった場合とか最終手段がタワーマンションだから

[1484: ご近所さん]

>>1483 検討板ユーザーさん
東口は　中地区と南地区両方住宅機能あるらしいよ

[1485: eマンションさん]

駅直結で上層階しかないと思うから平均坪単価500万はするでしょ
最高で坪単価1000万

今年都市計画決定で2029年頃に竣工かな

その前にここのお隣が2027年頃に竣工だから、どんどん大宮も変わっていく

[1486: 口コミ知りたいさん]

>>1485 eマンションさん
立地も規模もこのうえなし
大宮でこれはもう出ないし
買うなら今だよね

[1487: 検討板ユーザーさん]

写真アップ待ってます

[1488: 名無しさん]

https://nm-kaigyo.nikkeihr.co.jp/property/99491/?esid=92I3sZOx3xsmsntI...

1Fスーパー、3F保育所と医療モール、2Fが気になる…
使い勝手のいい衣料品量販店（ユニクロとか）が入るとまたぐんと価値が上がるなあ

[1489: マンション検討中さん]

ターミナル駅
大宮はまだまだ価値はあがる
唯一無二の
今回の物件
楽しみですね

[1490: 口コミ知りたいさん]

マンマニさんによる将来の資産価値予測は、

70Iタイプ　3LDK　73.16㎡　16階　8100万円台(新築時)　→　7600万円(築10年時) 93.8%

なので、ここはものすごく資産価値が高いとは言えないですね。
ちなみに、同じ駅近マンションである武蔵浦和ステアリと川口クロスは、

武蔵浦和
Cタイプ　3LDK　71.74㎡　15階　7300万円台(新築時)　→　6890万円(築10年時) 94.3%
川口
Dタイプ　3LDK　73.30㎡　21階　7100万円台(新築時)　→　6300万円(築10年時) 88.7%

ですので、川口クロスよりは上、武蔵浦和ステアリと同じくらいの資産流動性ということでしょうか。

[1491: eマンションさん]

>>1490 口コミ知りたいさん
マンマニがいってるのが全て正しいなんて誰も思ってないよ（笑）
再開発案件がこれからどれくらいあるか
駅利用者はどれだけいるか
若者惹きつける力があるか

正直
埼玉に絞るなら
大宮よりすぐれた駅はないと考えます

[1492: マンコミュファンさん]

>>1490 口コミ知りたいさん
過去からの趨勢はそうかもしれないけど、今後の伸びしろを考えると大きく変わる可能性はあります。

[1493: 通りがかりさん]

>>1490 口コミ知りたいさん
ここの人や大宮の人は大宮を過大評価し過ぎ
補足だけど武蔵浦和はマンマニ氏の試算後に東急他の大規模再開発が決まっている
資産性維持という観点だけで考えるなら大宮より武蔵浦和の方が上かもね

[1494: 通りがかりさん]

>>1491 eマンションさん
>>1492 マンコミュファンさん
マンマニ氏は中古マンションの動きだけでなく以後の再開発も考慮して試算しているらしいので大きく外す可能性は低いよ

[1495: 検討板ユーザーさん]

>>1494 通りがかりさん

>>1494 通りがかりさん
「計算しているらしい」というところにどれくらい信憑性があるかなんですね。国の人口予測すら外れる地域が多いこの時代に。

[1496: 口コミ知りたいさん]

仮にマンマニが将来の開発を計算に入れていなかったしても現時点では大宮と武蔵浦和は大差ないんだな。
これは衝撃的だわ。

[1497: 名無しさん]

>>1490 口コミ知りたいさん
>>1493 通りがかりさん
>>1496 口コミ知りたいさん
大宮が過大評価されてるんじゃなくて武蔵浦和が過小評価されすぎなんじゃね?
レインズで調べてみたら新築のステアリより高値で取引されてる3LDKがあったぞ。
俺は武蔵浦和の何が魅力なのかよく分からんけど。

[1498: eマンションさん]

新幹線止まる
駅ナカの充実
はっきりいうけど
他とはレベル違う

[1499: 口コミ知りたいさん]

埼玉の駅では
大宮が１位だよ
知らない人いない
利用者も含めてナンバーワンだよ

[1500: マンコミュファンさん]

>>1496 口コミ知りたいさん
んなわけないやろ（笑）
大宮のほうが圧倒的
どこへいくにも便利だし。
路線の数とか埼玉では勝てるとこないでしょ。
はっきりいって都内より便利だし住みやすいでしょ。
今回駅チカで５００越える規模
なかなか出てこないわけだし。
大宮というだけでなく
大規模、タワマン、複合施設付
スーパー併設というのがでかいと思うよ。
駅前で５００超える開発はそう多くはでないからね。

[1501: 評判気になるさん]

>>1497 名無しさん
中古の成約実績では武蔵浦和よりも大宮の方が高い。
ただ、大宮が圧倒的というわけではなくけっこう拮抗していて少しだけ高い。
浦和＞大宮≧武蔵浦和＞さいたま新都心=川口。

[1502: 評判気になるさん]

>>1499 口コミ知りたいさん
>>1500 マンコミュファンさん
印象で語られても説得がないよ。

[1503: eマンションさん]

>>1502 評判気になるさん
では武蔵浦和か川口へどうぞ。
同じ価格なら個人的に圧倒的に大宮だと考えています。

[1504: 匿名さん]

>>1501 評判気になるさん
中古の動き方と世の中の評価はイコール
大宮は大宮民の評価が高過ぎで世の中はそこまで評価してないよということだ

[1505: 検討板ユーザーさん]

>>1501 評判気になるさん
そもそもマンションの供給数が違うでしょ？
平均価格で出す意味ないよ。
同じ仕様なら大宮が一番高いよ。

[1506: 通りがかりさん]

数字無視して感情論に走り始めたら終わりだと思う。

[1507: 検討板ユーザーさん]

>>1506 通りがかりさん
感情論ではないよ
タワマンの価格を比較してみたら?

[1508: 通りがかりさん]

>>1507 検討板ユーザーさん
中古タワマンの価格を比較すると大宮は武蔵浦和にぎりぎり勝ってるね。
良かった良かった。

[1509: 名無しさん]

人気と資産性は別の話だから
大宮エリアは人気は高いが資産性は人気ほど高くない

[1510: 口コミ知りたいさん]

気に入って買ったならいいじゃないか
楽しく完成を待とうよ
資産性だけ気にするなら投資でも頑張ったら～
2F何はいるかなあ、おしゃれなカフェとかスリーコインズとか入ったら嬉しいな

[1511: 名無しさん]

>>1510 口コミ知りたいさん
それは>>1489みたいな人に言ってあげたらいかが？

[1512: 検討板ユーザーさん]

現地写真求む

[1513: 買い替え検討中さん]

そもそ大宮は築浅の中古マンションの出物がGMT以外は結構レアだからな

[1514: 評判気になるさん]

>>1512 検討板ユーザーさん

晴れたら

[1515: 検討板ユーザーさん]

>>1512 検討板ユーザーさん

今日

[1516: 検討板ユーザーさん]

>>1515 検討板ユーザーさん
今何階部分かな？

[1517: 通りがかりさん]

>>1513 買い替え検討中さん
まさにそうですよね。
34坪で築浅だとこのくらいする
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/F504AA3A/

大宮はポテンシャルありますね。

[1518: 評判気になるさん]

>>1517 通りがかりさん
売り出し例ではなく成約実績出して

[1519: マンション掲示板さん]

>>1518 評判気になるさん
REINS見てみたら築10年程度の70～75㎡が7000万円台前半で売れているケースが多いな。
似たような条件だと浦和は7000万台後半、武蔵浦和は6000万円台後半、川口は6000万円前後という感じだ。
埼玉県内に限定した話にはなるが、大宮は浦和には負けているが武蔵浦和や川口よりは上というポジション。

[1520: 匿名さん]

>>1519 マンション掲示板さん
浦和駅西口のタワマンは埼玉県ナンバーワンマンション確定ですからね。
ここや武蔵浦和ステアリを買って浦和駅西口のタワマンに住み替えるのはありでしょう。

[1521: マンション掲示板さん]

>>1520 匿名さん
大宮スカイや武蔵浦和ステアリの予算で浦和西口タワマンは無理じゃね？
坪単価500とからしいぞあそこ。

[1522: マンション検討中さん]

>>1519 マンション掲示板さん
まあ浦和は県庁所在地だし
駅直結か駅前なら価格は浦和だろうね。
川越駅前1分タワマンも最上階は100平米ちょいで2億超えてたのに即完売になったし、すごい時代になってますね。
まさに2極化の時代ですね。

[1523: マンション検討中さん]

仮に大宮に駅直結タワマンで来たら
浦和より坪単価は高くなるだろうね。
新幹線止まるのとターミナル駅なので便利さが違う

[1524: マンション検討中さん]

大宮スカイといえど2-3年で住み替え(売却)は手数料等考えると損しちゃう可能性の方が高いですかね。 2-3年後に狙いたい他のマンションあるなら、賃貸で過ごした方がよいでしょうか？

[1525: eマンションさん]

最近サボってました

[1526: マンコミュファンさん]

>>1524 マンション検討中さん
大宮は湾岸ではないので2、3年で住み替えられるほど資産性は高くない。
ここに限らず今の時期に郊外の新築を買う人は10年は住まないと残債割れの可能性あり。
2、3年後に狙っているマンションがあるなら、とりあえず明らかに安値の中古買ってから住み替えるか、賃貸で過ごすかのどちらかでしょう。

[1527: マンション検討中さん]

いいマンションで希少立地ではあるが、希少のなかにも価格相場というものは厳然としてあって、
売買価格としてこれ以上上がるのは厳しいだろ。
（これは、マンション立地というよりは、市場全体の動向として。）
他物件と比較して下がりづらいという意味だったら、大いに理解できるところではあるけど。

まあ、過大すぎる夢は過大なんだぜ、というだけだね。

[1528: 評判気になるさん]

売却は少なくとも隣の3-A・D地区の再開発が終わるまでは難しいように思いますね。
2027年竣工だったと思うのでタイムスケールはあってますが、それでも100%で黒字になるとは思っていないです。。ヤマカンで70%くらいでしょうか。

やはり新築価格が既に十分高いので、その影響が大きいなーと思ってます。
(と言いつつ買いました)

[1529: 口コミ知りたいさん]

>>1524 マンション検討中さん
知ったような書き方で笑えます。
隣にタワマンとオフィスビルの再開発は
すでにスタートしてるわけで。
誰も住み替えの話はしてないし
個人で買うなら5年以上は保有しないと
税金も高いし、5年以上のスパンで考えてるはずだよ。

[1530: 匿名さん]

>>1528 評判気になるさん
わたしも買いました。
隣に商業施設できたら
賃貸需要も増しますし
10年以上経過しても価値が下がりにくい
マンションであるのは間違いなさそう

[1531: マンション掲示板さん]

>>1530 匿名さん
価値については市況次第の部分が大きいからなんとも言えんよ

[1532: 買い替え検討中さん]

3-A・D地区の再開発価格が坪450万とかなってくると、ここも釣られて上がるよね

[1533: マンコミュファンさん]

>>1532 買い替え検討中さん
キャピタルゲインは期待してないが
確実に賃貸需要は高い地域であるのは
間違いないから価値が下がりにくいわけだから
貸して運用してというのも賢いよね

[1534: 通りがかりさん]

ターミナル駅や山手線は強いですね
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2023/syutoken/smp/

[1535: 評判気になるさん]

>>1525 eマンションさん
写真めちゃくちゃ助かります。

[1536: 検討板ユーザーさん]

>>1533 マンコミュファンさん
DINKSや独身者に評価される立地なので狭めの間取りを賃貸運用するのはありだと思う。

[1537: 周辺住民さん]

>>1536 検討板ユーザーさん
実際自分が住む実需だけでなく、投資として貸し出すこともできるのが大宮の強み。若者を惹きつける力があるし、住みたい街ランキングで常に上位にきているのも納得です。

[1538: 購入経験者さん]

住みたい街ランキング2023年
1位横浜
2位吉祥寺
3位大宮
4位恵比寿
5位新宿
6位目黒
7位池袋

山手線とターミナル駅が人気
大宮も横浜も駅前だけで全て完結するほど便利だし
どこへいくにも路線が多くて便利
１時間あればほとんど主要駅には辿り着ける。

[1539: マンション掲示板さん]

>>1537 周辺住民さん
>>1533 マンコミュファンさん
>>1536 検討板ユーザーさん
仮に4000万円の部屋を貸したとして家賃20万円少し切るくらいか。
20万円出して大宮に住むくらいなら都内に住むのではないかと。

[1540: マンコミュファンさん]

>>1539 マンション掲示板さん
それくらいだろうね
利回りは4%ちょいだろうね。
悪い投資ではないよ

[1541: マンション比較中さん]

>>1539 マンション掲示板さん
視野が狭いね。
実際に大宮ではそれくらいの値段で賃貸需要がかなりあるのだよ。
都内と違ってグレード高いマンションは
数が限られているのもまた投資としては面白い。
大宮駅前5分に限定したらここは立地はかなりいいです。
立地はものすごく大事だからね。

[1542: 検討板ユーザーさん]

>>1539 マンション掲示板さん
普通は都内選ぶわな

[1543: マンション比較中さん]

>>1540 マンコミュファンさん
低層階とか価格が抑えられている部屋では５％弱は出そうですね。
まあここを投資で買う人は所得も高いはずなので
減価償却などもあり長期視点で買っている人が多いだろうね。
頭金もいれているだろうから
15年とか貸せれば元手を回収することはできるだろうね。
仮に購入時より不動産価格が下がっていたとしても
十分魅力的な投資だとおもう

[1544: 検討板ユーザーさん]

>>1543 マンション比較中さん
投資まで踏まえるなら都内(というか23区内)を選ぶべきでしょう。

[1545: 通りがかりさん]

>>1539 マンション掲示板さん

さいたま新都心のシントシティで大体24万、最上階で30万で賃貸実績あり

ここだと流石に20万の低価格では出ないでしょ

[1546: マンション比較中さん]

>>1544 検討板ユーザーさん
じゃあ都内にすれば？？？
横浜や大宮の方が賃貸需要が高いのがわからない人には何をいっても無駄なので。
都心なんて利回りが２％とかしかでないよ
安定して利回りが出る新築なんてあるの？？
あるなら教えてよ具体的な実例を使って。
というか都内都内っていうならこの掲示板にいる意味なくない？？？

[1547: 坪単価比較中さん]

>>1545 通りがかりさん
そう、賃貸で５％弱はこの物件なら出るよね。
都内都内っていってるひと
実際に投資したことないから相場もないのだとおもう。
大宮は再開発もどんどん決まっている地域なので。

[1548: マンション検討中さん]

何だかんだこの規模の商業一体型のタワマンは都内でも数少ないからそこはとても魅力的。ここは人が集まるオシャレな店も入って欲しい。それ次第でまた物件価値が変わる。川口クロスの樹モールプラザはほんとしょぼい。カメイドクロックは神。

[1549: 通りがかりさん]

>>1548 マンション検討中さん
大宮はデパートがたくさんあるから
ものすごく便利
そごうに高島屋

[1550: 通りがかりさん]

>>1547 坪単価比較中さん
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiomiya/nc_71896995/
高層階なら築浅10年でもこんな感じです

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiomiya/nc_71331564/

築14年高層階
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiomiya/nc_71849314/

15年運用しても価値はしっかりある
買うなら高くても高層階がおすすめ

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiomiya/nc_71583148/

今回は駅前５分で高層階なら
かなり魅力的な不動産です。