ノブレス北仙台ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ノブレス北仙台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.house.jp/n-sendai/

所在地：宮城県仙台市青葉区通町二丁目205-1（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北仙台」駅徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：61.29平米～87.81平米
売主：ナイス株式会社
施工会社：株式会社加賀田組
管理会社：ナイスコミュニティー株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

マンション名が決まっていよいよ来月から販売だけど、どうなんだろう？
免震についてはナイスさんだから信頼してるとして。
物件情報見る限りでは駐車場が平置きと機械式、というところが気になるけど…。

あとは戸数が50だから、エレベーターの個数が気になる。
あすとの方も100戸でエレベーター2基だったから、もしかすると少なめかもね。

あとは両サイドに他のマンションがあって、挟み込む感じになるけど、その辺の距離感はどうなるのか気になるな。
あまり密接する感じだと、せっかくの角部屋でもちょっと微妙だよね。

[2: ご近所さん]

ナイスのマンションは良くも悪くもナイスなんだよね。
建物、各部屋の仕様、間取り等に一定の安心感はあるけど、
それ以上のものは期待できないよね。
北仙台駅徒歩5分はまずまずだけど場所的にはちょっと
微妙かなぁ。

でも、あすと長町と駅距離が中途半端な勾当台公園、
北四番丁エリアにしか供給がなかったことを考えれば
購入予定者にとっては選択肢が増えて良かったかもね。

[3: 匿名さん]

ナイスはキッチンが狭い。
3,500位からなら売れやすいと思います。

[4: マンション検討中さん]

>>2 ご近所さん
そうなんですよね…。
駅チカの立地を押してますけど、建設予定地をみると意外と歩くし、大通り沿いでもないから夜が不安。
神社って昼間は緑豊かでも、夜は街頭少なくて辛かったりするからなんとも。

価格についても、仙台市内全体が高騰してるから気になりますね。
あすと長町のナイスのマンションは、もう中古が出てるみたいだけど、それでも4000万近く。
場所が違うから参考にならないかもだけど、間取りや規模感があれぐらいだったら、こちらもそんなに価格は期待できないかもしれませんね…。

[5: マンション検討中さん]

北仙台の駅周辺ってスーパーがあまりないというイメージ。
あっても小さめなスーパーだから、生活のしやすさはどうなのか気になるな。

[6: 匿名さん]

近くのパークハウス通町が3470万円からだから、ブランド、場所を考えても、やはり3500万円前後が適当じゃないかな。北四番丁のナイスタワーが、12階位中住戸で3600万円位でした。

[7: 匿名さん]

免震ダンパーは大丈夫なのでしょうか？KYB、川金ではない？免震装置自体の信頼性が落ちていますからね。

[8: マンション検討中さん]

>>7 匿名さん
まだ立ててないから決まってないかもね。

[9: 匿名さん]

積層ゴムだけでもいけるらしいが、高い積層ゴムになるらしい。

[10: マンション検討中さん]

事前説明会行ってきました。
まだ公表されてない情報もあるので、書ける範囲で書いておきます。

全体の構造としては、凹型。
階ごとの部屋数は4つと少なめ。
部屋割りは、東南向き縦長角部屋が１つ、南向き１つ、南西向き角部屋1つ、北西向き１つの4部屋。
大型マンションと違って、角部屋が多い感じでした。広さは77mと82mがメインで、他のマンションから比べると大きめの部屋が中心かなと思います。

間取りは、変わらず4LDKが中心。ただし大抵の部屋が長方形ではないので、個性的な部屋割りになっていました。
例えが難しいんですが…。あすと長町のナイスさんのマンションの間取りとは違いましたね。

免震関係では、問題になったオイルダンパーは使用しておらず、基本積層ゴムを使用するそう。プラス、水道管などのライフラインを守る構造を採用しているようで、安心感は変わらずといったところです。

エレベーターは1基、駐車場は屋根付き・屋根なしの平置きと機械式。料金は平置きでも3000から5000円と安かったです。

管理費・修繕費は合わせて大体16000円ぐらい。
ネットが一括加入で1000円といったところです。

気になるところとしては、三方建物に囲まれていること。
東に8階？建てのマンションがあり、西に4階建てのマンションがあり、南に2階建ての戸建てがあるので、少なくとも3から4階以上でないと近隣の建物に遮られるのでは？というところです。

部屋の価格は大体4500から5000万台でした。
南向きだと2階で4200万台からスタートだったので、なかなか強気なお値段できたなーと感じました。
一番安い部屋だと、北西向き2階のお部屋で3100万だったかもですが…リビング側の窓が完全に隣のマンションにかぶってくるので、その分お安いのかもしれません。
その次となると、たぶん3500万台だった気がします。

セールスポイントの１つである南側のロケーションを重視するなら、3階以上になるので4500万ぐらいからスタートになるのではと…。

2LDKのお部屋もありましたが、それでも4000万近かったので…。

ただ価格はまだ確定ではないので、変わる可能性はあるとのこと。
あとは設備でしょうか？内装がわからないのでなんともですが、標準設備などの内装に力を入れているのかもしれません。

今のところ、安心感と管理費、駐車場などランニングコストは安いので魅力的なのですが、間取りが個性的なのと物件価格が高いので、我が家はかなり悩み中です。

[11: マンション検討中さん]

>>10 マンション検討中さん
あ、間取りが個性的というのは、変な間取りという意味ではありません。悪しからず。
一般的なマンションではあまり見ない間取りでしたので…。説明が難しい…。

１つ１つの間取りタイプが結構違いがあるので、モデルルームでは、他の間取りのイメージが湧きにくいのでは？とも思います。
できれば出来上がったものをみて検討したいところですが…たぶんその頃には完売してるでしょうね…難しいところです。

[12: 匿名さん]

ナイスの設備はどこも同じでしょうから、それを考えると価格が高いですね。北仙台だしね。だったら、財閥デベや野村タワーの方が駅近だと思います。

[13: 匿名さん]

4500～は高い。

[14: マンション検討中さん]

北仙台であの場所でナイスだから、もう少し手が届く価格かと期待してたら…。
予想より1000万ぐらい高いですね。
高級住宅街なイメージにしたいんでしょうか？
まあ買える人は買うでしょうが…間取りが個性的だと、また難しいでしょうね。
細長い間取りタイプは、各部屋を縦に並べた間取りだからな?。広さはそれなりにあるとは言え、それで4000万台はきつい。
実際できたもの見ないと住みやすさはわかりにくいよ。

[15: マンション検討者さん]

インフォメーションセンター行って話を聞いて来ましたが、やはり高いですね。。
2月から契約開始のようですが、現時点での希望住戸は50戸中5戸が埋まってました。覚えてる限りだと西向き2階の最安3100万と、最上階の5200万？と3900万唯一の2LDK、高層・中階層で4700万程度のが2つでした。
インフォメーションセンターがオープンしてから10日程度ですが埋まるの早い方なんでしょうか？他が分かりませんが、、インフォメーションセンターは土日という事もあり結構見学に来てるみたいでした。
500万円位全体的に安ければ決めたかったですが迷ってます。。
前向きに検討してる方はいらっしゃいますか？

[16: 匿名さん]

増税前の駆け込み需要はあるかも。あとは小学区内での買い替えかな。

[17: マンション検討中さん]

>>15 マンション検討者さん
事前説明会は去年からやってるから、もうその時点で買いたいと思ってる人が、抑えているんだと思う。
申し込みは2月からだから、部屋を予約してる状態で、今からローン審査かと。
長町エリアは3000万台はもう完売しているし、野村のプラウド系はまだまだだし。
増税前を狙うならここぐらいしかないかもね。

まあそれにしても高いけど…。
北四番町のナイスのマンションでも、ここまで高かったかな？

[18: 匿名さん]

>>11 マンション検討中さん

チラシの間取り見ました。おっしゃる通り個性的な間取りですね。田の字の変形と言うか…
途中で廊下折れ曲がり、横に玄関、上にもうひとつ居室と言った感じでした。確かにキッチン狭い…

[19: 匿名さん]

>>17 マンション検討中さん
北四番丁のナイスタワーは、角の低層で3500～、中住戸の最上階で4000位だったかな。

増税後の方がお得かもしれないから、駆け込みがそれほど無いかも。

[20: 匿名さん]

>>18 匿名さん
ナイスはキッチンが狭いのが特徴。広くて３畳かな。
狭いと不便なんだけど変える気はないみたい。

[21: マンション検討中さん]

>>18 匿名さん
モデルルームの間取りはまだ平均的なマンションの間取りに近いんだけどね…。
西側東側の部屋がかなり個性的。
西側は台形？っぽいから、導線があれだし。
東側は縦長だから、部屋が全部縦に並んでる感じ。
どっちもモデルルームの間取りとは全く違うから、イメージつきにくい。
なんでこんなに複雑なマンション作ったのかな？と結構謎。

[22: 匿名さん]

複雑だから高いのかも。

[23: 匿名さん]

震災時の市内物件の免震ビデオ見ました。
１階で３０センチ程揺れ幅が押さえられてましたね。
当然加速度も小さくなるわけで、免震物件の安心度を確認できました。

[24: マンション検討中さん]

このマンション固定資産税どのくらいになるかわかる方いらっしゃいますか？
年15万では収まらないでしょうかね？

[25: マンション検討中さん]

>>24 マンション検討中さん
営業さんから聞いた話だと年10万円程度との話でした。どこでも最初はそのくらいで言われるのかもしれないので参考になるかはわからないですけど。

[26: 匿名さん]

>>25 マンション検討中さん
最初の3年間は建物分が1/2になるんじゃないかな？減免で。
マンションは土地分は小さいからほとんど建物分ですね。

[27: 匿名さん]

>>25 マンション検討中さん
それは減免中の金額でしょう。５年経過後は16～18万位かと。

[28: マンション検討中さん]

>>26 >>27
そういう事だったのですね。
ありがとうございます、勉強になります。

[29: 匿名さん]

この計算であってる？
こんなもんかとも思うけど、上の指摘よりだいぶ高い。
家屋軽減措置が終わると３０万超という計算になってしまったんだが。。。
土地　１２０千／m2（固定資産税路線評価額）
　　　×１３４４．２m2（敷地面積）
　　　÷５０戸（ざっくりと戸数割り）
　　　×１．４％（税率）
　　　÷６（軽減措置）
　　　＝８千
家屋　２４０．２千／m2（再建築価格）
　　　÷５００８．６m2×（延床面積）
　　　÷５０戸（ざっくりと戸数割り）
　　　×１．４％（税率）
　　　÷２（軽減措置）
　　　＝１６８千

ちなみに販売価格から上２０００万（の７掛け）下２５００万で計算すると、１５万くらい。
軽減措置経過後は２５万くらい。

[30: マンション検討中さん]

建物の評価額は5-7割前後が相場というネット情報がありました。
建物分は10万円程度になりますね。
土地の税金は安いのであまり影響しませんね。
建物は広さ次第でどんな物件でも固定資産税はあまり変わらない、
ということなのでしょうか。

[31: 匿名さん]

ナイスが粉飾決算容疑で強制捜査。大丈夫か？経営状態良くないから、倒産しなければよいが…。ソースは日経新聞他。

[32: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[33: マンション比較中さん]

容疑内容と粉飾の実態が明らかになり、場合によっては経営者が
入れ替わり、あとは株主の意向によっては他のデベに買収される
可能性もあるだろうね。
まあ、消えて無くなることはないと思うけどね。

ただ、心配なのは決算を粉飾するような会社なら、現場でも
粉飾行為が行われていたんじゃないかってこと。

決算の粉飾が確定したら契約をキャンセル（もちろん違約金無しで）
できるんだろうか？

[34: 匿名さん]

>>33 マンション比較中さん
粉飾決算が黒だったらもちろん違約金なしでキャンセルを検討したい。。

完全に売り手側の問題だから契約金も返して貰いたいですけどね。どうなんですかね。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

まぁ間違いなく黒ですよ。
上場廃止は確定でしょうね。
ペーパーカンパニー作ってまで擬装してますからかなり悪質、株価もストップ安ですが買う人が居る不思議。
とりあえず今後の報道を見守りたいと思います。

[36: 口コミ知りたいさん]

えー、マンション建てるくらいの大きい会社が粉飾決算するんですか？
大手不動産会社なんて、みんな儲かってると思ってたのに。
ここを買った人は今後何十年も安心して住めるんでしょうか？

[37: 匿名さん]

>>36 口コミ知りたいさん
マンション建てたいから銀行融資受けたくて粉飾するのでは。
2015年にやったと噂されてますが、その数字を繰越して翌年も決算書類作るわけで、どのタイミングで戻したのか、戻せたのか、ズルズル来たのかがこれから明るみになるでしょう。果たしてどんだけ出て来るのか…

[38: マンション比較中さん]

>>34 匿名さん
どうなんでしょうね？
マンションを瑕疵無く適正に建設し、約束の期日までに引き渡し
できるという見込みがあるなら、今の時点で契約違反には
ならないでしょうから、粉飾決算がその契約を買い手が一方的に
解除する正当な理由になり得るのか？ということですよね。

でも一方で、マンションという商品の性質上、買い手は売り手が
公開している情報（決算書も含めて）を信用して購入を決断した
のに、そもそもその情報に虚偽があったなら、あるいは本当の
決算内容を知っていれば契約はしなかったということもあります
よね。

常識的には買い手に不利な条件での契約解除はあり得ないと
思いますけど、法的にはどうなんでしょう？

[39: 匿名さん]

すでに破綻状態だったというのでなければ、粉飾決算を理由に錯誤に基づく契約だったということでの契約解除は厳しいような。

[40: 匿名さん]

仮に倒産しても、大京のようにどこかが支援してくれるとは思いますが。サンシティもワールドに支援されましたし。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
サンシティ…久しぶりに聞いた
あそこもひどかったですね笑

[42: 口コミ知りたいさん]

過疎ってきましたね…
例の騒動後に購入された方いますか？どんな説明されてるのでしょうか
どうしても、建物自体の品質や将来的な管理の面で不安を覚えてしまうのですが。

[43: 匿名さん]

例の強制捜査があってからというもの、頻繁にナイスからチラシが入るようになりました。
結論が出てしまう前に売ってしまおうという会社の姿勢を感じてしまうのですが…

[44: 匿名さん]

結論が出てからでも遅くない。何が起こるかわかりませんから。

[45: 匿名さん]

>>東証１部上場の建築資材・不動産販売「すてきナイスグループ」（横浜市）が粉飾決算をしていたとして、横浜地検は２５日、金融商品取引法違反（有価証券報告書の虚偽記載）容疑で、平田恒一郎同社前会長兼ＣＥＯ（７１）ら３人を逮捕した。(時事通信)

外部調査の報告書出ましたが、かなりひどい印象。あすとのマンション施工不良やり直しまで公に。その後始末も複雑。将監の土地とか。購入検討される方はHPで報告書一読されることをお勧めします。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
結論出ましたね。
やっぱりね、と言う感想。

[47: 匿名さん]

三連休で見学に行きましたが、竣工前ですが50戸のうち46戸は完売だそうです。

やはり北仙台という土地柄が好評なのでしょうか。他の地域と違って唯一無二のマンションというのも評価が高いんでしょうね。

[48: 通りがかりさん]

価格調整の結果では？

[49: 通りがかりさん]

ナイスですよ・・・

[50: 通りがかりさん]

将来的にマンションの購入を検討して色々見学会を回ってます。北仙台・雨宮エリアは人気が上がってるんでしょうか。学区もいいですし。

雨宮にイオンモールが建築されると近隣は交通量が多くなりそうですが、良くも悪くも活気が出そうですね。