今回はJR総武線と東京メトロ東西線の西船橋駅にある「パークホームズ西船橋ザ レジデンス」のモデルルーム見学に行ってきました。
公式ホームページ
https://www.31sumai.com/mfr/G1505/
「概要」
■所在地 千葉県船橋市西船６丁目１４３番１他（地番）
■交通 総武・中央緩行線「西船橋」駅 徒歩11分 東京メトロ東西線「西船橋」駅 徒歩11分 京成電鉄本線「京成西船」駅 徒歩6分 京成電鉄本線「東中山」駅 徒歩9分
■総戸数 128戸
■構造・規模 鉄筋コンクリート造地上6階地下1階
■完成 2019年11月上旬竣工予定
■入居時期 2020年1月下旬予定
■間取り 2LDK+S～4LDK
■専有面積 71.22㎡～93.98㎡
■駐車場 総戸数 128戸 に対して 敷地内機械式 63台 敷地内平面 1台(管理用)
■駐輪場 総戸数 128戸 に対して256台
■バイク置場 総戸数 128戸 に対して3台
■売主 三井不動産レジデンシャル株式会社 株式会社日立アーバンインベストメント
■施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
■管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
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京成西船駅には何もありません。店も見当たりませんでした。
・ 京成西船駅 
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JRと東京メトロが乗り入れる西船橋駅まで行くと、色々な店などもあります。
・西船橋駅北口 
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「買い物は駅にあるY’Sマートや南口に行くと何件かスーパーがあります。それと今回ネットスーパーを入れておりまして、ダイエーとらでぃっしゅぼーや、コープデリの3つがご利用いただけます」
これ以外のネットスーパーについては、引渡し後管理組合で入居者で話し合って決めるようになるとのことでした。 基本的に買い物は南口のようですが、南口もそれほど栄えている感じはしませんでした。 ・ 西船橋駅南口 
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「治安などどうなのでしょうか？」
「駅周辺にはキャバクラのような飲み屋さんなどありますが、それほど治安が悪いこともないと思います。マンション周辺は居酒屋、パチンコ、風俗店などはできない地域になっています」 西船橋は昔の赤線地帯だったようですがその名残などもなく、よくある飲み屋街のような感じでした。 それよりも、隣駅であるJR船橋駅が大きな街で、百貨店なども多いので、大きな買い物などはこちらでなんでも揃うと思います。 ・JR船橋駅ビル東武 
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「総武線の千葉エリアに関しては、市川から津田沼の間が人気なんですけれども、価格が高騰しています。それからするとこのマンションはファミリー層を優先しまして、価格も抑え目にしております」
徒歩2分程度でほぼ目の前にある葛飾小学校と中学校が、地域では人気のある学校のようです。 マンション前に出ると、正面の道路の奥に中学校が見えますし、隣には小学校、保育園もありますので、お子さんの通学や送り迎えには非常に便利です。 しかし駅からは遠く、周辺には何もありませんので、これ以外の売りとしては価格と広さという部分になると思います。 「待機児童とかはどうですか？」 「2歳まではやはり待機児童はいますが、4歳になると大丈夫です。ただ船橋市はその部分に力を入れていますので、最近はほぼ待機児童が0に近い状態になってきています」 元々官舎や大手企業の社宅などが多く、葛飾小中学校は帰国子女の指定校ということもあり、英語教育などに優れているようです。公立校でありながらアメリカンスクールのような雰囲気もあるのかもしれません。人数も多くマンモス校と言えるでしょう。 ・ 葛飾中学校 
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西船橋までは11分の表記ですが、途中踏切がありますし、駅からマンションまでは緩やかな坂がずっと続いています。
「自転車でもきつい坂でしょうか？」 「いえ、本当に緩やかですので問題ありません。急な坂もありませんし、自転車でも大丈夫です」 閑静な住宅地ですので、夜などは寂しいかもしれません。 「駅に行く途中に千葉街道という14号線がありまして、そこから先は昔海だった場所で、そこから先に商業地域などがあります」 この千葉街道と踏切があるので、JR西船橋駅までは実質徒歩13、4分はかかると思います。 ・西船橋駅までの住宅地 
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「西船橋駅からはリムジンバスも出ていますので、成田や羽田の空港に行くにも便利です。他にも高速バスが京都や名古屋、大阪などにもでていますので、お出かけの際にご利用される方も多いですね」
西船橋駅は総武線と東西線が相互乗り入れをしていて、3割ぐらいは始発のようなので座って通勤できるところも大きいと思います。 中山競馬場も近いようですが、歩いていける距離ではなく、駅も違う駅ですので心配はないでしょう。 「ただ、大きなレースの開催日には車が渋滞します。中山競馬場には子供の遊び場もあるので連れて行って遊ばせるファミリーもいらっしゃいますね」 「このマンションは128戸で、南、東、南東向きの3棟構成になります」 3階以上であれば眺望の抜けは出てくるようで、南側のみ4階以上になるようです。 「駐車場は機械式のみで63台。半分の方は駐車場の契約ができます。自転車の駐輪場に関しましては1世帯最低2台は確保できます」 「電動自転車などのタイヤが太いものでも大丈夫ですか？」 「1台は大丈夫です。他は今対応中になります」 バイク置き場は、普通のバイクもサイズに収まるものであれば大丈夫とのことでした。 「二重床ですか？」 「いえ、直床です」 「スラブ厚はどのくらいですか？」 「200mmです」 直床でこのスラブ厚は薄いと思います。 他にも価格に反映させるためにコストダウンをしているマンションということでした。 |
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「モデルルーム」
モデルルームは3LDK+2WIC+N 73.96㎡の部屋でした。 ・ 間取り図 
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「WICの部屋はありますか？」
「ほとんどありません。角部屋の広いお部屋には一部WICがある部屋もあります」 セキュリティは、エントランス、コミュニティスペース、玄関と3段階のオートロックシステムなので安心できると思います。 ・ 玄関 
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「こちらが5.2畳の洋室で、子供部屋となりますがWICがついています」
WICが引き戸になっているのでデッドスペースがありませんが、柱とシューズボックスの分があるので、形としては使いにくいかもしれません。 ・ 洋室5.2畳 
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「こちらがメインベッドルームの洋室6.5畳です。和室風に床をあげていますが、これはオプションです」
WICもありますが、オプションで違う形にしていますので、本来は違うタイプのWICのようです。 ・ 洋室6.5畳 
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トイレはタンクレスではありませんが、カウンターはついています。
・ トイレ 
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「こちらが洗面と浴室になります」
「三井さんのパークホームズですが、三面鏡の枠や三面鏡収納のストッパーがありませんね」 「物件によります。正直価格をかなり下げているので、設備仕様もかなりコストダウンしています」 リネン戸も大きめで、洗面台横に可動式の棚があるなど収納力はありますが、コストダウンをどう思うかは、人によると思います。 ・ 洗面所 
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「浴室はオプションをつかっていません」
「設備仕様が普通のパークハウスよりも落ちているという感じですね」 「若干そういった部分はあります」 浴室乾燥はありますがミストサウナはオプションでもありません。 浴槽は有償でもう一つのタイプにもできるようです。 ・ 浴室 
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「キッチンはクリナップのもので、フラットタイプはりません。食洗機もオプションになります」
食洗機は10〜11万円ぐらいとのことで、ディスポーザーもありません。 「カップボードもオプションになります。こちらの上下で25万円ぐらいです」 食洗機が標準でないのはいかがかと思います。 ・ キッチン 
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「リビングは13.5畳で、納戸がついています」
・ リビング 
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「コンセントがないですが、増設はできますか？」
「オプションで可能です」 「ネット環境はどうでしょうか？遅いことはありませんか？」 「若干あるみたいです」 自分で引くこともできないようなので、ネット環境を重視する方はNTTとの契約でオプションをつけるしかないようです。 |
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「洋室5畳のウォールドアを開けて使用していただくと、18.5畳になります。収納は稼働棚で三段あるもので、布団クローゼットというわけではないですが、下に布団を置けるぐらいのスペースはあります」
ウォールドアを開けるとかなりの開放感があり広いです。 閉めていてもそれほど狭くありませんので、コストダウンはしていますが、広さは快適だと思います。天井高は2m45cmとのことでした。 ・ 洋室5畳 
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「バルコニーにはスロップシンクはないのでしょうか？」
「1階のみになります」 かなり広いバルコニーで、排水溝も各部屋にありました。 |
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「総評」
西船橋駅はJRと東西線があり、始発駅でアクセスもよいですが、徒歩では結構遠い感じはします。 緩やかな坂になっていますので、ベビーカーや帰りの際の自転車も人によっては辛いかもしれません。 京成西船駅までは近いですが、駅周辺には何もありませんし、アクセスとしても上野以外の都心ではあまり使わない路線ではあります。 駅周辺はそこそこ充実していて、日常の買い物などに困ることはありませんが、駅まで行かないと何もありません。 隣の船橋駅は商業施設が充実していますので、船橋駅利用も頭に入れておくと良いと思います。 様々な設備仕様のコストダウンや、直床で床スラブの厚さが薄いことなど、全体的にコストダウンが気になる物件ではありますが、その分この周辺のマンションと比べると価格は抑えられているようです。 広さと価格のみで検討するのであれば、良い物件かもしれません。 以下に価格の例をあげますので参考にしてください。 「価格」 106 3LDK 71.55㎡ 3,890万円 307 3LDK 75.08㎡ 4,510万円 416 3LDK 73.96㎡ 4,640万円 520 3LDK 82.38㎡ 5,640万円 601 4LDK 86.45㎡ 5,930万円 406 4LDK 87.77㎡ 6,100万円 619 4LDK 93.98㎡ 6,490万円 |
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by 管理担当
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