ロイヤルシーズン溝の口VIDAに行ってみた − モデルルーム見学記

[口コミ知りたいさん]

今回は東急田園都市線・東急大井町線の溝の口駅と、JR南武線の武蔵溝の口駅にある「ロイヤルシーズン溝の口VIDA」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　http://rs-mizonokuchi-vida.com

「概要」
■所在地　神奈川県川崎市高津区久本一丁目506番他（地番）
■交通　東急田園都市線・東急大井町線「溝の口」駅徒歩3分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅徒歩3分
■総戸数　61戸（事業協力者用住戸15戸含む、他に管理事務室1戸）
■構造・規模　鉄筋コンクリート造、7階建（建築基準法上は地上5階、地下2階建）
■完成　2020年4月下旬
■入居時期　2020年5月下旬
■間取り　2LDK+DEN～3LDK
■専有面積　65.22㎡～83.80㎡
■駐車場　敷地内に25台（機械式14台、平置9台、平置［身障者用］1台、平置［待機用］1台）
■駐輪場　敷地内に52台（2段式23台、平置29台）
■バイク置場　敷地内に2台
■ミニバイク置場　敷地内に4台
■売主　株式会社末長組
■施工会社　株式会社末長組
■管理会社　東洋グリーン建物株式会社

「周辺環境」
現地マンションは、駅から徒歩3分と非常に駅から近い場所にあります。
・ 現地マンション建設現場

「傾斜地を利用してつくっておりますので、少し坂を上がっていただくようになります」

実際に行ってみると距離は短いのですが、かなり急な坂で、老人やベビーカー、自転車ではかなりきつい坂になると思います。
・マンションまでの坂

歩道も狭いです。
・ 歩道

坂を降り切った信号では歩道部分が狭くなり、反対側の歩道は坂の途中にはありませんが、信号のところでは大きな段差になっているので、ベビーカーはかなり苦労すると思います。
・ 坂を降りた信号の歩道の段差

信号部分の道幅も、車がいると人が通るのがやっとといった感じで、お子さん連れの場合にはかなりの注意が必要です。
・ 坂を降りた信号

「四年前に完成した弊社のロイヤルシーズンCASAが、南側の斜面上にありまして、南向きは眺望がありません」

実際かなり近くに建っていて、斜面の上部分にありますので全く眺望はありません。東側は道路がありますが、山なのでこちらも眺望はないと言って良いでしょう。
・ 南側のCASA

「西側と北側は眺望が抜けるのですが、北側には賃貸や戸建が建っているので五階以上であれば抜けてきます。しかし西側は、80平米以上の広いお部屋のみとなっていますのでお値段も高くなってきます」

CASAとの距離は、一番近いところで5mぐらいとのことでした。
・模型。南側部分

「7階建ですが、上の方になると戸数が少なくなってきます。61戸中16戸が地権者様のお部屋で、１階などの小さなお部屋で賃貸にするようです」

１階は半地下のような感じになっていて、3階から全方向に部屋がでてきます。

「カタカナのロの字型になっていて、真ん中が吹き抜けになっている作りなのですが、南側のお部屋の最上階では、北と南の両方にバルコニーがありますので、一部のお部屋では北側の眺望がひらけてきます」
・ 模型。

面白い作りのマンションで、部屋の形も普通とは違いますし、南側の部屋はバルコニーがちょっと変わっていて、パティオという名称のスペースがついています。

「パティオというのは南側のお部屋にあるスペースで、バルコニーではあるのですが、2m80ほどの奥行きがある四角いスペースで、南側に建っているCASAからの目線を隠すように手すりの位置を高くして磨りガラスにしているので、独立し囲われた空間のような感じになります」

洗濯物を干したり、テーブルや椅子などを終えるスペースというのですが、バルコニーのようなものであることは確かです。

「斜面で高低差がある場所に建っていますので、3階でも半地下のお部屋と地上のお部屋などがあり、形も様々ですのでお部屋毎に特徴がかなり違うものになります」

様々なタイプの部屋があり、間取りもかなり変わっています。
パティオなどを含め、実際に見てみないとよくわからないとは思います。説明を聞いてもよくわかりませんので、実際に住んでみないと感覚はわからないかもしれません。

「駐車場が平置きで\2,4000、機械式で\1,7000ぐらいで、全部で52台あるのですが、地権者様には駐車場の権利がないので、だいたい半分ぐらいの方は駐車場を借りられます」

駐車場には部屋によって優先権があり、価格の高い部屋から順番に選んでいき、残りが抽選となっているようです。

「駐輪場は、1部屋一1台は確保できますが、2台目は抽選になります」

坂が多い土地で、目の前も急な坂ですので電動自転車は必須でしょう。

構造では二重床二重天井で、スラブ厚も180mm〜250mmと平均的ですし、戸境壁は250mmと厚いです。天井高は2m 40cmと最低限の高さはあるようです。

「溝の口はガラが悪い印象があるのですが」

「マンションのある方は住宅地ですので、そんなことはありませんが、駅の反対側方面には飲み屋さんやキャバクラなども多いので、夜遅い時間帯になるとそれなりですね」

街を散策してみましたが、飲み屋などの繁華街と居住地域が住み分けされているように感じました。
西口の一角には、立ち飲み屋などの安い居酒屋が並んでいる通りがあり、昭和の飲み屋街のようになっていて、酔っ払いはいるとは思いますが、それほど治安が悪いという気はしませんでした。
・ 西口飲み屋通り

「北口方面に行くと商店街があり、スーパーなどもありますし買い物に困ることはありません」

商店街も大きく、スーパーや100均、銀行など様々な店があり、飲み屋も多いですが、それほど治安には問題ないように思いました。
・北口商店街

小学校と中学校が徒歩10分ほどの場所でそこには高校もあります。

「洗足学園という私立校がありまして、幼稚園から一貫教育で音楽学校になっています。中学からは女子校になりますので、男の子のお子さんは小学校までとなります」

総合病院もありますし、生活するには何も問題ない街だと思います。

「モデルルーム」
モデルルームは3LDK 77.45㎡の部屋でした。
・ 間取り図

「鍵はてぶらキーとかでしょうか？」

「いえ、かざしていただくとロックが解除されるもので、玄関ではディンプルキーであけていただくようになっています」

「元々こういったシューズボックスなのですか？」

「これはオプションにしていまして、途中に空間をとっています。通常は3扉のシューズボックスになります」
・ 玄関

入るとすぐに洗面所と浴室があります。

「洗濯機上の収納はオプションですよね」

「いえ標準です。どのお部屋にも標準でついています」

脱衣部分も広く、三面鏡の幅も広いです。

「リネン庫はどの部屋もこのぐらいありますか？」

「奥行きに差があるなど、お部屋によってちがいます」

洗濯機上の棚が標準ですので、リネン庫と合わせ収納力は充分だと思います。
・ 洗面所

「浴室には浴室乾燥・暖房つきで、ミストサウナはありません」

この部屋は1418の浴槽でしたが、狭い2LDKでは1317、広い部屋では1620とサイズが変わるようで、種類はこのタイプの浴槽のみとのことです。
・ 浴室

廊下を進んで右側にリビングがあります。

「リビングは12.6畳で、キッチンが3.5畳です」
・ リビング

「カップボードはオプションですか？」

「はい、オプションです。食洗機と浄水器が標準でついています」

ディスポーザーはありません。フラットタイプのみで、立ち上げ式のものはないとのことでした。
・ キッチン

収納が2つありますが、片方は奥行きが狭く本棚程度の大きさで、もう一つは少し大きめのものですが、コンセントは付いていませんでした。

「こちらが5.4畳の洋室で、引き戸を閉めて使っていただけば、単体の部屋として使用できます」

WICまではいきませんが、広めの収納がほぼ壁一面にあり、バルコニー側には窓があり、その外側は吹き抜けになっているようです。
サッシに開口制限などがなかったので、ペットや小さなお子さんが少し心配ではあります。
・ 洋室4.5畳

「こちらがパティオになります。天井も上の階が出ていますし、空間的にはこういったものになります」

磨りガラスの手すりというか、ほぼ衝立のようになっていますので日当たりがどうなるかが気になるところです。

「南側ですので明るさはあります」

スペース的には広くて5畳はあると思います。水栓もあり排水溝も各部屋にあるようなので、掃除はしやすいと思いますが、洗濯物が乾き辛いのではないかという懸念はぬぐえませんでした。ハイサッシで2m30あるのでリビングの開放感はあります。
・ パティオ

リビングを抜けて廊下に出ると部屋が2つ並んでいます。

「こちらが洋室6.7畳で、WICはありませんが2つのクローゼットがあるので収納力はあります。プラン変更でWICにもできます」
・洋室6.7畳

「こちらが6畳の洋室になります」

「部屋が広く感じるのですが、全てアウトフレームなんですね」

「アウトフレームというか、ラーメン構造といって柱がなく壁で支えている構造になっていますので、お部屋の中に柱や梁がでないようなつくりになっています」

壁の中に躯体の構造が入っている壁になっているので、壁自体で支えているようです。そのため壁の暑さは250mmと厚くなっているようです。部屋がスッキリと広くなっている作りでした。
・ 洋室6畳

廊下の突き当たりにトイレがあり、広めのスペースになっています。

「カウンターや手洗いも標準装備になっています」
・トイレ

他の部屋も様々な間取りの部屋があり、かなり面白い作りのマンションです。デザイナーズとまでは言いませんが、気にいる方はかなり気にいる作りのマンションだと思います。

「総評」
溝の口駅は田園都市線と東急大井町線、JR南武線がつかえますので、渋谷や川崎にもすぐに出られるので交通アクセスはかなり良いと思います。
街も住み分けがされていて、このマンションが建つ一帯は住居地域なので静かで環境も良いです。
繁華街もありますが、雰囲気のいい飲み屋路地などもあり、買い物も便利です。
目の前の坂と日当たり、眺望などが気になる方はいると思いますが、デザインが面白いマンションですので一度見に行くことをおすすめします。
以下に価格の例をあげますので参考にしてください。

「価格」
311 3LDK 65.83㎡　5,390万円
505 3LDK 71.50㎡　6,390万円
602 3LDK 77.45㎡　7,290万円
703 3LDK 73.27㎡　7,590万円
301 4LDK 96.83㎡　7,590万円