プラウド鷺沼テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド鷺沼テラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115260/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋四丁目3番8（地番）
交通：東京急行電鉄田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.67平米～101.26平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ（株）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

販売戸数未定は売り出し(第一期)の販売戸数が未定ということ。
これからモデルルームに集客して人気の住戸、買手の予算がどれくらいかで売り出しの戸数決めていく流れ。
反応見ながら価格調整するんだろうけどやはり南向き角部屋4LDKが人気なのかな。

[52: 匿名さん]

第一期販売は検討者の希望する住戸タイプを中心に売れにくいプランを混ぜると思うな
後半に売りにくい住戸プラン=売れにくいプランがあると先着順になって残りやすいのではやく捌きたいのでは

[53: 匿名さん]

竣工が来年の9月下旬で入居が12月中旬の予定です。
消費増税の10月の前後となります。
増税前の駆け込み需要が多いとみるか、住宅ローン控除期間延長のメリットを受けるのが多いとみるか
なかなか難しい判断ですね。

[54: 匿名さん]

>>43 匿名さん
仮に近隣で過去そうだったからといって、今回もそうなると断言できる根拠って何なんですかね？

[55: 匿名さん]

建物が完成して入居が少なければ在庫物件になり、その戸数が多ければ多いほど近くの新築や中古物件の価格に影響が大きく出ます。
つまり近隣の住宅の不動産価格がダブつくことに。
新築施工したデベや施工者には反対の意思表示だがそこに入る住民には今後のこともあるので完成したら旗降ろし

[56: マンション検討中さん]

ホームページとかでカスタムオーダーが推されてますが、1階2階の低層階は対象外でした。上層階は高いし。。楽しみにしてた部分ではあるので、ちょっと残念です。
まぁ、それでも設備面は悪くないと思うのでそれなりに売れる予感。隣のマンションの件が気にならなければ。。
ちなみに、2期からは消費税10%適用です。

[57: 匿名さん]

オーダーメイド、セレクトプランには申込期限、対象住戸ならびに変更できる内容に制限があるので、詳しくは係員までお問い合わせください。とあります。
他の物件でもセレクトプランなどは階数によって申込み締切が思うよりかなり早いのでご希望のプランがある場合は先手必勝のようです。
ところで、2期販売はいつからですか？

[58: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

事前案内会行かれたのですね。
だいたい、どのくらいの価格だったでしょうか？
今後の参考に教えていただけると助かります。

[59: マンション検討中さん]

>>58 マンション検討中さん

1番安いであろう道路に面していない部屋は価格がまだ出てなかったので分かりませんが、5500はすると思います。
6000は覚悟して行かないと選択肢はかなり少ないですね。

[60: 匿名さん]

代表プランである南向き最上階角部屋4LDKだと8000万円台かな？
それくらいだとこの辺りの新築一戸建て狙えそうだけど。

[61: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん
4階角の4LDKで確か9500くらいでしたよ。
ルーフバルコニー付きの部屋は億超えとのこと。

[62: 匿名さん]

クオスとはえらい違いだな

[63: マンション検討中さん]

えー！億超え？！
鷺沼の、しかもあの立地で？！
あれ？駅から徒歩10分ですよね？
徒歩1分のみまちがいだったかな。笑

[64: 匿名さん]

かなり強気の設定ですね。少しは調整入るかもしれないけど土橋アドレスで億超えとか。
それ考えると宮前平のプラウドは良心的な価格だったのかも。

[65: 匿名さん]

まあ見てなって
程よい価格に落ち着くから

[66: 名無しさん]

駅から距離のある立派な戸建てが多いエリアの印象があるので、そういった場所からの住み替え需要狙いでしょうかね・・・。
それにしても少々お高めな印象ですが、土地の仕入れ値の問題とかでしょうか。ここは以前何があったかご存知でしょうか？

[67: 匿名さん]

>>66 名無しさん
ここは駅から徒歩10分。
駅近とは言えない微妙なところ
もっと駅近くに戸建て多くありますよ

[68: 匿名さん]

>>66 名無しさん
土橋四丁目バス停は以前、日生研修所前バス停でしたが名称変更して今のバス停名になっています。

[69: マンション検討中さん]

バスで前を通るくらいなので周囲が詳しくないのですが、東名や尻手黒川が近い気がするのですが、でもちょっと離れてるので騒音や排気ガスは気にならないですか？
ドラッグストアとコンビニだけでスーパーも徒歩圏内になさそうだし、生活環境あまり良くなさそうなのですが、私の認識はあってますか？

[70: マンション検討中さん]

駅まで続くあの銀杏並木、臭くないのかな。。。
近所に住んでる人いませんかね。

[71: マンション検討中さん]

鷺沼駅から北口側は店舗がほぼないので10分といってもかなり遠く感じます。急行停車駅にもかかわらず値段の高い東急ストア一択なのもデメリット。あざみ野みたいにオーケー出店とかないかな。

[72: 匿名希望さん]

しかし億超えとは恐れ入ったな・・・
坪単価に直すと@300万は当然超えてきますよね？

[73: 匿名さん]

>>72 匿名希望さん
その価格で売れるかどうかは検討者次第
あざみ野の高価格帯のマンションも長期戦のようですし難しい時期になりました。

[74: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん
まとまった土地が見当たらないのでスーパーは今の
ままでしょう

[75: マンション検討中さん]

>>72 匿名希望さん
億超えるのは100平米超の部屋かと思います。
3LDKは坪単価で270くらいからスタートです。
いずれにせよ、予定価格なので何とも言えませんが。

[76: 匿名さん]

クオスは坪200切ってるくらい値下げしてるのに、坪300で売れるのかな…

[77: 匿名さん]

同じデベの宮前平の物件でも坪300万円を切っているし、消費税増税の影響も考えられるので値付けは難しいでしょうね。アンケートの結果で見直しがあるかも。

[78: 匿名さん]

宮前平のプラウドで4階角部屋4LDKが売り出されてるけど7000万円前半。
広さ違うけど比べちゃうよね。

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
正確には7千万中盤ですな

[80: 匿名さん]

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。
子育て環境も良さそうだなと感じました。
階によって価格は違うと思いますが、
価格帯がどれくらいになるか価格公表が楽しみです。

[81: マンション検討中さん]

週末にMR行ってきましたが、要望書はそれなりに出てる模様。正式価格はまだですが。
もうちょっと目に優しい価格にして欲しいなぁ。
要望書出してる人は隣のマンションの事とか気にならないのだろうか。

[82: 匿名さん]

目に優しい価格の意味がよくわかりません。
お隣のマンションは建物完成したらおとなしくなりますよ
完成以降も反対しているのなら気難しい人がいるマンションという目でみられ
賃貸や中古販売に影響が出てきて自分の首を絞めることになります。

[83: 通りがかりさん]

・三軒茶屋、二子玉川、溝の口等、上りの急行停車駅にはない閑静な住宅街。
・駅周辺の再開発を控えており、駅前が綺麗に生まれ変わり、利便性も向上予定。
・学区が土橋小学校、宮前平中学校という神奈川でも最高水準の文教地区。
・市内最大規模のたつのこのはら保育園も徒歩圏内。
・日用品や酒類は道路向かいのフィットケアデポで購入可。
・東名川崎インターが近いため、カーライフも充実。
・安心確実なプラウドブランド。
アルバイトに営業させても即完売する好物件だと思料します。

[84: 匿名さん]

絶賛ですね。
大きなマイナスポイントがないのはいい事です。
しかし、アルバイトに営業させて大丈夫なところはこの時期どこもありませんよ。
購入者もマンションに関する知識を持ちやってくるので玄人よりもある意味対応が難しいはず。
即完売する物件もここ最近お目にかかりませんね。

[85: 通りがかりさん]

近所に住んでます。
立派なマンションが出来るのですね。
あそこは前は栗の木の畑でした。
土橋四丁目の環境面について

（いい所）
閑静な住宅街で治安もいい
落ち着いたお年寄り、元気な子育て世代の人が多く、子供も多いので活気があります
公園も多い
公立小中の評判がいい
東名インターが近く、車で遠出しやすい

（悪い所）
坂が多い。いい運動にはなりますが
大きなスーパーがない。車で休日に買いだめに行きます
田園都市線の通勤ラッシュが辛い

（その他）
騒音は、東名インターに時々うるさいバイクが集まる程度。
意外と飛行機多いのですが、うるさいと感じることはすくないです。
あまり話題にならないので影響ないと思いますがリニアが地下を通ります。犬蔵の方に非常口が出来ます。

[86: マンション検討中さん]

リニアの地図を確認しましたが、ほぼ真下を通るんですね。尻手黒川の下を通るものと思ってました。地下深くなので影響はないと思いますが家の下を通過するって不思議な感覚です。

[87: 匿名さん]

見てみたらお隣のマンションの真下で、ここはギリギリ敷地をかすめているようですね

[88: マンション検討中さん]

ホームページにも価格が載りましたね。
5400万円はパンダ部屋ですが、MR行く人増えるのかな。

[89: 匿名さん]

最低5400万から最高9900万円の予定価格ですか。
売れ行きどうなりそうですかね。
わたしが予想していたよりも高めの価格でした。

[90: マンコミュファンさん]

どうやら億超えはなくなったんですね。
とは言っても9900万じゃ億超えちゃいますけど。
一期で販売ということは、購入者の目処がたっているんですね。

鷺沼でほぼ億かぁ・・・だったらあざみ野のパークハウス買うな?

[91: 匿名さん]

1期で販売かどうかは記載がありません。
そうそう売れるタイプではないですね

[92: マンション検討中さん]

割と早い時期からモデルルーム行ってましたが、4LDKの部屋は最初に比べると500万くらい安くなってる部屋もありました。さすがにやり過ぎたって感じなんですかね。
3LDKは最初からほぼ変わりません。

[93: 通りがかりさん]

立地に対して割高と言えば割高。
何れにしろ第一期の販売戸数が出れば売れ行きわかるはず。
一番高いお部屋、一番隣のマンションから冷たい視線受けることになるけど大丈夫かな。

[94: マンション検討中さん]

プラウド宮前平の3LDKが坪230-250くらいでしたっけ？
ここの3LDKは坪270-290くらいなので、この差をどう見るかですね。

[95: 匿名さん]

急行停車のメリットはあるが厳しいと思うな

[96: 匿名さん]

価格高すぎ。　クオス買ってすぐ賃貸出したほうが儲かるよ。

[97: 匿名さん]

宮前平との価格差は土地代の差。
あちらは野村證券社宅の跡地でこっちは第３者の土地。戸数が多いのもあるけど。
宮前平も他社の土地だったらそれなりの額になってたはず。立地はあちらが良。
鷺沼再開発含みもあるかもしれないけど開発規模が中途半端。買い物ならたまプラに行くし駅周辺道路が混雑するだけ。
急行止まるけど通勤・通学時の状況は推して知るべし。

[98: マンション検討中さん]

クリオもクオスも売れ残ってるし、なかなか難しそうですね。ディアスタよりは早く売れそうな気もしますが。
と考えるとプラウド宮前平はいいマンションだったとゆーことですかね。

[99: 通りがかりさん]

鷺沼の再開発、ほんとに中途半端ですよね。
ロータリーのバス渋滞は改善するかもしれませんが、○藤マンションが駅前に聳え立っている限り、鷺沼＝何もなくて古い街のイメージは消えないと思います。
逆にそれくらいがいいと考える方もいると思いますが。
でも、なぜあんな強気価格なのかわかりません。

駅からの距離はディアスタとほぼ同程度ですが、生活環境はディアスタのほうがいいように思います。

[100: 匿名さん]

野村は良い土地が出ると中々の金額で落札するので。シティ宮崎台の時も競合会社が呆れてたそう。
ここもそんな感じでそれが価格に反映されてる雰囲気。でもそんな良い立地？
それでもプラウドのブランドで売り切ってきたからじっくりと売っていくのでは。

上層階の価格だと駅徒歩圏の新築一戸建ても検討できる範囲。
因みにここのバス通り反対側の東急の新築一戸建ては7000～8000万円台でした。

[101: 匿名さん]

この立地に1億近くは出せませんね。注文住宅建てられるかと。
尻手黒川も近いしね…
プラウドはのれん代が高いのでしょう。

[102: マンション検討中さん]

地元の裕福な人たちが買っていくのかな。。
モデルルームの資料見てたら登録説明会が１週間延期されてたが。

[103: 通りがかりさん]

プラウド宮前平が完売するからこちらの物件どうですか？と野村から連絡もらいました（こちらの物件にはエントリー未）。
ここの販売待ってた人があまりにもここが高かったから宮前平に駆け込んだのかな、と思ってしまいました。
97、98の書き込みにもあるように、やはり宮前平のほうが坂はあっても立地がいいですよね。

[104: マンション検討中さん]

うちは田都沿線で他にいい物件も無かったので、割り切って要望書出しちゃいました。
とは言いつつ、要望書って取り下げたら、かなり引き止められるんですかね？笑

[105: 匿名さん]

>>103　坂があるから立地が悪いのに

[106: 匿名さん]

>>104 野村さんはしつこいですよ～

[107: マンコミュファンさん]

>>105 匿名さん
鷺沼テラス付近は坂がないんですか？
駅徒歩10分だとそれなりに起伏に富む印象なのですが？
平坦10分なら、坂7分よりも楽でしょうね。

[108: 通りがかりさん]

資産価値は、10分より7分が、高いですかね。

[109: 匿名さん]

同じ駅かつ同じルートでの比較でしたらそのようになります。
駅が違うか、ルートが違えば必ずしもそうはならないこともあります。

[110: マンション検討中さん]

鷺沼も平坦ではないので、駅距離含めた立地の魅力は宮前平の方があると思いますが、急行停車駅であることを考えれば宮前平より鷺沼の方が坪単価が高くなるのは致し方ないと思います。
ただ、ちょっとそれにしても高すぎやしないか。とゆー印象です。。。

[111: 通りがかりさん]

立地って駅から近いとかもあるけど、スーパーや食事処等の商業施設や病院、銀行、学校等の施設が近くにあるといった利便性もポイントなのでは。
それ考えるとどうなんですかね。

[112: 通りがかりさん]

鷺沼テラス→急行停車駅で田都の中では駅からゆるやかなほう。だけど周囲はコンビニとドラッグストアのみ。尻手黒川や東名が近いが小中学校遠い。

宮前平→各停しか停まらず駅から急坂。だけど坂上にスーパー・コンビニ・ドラッグストア・百均・本屋・パン屋もあり小中学校が近い。

あとは物件自体の魅力でしょうか・・・
鷺沼テラスは広くていいなと思いますが、隣の旗が気になりますね。
宮前平はハセウドなところともう3LDKしか残ってないところですかね。

[113: 名無しさん]

>>112 通りがかりさん
宮前平については帰りは宮崎台で降りればほぼ平坦道で行けますね。距離は鷺沼よりややありますが。
あとは単純に値段ですかね。

[114: 検討板ユーザーさん]

旗出してるマンションもその横のマンションにびったりですけどね。笑

[115: 匿名さん]

>>114 検討板ユーザーさん
昔やられたからやり返しなんじゃないのかな

[116: 匿名さん]

立地の良し悪しは地価で比較判断できる。ピンポイントの地価は実際の売買で変動で変わるが、前面道路の路線価は公的なもので日本中チェックできる。路線価と地価は関係性がある。路線価チェックしてみて。

[117: 通りがかりさん]

まぁ最終的には物件、周辺環境からここに住みたいと思えるかどうかじゃないですかね。
投資目的なら別ですが。

[118: 匿名さん]

そうですね
投資目的であれば駅から遠いのが気にかかります

[119: マンコミュファンさん]

>>114 検討板ユーザーさん
ご存知でしたら教えてください。
旗を出しているのは、そのマンションの一部の住人さん？
それとも、そのマンション全体、マンションの総意ですか？
後者だと、前者以上に、その後のご近所づきあいが色々大変そうですよね。

[120: ご近所物語]

>>119 マンコミュファンさん

近くのものです。旗はマンション全体ですね。
同じ横断幕沢山作って何枚も貼ってるくらいなので。
隣のマンションは西向きメインなんでこのマンションのベランダとお見合いですねw

[121: 匿名さん]

南側近くにマンション建って賛成する人はいないと思う。
反対の程度はマンション内で違うと思う。

[122: 匿名さん]

3つのマンションが縦に揃い踏み

[123: マンション検討中さん]

旗のせいなのか、このマンションのモデルルームでは、定番の｢建設現地をご案内｣というステップが省かれていました。
代わりにハイヤーに乗せられて、鷺沼エリアを一周し、道中でディアスタやクリオをディスります。笑

[124: 匿名さん]

なぜか旗にフォーカスしてますね。
隣の目と鼻の先にマンションできて喜ぶ住人はいない。販売期間において反対の意思表示してるだけ。
入居して何に反対するの？まわりからしたら入居しても旗で反対する理由がわからないし見たことない。工事中で反対旗はときどき見かける

[125: 匿名さん]

ディスられると噂のクリオやディアスタとまさに比べて迷っているんですが、ここの一番のメリットって何ですか？まだここのモデルルームは行けてないんです。

先日それぞれ歩いてみたのですが、大通りでいくと実際に徒歩10分で着くのはちょっと厳しいエリアで、他の2つに比べても実際の駅距離は一番遠い割に坪単価は高め。プラウドブランドでリセールが見込めそうなくらい？

[126: マンション検討中さん]

クリオとディアスタ詳しく調べてないから分かりませんが、恐らく設備面は大差ないですよね？
ここの営業の人たちがその2つをディスる理由は主に立地条件だと思います。
ここの南東向きの部屋は目の前が第1種低層
エリアで日照、眺望が確保されているところ。
駅までの道路が他の2つ比べてしっかりしてるところなど。クリオは線路沿いの暗い道、ディアスタはやたら細い道が多いとか。

にしても、単純に土地の仕入れ値が高すぎたんでしょうね。

[127: 周辺住民さん]

中古になったらブランドも何もないですし、単純に駅10分も、坂道をのぼったりくだったりするマンションとしては高いかな。
隣の大反対も、子供がもし同じ学区内で、友達同士なのに、親はどうしてそんな家をかったのってなりそう。

[128: 匿名さん]

中古になってこそブランドが活きてくるのです。
と言っても入居したらすぐ中古。これは自動車と同じ。でも物件によっては上がる場合もあるし大きく下がる場合もあります。狙うなら値が大きく下がらない物件がいいね

[129: 匿名さん]

>>127 周辺住民さん
もし子供に言われたら、どうして将来隣の敷地にマンションが建つかもしれないところを買ったのかしらねぇ。と言い返すのかな
当時購入された際に重要事項説明があったはず。
将来はわかりませんがと言われて

[130: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん
設備面というより建物自体の価格はそれほど差がないと思います。最近どこも大手、準大手ゼネコンが施工しないし旨味がないのかな。価格差は土地代だね。

[131: ずっちーなぁ～]

微妙ですね。
いまのところ部屋の設計は宮前平のよりも手抜き感はなさそうです。ただ、同様に敷地内際々に建てそうなので低層階は手を出しにくいな。

[132: 匿名さん]

>>131 ずっちーなぁ～さん
宮前平で面倒くさがられてた人がこっちにも現れましたか。
なんだかんだ言ってプラウドが好きで気になって仕方ないんですね。

[133: 匿名さん]

>>131 ずっちーなぁ～さん
そういうふうに感じる方もいるしそうでない方もいる。

[134: 匿名さん]

>>132 匿名さん
名前をあれこれ変えてた人だ

[135: 通りがかりさん]

>>131 ずっちーなぁ～さん
ついにこのスレにも現れましたか！
二度と来ないで下さい！

[136: 名無しさん]

>>131 ずっちーなぁ～さん
ちなみにこの方はジオの回し者で有名です

[137: ずっちーなぁ～]

おぉ　結構、人気者。
いつものように冷静に客観的な意見をアップしていくのでよろしくお願いします。

[138: 匿名さん]

>>137 ずっちーなぁ～さん
いえ、特に求めていませんので結構です。
客観的とも思いませんし。

[139: 検討板ユーザーさん]

>>137 ずっちーなぁ～さんの人気に嫉妬

[140: 通りがかりさん]

プラウド宮前平は完売した様です。

[141: 匿名さん]

これで販売もここに専念できるね。
ここの価格が後押しして宮前平に流れた人、結構いたりする？

[142: 匿名さん]

そんなにいないと思います。
どうしても欲しい人はかなり前から検討しているはずだと思います。

[143: 検討板ユーザーさん]

ここの値段の発表待ちだった人もいるとも思いますけどね。
もちろん、前々から検討してた人かと思いますが。

[144: 匿名さん]

そういう購買層がいるとは思いますがかなり少数。
なにせその時はすでにあちらは残り数戸。
希望価格があちらに近ければ誘導があったとは推測します。

[145: 匿名さん]

ゆとりニーズを狙ったマンションと思いますが、ここと同じ駅距離のディアスタの方が坪単価は安そうですね。そこは野村プラウドの、のれん代でしょうか。
1番高い部屋でも1億は切ってるようですが、諸費用諸々で1億越えますし、鷺沼でマンションに1億出す人がどれだけいるか？という感じですね。
何が言いたいかと言うと、価格設定が購買層の支払い能力と明らかにミスマッチしてるということです。
今月日経でこんな記事も出てるので苦戦しそう。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO40306900S9A120C1000000

[146: マンション検討中さん]

3LDKは5000万円台もチラホラあるのでまだしも、4LDKは苦戦しそうな気がします。

[147: ずっちーなぁ～]

いやぁ、どう考えても黄色い旗を掲げている隣のマンションがネックではないでしょうか。下ろさせる強制力は存在するのでしょうか。
権利の過剰主張を抗議するような種類の方が近くに居ると思うだけで生活が心配じゃありませんか。
遠くて、坂があって、車と隣人がうるさい高いマンションに手を出すには市況が悪すぎます。

[148: 匿名さん]

相手のマンション敷地内に設置でしたら撤去させるのは無理ですね。今、マンション工事中につき建物は施工会社の物。相手に文句を言えるのは発注者か施工会社か販売代理。住戸申込者はまだ引き渡されてないので第三者。
完成引き渡し後にはなくなりますよ。

[149: 匿名さん]

>>147 ずっちーなぁ～さん
だから、
今、幟を出している隣のマンションは、その建物建設中にそのまた隣のマンションから同じように幟で意思表示がありました。年月経ってもリピートするようです。やられたからやり返すのかしら。

[150: 匿名さん]

>>145 匿名さん
販売の坪単価は建物住戸と区分所有に応じた土地の価格の合算。このあたりの2018年の公示価格は土橋4-3-6が坪131万5702円。駅から同じ距離のところにあるあたりは有馬1-15-6で坪103万4710円。そのものズバリの土地価格ではありません。もちろん公示価格ですので実際の売買価格とは違いますが目安になります。土地の価格差かなりありますね。