プラウド鷺沼テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド鷺沼テラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115260/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋四丁目3番8（地番）
交通：東京急行電鉄田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.67平米～101.26平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ（株）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 匿名さん]

その前の道の路線価だったら有馬1のあのあたりの方が高いですけど、ディアスタは公道に直接面してないから奥行補正？がかかって同じくらい？
よくわからないですが、プラウドは割高ってことなんですかね。

[162: 匿名さん]

あれれ
あちらの敷地に面している道路の路線価がないよ

[163: 匿名さん]

こちらはメイン道路と側道があり、かつ角地
角地加算があるのかな
メインの路線価が32万/m2=105.78万/坪
公示価格105.78÷0.8=132.22万円/坪
接道距離補正があるので少し減るが角地の側道加算が接道補正により少し増えるのでほぼプラスマイナス0
お隣さんの土地の公示価格とほぼ同じ。
ですが土地売買するのであれば角地の容積率加算があるので土地利用価値がお隣さんよりこちらの方が高い。
鷺沼のむこうのところは設定がありません。しかしまわりの路線価から予想すると接道の価格21.5万/m2だね
こちらの2/3だよ

[164: 匿名さん]

>>161 匿名さん
その前の前って関係なくない？それに前の前もこちらより低いですよ

[165: 匿名さん]

向こうは私道なんだね。
となると路線価は3割補正されるし比べる意味ないってことですね。向こうの前の前は30万で、21.5万の予想はどこからきてるのかわからんけど、相当回り道になる戸建エリアから出してるのかな？

[166: ずっちーなぁ～]

なるほど！
ディアスタのほうが立地が良いということですね！
でも、この物件は「鷺沼のプラウドにすんでいます」と言える権利が欲しいか、という事でしょ。立地も価格も隣人環境も合理的な理由付けは・・・あ、建物の造りと部屋の広さは最近のマンションとしてはがんばっていますね。
部屋数くらいのニーズはあるでしょ。
隣のマンションの黄色い旗くらいしか懸念材料はないね。

[167: 匿名さん]

>>165 匿名さん
調べたところ川崎市認定路線図で敷地北側は一般市道で西側が私道でしたよ。また、敷地北側道路、西側道路共に路線価未指定の道路ですが特定路線価申請をすれば路線価を設定してくれますが概ね近隣の状況の5%減。申請をしなくても特段問題はなく逆に10から40％の節税効果があるようですので申請しない状況で今に至っていると想像します。
どちらにしてもプラウド鷺沼テラスには関係ないですね

[168: 匿名さん]

>>166 ずっちーなぁ～さん
少なくとも土地評価はこのマンションの方が約1.5倍は高いのですがそれ以外にあちらより立地が良いと思う根拠はなんでしょうか？
ところでお名前が逆の方は別の方でしょうか

[169: 匿名さん]

暇なんで先日、完売御礼となりました宮前平の同じマンションブランドとの比較をしてみました。
宮前平の敷地に接している道路のうち最も高い路線価は平米28.5万円で坪94.2万円。敷地面積を坪単位にし総戸数で割り、先ほどの坪単価をかけると1222万円。
これは路線価からの数値なので公示価格に読みかえると住戸平均で1戸あたり1527万円。
一方、ここの敷地に接している道路のうち最も高い路線価は平米32万円で坪105.7万円。敷地面積を坪単位にし総戸数で割り、先ほどの坪単価をかけると1313万円。これを公示価格に読みかえると住戸平均で1戸あたり1641万円。
つまり土地価格では平均的な住戸面積の住戸ではここが114万円ほど高く出ました。
あくまで公的な価格を特定の条件下での比較ですので実際の売買価格と相違があると思います。
住戸あたりの建物だけの価格は建物全体の坪単価に影響を受けますが同じマンションブランドですので住戸に占める販売管理費などの割合などは同じと思いますのでどちらもそれほどの差はないと考えられます。
こちらの方が住戸面積が大きいタイプが多いのでパッと見、割高に感じるのでしょう。
もう宮前平は選択の余地がないですがここが割高とは思いません。
ノムの関係者ではありません。証券にはお世話になっています。

[170: 匿名さん]

まぁ路線価とか公示価格とかあるんだろうけど宮前区民の主観としては
宮前平＞土橋＞有馬

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
宮前平も土橋も有馬も場所によるね
主観ではなく具体の根拠がないと人により答えは違ってきます

[172: 通りがかりさん]

どれ位で完売出来るかお手並み拝見ですね。
宮前平は予想以上に完売早かったから、ひょっとするとここも早期完売出来るかも？

[173: 匿名さん]

土地価格も高いし住戸も大きめなので同じではないですがそこそこではないでしょうか

[174: 匿名さん]

>>171 匿名さん
宮前平と土橋は確かに場所によりますね。
有馬はワンランク以上ダウンの印象

[175: 匿名さん]

>>174 匿名さん

まぁ場所はプラウド宮前平、鷺沼テラス、ディアスタ鷺沼の所在地での比較、印象ってことになるかな。

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん
印象にかわりましたね。
小台も入れなくては公平になりませんよ

[177: 匿名さん]

>>175 匿名さん
所在地で言えば、個人的にはプラウド宮前平≒プラウド鷺沼テラスかな。学区や周辺環境鑑みて。
ディアスタは宮前平中学校区じゃないよね？

[178: 通りがかりさん]

>>175 匿名さん

土地に限れば宮前平、テラス、ディアスタの順かな。
宮前平、テラスは宮前平中学区だけどテラスからはちょっと通学距離あるし。後はスーパー等の商業施設が揃ってるかどうか。
ディアスタは有馬中学区では。

[179: 匿名さん]

皆さんかどうかわかりませんが
ここの板で宮前平、ディアスタだけにフォーカスしているのがちょい違和感
何かの力があるのかな？
学区というあたりどうなのかな
宮前区の中学受験率知ってますか？

[180: 匿名さん]

>>178 通りがかりさん
今都内の賃貸で宮前区や青葉区、都筑区あたりの物件を検討中です。
都内だとスーパーなどの商業施設が揃っているかどうかで判断しませんよ。川崎ではコープやネットスーパー、アマゾン、産直利用が少ないのかしら

[181: 匿名さん]

>>179 匿名さん
知りません。ご教示下さい。

[182: 匿名さん]

詳しくはWebで！

[183: 匿名さん]

>>181 匿名さん
鷺沼の塾通りと言われているところご存知じゃないですか？このあたりの教育熱は高いですよ

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
昔、学樹舎やタップがあった辺りの通りですか？

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん
今でも中学高校大学受験の塾で10校はあるんじゃないかな？明日散歩がてら通ってみるよ

[186: 匿名さん]

隣の宮前平やたまプラには大手の進学塾が複数あり志望校の難易度に対応するクラスがあります。そこに挟まれた鷺沼は小クラスで生徒のレベルに応じたきめ細やかな指導するらしいと聞いたけど。この3駅で塾の棲み分けができてるのかな。

[187: 通りがかりさん]

上に名前出てるけど、昔存在した学樹舎なんかは鷺沼に特進クラスを置いて、毎年、結構な数の生徒を早慶以上の中学・高校に輩出していたね。
鷺沼にも関わらず、特進クラスはやはり宮前平中学の生徒がダントツ多かった。有馬も数は多かったが真ん中?下位クラス。今はどうだか知らないけど。

[188: マンション検討中さん]

>>179 匿名さん

よく見たら小台でクリオの新築、売れ残ってますね。
これも検討に入れてあげないと。

[189: 周辺住民さん]

反対されてるマンションを買った人というレッテルをはられたくないので検討やめます。

[190: 通りがかりさん]

>>188 マンション検討中さん

さらに、テラスと比べたらかなりお安いクオスも残ってますよ！
ここも検討に入れてあげないと。笑

[191: 匿名さん]

>>179 匿名さん
クリオとクオスも入れてくれってさ(笑)

[192: 匿名さん]

>>187 通りがかりさん
それは数人のできる生徒を特待生として授業料無料で囲い込みしたから。塾の広告塔として合格実績を稼いだがそ例外の生徒が思うように集まらず撤退したんだよね。ビジネスモデルとして安易だったということ。高校受験塾は公立中学生が相手。
私立は中高一貫が多いよ。それだけに苦戦したのでしょう

[193: 匿名さん]

>>189 周辺住民さん
そういう方も中にはいるでしょう。
反対されて苦戦するようでしたら逆に好機と考える方もいる。

[194: 匿名さん]

中学受験はこの辺りだとクラスの半分以上は私立行くんでじゃないですかね？
駅から近い学校であれば、あるほどその傾向は強いです。
ちなみに、プラウド鷺沼テラス、クリオ鷺沼マスターテラスは土橋小、ディスタは鷺小、クオスは西有小かしら？
私自身中学受験した（させられた？）クチなので分かりますが、環境より本人の勉強する意思と遺伝子が100倍重要ですね。

[195: 匿名さん]

>>191 匿名さん
ここが気に入っている人で予算的にギリギリですとこれらも検討すると思います。
そうでなければ検討エリアを拡げるでしょう

[196: 匿名さん]

>>187 通りがかりさん
鷺沼校の生徒さんだけの合格実績じゃないんじゃないの？塾全体の数だったりして

[197: 匿名さん]

>>189 周辺住民さん
人の噂も75日という諺がありますよ

[198: 匿名さん]

>>191 匿名さん

そりゃ入れてもいいけど、50戸以下の小規模物件なのに後に出た3倍戸数のプラウド宮前平に先を越され、しかも完成在庫って時点でお察しでは。

[199: 匿名さん]

>>194 匿名さん
土橋小、富士見台小、鷺沼小、宮前平小、犬蔵小、宮崎台小の中でも中学受験する割合はかなり違いますよ。受験する場合は学区をお調べの上、検討ください。たしか宮前区で3割程度が私立中学に進学している資料を見たことがあります。
数年前は2/1はクラスによっては6割ぐらいが休んでいましたよ。

[200: 匿名さん]

宮前区の西端に立地していますので隣接する青葉区も条件が合えば視野に入り検討すると思います。
青葉区では大規模、中規模の物件が新たに動き出していますので悩みどころです。
蓋を開けてみればアレっとなることもありますので価格帯と運ですかね。

[201: 匿名さん]

>>198 匿名さん
大規模ならば広告宣伝費の予算も多くモデルルームに費用をかけやすい。しかし住戸あたりのその割合はあまり変わらない。
折り込みチラシ、ネット広告、住宅雑誌の広告をみれば大手の大規模物件は目にとまりやすいことも影響していると思います。
また、更地に建てるのと既存物件を解体して建てる、敷地造成して建てるのかそれは価格に反映されます。昔どういう土地であったかを調べておくことも大切ですね

[202: マンション検討中さん]

宮前平が完売したから？急にここの掲示板投稿数が増えてますね。笑

[203: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん
あちらよりこちらを待ってたという考えもありますよ。あれこれ品を変え、旗や別の物件比較に持ち込む。まあ販売が始まれば現実が待ってますから

[204: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん
他は販売からかなり日にちが経過しているし書き込み出尽くしたからかな？

[205: ずっちーなぁ～]

黄色い旗のコメント隠しですよ。
分が悪くなってくると玉虫色の議論で引っ張るのが定石です。
ここといい、宮前平といい、プラウドでなければ絶対に完売しない立地と価格ですが流石ハイブランド！
黄色い旗を煽動する方達が気にならないメンタルの強さがあればここは買っていいんじゃないですか。

[206: 匿名さん]

>>205 ずっちーなぁ～さん
プラウド宮前平完売しちゃいましたけど、いまどんな気持ちですか？ジオはあと何戸残ってましたっけ？

[207: 匿名さん]

>>205 ずっちーなぁ～さん
とあちらでもご自身の意見を言ってましたね。
ところで、名前の最後の?は新たにつけましたか？
今まで問いかけているのですがお答えいただいていませんよ

[208: 匿名さん]

隠す？
現地をみればあるかないかわかるわけだし気になるようだと営業にどうしてなのか？今後どうなるのか？入居後の対応は？を確認できれば問題ないのではないかな。
お隣の国の意見みたいですね
不思議なのは同じようなお名前の方があちらでうろちょろしていて消されましたからどうしたもんかと

[209: 匿名さん]

ジオもブランドといえばブランドなのにかなり売れ残っちゃってますねぇ。関係者がやっかみで近所の物件板を荒らしてるようではお話になりませんねー。

[210: 匿名さん]

>>205 ずっちーなぁ～さん
分が悪い？
どこと比べてでしょう
ローブランドで高価格帯の住戸販売して採算あるのでしょうか？
ブランド名である程度の価格帯がわかります。
通常よりも低価格や超価格の取扱いには手を出しません。
都内のタワーマンションにローブランドありますか？

[211: 匿名さん]

宮前平は立地良いでしょ。小学校、中学校に近くスーパー、ドラッグストア、本屋も近い。明らかにファミリー層に売れる立地だから完成前に完売してるんだよ。
事実が全てを物語ってる。

[212: 匿名さん]

>>205 ずっちーなぁ～さん
土地の価格にしろ地域の教育関連施設のことも反論するが撃沈。
結局はハタしかネガがないということね

[213: 匿名さん]

>>211 匿名さん
もうあそこは販売していないから検討外。
まわりの物件に魅力がなかったため落ち着き先があそこだったということね。
宮前平の他の物件なら販売中なのでライバルになるかもしれません。

[214: 匿名さん]

>>211 匿名さん
完売していない宮前平の物件はどう説明する？
立地が良いのにおかしいですね
事実はある物件のみにあてはまる。

[215: 匿名さん]

宮前平で決めきれずに結局売り切れちゃってここ検討してる方いますか？

[216: 匿名さん]

>>209 匿名さん
そのブランドかは知りません。
ただ一流でないところは少ない人員で社員も常駐しているかわからないところも多いし販売をとある会社に丸投げしているところもあると聞く。
販売インセンティブがあるのかな

[217: マンション検討中さん]

たまに匿名さんの中にずっちーなぁ～臭のする人いるよね。
ちょっと何言ってるかわからない人。

[218: 匿名さん]

>>217 マンション検討中さん
いますねぇー(笑)
名前変え忘れでは？

[219: 匿名さん]

>>214 匿名さん
完売してない物件て具体的にどれですか？

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
川崎市宮前区の新築分譲マンションでいくつかあるようです。
https://m.e-mansion.co.jp/search/神奈川県川崎市宮前区/?b=yokohama
個別具体のマンションを言ったものではありません。

[221: ずっちーなぁ～]

ご存知と思いますが駅から10分じゃ着きません。
ご存知と思いますが周囲で誇れる利便性のあるものは東名川崎が近いことぐらいです。
ご存知と思いますが隣人は当マンションの建設に猛反対をしていますので神経を逆撫でするようなことは謹んでください。
でも、当マンションは建物、部屋の造り込みには自信があるますのでよろしくお願いします。
って感じ。潔くて良いんじゃない。見えない箇所での誤魔化しはなさそうだから結論は出し易いよね。

[222: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
フィットケアデポがあるやんけなめんな

[223: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
返答をお待ちしています

[224: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
750m10分Googleにお問い合わせください。

[225: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
反対している文言はどのように書かれています？

[226: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
その割にはこのあたりは戸建住宅のみならずマンションも多数ありますね
利便性の定義とはなんでしょう。

[227: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
ジオ宮前平も8分ではつきませんけどね。

[228: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
宮前平スレよりも人気者ですねw

[229: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
登山家愛好物件のジオよりマシちゃう？

[230: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
その論法ですと他の方の意見にはスルーしてあなたのご意見を述べてるに過ぎない。
あなたの論法のように猛反対にスルーする人もいるってことでしょう。
ところで氏名が逆のお名前はあなたなの？

[231: ずっちーなぁ～]

あのさ、みんな「ずっちーなぁ～」ってどこから出てきたか知ってんのかよ??

[232: 匿名さん]

ジオというと完全スルーする回し者君。ウケる

[233: 匿名さん]

>>221 ずっちーなぁ～さん
利用駅が鷺沼駅で徒歩10分未満かつ、商業施設、教育施設、医療施設、公共施設などが近く周辺住民にマンション建設が好意的に思われている物件は。鷺沼では複数の新築分譲マンションが販売中なのでご意見伺う。

[234: 匿名さん]

>>231 ずっちーなぁ～さん
知りません。
知りたいと思いません。

[235: ずっちーなぁ～]

》234
じゃあ、私見のみをコメントしよっと(笑)

[236: 匿名さん]

>>235 ずっちーなぁ～さん
パソコン不慣れですか

[237: 匿名さん]

>>235 ずっちーなぁ～さん
逆にあなたが私見以外のコメントしたことってありましたっけ？(笑)

[238: ずっちーなぁ～]

今、歩いてみたけどやっぱ10分はキツいかな。ルートが悪いのかな。

[239: 匿名さん]

>>238 ずっちーなぁ～さん
早足で歩けば10分だよ
北口だよね

[240: マンション検討中さん]

>>238 ずっちーなぁ～さん

同じような感じでジオについてコメントくれる。

[241: 匿名さん]

>>238 ずっちーなぁ～さん
ついでにあなたが気になっているアレの写真は撮らなかったのですか？暗くて撮影不可かな

[242: 匿名さん]

>>238 ずっちーなぁ～さん
近所のジオ宮前平という物件について私見コメント頂けますか？評価のほど聞いてみたいです。

[243: マンション検討中さん]

鷺沼への区役所移転決まったんですね。区役所完成は2030年、図書館完成も2026年と、あまりにも先の話ですが。

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
決まってはないですよ
今は3つの案を市民に説明している段階

[245: ずっちーなぁ～]

ところで「ジオ」の名前が出てくるのはなぜでしょうか？
ジオとの比較が適切との理解でよろしいでしょうか?

[246: 匿名さん]

比較が適切かどうかはわかりませんが総住戸数、建物完成年が近く先着順でない物件で同じ区内の物件の条件だとそうなります。最寄りの駅が違うので人によっては比較にならない場合もあります。

[247: 匿名さん]

>>245 ずっちーなぁ～さん
宮前平はまだしも、まさかこちらにまで完売スピード負けることは無いですよね？

[248: ずっちーなぁ～]

人を小馬鹿にして楽しんでらっしゃる方。世の中に「匿名」なんて存在しない現実を少し怯えたほうがいい。

[249: 匿名さん]

>>248 ずっちーなぁ～さん
あなたもね(笑)
匿名をいいことに暴れてるけど。
所詮は掲示板の中でしか暴れられない。

[250: 匿名さん]

>>248 ずっちーなぁ～さん
Torか何かを挟んで書き込みしてるからずっと初心者マークなんでしょ？
それで自分は身バレしないから安心とか思って暴れちゃってるの？ウケるね。

[251: 匿名さん]

>>245 ずっちーなぁ～さん
だってゲオの回し者じゃん

[252: 匿名さん]

>>245 ずっちーなぁ～さん
適切だと思ってるので、あなたの評価をお聞きしたいのですが。やはりスルーですか？

[253: ずっちーなぁ～]

早歩きで10分ですか。
小さい子供やベビーカーを連れてたら、20分は掛かりますね。雨が降ったらタクシーかバスになりますね。
黄色い旗付きで、5,000万円は個人的には難しいですね。

[254: 匿名さん]

>>248 ずっちーなぁ～さん
同じブランド名を冠する宮前平の物件掲示板に
名前：ずっちーなぁ、ヅッチィ～なぁ、なーずっち、ちっーなぁず、ずちな、づちな
と似たような名前で投稿されていますがこれはあなたと関係のない別人の投稿でしょうか？
投稿日からするとこれら似たような名前の方が古い日にちなのですが・・・

[255: 匿名さん]

>>253 ずっちーなぁ～さん
どこの物件でも当てはまること。比較統一するために不動産業界では徒歩1分にかかる距離を設定し全国の不動産物件で表記しています。
坂や信号待ちの時間などは考慮されていません。
違いますか？
黄色い旗には何て書かれていましたか？

[256: 匿名さん]

>>253 ずっちーなぁ～
昨夜歩いてみたのであれば実際にかかった時間、ルートを言うのでは
他人から聞いた時間を疑問のような文言。
おかしいですね。
自転車という手段もありますよ。

[257: 匿名さん]

>>253 ずっちーなぁ～さん
残念ながらここは5,000万円の住戸はないのであなたにとって候補にはなりませんね。
今後値下がりした場合はご検討ください。

[258: ずっちーな～さん]

自転車ですね
そのとおりです
でも雨の日、雪の日は大変ですねー

黄色い旗、確か『近すぎる』でしたっけ
旗早く外して下さい

[259: マンション検討中さん]

ジオの回し者と思われてるから、そういう対応するほどマンション検討スレでジオの印象が悪くなってるって事実にそろそろ気づいた方が。

[260: 匿名さん]

>>259 マンション検討中さん
思われてるというか間違いないでしょうね。
・ジオというワードを異様に避ける。
・近隣の物件板を荒らす。

匿名を良いことに暴れてるわけですが、身元はある程度絞られているわけで。