ジオ新宿若松町に行ってみた − モデルルーム見学記

[マルコス]

今回は都営大江戸線の若松河田駅にある「ジオ新宿若松町」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　
https://geo.8984.jp/shinjuku-wakamatsucho/access/index.html

「概要」
■所在地　東京都新宿区若松町8番1(地番)
■交通　都営大江戸線「若松河田」駅 徒歩2分　東西線「早稲田」駅 徒歩11分　都営新宿線「曙橋」駅 徒歩14分
■総戸数　123戸
■構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上13階建
■完成　2018年5月11日竣工済
■入居時期　即入居可(※諸手続き完了後)
■間取り　3LDK
■専有面積　71.05m2・75.75m2
■駐車場　29台(平置式1台・機械式27台・福祉対応1台) 月額：32,000円～40,000円
■駐輪場　151台(平置き11台・下部スライド式97台・上部垂直昇降式2段ラック43台) 月額：200円～500円
■バイク置場　3台　月額：1,500円
■ミニバイク置場　5台　月額：1,000円
■売主　阪急阪神不動産株式会社、ファーストコーポレーション株式会社
■施工会社　ファーストコーポレーション株式会社
■管理会社　株式会社阪急阪神ハウジングサポート

「周辺環境」
現地マンションは都営大江戸線の若松河田駅から徒歩2分と、非常に駅から近いです。他にも東京メトロ東西線の早稲田駅、都営新宿線の曙橋駅も徒歩でいける、非常に交通アクセスの良い立地のマンションになります。
・ 現地マンション建設現場

「五月の末から販売を始めまして、現在残っているお部屋のご案内になります。全部で123戸ありますが、現在残っているお部屋は70平米を超えた3LDKのみになってしまいます」

そう言って見せてもらった価格表にはすでに残り7戸となっていて、人気のある物件になっています。

「エントランスのある道路に面している方向が北側になります。コの字になっている形のマンションで、残りのお部屋は全て南向きとなります」
・ エントランス内ホール

竣工済みで入居もはじまっていますので、実際の部屋を見ることができます。商談をしていた部屋は2階のHタイプ　75.75㎡の3LDKで、現在販売している部屋では一番大きい部屋でした。
・Hタイプ間取り図

「他のお部屋はGタイプで上の方の階になります。構造としては内廊下ではなく外廊下なのですが、外からは見えないつくりになっています」

残りの部屋は全て71.05㎡の3LDKの部屋で、左右反転の縦長リビングの田の字型と、横長リビングのものになっていました。

「構造のお話を訊きたいのですが」

「杭基礎は支持地盤まで27mあり、ボーリング調査をした上で確認した支持地盤に30本の杭を打ってあります」

「二重床ですか？」

「二重床二重天井で、スラブ厚は一部を除いて250mmとなっています」

「戸境壁の厚さはどのくらいですか？」

「200〜240mmのコンクリート厚になっています」

二重床二重天井で、スラブ厚も問題ないと思います。

「南側が東京女子医大になっていまして、開けてはいるのですが病院が見えるようになります。外来棟ですのでそんなに気にならないとは思いますが」

外来の入院施設などもあり、そこが見える感じではありますが、開けていて眺望や採光も十分ですし、新宿でここまで開けているのはかなり素晴らしいと思います。
・南側眺望。11階から南西方面。

「駅徒歩2分ということをみなさん喜んでくれているのと、目の前にライフというスーパーがありますので、買い物にも非常に便利な点もご評価いただいております」

駅から出てライフに寄ってから道路を渡れば、2分の帰り道の途中で買い物ができる素晴らしい環境です。
・ 目の前のライフ

「病院も目の前ですし、新宿区は待機児童が少ないので、ファミリーの方が多く購入されているマンションになります」

小学校や幼稚園、保育園は徒歩5分ほどの場所にあり、私立の成城高校や中学、学習院女子の高等科や中等科も徒歩圏内にありますので教育機関も充実しています。

「駐輪場は何台ですか？」

「160台ぐらいご用意しているのですが、2台持てません。1台は必ず優先で確保できます」

駐輪場はラック式のもので屋内と屋外のものがありますが、電動自転車も止められるようになっています。屋外の駐輪場でも屋根はちゃんとついています。
・ 屋外駐輪場

屋内・屋外共にラックの下段でも少し高さがありますので、止めるのに苦労することもあるかもしれませんが、重い自転車でも下段であれば置ける自転車置き場はかなり良いのではないでしょうか。
・駐輪場ラック下段部分

「駐車場は機械式で27台ありますが、あと5台のこっています。最初入っていたのですが、駅が近いからやめた方もいるんですよね」

残り7戸で5台ですから、今からでも駐車場の確保はできそうです。
近隣の駐車場を借りたとしても価格は同じぐらいの3万円程度とのことでした。
ここにはありませんが、近くにカーシェアもあるようなので、そちらを利用する方もいるようです。
電気自動用の駐車スペースもあり、充電ができるようになっています。今はあそこに入っているようですが、電気自動車ではない方ですので、電気自動車の方が入居した場合にはどいてもらうことができるようです。
・駐車場

「バイク置き場も、この中に入るものでしたら大丈夫です」

ハーレーとビッグスクーターが停まっていたので、ほとんどのバイクは大丈夫でしょう。
・ バイク置き場

「お金がかかる共有部分はなくしてあります。共有部分はホールのみで、例えばコンシェルジュであるとかゲストルームのようなものはございません。管理人はいますが24時間ではなく8時から16時で、水曜日と日曜日がお休みです」

ゴミ置き場は1階にあり、24時間いつでも出せるようになっています。
・ ゴミ置き場

「近隣の開発で新たな道路ができる場所があり、目の前の道も広くなります。電柱も地中に埋めて綺麗な2車線の道路になる予定です」

目の前がかなりのスペースで駐車場になっていたり、ポツンとラーメン屋の店舗が入った建物があったので、何か建つのかと思いましたが、そうではなく道路の拡張工事とのことでした。
10年ぐらいはかかる計画のようですが、目の前に広めの歩道もできるそうなので問題ないでしょう。
・敷地目の前の駐車場。

東側に古い建物がありますが、そこは何か建つ可能性はあるようです。しかし、部屋が南向きですので何も問題はないでしょう。
・マンション東側の建物

「モデルルーム」
モデルルームというか、竣工済みですので実際の部屋を見ることができます。その中でも、家具が置いてある部屋を見学させてもらいました。
一つは縦長リビングの田の字型のもので、もう一つは仕様設備は同じで横長リビングの部屋でした。両方ともに71.05㎡の3LDKの部屋です。
・間取り図

「エントランスは手ぶらキーで、カバンやポケットに鍵を入れて置いていただければロックは解除されます。玄関に来ましたら鍵を使って開けていただくものになります」
・ 玄関

「シューズボックスには、傘を入れていただいたり、判子などの小物を入れるものなどもついております」
・ シューズボックス

「こちらが主寝室の6.5畳の洋室になります。6.5畳といっても柱の横にある下り天井部分がありますので、実質6畳ほどだと思います」
・ 洋室6.5畳

コンセントはありませんがWICもあり、広めのものでした。
・ WIC

「こちらは 5.8畳の子供部屋になります。収納は奥行きがあるタイプで可動式の棚になっています」

よくある形ですが、シューズボックス部分が張り出している形の部屋になっています。
・ 洋室5.8畳

「アウトフレームではないんですね」

「アウトフトレームはリビング、バルコニー側になっております」

竣工済みですのでオプションなどはありません。全てが標準仕様になっています。
トイレにはカウンターと手洗いがあり、タンクレスのものでした。

「ほとんどの場合換気扇が便器の上にありますが、こちらではズラした配置にしてあります。掃除をするときに便器に登らないとできないというお客様の声を反映した形になっています」

ジオシリーズでは当たり前の仕様だそうです。
・トイレ

「洗面所や浴室はコンパクトなものにしてあります」

脱衣部分も少し狭い感じはしますが、それほど問題がある感じではありませんでした。
・ 洗面所

「浴室乾燥・暖房はありますが、ミストサウナはありません」

LEDライトになっていて、白色と暖色の2つの灯があり、掃除のときと入浴のときで分けられるようになっているとのことでした。
・ 浴室

「ディスポーザーと食洗機が標準装備で、ガスの3口コンロでガラストップになっています」
パントリーもあり、使いやすいキッチンだと思います。
・ キッチン

リビングに入ってすぐの所に物入れがあり、収納力も高いです。

「Wi-fiがもともと入っていますので、入居してすぐにつかえるようになっています」

「ネット環境が遅いことはありませんか？」

「ギガ数を多くして使いやすくはしています」

「自分で引いてしまうことはできますか？」

「それはできません。もし遅いようでしたらクレームを言ってあげてもらうようになります」

リビング続きの洋室5.5畳とリビングの仕切りが、天井から直接吊り下げ式のものではありません。

「この形ですと、プライベート感が出ますのでお部屋としてきっちり使えるかと思います」

一体感を望むか部屋としての仕様を重視するかでここは変わって来るでしょう。
・ 仕切り扉上部

「天井高はどのくらいですか？」

「1階から5階が2,550mmで、6階から10階が2,500mm、11階と12階が2,450mmで13階が2,500mmになります」

二重床二重天井でこれだけの天井高があれば良いのではないでしょうか。
・ リビング

もう一つの横長タイプの部屋のリビングでは、続きの洋室に窓がありません。
・ 洋室5畳

しかし横長リビングでセンター開きのサッシなので、開放感はかなりありました。
・横長リビング

バルコニーには排水溝もあります。

「奥行きはどのくらいですか？」

「一番長いところが1m80cmなので、一番狭い部分は1mちょっとぐらいだと思います」

このG1タイプのみ斜めになったバルコニーで、G2とG3タイプは普通の四角いバルコニーでした。
・G1タイプバルコニー

角部屋のHタイプの部屋には、玄関前アルコープが広くとってあり、門が付いています。
ここに小さいものや折り畳みでしたら自転車も置けるようですし、ベビーカーを置いても問題ないとのことでしたので、かなり使いやすいのではないでしょうか。
・アルコープの門

「総評」
都営大江戸線の若松河田駅から徒歩2分、東京メトロ東西線の早稲田駅や都営新宿線の曙橋駅も徒歩圏内で、目の前にスーパーがある立地は素晴らしいと思います。
南側は病院ですが眺望は開けますし、2階の部屋でも採光は問題ありません。
共有施設が極力少ないのも個人的には良いと思います。
部屋の作りもかなり良いものですし、残り戸数が少ないところを見ても人気の物件ではないでしょうか。
以下に価格の例をあげますので参考にしてください。

「価格」
1002 3LDK 71.05㎡　9,120万円
1103 3LDK 71.05㎡　9,200万円
201 3LDK 75.75㎡　9,380万円
1304 3LDK 71.05㎡　9,520万円