今回はJR総武本線の小岩駅にある「プレシス小岩駅前」のモデルルーム見学に行ってきました。
公式ホームページ https://www.presis.com/tokyo/koiwa/
「概要」
■所在地 東京都江戸川区西小岩1丁目1514-1（地番）
■交通 ＪＲ総武本線「小岩」駅徒歩5分 シャポー小岩出口より徒歩3分
■総戸数 29戸（他管理人室1戸）
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上9階建
■完成 2019年11月上旬（予定）
■入居時期 2019年11月下旬（予定）
■間取り 3LDK・4LDK
■専有面積 61.24㎡～72.55㎡
■駐車場 敷地内に7台（機械式6台、福祉対応駐車場1台）（月額使用料：未定）
■駐輪場 敷地内に58台上段：2段ラック式（17台）、固定ラック（41台）（月額使用料：未定）
■バイク置場 敷地内に2台（月額使用料：未定）
■売主 一建設株式会社
■施工会社 株式会社 関組
■管理会社 伏見管理サービス株式会社
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小岩という街ですが、はっきり言ってガラが悪いです。治安もいいとは言えません。しかし、街が持つ独特の雰囲気が好きな人は多く、ガラの悪さも含め小岩という街の良さになっています。
しかし、大規模な開発計画が決定していて、今後小岩の街はガラッと変わってくると思います。 「北口と南口で21ヘクタールの結構大きい開発なんですね」 開発計画の地図を見せてもらいましたが、南口にある一番いかがわしい地蔵通り一角は再開発はされないようでした。 ・地蔵通り 
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「現地の周辺にはラブホテルとかがありますが、再開発が入れば多少綺麗になる要素はあるのかなといった感じです」
「小岩の中のラブホテル街というような場所なのでしょうか？」 「それはまた別でして、北口のヨーカドーの裏の道に何軒か集まっていて、そここがラブホテル街になります。あとは少し駅北口から離れた場所にも少し点在しています」 駅のシャポー出口から現地マンションに行くまでの通りも飲屋街ですし、ラブホテルが帰り道にあり、周りには4軒ほどのラブホテルがあります。 大きなHOTELという看板の先に現地があったりするなど、環境としては気になる人は多いと思います。 ・近隣に二軒並ぶラブホテル 
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しかしヨーカドーも再開発計画でなくなり、その一帯も再開発されますので、再開発後は実質現地マンション周辺が、駅から一番近いラブホテル街ということになるのではないでしょうか。
・ 現地斜め前の路地を入った場所に2軒あるラブホテル 
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再開発はかなり大規模なもので、今の小岩がガラッと変わると言って良いと思います。
南口にひろがる商店街も全て再開発がされ、街並みは一新されます。 そうなると、今までの小岩とは全く違う街になりますので、今の小岩の環境に馴染めない方でも大丈夫な可能性は大きくなると思います。 「三井さんや野村さんが開発に携わっていまして、駅前は北口と南口両方とも大規模な再開発になります。南口にはショッピングモールのようなものもできますし、北口もヨーカドーがなくなり交通広場ができる計画になっています」 道幅も広くなり、並木道などにもなるようなので今の小岩を知る方には想像がつかない小岩になるのではないかと思います。 「今の開発計画地の外側になるのですが、開発誘導地区に指定されている地域もございます。役所に問い合わせたところ何も決定はしていないとのことなんですが、もしそのような組合ができて再開発をしたいとのことであれば、役所としては推進して行くというような場所になります」 小岩の街としては他の場所も再開発をしたいようですので、今計画中の再開発如何で、さらに開発がひろがる可能性があります。 そうなると、現在の計画で開発されなかった場所なども整備される可能性がありますので、治安や環境の面も大きく変わる可能性を多く秘めている街と言えるのではないでしょうか。 「街並みが綺麗になるということもありますが、再開発による防犯。防災という部分も非常に大きく変わってきます」 現在駅周辺の建物は古いものが多く、防災の面では問題があるような感じがしますが、再開発によって倒壊の危険性なども減りますし、街が綺麗になることで防犯の意味でも大きく変わることは間違いないのではないでしょうか。 「小岩は物価も安いですが、再開発によって物価が上がることはないのでしょうか」 「再開発によって地価があがってきますので、テナント料や家賃相場なども上がってしまい、物価が高くなってしまう可能性はあります」 「そのぶん資産価値としては期待できますよね」 「駅前にコスモスイニシアさんが11年前に建てたタワーマンションがあるのですが、当時70平米で販売価格が4000万円ぐらいだったものが、現在中古で5000万円超と、10年で1000万円ほどあがっておりますので、このマンションの駅から徒歩3分という立地は、資産価値としても期待できるものだと思います |
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建物自体はエントランスが東向きで、部屋は東西にバルコニーが向いているものになります。
「西側に4階建ての建物がありますので、西向きのお部屋は四階以上でしたら眺望は抜けてきます」 江戸川区の条例で、隣の建物とは4m以上開けなくてはならないらしく、少しセットバックのようにもなっていますので、実質5〜6m程度隣の建物とは離れているようです。 ・ 写真奥がマンション西側。 
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「Bタイプのお部屋が建物の影響を一番受けますので価格は抑えてあります。それとAタイプのお部屋も、隣が古い戸建ですので将来的懸念もありますので抑えめの価格にしております」
商業地域ですので、周りに何か建物が建つ可能性は頭に入れておいて欲しいとのことでした。 東側は10m以上の幅がある道路に面していますので、将来的にもそれほど眺望に変化はないとのことでした。 ただし、東側の右方向にはホテルがありますので、上の階でも北東方面にはラブホテルの看板が見える眺望になります。 ・ 南側戸建 
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「二重床ですか？」
「はい。二重床二重天井でスラブ厚は200〜250mmとなっております」 支持地盤に到達している23〜25mの杭を27本打ってあるようですので構造的な問題はないように思います。 「価格的にはどのぐらいでしょうか？」 「最低価格が3,900万円台で、眺望の抜けが出てくる5〜6階でも5,000万円で収まるぐらいです。プレミアム住戸を除いた最高価格が5,800万円ぐらいになります」 プレミアムでも狭い部屋であれば6,000万円行かずに、広めのプレミアム住戸でも6,000万円ちょっとぐらいとのことでした。 「駐車場はどんな感じですか？」 「敷地内で機械式のものが6台になりますので、あまり大きい車種は無理です。敷地の関係でターンテーブルをつかうものになります」 「近隣の駐車場はいくらぐらいですか？」 「調べておりませんのでちょっとわかりませんが、このマンションでは機械式の一番上と平置きが26,000円になります」 平置きは福祉対応1台なので、車椅子の方などがいる場合の優先になります。総戸数が29戸で駅も近いので、台数としてはそれほど問題ないでしょう。 「駐輪場はどうなっていますか？」 「全部で58台になりまして、200%ですので1部屋2台は確保されています」 バイク置き場は2台で、2,200×900のサイズ内に収まるものであれば大丈夫とのことでした。 |
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「モデルルーム」
モデルルームは3LDK 65.49㎡の部屋を2LDKにしてある部屋でした。 ・ 間取り図 
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「非接触キーで、エントランスでかざしていただくとロックが解除されます」
・ 玄関 
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SICが広めで下足入れではないので、部屋部分のスペースに侵食していません。
「稼働式の棚ですので収納もしやすいかと思いますし、どのお部屋にもSICはついております」 ・ SIC 
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廊下左手に主寝室である6畳の洋室があります。
「アウトフレームではないのですね」 「こちら側はそうですが、バルコニー側はアウトフレームになっています」 柱部分にオプションで鏡がついているのでわかりにくいですが、この部屋には柱が出ています。 ・ 洋室6畳 
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「WICは可動式の棚ではありませんが、コンセントがついております」
充電式の掃除機などがしまえますし、個人的にはクローゼットのコンセントはポイントが高いと思います。 ・ WIC 
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「洗面台と脱衣部分が狭いように感じるのですが」
「コンパクトサイズにはしておりますが、お部屋の感じなどはみなさま広く感じると言っていただいております」 65平米でも広く感じる作りですが、洗面所と浴室はコンパクトな感じになっています。 ・ 洗面所 
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「浴室にはテレビもついておりますので、ゆっくりとバスタイムがすごせます」
ミストサウナはありませんが、浴室乾燥・暖房は標準装備です。 ・ 浴室 
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リビング手前にトイレがあります。 「カウンターや手洗いは標準ですか？」 「はい。標準仕様になっております」 ・ トイレ 
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リビングの扉の裏側にパントリー的なもの入れもあり、65平米とは思えない収納力があります。
「カップボードはオプションですか？」 「はい。オプションになっております。キッチンにはディスポーザーはありませんが、食洗機は標準装備となっています」 天板はオプションですが、シックな色合いで落ち着いた雰囲気の高級感のある仕様になっていました。 ・ キッチン 
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「リビングインの洋室で、窓もありますので明るさもありますし、風通しもあります。通常は引き戸がついているのですが、キッチンの目の前で目がとどきますので、子供部屋にしてもよいお部屋だと思います」
和風にしてありシックな雰囲気の部屋になっていました。 ・ 洋室5畳 
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「元々あった4,5畳の洋室を無くしてリビングにしてありますので、約18畳ほどの広さのリビングになります」
「天井高はどのくらいですか？」 「2m45cmです」 元々の洋室部分からもバルコニーには出られるようになっていますし、全体的に65平米とは思えない広さを感じる部屋でした。 ・ リビング 
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「総評」
JR小岩駅は東京駅へ15分、新宿へ28分と交通のアクセスは非常によく、その駅から徒歩3分という立地は素晴らしいものがあります。 街も再開発が決定されているので、今までの小岩とはガラッと変わって行くと思うので、治安や環境の面でも問題なくなって行くでしょう。 営業の方も言っていましたが、ラブホテル以外はほとんど問題ない物件だと思います。 内廊下で全戸角住戸、駅徒歩3分ですので、ラブホテルさえ気にならなければかなり良い物件ではないでしょうか。 |
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by 管理担当
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現地マンションは、小岩駅の駅ビルショッピング施設のシャポーの出口から3分で、小岩駅北口からだと5分になるようですが、駅からは近い物件になります。
・ 現地マンション建設現場。