プレシス小岩駅前に行ってみた − モデルルーム見学記

[マルコス]

今回はJR総武本線の小岩駅にある「プレシス小岩駅前」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　https://www.presis.com/tokyo/koiwa/

「概要」
■所在地　東京都江戸川区西小岩1丁目1514-1（地番）
■交通　ＪＲ総武本線「小岩」駅徒歩5分　シャポー小岩出口より徒歩3分
■総戸数　29戸（他管理人室1戸）
■構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上9階建
■完成　2019年11月上旬（予定）
■入居時期　2019年11月下旬（予定）
■間取り　3LDK・4LDK
■専有面積　61.24㎡～72.55㎡
■駐車場　敷地内に7台（機械式6台、福祉対応駐車場1台）（月額使用料：未定）
■駐輪場　敷地内に58台上段：2段ラック式（17台）、固定ラック（41台）（月額使用料：未定）
■バイク置場　敷地内に2台（月額使用料：未定）
■売主　一建設株式会社
■施工会社　株式会社 関組
■管理会社　伏見管理サービス株式会社

「周辺環境」
現地マンションは、小岩駅の駅ビルショッピング施設のシャポーの出口から3分で、小岩駅北口からだと5分になるようですが、駅からは近い物件になります。
・ 現地マンション建設現場。

小岩という街ですが、はっきり言ってガラが悪いです。治安もいいとは言えません。しかし、街が持つ独特の雰囲気が好きな人は多く、ガラの悪さも含め小岩という街の良さになっています。
しかし、大規模な開発計画が決定していて、今後小岩の街はガラッと変わってくると思います。

「北口と南口で21ヘクタールの結構大きい開発なんですね」

開発計画の地図を見せてもらいましたが、南口にある一番いかがわしい地蔵通り一角は再開発はされないようでした。
・地蔵通り

「現地の周辺にはラブホテルとかがありますが、再開発が入れば多少綺麗になる要素はあるのかなといった感じです」

「小岩の中のラブホテル街というような場所なのでしょうか？」

「それはまた別でして、北口のヨーカドーの裏の道に何軒か集まっていて、そここがラブホテル街になります。あとは少し駅北口から離れた場所にも少し点在しています」

駅のシャポー出口から現地マンションに行くまでの通りも飲屋街ですし、ラブホテルが帰り道にあり、周りには4軒ほどのラブホテルがあります。
大きなHOTELという看板の先に現地があったりするなど、環境としては気になる人は多いと思います。
・近隣に二軒並ぶラブホテル

しかしヨーカドーも再開発計画でなくなり、その一帯も再開発されますので、再開発後は実質現地マンション周辺が、駅から一番近いラブホテル街ということになるのではないでしょうか。
・ 現地斜め前の路地を入った場所に2軒あるラブホテル

建物自体はエントランスが東向きで、部屋は東西にバルコニーが向いているものになります。

「西側に4階建ての建物がありますので、西向きのお部屋は四階以上でしたら眺望は抜けてきます」

江戸川区の条例で、隣の建物とは4m以上開けなくてはならないらしく、少しセットバックのようにもなっていますので、実質5〜6m程度隣の建物とは離れているようです。
・ 写真奥がマンション西側。

「Bタイプのお部屋が建物の影響を一番受けますので価格は抑えてあります。それとAタイプのお部屋も、隣が古い戸建ですので将来的懸念もありますので抑えめの価格にしております」

商業地域ですので、周りに何か建物が建つ可能性は頭に入れておいて欲しいとのことでした。
東側は10m以上の幅がある道路に面していますので、将来的にもそれほど眺望に変化はないとのことでした。
ただし、東側の右方向にはホテルがありますので、上の階でも北東方面にはラブホテルの看板が見える眺望になります。
・ 南側戸建

「モデルルーム」
モデルルームは3LDK 65.49㎡の部屋を2LDKにしてある部屋でした。
・ 間取り図

「非接触キーで、エントランスでかざしていただくとロックが解除されます」
・ 玄関

SICが広めで下足入れではないので、部屋部分のスペースに侵食していません。

「稼働式の棚ですので収納もしやすいかと思いますし、どのお部屋にもSICはついております」
・ SIC

廊下左手に主寝室である6畳の洋室があります。

「アウトフレームではないのですね」

「こちら側はそうですが、バルコニー側はアウトフレームになっています」

柱部分にオプションで鏡がついているのでわかりにくいですが、この部屋には柱が出ています。
・ 洋室6畳

「WICは可動式の棚ではありませんが、コンセントがついております」

充電式の掃除機などがしまえますし、個人的にはクローゼットのコンセントはポイントが高いと思います。
・ WIC

「洗面台と脱衣部分が狭いように感じるのですが」

「コンパクトサイズにはしておりますが、お部屋の感じなどはみなさま広く感じると言っていただいております」

65平米でも広く感じる作りですが、洗面所と浴室はコンパクトな感じになっています。
・ 洗面所

「浴室にはテレビもついておりますので、ゆっくりとバスタイムがすごせます」

ミストサウナはありませんが、浴室乾燥・暖房は標準装備です。
・ 浴室

リビング手前にトイレがあります。

「カウンターや手洗いは標準ですか？」

「はい。標準仕様になっております」
・ トイレ

リビングの扉の裏側にパントリー的なもの入れもあり、65平米とは思えない収納力があります。

「カップボードはオプションですか？」

「はい。オプションになっております。キッチンにはディスポーザーはありませんが、食洗機は標準装備となっています」

天板はオプションですが、シックな色合いで落ち着いた雰囲気の高級感のある仕様になっていました。
・ キッチン

「リビングインの洋室で、窓もありますので明るさもありますし、風通しもあります。通常は引き戸がついているのですが、キッチンの目の前で目がとどきますので、子供部屋にしてもよいお部屋だと思います」

和風にしてありシックな雰囲気の部屋になっていました。
・ 洋室5畳

「元々あった4,5畳の洋室を無くしてリビングにしてありますので、約18畳ほどの広さのリビングになります」

「天井高はどのくらいですか？」

「2m45cmです」

元々の洋室部分からもバルコニーには出られるようになっていますし、全体的に65平米とは思えない広さを感じる部屋でした。
・ リビング