ジオ文京千石に行ってみた − モデルルーム見学記

[マルコス]

今回は都営三田線の千石駅にある「ジオ文京千石」のモデルルーム見学に行ってきました。


公式ホームページ　https://geo.8984.jp/bunkyo-hills/

「概要」
■所在地　東京都文京区千石4丁目94番23、94番143(地番)
■交通　都営三田線「千石」駅 徒歩3分　JR山手線「巣鴨」駅 徒歩11分
■総戸数　45戸
■構造・規模　鉄筋コンクリート造　地上10階建/地下1階建
■完成　2019年8月下旬(予定)
■入居時期　2019年9月下旬(予定)
■間取り　1LDK～3LDK
■専有面積　40.37m2～85.53m2
■駐車場　7台(平置3台(福祉対応用1台含む)、機械式4台)月額使用料：27,000円～35,000円
■駐輪場　56台(2段下部スライド式(上段)19台、2段下部スライド式(下段)34台、平面式3台)
月額使用料：200円～600円
■バイク置場　3台 月額使用料：3,000円
■ミニバイク置場　2台　月額使用料：2,000円
■売主　阪急阪神不動産株式会社
■施工会社　木内建設株式会社
■管理会社　株式会社阪急阪神ハウジングサポート

「周辺環境」
現地マンションは都営三田線の千石駅から徒歩3分とありますが、本当に近いです。JR山手線の巣鴨駅も徒歩圏内ですので、かなりいい立地だと思います。
・ 現地マンション建設現場。

「都心部ですが高さ制限のある住居地域ですので、割と低い建物が多い場所になりますが、道路沿いのみ商業地域になっているので割と大きな建物が建てられるようになっています」

目の前を通る白山通り沿いには大きな建物が建てられるようですが、基本的には戸建てなどが多い閑静な住宅地になります。
しかし白山通りは、都心部を走る大きな幹線道路なので交通量は多いです。
・ 目の前の白山通り。

「お買い物としては、目の前にセブンイレブンがあり、マルエツプチのほかに、文京グリーンコートという、ちょっとしたショピングモールのようなものもあり、スーパーや本屋さんのほかにレストランなども入った施設になっています」

「巣鴨駅までも歩いていける距離ですよね？」

「はい。徒歩11分となっていて、駅ビルのアトレや西友の他にも商店街もありますので買い物に不自由することはありません」

千石駅周辺でも日常の買い物に困ることはありませんが、巣鴨駅も含めると買い物の選択肢が増え、選んで買い物ができるようになると思いますし、山手線の駅ですので、やはり非常に便利だと思います。
・巣鴨駅ビルのアトレ。

「六義園から白山通りまでの間が、昔からの高級住宅地となっておりまして、大きなお屋敷が立ち並んでいます。そういった高級住宅街の近くでありますが、価格はそこまでになっておりません」

とはいっても、文京区ですし山手線の駅が徒歩圏内ですのでそれなりのお値段はします。
あとで価格の例はあげますが、2LDK 55平米で6000万円超え3LDK 70平米では8000万円を超えてきます。

「通学校の明化小学校までは徒歩5分で、工事を行い6年後には新しい校舎リニューアルになります。元々幼稚園も一緒になっているのですが、新しくなる校舎には体育館ですとか室内プールなどもできるようです」

教育機関は充実しています。私立の小学校・中学校・幼稚園もありますし、大学なども多く、教育熱心な方が多く住まれている地域になります。

「クリニックも多くありますし、総合病院も大塚病院、駒込病院があります。大学病院も日本医科大学付属病院と東京大学医学部附属病院と医療機関も充実しています」

「大きな買い物などはやはり巣鴨になるのでしょうか？」

「池袋が近いですので、池袋まで出てしまえばなんでも揃います。タクシーで1300円程度の場所にあります。深夜でも1500円程度です」

サンシャインシティあたりであれば1000円ほどで行ける距離になるようです。池袋は再開発も行われていますので、今後は治安の面での不安も取り除けるかもしれません。

「バス停が近くに四つありまして、都営バスだけではなくミニバスも走っています」

バスでは池袋、浅草、上野、早稲田に行けますので、バスもかなり便利な交通手段になります。
交通も面では、やはり山手線の巣鴨駅が徒歩圏内というのは非常に大きく、資産価値の面でも山手線の内側ですので問題ないでしょう。
デペロッパーの阪急阪神不動産も、関西圏ではかなりの実績があり安心できる会社だと思います。

「阪神淡路大震災のときも、鉄道会社ですのでかなりのダメージを受けましたが、国に頼らず自社グループで乗り越えてきた実績もございます」

いざという時の、こういった部分はかなり信頼が置けるのではないでしょうか。

支持地盤も硬く、ハザードマップを見せてもらいましたが、高台にあるために浸水や液状化の心配もないようです。
高台にある土地でフラットになっているので、自転車があれば近隣はかなり楽にいけるとのことでした。

「支持地盤まで約28mあり、ボーリング調査で地盤調査を行い12本の杭でしっかりと支えております」

二重床二重天井で、スラブ厚は200〜300mmと言っていましたが、最低200mmということですので、最低限の厚さは確保されているようです。

「不忍通り沿いが計画道路になっておりまして、先々両サイド5mずつひろがる可能性がございます」

「その場所に被っているということですね？その場合どうなるのでしょうか？」

「ひろがる部分には建物は建てられませんので、植栽ですとかエントランス前部分は、すぐに撤去できるようになっています」

「エントランスの目の前がすぐに道路になるという可能性があるということでしょうか」

「東京都が買い取るということになれば、東京都に土地を売却しますので、皆様には占有面積に応じて分配させていただく形になります」

立ち退きの保証金みたいなものが管理組合に入ってきて、それをどう使うかは入居者で話し合って決めるようです。
個人個人で東京都と話し合って納得するとこの話が成立するのですが、あまりにも話に応じない場合には強制収用の対象になってしまうようですので、この話が立ち上がった場合には、あまりゴネずに素直に受け入れるしかないようです。
とはいえ、エントランス前の敷地の部分ですので、部屋や共有施設に何かあるわけではないようです。

「自転車置き場のラックですが、電動自転車の太いタイヤでもはいるものになっていますか？」

「お渡しする図面に寸法がございますので、それと照らし合わせていただくようになると思います。入らない場合は平置きが4台ありますのでそちらになると思います」

4台では少ないので、このラックのサイズを見てみたのですが、平置きの表記しかありませんでしたので、気になる方は聞いておいた方が良いでしょう。それに図面では平置きは3台になっていました。

機械式駐車場は、パンフレットにサイズが書いてあり、全長5300mm以下、全幅1950mm以下、全高2100mm以下、入庫可能重量2300kg以下、最低地上高120mmとなっています。

「モデルルーム」
モデルルームは、3LDK+WIC+SIC 74.19㎡の部屋を2LDK+WICにしてある部屋でした。
・ 間取り図。

「セキュリティは、三箇所でオートロックになっています」

入り口とエレベーター、玄関で鍵をかざすタイプのノンタッチキーとのことでした。玄関部分にもカメラがあり、マンション共有部分にもいくつかの防犯カメラがありますので安心だと思います。
・玄関

・玄関

「こちらが主寝室の洋室7.6畳になっております」

・ 洋室7.6畳

「元は6.5畳なのですがSICを無くして広めのWICにしております」

・ WIC

この部屋は天井部分に大きな梁があり、このタイプの部屋は実際も梁があるとのことです。

「梁までの高さはどのくらいですか？」

「2m弱ですね」

アウトフレームでもなく、梁もでているので少し使い辛いかもしれません。
・ 寝室の梁

隣に洋室5畳があります。

「窓の外にサービススペースがございますが、室外機置き場のために出ることはできません」

クローゼットの収納力にも問題ありませんし、窓があるので採光性にも問題ないでしょう。
・洋室5畳

廊下左側に洗面所と浴室があります。

「洗濯機上の収納はオプションですか？」

「標準です。洗面台の三面鏡の下部分のモザイクタイルは通常鏡になっております」

洗面台はクオーツストーンが標準とのことでした。水栓は全て外国製になっています。
・ 洗面所。

「浴室にミストサウナはないんですね」

「グレードアップオプションでミストサウナはございます。浴槽も選べますし、ライトもLEDで白い光と暖色の2種類使えるようになっています」

浴室乾燥は標準装備です。
・ 浴室

トイレが広めになっています。
「カウンターや鏡は標準ですか？」

「はい。標準になっています。壁のモザイクがオプションになります」

タンクレスのトイレになっています。

「パナソニックさんの便器で、元々汚れがつきにくい素材なのですが、家庭用洗剤を入れる場所があり、そこに洗剤を入れておくと流すたびに洗ってくれるようになっています」

掃除の手間がかからないシステムには驚きました。立ち上がると自動的に流れるシステムもあるとのことでした。
・ トイレ

「カップボードはオプションですか？」

「こちらはグレードアップオプションですので、違うタイプのものになりますが2LDKと3LDKにはつきます。食洗機とディスポーザーもついています」

キッチンの天板が広く、作業スペースが大きなキッチンなので使いやすいのではないでしょうか。
・ キッチン。

「天井高はどのくらいですか？」

「2450mmです。8,9,10階は2500mmになります」

窓際がカウンターになっていてダイレクトウインドウですので、ペットなどが落ちないか少し心配にはなります。
・ リビング

「目の前が大きな通りなのですが、防音はどうなっていますか？」

「全部屋T2サッシを採用しておりまして、大きな通り沿いの5階まではT3サッシが入っております。音を測ったところ、白山通り側の5階までは騒音的にT3が必要との判断になりました」

サッシの高さは2mで、もう少し高いものの方が開放感があると思います。
・サッシ部分とダイニング。

逆梁になっているのでリビングにカウンターがあるのですが、バルコニーも逆梁部分があるので、元々狭いバルコニーがもっと狭くなっています。

「奥行きはどのくらいですか？」

「壁芯で1800mmですが、タイル貼りになっているのが特徴です」

全部屋に排水溝はついているようです。
・バルコニー。

「総評」
都営三田線の千石駅から徒歩3分と非常に近く、バス便も充実していますし、山手線の巣鴨駅が使える立地は、交通アクセスとしては抜群だと思います。
買い物環境も素晴らしいですし、治安はかなりいいと思います。
文教地区で教育環境も抜群ですし、病院も近くにたくさんあります。
デペロッパーも信頼できる会社ですし、部屋の仕様も細かな部分に気が利いている作りで良いですが、バルコニーの狭さと梁、目の前を通る白山通りの交通量が気になる方はいるでしょう。
以下に価格の例をあげますので参考にしてください。

「価格」
301 1LDK+S 55.92㎡　6,090万円
506 2LDK 59.28㎡　6,630万円
202 2LDK+S 70.44㎡　8,180万円
801 2LDK+S 64.20㎡　7,740万円
605 3LDK 74.19㎡　9,350万円
802 2LDK+S 77.44㎡9,770万円
903 3LDK 85.53㎡　10,980万円