レーベン上尾GRAN MAJESTA

[匿名さん]

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/pj-ageo/

三菱地所が建築主だった「ザ・パークハウス上尾」の売主変更物件です。
タカラレーベンの手でどのようなマンションが生まれるのでしょうか。
皆さんの情報交換をよろしくお願いします。

（参考）ザ・パークハウス上尾(旧・ベリスタ上尾)ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213429/


（仮称）上尾プロジェクト
所在地　埼玉県上尾市上町二丁目389番4 他6筆
交　通　JR高崎線「上尾」駅（東口）より徒歩7分
敷地面積　6,721.85㎡

構造・規模　鉄筋コンクリート造・地上11階建
総戸数 183戸（他、管理事務室1戸）
駐車場 129台(平置2台、機械式126台、身障者用平置1台)、他来客用1台カーシェア用1台
サイクルポート　183区画
バイク置き場　6台
竣工予定　2019年12月下旬
入居予定　2020年3月下旬

設計監理　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施　　工　木内建設株式会社東京支店
建 築 主　三菱地所レジデンス株式会社
売　　主　株式会社タカラレーベン
管理会社　株式会社レーベンコミュニティ

[41: 匿名さん]

平均坪単価195万円ほどの模様。高い。

[42: 匿名さん]

「三菱地所、上尾マンション「損切り」の顛末」
東洋経済の記事になってます。
ヤフーニュースでもコメント上位に。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181205-00253093-toyo-bus_all

コメント欄には「三菱地所のマンションがレーベン価格で売り出されるならお得ですね」的な意見が多いですね。

[43: 匿名さん]

まわりからの目が気になりますね

[44: 匿名さん]

パークハウス仕様の上にタカラレーベン として太陽光パネルとか全水道浄水器がつくので、上尾に地縁があって住みたいと思う方にはいいマンションかもしれないですね。

[45: 匿名さん]

>>44
建築主 三菱地所レジデンス株式会社　なのでタカラの設備は付かないよ、たぶん。

[46: 匿名さん]

スレを見るとなかなか複雑なマンションなんですね。
マンション名はレーベンと付くことになるんですか？
たからの水とかはやっぱり無いんですね…。

マンション周りのイラストがありますが実際も建物の高さ等こんな感じなのでしょうか。
この辺りに地縁がなくて。
イラスト通りであるならマンションの三方向に高い建物もなく、眺望や採光が保証されててとても良いと思いました。

[47: 匿名さん]

先月、モデルルームを見てきました。なかなか高級感のあるつくりでしたよ。
ただ、「収納がこんなに広い！」ってアピールしてましたけど、狭かったです。
数は結構あった気がします。マンションだと、これくらいが普通なのかもしれませんが。
ベランダも広めだし日当たりは良さそうですから、あとはお値段が見合えばいいですけど。

[48: 匿名さん]

>46
興味あるなら現地行けば？
じゃなかったらせめてストリートビューくらい見たら？
ここで聞く前段階としてやれることがあると思うけど。

[49: マンション検討中さん]

全水道浄水はつくようです。ミストサウナもタカラレーベンが標準で付ける仕様になるとのことです。旧中山道の方は商業地域にかかりますが、レーベン上尾の位置は第二種住居地域なので日照は問題なさそうです。ただ、シャトレーゼ側にマンションが立たない保証はないので南東向き(エントランスあるほう)であれば、上層階の方が安心かなと思います。文楽さん側の低層階がいわゆるパンダ部屋になって価格も安いです。

[50: マンション検討中さん]

外装や内装はパークハウスそのままですか？それともエントランスとかをレーベン仕様に改装してたりするのでしょうか？

[51: マンション検討中さん]

外装や内装は全てパークハウスのままだそうです。タカラレーベンのオリジナル要素はたからの水だけみたいです。

[52: 匿名さん]

>>50
物件概要に「建築主 三菱地所レジデンス株式会社」と書いてある。
三菱地所が完成させてタカラレーベンに卸売り。タカラが分譲。
ここは「隠れ財閥系マンション」としてのプレミアムもあるよ。

[53: 匿名さん]

財閥系の売り主がいいのはトラブルがあった時の補償が手厚いこと。
建築主ということだが建築上のトラブルなら同様に地所が補償してくれるのだろうか？

[54: マンション検討中さん]

パークハウスとは少し仕様が変わってるような
結局パークハウスの名前はなくなり価格は上がりましたね

[55: マンション検討中さん]

オハナ北上尾とこちら、両方見てきました。
オハナでアフターサービスの話をしてもらい、そういえばレーベンではその辺り何も聞いておらず、担当者に確認したところちゃんとありますと。ただ、今決めているところとの回答。三菱がアフターサービスってことはありますかね？
そろそろ第1期は決めないとという時期ですが、マンション購入ってこんなに何も決定してない状態で要望だしたりするものなのですか？

ちなみにオハナですが、アフターサービスや構造などの説明の入った冊子もきちんとあり、さすが野村不動産という感じ。ただ駅から2分といえど『北上尾』という場所がどうも…駐車場が少ないのもネックです。

[56: マンション検討中さん]

アフターサービスについて決まってないというのは不安ですね。他に私が気になるのは機械式駐車場の維持費や将来の交換費です。それなりの台数を確保しているにも関わらず、毎月の駐車場使用料はかなり安く設定されていました。しかしそれは結局は住民に跳ね返ってくることなので、その辺をしっかり考えなければいけません。

[57: 匿名さん]

悩みますよね。
上尾と北上尾なら断然上尾。
だけどタカラレーベンとオハナならオハナ。
駅7分と2分。
どうしようかな・・・。

[58: 匿名さん]

駐車場900円～は嬉しいです。
シントシティは20000円位しでたし、管理費も高かったような。オハナはいくらになるのでしょう。

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん
それをいうなら
建物なら
パークハウス仕様のレーベンとオハナなら
パークハウス仕様のレーベンが断然上

オハナがプライドなら同等だったのでしょう。

売主としてなら
タカラレーベンと野村不動産なら
野村不動産が断然上

ということになるでしょうね。

立地、建物ではレーベンに軍配
売主ではオハナに軍配

価格差300万位付けば微妙な判断になりそうです。

[60: マンション検討中さん]

情報が更新されましたね。11月17日にモデルルームがオープンして12月20日に抽選会って普通なんでしょうか？このスピード感に驚いています。今週末に2回目の訪問なんですがそこで全て決めないといけないわけですよね？凄く迷いそうです。

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん

私も同じです。あまりの早さに付いていけません。
マンション購入初めてなので、このスケジュール感が普通なの？と不安で一杯…

2期だとオプションは難しいといわれ、なんだか急かせれてるような気がしないでもないです。

[62: マンション検討中さん]

>>59 匿名さん

価格差300万円も付かないようです。
それなら、やっぱりレーベンでしょうかね…

[63: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん

私もマンション買うのが初めてなので予想でしかないですが、恐らくパークハウス時代から検討していた人達が沢山いて、その人達向けのスピード感なのではないでしょうか。

営業の方が積極的に売り込むという感じでもなく、かなり余裕を感じました。

逆に言えば人気物件の部屋を今なら自由に選べるチャンスとも考えられますが、何分高い買い物ですので迷っちゃいますよね…。

[64: 匿名さん]

パークハウスの時からMR作ってたわけだし、その頃から検討してた立場でいえば年内に確定させたいですよ。希望も引き継がれているので後は契約するばかりです。

[65: マンション検討中さん]

なるほど、やはりパークハウスからのお客さんのためなんですね。
そうなると新規の客は部屋の希望が通りずらいのでしょうか。

[66: 匿名さん]

4階までは年明けの1月7日にオプション締切です。
建築が三菱地所だけに決められたオプションしかできない模様。4階以下希望なので今週登録しに行きます。
物、場所、価格共に納得できる物件だと思いました。
希望が出せるのも今だけみたいですし。

[67: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん

オプション締め切りも忙しい感じですね。
建築が三菱だと決められたオプションしかできない、というのはなぜなんでしょうか？
無知ですみません。

[68: 匿名さん]

>>67
66さんじゃないけど。
三菱地所だから、じゃなくて、売主と建築主が違うから、ということだと思います。

建築主もタカラレーベンだったら施工業者に直接指示できますが、今回はあくまでも三菱地所が建てたものをタカラレーベンがまるごと1棟仕入れて分譲する形です。
対応の速さや柔軟性はやや欠けるのではないでしょうか。

なにせタカラレーベンに替わった時、すでに工事が進んじゃってましたからね。

[69: マンション検討中さん]

機械式駐車場であることが気になるのですが、皆さんその辺はどうですか？
毎月のメンテ費用と15年程に一度ある入れ替えで平置駐車場と比べて負担が増します。
その分台数の確保は多めなので、ここは割りきるべきだとは思ってるのですが…。

[70: 匿名さん]

こちらのディスポーザー、どのくらいの容量かなど説明を受けた方いますか？
モデルルーム見学の時、ディスポーザーそのものをちゃんと見るのを忘れました。
分解？して中までキレイに洗えるのか、音がどのくらいの大きさか、そういうのも確認すべきでした…
わかる方いらっしゃいましたら教えて下さい。よろしくお願いします！

[71: マンション検討中さん]

ディスポーザーが付いてるというのはMRで説明がありましたし見ましたが、残念ながら細かい説明がは受けませんでしたね…。

[72: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん

やっぱり説明なかったですよね…友人は別のマンションのモデルルームで実演のようなものがあったと言ってました。音とかお手入れ方法など。

ふと思ったのですが、やっぱりこちらから聞かないと教えてくれないことの方が多いんですかね？

[73: マンション検討中さん]

>>72 匿名さん

こちらから積極的に聞かないと教えてくれないかもしれませんね。

登録期間中に行くのでその辺聞いてみたいと思います。

[74: マンション検討中さん]

気になるのは中学校だけなんですよ。この近辺の自転車通学は大丈夫なのでしょうか。

[75: 匿名さん]

上町2丁目は自転車通学不可だったような。
今はわかりませんが。

[76: マンション検討中さん]

徒歩だと20分以上かかりますからね
そこをどう見るかですね

[77: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん
学区は上尾中学校ですが、この地区からは自転車通学はできません。
徒歩で20?25分くらいです。

[78: マンション検討中さん]

皆さん登録はしたのでしょうか？自分は1倍と言われてますが、2倍以上の方っているのでしょうかね？

[79: 検討板ユーザーさん]

>>78 マンション検討中さん
自分の他にもう1組いると言われました

[80: マンション検討中さん]

第一期はどのくらい値引きするのでしょうか。

[81: マンション検討中さん]

営業さんがグイぐいきました

[82: マンション検討中さん]

マンションは値引きするものですか？

[83: マンション検討中さん]

一期での値引きは難しいのではないかと思います。値引きがあるとすれば最終期でなないでしょうか。

[84: 匿名さん]

第1期は61戸販売ですか。総戸数のちょうど3分の1ですね。
おそらくこの1期は即日完売でしょうが、まだ100戸以上あるので成り行きが気になります。

[85: 匿名さん]

今回値引きは50万ですね。
ちなみにオプション100万円分付けると言われている方いますか？私は言われてないのですが…
担当者により言うことが違うみたいで困惑しています。

[86: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[87: 匿名さん]

あまり値引き等の話はなさらない方が良いかと。。。
値引きはあくまでも向こうで決める事ですし、値引きをされてもされなくても向こう次第です。申込みをされている皆さん、条件が色々と異なります(レーベンの前から資料請求をしている方、金額の高い部屋を申し込んでいる方など・・・)。私はいくら値引きされた！と書かれて嫌な思いをされる方もいらっしゃるでしょう。。。
どうしても気になるのなら、営業担当者に直接お聞きしたらどうでしょう?

[88: マンション検討中さん]

多分第１期は皆さん平等に50万円ではないでしょうか。二期以降はないかもしれませんね。

[89: マンション検討中さん]

昨日の抽選無事通りました。これから契約に入っていきますね。

[90: 匿名さん]

>>89
>>昨日の抽選無事通りました。
おめでとうございます。抽選ってドキドキしますよね。

友人のマンションも希望が重複すると抽選だったということで、希望間取りや希望部屋は倍率も高かったみたいです。

>>あまり値引き等の話はなさらない方が良いかと。。。
値引きはタイミングや部屋によっても違うので「こんなに安くなった！」なんて言わない方がいいです。
お得な話はこっそり胸の内に秘めておくのが一番でしょう。

[91: マンション検討中さん]

オプション申込会が予定されていますが、ローン組み込み考えている方はいらっしゃいますか？

[92: マンション検討中]

第1期61戸完売のようですね。順調でなによりでした。

1期の50万引きの話は三菱時代から継続検討していた購入者へのお詫びというかお礼というか、そういうものらしいですよ。2期以降は期待できないでしょう。

[93: マンション検討中さん]

第一期で１／３も完売するのは人気物件の証拠ですよね。残りも早く売れるのを楽しみにしています。

[94: 匿名さん]

早く入居したいのですが、竣工早まりませんかね。

[95: 匿名さん]

ウェイティングラウンジやコミュニティラウンジなどまるでホテルのような空間が広がっていますね。エントランスが広々としているとゆとりがあっていいと思います
共用施設は緑のガーデンなど比較的維持費がかかりそうかなと思うような部分もありますから管理費は少し心配かな

[96: 匿名さん]

共用施設は少なめではないでしょうか。
機械式駐車場126台というのが将来の管理費用など気になります。

[97: マンション検討中さん]

共用施設は少ないですね。通常フィットネス等、様々なものがありますからね。来客用駐車場が1台しかないのはちょっとどうかと思いました。機械式駐車場も気になりますが敷地面積を考えるとこうするしか方法はないのでしょうね。マンション購入にあたって値引きをする方っているのでしょうか？

[98: 匿名さん]

先週見学に行きましたが、満席御礼！という雰囲気で賑わってました。
小さな子どもが元気に走り回ってましたが、元気すぎて話し声が少し聞き取りにくかったです。

販売も好調そうで担当の方の余裕も感じました。
大きなネックもなく検討し易い物件だと思ったのですが、あまりスレが伸びてないですね。
初期？第1期で決めた方の理由とかも聞いてみたいですね。

[99: 匿名さん]

シントの4LDK落選者がこっちへ流れてくる・・・かもしれない。

[100: 匿名さん]

>> 98
1期で決めた者です。

・パークハウス上尾の時から検討していた
・規模が大きい
・建築主は変わらない
・駅徒歩7分で許容範囲
・デザイン素敵
・植栽豊か
・妻の地縁なところ
・浴室ダウンライトに全面パネル
・なんちゃって手洗いカウンター的なものもついてトイレタンクが上手く隠れる
・バスルームがリビングインで家事動線がいい
・浴室洗面台もソフトクローズ
・全水道浄水（たからの水）
・営業の方が素敵

直床だったりリビング窓がハイサッシでなかったりしたのは残念でした。周辺環境の中古相場から予想した坪単価より高いのも残債割れの心配に繋がりますが、将来のことなんて誰も分からないし妻も気に入ったマンションだったので決めました。

[101: マンション掲示板さん]

>>98 匿名さん
自分も1期で決めました。悪くないマンションなのに何故スレが延びてないのか不思議なくらいです。

決め手は、金額・エリア・間取りのバランスが自分達にとって一番良かったからです。
予算内・関東をメインとした転勤族なのでそのほぼ全てに通える範囲・3LDK、この条件を満たしたのがここでした。
さらに上尾駅前の活気と住みやすそうな環境もかなりプラスでした。

他も検討しましたが、予算オーバー・通勤に時間かかり過ぎる・部屋が狭すぎる・駅前が寂しすぎる等のマイナス点で決め手に欠けました。

リセールバリューは確かににイマイチかもしれませんが、ある程度の予算でそこそこ通勤しやすく間取も広く取れて住みやすい、となるとここはオススメの物件だと思いますよ。

[102: 匿名さん]

機械式駐車場の維持はすごくお金かかりますからね

[103: 名無しさん]

思っていたより駅から遠かった

[104: 匿名さん]

>>102 匿名さん

営業さんに、将来、機械式駐車場の修繕の追加の修繕費は(一時金)一切かからないと言われたのですが…
普通に考えてそんなことはないですよね…

[105: マンション検討中さん]

私はあまり遠いとは感じませんでした

[106: マンション検討中さん]

上尾駅から歩いて7、8分でしたが私も思ったより遠い気がしました。
信号待ちなどあれば10分位はみた方がいいのではないかと。

[107: マンション掲示板さん]

>>104 匿名さん
私も気になったので営業さんにその点を聞きました。
現在の修繕計画書上では機械式駐車場のためだけに追加の費用は計上されていないということだと私は理解しました。
今後入居者によって見直しがされる可能性があると私は見込んでます。

[108: 名無しさん]

>>104 匿名さん

交換する時は１台あたり100万円以上は費用かかりますからね！
確実に修繕は問題になるでしょう。
駐車場に空きが多くても駐車場代取れないし

[109: 匿名さん]

この物件って直床？

[110: 通りがかりさん]

>>109 匿名さん
流れをご覧になられた方がいいですよ。

[111: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん

直床です。

[112: 匿名さん]

狭くて収納が少ない間取りが多いね

[113: 匿名さん]

>>112
どのタイプが？
私は逆に、ダブルウォークインクロゼットや納戸など、収納充実だと思っていますが。

[114: 匿名さん]

実際の部屋みないとわからないね

間取りとモデルルームだけで判断したら失敗しそう

[115: 通りがかりさん]

112>> 匿名さん
何事も整理整頓。

[116: 匿名さん]

中学校がものすごく遠いですね。
歩くと30分はかかってしまう。
自転車通学もNGとの事

近くに新しく中学校できたりしないですよね？

[117: 通りがかりさん]

個人的な意見に過ぎませんが、中学生ぐらいにもなれば30分程度歩かせるのも運動になって良いかと。
逆に小学校は近いので、子供が小さいことを考えると比較的安心材料にも繋がるかなと思います。

でも、幼稚園や保育園、学校が増えて欲しいと思うところは全くの同感ですね。

[118: マンション比較中さん]

でも二重天井ですよ。

[119: マンション検討中さん]

一応、コンクリートスラブも200mm以上です。

[120: 匿名さん]

>>117 通りがかりさん


部活終わりの暗い時間に30分は危ないですね

[121: 通りがかりさん]

>>120 匿名さん

毎日送り迎えご苦労様です！

[122: 匿名さん]

>>121 通りがかりさん

つらい

[123: 匿名さん]

>>104 匿名さん


そんな不確定な事を一切かからないと言うのはマズイですね、、、
信用ならないです！！！

駐車場が空きだらけ修繕金の未払いなどあれば、追加で一時金を出さない可能性があるはずです。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん
長○工の新卒かな？日本語が変だよ。笑

[125: マンション検討中さん]

凄い気になってるのですが…　皆さん　東『エントランス』側と西『旧中仙道』どちらがいいと思いますか？

[126: 匿名さん]

東と西というより南東と南西じゃない？
どっちも一長一短だけど夏の西日を考えると南東かな。高いけどね。

[127: マンション検討中さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[128: マンション検討中さん]

>>127 マンション検討中さん

シティタワー上尾の１３階から東方向にスカイツリーや隅田川花火大会を眺めることができるので、レーベン上尾では南東からの眺めにあたりますかね。

ただ、タワーテラス上尾やそれこそシティタワー上尾がそれらを隠してしまうのでは？と思ってます。

南西側はどちらかというと旧中山の商業エリアを目の前にするのですでに建ち並んだマンションの乱立が主な眺めになるかもしれませんね。

であれば、第２種住居地域側の南東の方が景色が吹き抜ける感じがあっていいかもです。

シャトレーゼがなくなってその跡地にマンションが出来てしまう可能性もゼロではありませんが…。

[129: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん
凄く参考になります。有り難うございます。　シャトレーゼにマンションができるのは本当にやめてほしいですね…。　どん亭側も　マンションがたつ可能性もあるにはあるんですよね…　うーーん、悩ましい限りです…　

[130: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん
南西『旧中山道側』は、マンションの明かりやお店の明かりが綺麗で、車の通りも多いので　夜の景色は良いですね。　見晴らしも問題ないと思います。　

[131: 評判気になるさん]

値段を色々見ますと、上尾にしては　高いと思うのですが…　そこら辺は　皆さんどのようにお考えでしょうか…　駅から凄く近いわけでもないと思うんですよね。

[132: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん
悩ましいですね。他の要素との組み合わせで検討しないと決め難いのは確かと思います。

>>131 評判気になるさん
マンマニさんの過去記事では、シティタワー上尾は坪単価２００万ぐらいなので、坪１７５万くらいになると予想されています。第１期の坪単価１９５万を考えるとプラス２０万円。その分を頭金として用意するか、もしくは預貯金で蓄えておけば残債割れの確率は低くなると思います。あくまでもフルローンにした場合ですが。

上尾に地縁があって長く住まわれる方にとっては、ある時を境に不動産の下落スピードよりローン残債額の減るスピードの方が早い時期に到達する訳ですから、そういう方にとってはあまり気にする必要もないのでは？と思います。

とはいえ、地所レジさんとレーベンさんの間でどういった取引があったか分かりませんが、もう少しお安い販売価格を期待してたのに！と言いたい。

[133: 匿名さん]

大宮から南があれだけ高くなったから、相対的に上尾もこの程度の値段なのでは？
いまマンションの契約率が下がっているそうなので、本格的に売れ残りが増えたら玉突き的に価格下落の可能性もあります。
将来予測は各個人の判断によると思いますけど。

[134: マンション検討中さん]

〇〇にしては高い、というのは今どこでも言われてる
昔の相場で考えてる人には、その人にとっての適正価格なんかどこにもないよ

[135: 通りがかりさん]

南西向きだと上尾の花火が見えるよ。
向かいのウエリスとは微妙に位置がずれてるから見られるのでは。モデルルームで聞けば教えてくれそう。
あと富士山も見えるかなと。

[136: マンション比較中さん]

三菱地所じゃなくなったいわくつき。

住んでからも何かありそう。

レーベンなんて、完成在庫が多すぎ。

地所が建築で入っているけど名前だけ。

地所とは別物。

パンフレットもダサい。

上尾だからと言って資産価値あがるとは限らない。

[137: 匿名さん]

上尾駅周辺ってなにがあるんですかね？

[138: 販売関係者さん]

自分で地図を見ろと言いたいが…

いちおう20万都市の中心だから百貨店、スーパー、ひと通りのチェーン店はあるので不便ではないでしょう。

[139: マンション検討中さん]

TSUTAYAは最近潰れましたね…

[140: マンション掲示板さん]

>>139 マンション検討中さん

えっ、TSUTAYA潰れたんですか？駅近にあって便利だと思っていたのに…。
残念ですね。