管理組合役員の資質について

[クレーマー]

８月に２３期の定時総会が開催されました。私共のマンションの一般会計は駐車場利用料を算入して居りますので表面上は黒字ですが、住居管理費等では相当な赤字です。
管理会社との委託契約金額と比較しても５０万の赤字です。長期修繕計画上も２年前に１００円／㎡値上げして尚５年毎に同じ額の増額が必要です。
その為、一般会計特に管理会社委託分の削減をやかましく理事会に投げかけました。
定時総会の議案書に２つの問題が見つかり、理事会に質問しましたが、理事長は明確な答えを出さず、「●　●さん仲良くしましょうや」でごまかし、私も最後まで突き詰めてもしょうがないと思いやらねばならい事は規約、法律を守ってしなければ成らない事を訴えましたが、参加者は理事会議事録、管理規約を読まない「無関心族ばかりで」
私の発言自体良く理解出来ていなかった様で、賛成多数で各案件は承認されました。
問題は　１）植栽保守管理費削減を行うに当たって大、中の樹を９本定時総会に諮らずに実施してしまいました
規約に抵触する事に気が付いていないのです。
定時総会前に臨時総会がありましたが２）管理業務員の費用の削減をする為（土曜休日2日／月を全休にする）、理事会で検討した結果削減費用が少ない為現状の金額のままにする事を臨時総会に上程すると議事録に記載して有りましたが、臨時総会には上程されず、臨時総会でも理事会から説明がなく、管理会社担当が委託契約書説明の中で現状のままとの説明が有っただけです。臨時総会に上程すると言う理事会議事録は臨時総会が終了して数日後でした。
内容を見てみると月額３２０００円の削減で年間３８４０００円の削減となり大きな削減です。
本件は民事で理事長、監事を相手に訴えようと思っておりますが、どんなものでしょう。
ともかく、史上最悪の理事長ですし、管理会社担当との取引も疑えわれる感じをして居ります。
ご意見を頂ければ有り難いのですが、よろしくお願いします。

【大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板から管理組合・管理会社・理事会の板へ移動しました。2018.10.17　管理担当】

[207: 匿名さん]

数年前のことだが、ハトのフン害が多いため組合予算で捕獲器を購入し、理事会決議を受けた組合員に貸し出すという内規を作ったが、動物愛護家の組合員から「鳥獣保護法違反ではないか」と言われて、市役所に聞きに行ったら「素人が勝手に捕まえるなよ」とダメ押しされて帰ってきたことがある。内規ではなく総会特別決議で規約に正式に書いてもダメだったと思う。
マンションには区分所有法以外にもいろんな法律が絡んでいるので注意が必要だ。

[208: 匿名さん]

分譲マンションは敷地も建物も組合員の所有物。民法という法律に「自分の所有物は無料で使える」という規定があるので、管理組合が勝手に使用料を取ることはできない。
では、なぜ駐車場は使用料がかかるのか？おそらく駐車場使用料を取っているマンションでは、標準管理規約の規定に従い「管理組合は契約によって駐車場を使用させることができる」の一文を規約に入れているはずだ。法律より契約が優先するというのが市民社会の約束だから、組合員との間で締結する駐車場使用契約書の中に「駐車場使用者は毎月管理組合に××円払うものとする」の条項を設けておけばOKである。

[209: 匿名さん]

自分のものに組合と契約して組合に使用料を支払う契約は無効である。

[210: 匿名さん]

自分のものを使うにはタダに違いないが、使うに際して管理組合があれこれ世話を焼いてくれる場合には、世話代ということで金銭の授受が行われる。これは有効である。
例えば、管理組合が駐車場を２４時間巡回して盗難防止をしてくれる場合など。本来自分の財産（クルマや単車）は自分で守らなければならない（管理組合は共用財産である駐車場を維持管理する責任はあるが、駐車場に止まっている各組合員のクルマを管理する責任はない）が、自分に代わって管理組合（管理組合の指示を受けた管理人やガードマンを含む）がやってくれたら、報酬を払うだろう。
つまり、管理組合と組合員との間の契約書に何が書かれているか、管理組合が何をやって組合員がいくら払うかが重要になる。

[211: 匿名さん]

ほとんどのマンションでは廊下を歩いても通行料はかからないはず。しかし、ひったくりやスリが横行しているマンションでは、廊下を歩く際に管理人がエスコートしてくれるという契約を締結すれば、管理人はその組合員の護衛を請け負い、組合員は所定の料金を払うことになる。難しく考えることはない、用心棒代だと思えばいいのである。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
そんなサービスはいらないので料金は払わなくていいよ( ´艸｀)

[213: 匿名さん]

契約自由の原則に従うと、どのような契約を結ぶ・結ばないは個人の自由だ。エスコート契約不要と判断すれば、廊下を自己責任で無料通行できるのは当然である。
駐車場も同じこと。管理組合にあれこれ世話を焼いてもらわなくても自分の才覚で使いこなせると思う組合員は、法律に従って駐車場を使用すればいい。

[214: 匿名さん]

規約だ細則だと言って管理費等を勝手に決めて強制徴収してそのお金を悪徳組合員と管理会社が山分けしているのか。許せん。ちゃんと話し合いに来い。組合員のお金を増額したりして組合員の四分の一の賛成で決めてはならない。反対者は支払う必要はない。支払う意思のある者は供託してお膳に付いた方がいいよ。

[215: 匿名さん]

一戸建ての家で庭に入ってきた犬を捕まえて食ったところ、あとになって隣の犬が
家を間違えて入ってきたものとわかり、犬を食べた家の主人が刑事と民事の両方で
訴えられたことがある。
マンションでもベランダに飛んできたハトや雀を勝手に料理してはいけない。

[216: 匿名さん]

役員の脂質（脂ぎったオヤジ）

[217: 匿名さん]

役員の資質は会社で役員になれる者と同じだね。
会社で役員になれない者が管理組合の役員になれば
苦労するからね。
理事には上下関係はないし、命令はできないからね。

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
だから肥満体で睨みの利く信長みたいな畏敬の念で統治できるタイプがいいよ。
みんな怖くてなんでもスムーズに解決して短時間で終了。

[219: 匿名さん]

理事会は楽しく有意義なものにしなくちゃね。

[220: 匿名さん]

うちの理事会はいつも酒盛り
特に今の季節は議論が白熱してくると喉が渇くからね

[221: 匿名さん]

理事会でビールぐらいは出してもいいんじゃないかな。
みんなの代表として仕事をしているんだから。

[222: 匿名さん]

管理組合の役員は管理会社の提案のある議題や
資料をしっかり読み切れる能力がなければならない。
そんなにむずかしいことではないんだが、会社で
管理職の経験があれば簡単にできますよ。

[223: 匿名さん]

定年までヒラというジジイに限って理事長やりたがるものだ

[224: 匿名さん]

確かにそれは言えるね。
会社時代に平だったものは、理事長とか副理事長とか
長にあこがれているようだ。

[225: 匿名さん]

役員の資質というより、取り組む姿勢の問題だと思います。
やる気があれば、管理規約や細則、委託契約書の内容は
まず読むことからスタートします。
何も知らずに役員をやるより、ずっと進歩的です。
それが資質というものです。

[226: 匿名さん]

やはり高学歴の理事の方がいいね。
ＭＡＲＣＨクラス以下の学歴では、理事はついてこない。

[227: 匿名さん]

分譲マンションの管理がそんなに難しかね。

[228: 匿名さん]

共有物に関する民法の基本的考え方は理解しておいた方がいい。
それを修正している区分所有法や標準管理規約の考え方や理由も。

[229: 匿名さん]

>>228 匿名さん
悪いけど、それらが理解できない人たちは理事を辞退して欲しい。
管理会社の操り人形になるのが目に見えている。
学習能力や記憶力の衰えている人たちも辞退してもらえるとありがたい。

[230: 匿名さん]

区分所有法や標準管理規約との乖離等を知らずに
修正と可をしているマンションもある。
しらないということは怖いね。

[231: 匿名さん]

新築の大型で高級マンションで
管理は財閥系の大手だけれども
反社の理事長の誕生でもめてい
る。
理事の中にも弁護士がいても手
がつけられないらしい。
救いは管理会社がこの悪徳理事
長とは組まないで対抗してくれ
ている。
わたしのマンションは管理会社
１０９との共謀で苦労した経験
がある。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん
マンション標準管理規約　第19条の2（暴力団員の排除）
そんなの簡単に臨時総会でやめさせることができる。
脅して来たら、警察に通報だね。
警察は反社だと素早く反応する。

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん
うちにはその条項がないよ
標準だからね。

[234: 匿名さん]

暴力団の排除の規約はどこのマンションでも
規定されているでしょう。
なければ即作成すべきでしょう。

[235: 匿名さん]

専有部分を暴力団員に賃貸するなという規約改正はできるが、区分所有者が暴力団員である場合は規約細則レベルでは完全排除は難しい。暴力団員である区分所有者は役員になれない、総会出席権も投票権も共用部分使用権もない、というためには国家権力＝法律が必要だろう。

[236: 匿名さん]

専有部分を暴力団員に販売するなという法律は、ゼネコンやデベロッパーが反対するのでは？
国交大臣がスーパーゼネコンの元社員でもあるし、族議員も多いのでは？

[237: 匿名さん]

デべ系の大手管理会社の管理員だ
が大型マンションの管理を拝命した。
前管理人との引き継ぎもなく3日
間の講習で任務についた。
５００戸超の大型マンションで勤
務当日からいろいろな経験が始ま
った。
反社が相当入居していた。
役員は一年任期で再任は妨げない決まりになっている。
なんだか不遜なマンションと思いながら勤務に付いてはいたが堪忍袋の尾が切れて管理会社の担当とだらしない役員を叱り飛ばしてしまった。
資格は一応保有しているので規約の件と会計報告はできる。

[238: 匿名さん]

管理会社の担当は管理人の上司なんでしょう。
上司のいうことはきかないとだめだね。

[239: 匿名さん]

管理人が理事とかフロントに文句をいうようでは
組織としてはなりたたない。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
お前らみたいな低能が多いからミニプーチンがのさばるんだよ。

[241: 匿名さん]

>>238 匿名さん
ごまをすりましょう上手にごまをね、
サラリーマンは気楽な稼業ときたもんだ。
カリフォルニアが非製造業の時給を３，０００円にする法律をつくったらしいよ。頑張りなさい。

[242: 匿名さん]

>>239 匿名さん
そうだ、見て見ぬ振りが一番よ。

[243: 匿名さん]

役員の資質としては、会社の管理職の経験の有無が
大切な条件の一つになるでしょう。

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
上場企業のヒラと中小零細の課長ならどっちが資質あるんでしょうか。

[245: 匿名さん]

天皇陛下がいいよ。

[246: 匿名さん]

>上場企業のヒラと中小零細の課長ならどっちが資質あるんでしょうか。
零細企業でも管理職の経験がある方が良い。

[247: 匿名さん]

まったく管理職の経験のない者は役に立たないですよ。
そういう者は、理事長とか専門委員長とかの肩書に
あこがれていますからね。

[248: 匿名さん]

マンションの住民にはいろんな方がいますからね。
年代の違い、学歴の違い、企業の違い、収入の違い等

[249: 匿名さん]

口達者で声の大気いものの勝ち。
知識などはいらない。
事の良し悪し除く理解はしていない。

[250: 匿名さん]

やはり理事会の長は、高学歴、高収入、高役職経験者がいい。
医者、弁護士、官僚、上場企業の役職経験者等

[251: 匿名さん]

>>250 匿名さん
マンションにいるといいですね。

[252: 匿名さん]

結構いるにはいるけどね。
しかし、かかりあわないようだ。

[253: 匿名さん]

あほにはかかりあいたくないのだろ

[254: 匿名さん]

理事長を訴えるといっているが、その裁判費用はどこが支払うの。
個人で立て替え払いをすればいいんだが。
負けた場合のこともあるしね。

[255: 匿名さん]

それに誰の許可を受けて裁判までしようとしているのかな。
勝手にやってもねえ。
裁判費用を管理費から使うのなら勝手な判断はできないのでは。

[256: 匿名さん]

マンション管理士が仕業として活躍している数少ない事務所
であるのには間違いないでしょう。