プラウドタワー武蔵小金井クロス

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114170/

所在地 東京都小金井市本町六丁目1827番1他（地番）
交通情報 ＪＲ中央線 「武蔵小金井」駅 徒歩3分
敷地面積 14,180.04m2
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上26階 地下2階建て (ウエスト26階建・イースト24階建)
販売時期 2019年1月下旬 (予定)
入居時期 2020年6月中旬 (予定)
総戸数 716戸 (うち非分譲住戸103戸)
間取り 1R ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 清水建設株式会社

【物件概要を追記しました｡2018.10.9　管理担当】

[841: マンション検討中さん]

>>840 マンション検討中さん

実際に価格差結構あるんですね
1000万くらい変わってしまうのですね。

それだけ東や西向きがお求め易いですね、実際

[842: マンション検討中さん]

まあ南側は富裕層に買ってもらって私のような庶民は実際に手が届く部屋があるので、とても嬉しいです

[843: マンション検討中さん]

>>841
東を0とすると、西+1000万円、南+2000万円のイメージですかね。
どうしても南側でないと！という方が多いのが理由ですが、タワマンの南側居住経験者の中には直射日光の入らない南側以外と仰る方もいます。(実際、真夏の南向きはかなり暑いです...。)
予算的には南も買えなくはないですが、坪単価、間取りで最も気に入った西側の部屋を申込する予定です。
1000万円も南側で上乗せするなら、その分内装や家具、家電にお金をかけたいとの判断です。

[844: 匿名]

>>838

価格なんてすべて後付けです。理屈はいくらでも作れます。三流だろうが一流だろうが不動産屋はどこも似たようなもんです。
緻密な積算根拠などありません。
売れそうな部屋を割高にするのは基本中の基本ですよ。

スレッドの趣旨に反する投稿のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[845: 匿名さん]

売れそう=需要がある、だから割高とは言わないのでは？シンプルに需要の強さに応じて価格に差をつけてるだけでは。それにしても国分寺と思ったほど価格差ないし部屋によっては高いのは興味深い展開。

[846: 匿名]

>>845 匿名さん




そうです。
事前アンケートや需要予測に基づいてエイヤーッて価格発表します。そもそも向きや階数で建築コストは変わりません。緻密な積算根拠などありません。結果的に割高、割安の部屋は存在します。

[847: 匿名]

ただ、割高か割安だったかの判断はすぐにわかりません。
賃貸やリセールのタイミング、市況などに影響されるので。

[848: 匿名さん]

緻密な計算根拠がないなら割高割安は最終的には買う側の主観でしかないよね。
ある人には割高と感じられてもそう感じない人がいて買うわけだから。
なかなか面白い商売だね。

[849: 通りがかりさん]

>>843 マンション検討中さん
東と西だと、西の方が高いんですか？東はお見合いがあるからということですか？？東南が良いと思ってました、、、。

[850: 匿名さん]

予想通り、一期は申し込みがあった戸数を販売して即日完売をアピールしてきましたね。しかし、最初は地元需要や予算に糸目をつけない購入者などにより、ある程度の申し込みがあるのは当然。一気に700戸売り出して、100戸しか売れませんでしたってなったら、いきなり不人気物件になっちゃいますからね。予算や資産価値を気にする購入者にとっては、ここからの見極めが大切です。基本的に魅力的な物件であることは確かですが、この戸数と価格のままで簡単に完売するはずはなく野村は必ず値引きを始めますから。

[851: マンション検討中さん]

>>849
ウエストの東が安いのはお見合い部屋だからだと思います！
西は今のところ、10～13階以上？で眺望が確保され富士山が見えるので高く付けたのかな？と思ってます。
勿論ウエストの南東も良いと思いますよ。

[852: マンション検討中さん]

>>850
坪単価は周辺のマンション相場と比較しても決して高くない(寧ろ値ごろ感あり)ですし、順調に売れていくと思います。世の中想像以上にお金を持ってる方は多いですから...。

全体で約700戸、非分譲が約100戸、第一期が約100戸なので、既に残りは約500戸です。
大規模なショッピングモールの全体像もまだ解らない状態でこれだけの人気なので、テナントが具体的になれば更なる人気となる可能性も充分あります。

何より、仮に不人気な間取りが最期に値引きされたとしても、妥協して誰も選ばなかった部屋を購入するより、自分が気に入った部屋の方が満足しますよ。
買った後で後100万円出しておけばあの部屋が買えたのに...と後悔しても遅いですから。

[853: 通りがかりさん]

>>852 マンション検討中さん
そうですね、見解に納得です。あとはテナント！活気ある商業施設になるといいですね。どれだけファミリー、特に子連れ主婦の心を掴むお店かが重要なのだろうと思ってます。

[854: 匿名]

>>852 マンション検討中さん

いかにも営業担当っぽいコメですなぁ。

[855: マンション検討中さん]

>>852 マンション検討中さん

ヨーカドー側の
「ムサシコガネイSC」が
「ムサシコガネイクロスシティ」になり
見えてきました！
カタカナ表記ではありませんが。

楽しみですね！

[856: 匿名]

>>853 通りがかりさん

イトーヨーカ堂、商店街があるのでテナントもたいへんですね。ほぼほぼイトーヨーカ堂で事足りますから。

[857: マンション検討中さん]

マンションマニアの記事を見ると魅力的な価格の部屋があることがよく解ります。新築でこれだけのマンションを購入出来るのはお得だと感じます。

プラウド武蔵小金井クロス［東向き］
WE3Eタイプ　3LDK　73.39㎡
8階　6886万円　坪単価310万円
9階　6945万円　坪単価312万円
10階　7004万円　坪単価315万円

類似物件
・プラウド武蔵小金井マークス　2008年築　武蔵小金井駅徒歩2分　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約280万円

・プラウドタワー武蔵小金井　2009年築　武蔵小金井駅徒歩1分　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約295万円

・シティハウス武蔵小金井　2019年7月竣工予定　武蔵小金井駅徒歩3分　新築時の坪単価約350万円　新築販売中

・シティタワー国分寺ザ・ツインウエスト　2018年築　国分寺駅徒歩1分　新築時の坪単価約430万円　新築販売中

・シティタワー国分寺ザ・ツインイースト　2018年築　国分寺駅徒歩1分　新築時の坪単価約390万円　新築販売中

[858: 匿名]

>>857 マンション検討中さん

っていうか、本物の営業担当だな。
やらんと上司に怒られるからなぁ。

[859: 通りがかり]

>>857 マンション検討中さん
坪単価300万から600万まで、単価差が大きいマンションですね。

[860: 買い替え検討中さん]

ボーっと生きているから聞き逃したけど、重要事項説明会でクリスマスやハロウィン正月などの季節の飾りつけを積極的に実施しますって言ってたけど、エントランスなどの建物共用部に？それとも商業部？費用は？

[861: 通りがかり]

>>860 買い替え検討中さん
商業部で色々飾り付けをするのは当たり前で、わざわざ説明をすることは無いと思います。

[862: 購入経験者さん]

>>860 双方のエントランス部や共用施設に飾り付けるとおっしゃってました。また中央広場にはサプライズイルミネーションも検討してるそうです。

[863: 通りがかり]

エントランス部や共用施設に飾り付けるのは、マンション住民の負担になりますが、中央広場のイルミネーションは、商業施設側の負担になりそうですね。

[864: 匿名さん]

>>863 通りがかりさん

大丈夫。すでに管理費にはいってますよ。

[865: マンション検討中さん]

ここの検討をしていた者ですが、先日第三者のFPと相談し、ローンは世帯主の年収の5倍までと聞かされ、、、ここは管理費修繕費も高いので断念しかけています。皆さんは年収の何倍程度のローンを組まれる予定なのでしょうか？

[866: 口コミ知りたいさん]

>>863 通りがかりさん

管理組合の会計って、住民側と商業施設側と別々の会計なんですかね。一緒って事はないのでしょうか？

[867: 通りがかり]

>>866 口コミ知りたいさん
管理組合は、全体組合と住宅組合と商業施設組合の三つです。従って、エントランス部や共用施設の飾り付けは、住宅組合の負担です。
中央広場のイルミネーションは、集客用設備ですので、商業施設組合の負担になるような気がします。

[868: 通りがかり]

>>864 匿名さん
管理費で飾り付けをするので、あらかじめ入居予定者の了解を取り付けたのだと思います。

[869: 口コミ知りたいさん]

>>867 通りがかりさん

ありがとうございます。安心しました。

[870: マンション検討中さん]

>>865
正直、低金利&住宅ローン減税あるので借りられるだけ借りても良いのではありませんか？
５倍だと頭金２割入れても年収１０００万円の人は７０００万円の不動産購入できないことになっちゃいますよ。

それより、収入に対するローンの返済比率が重要だと思いますが。

[871: 通りがかり]

>>870 マンション検討中さん
同じ年収1000万でも、毎月いくら返済できるかの方が重要ですね。年収1000万でも、生活がカスカスで一銭も返済できなければ、1000万のローンも組めません。

[872: 購入経験者さん]

>>871
その通りですね。一番イメージしやすいところでは、子供の有無・人数で
大きく変わるかと。長い目で見れば、それだけで可処分所得に数千万円の差が
出てきますから。

[873: マンション検討中さん]

小金井市在住でローンの組める20,30代で世帯主年収が1000万円超の方ってどれくらいいらっしゃるんでしょうかね？まあ年収1000万円でも年収5倍ローンを目安とすると7000万円の部屋でも厳しそうですが

[874: マンション検討中さん]

>>873
ヒント 親からの支援

[875: 通りがかり]

>>873 マンション検討中さん
夫婦共稼ぎで1000万超えはたくさんいると思います。

[876: マンション検討中さん]

>>875 通りがかりさん

世帯主の年収です。
共稼ぎなら、多くの方が1000万越えでしょうね。

[877: マンション検討中さん]

共稼ぎの年収をあてにしてローンを組むと後々痛い目に会いそうですね
やはり野村お抱えのFPではなく、第三者のFPと相談されることをお勧めします

[878: 匿名さん]

皆さん住宅ローン控除最大400万かえってくると思ってる人達ですか？

[879: 匿名さん]

ミーツの商業テナントの低落を見て、ここにも影響が出そうだね
高級感は出さずに身の丈に合った庶民的な店ばかりになりそう

[880: 購入経験者さん]

>>879
高級感があるかどうかは、あまり重要ではないでしょう。
どちらかと言えば、独自性があるかどうかでしょうね。

どこにでもあるものになるとしたら残念ですが、それでも寂れるよりはマシでしょうね。

[881: 匿名さん]

>>880
独自性なんて求めてたら二の舞になりそうです・・・
高級感だって一つの独自性ですよね。

[882: 通りがかり]

>>879 匿名さん
イトーヨーカドーと競合すると、共倒れになる恐れが有りますね。

[883: 通りがかり]

>>877 マンション検討中さん
住居の購入ですから、世帯年収基準で良いのではないですか？収入の安定性も重要だと思います。

[884: マンション検討中さん]

デパートのような高級感ある店より庶民的なモールの方が人が来るのでそちらを望みます。でもデパ地下のようなお総菜屋さんはあると嬉しいです。どちらにせよ、ここがどのようになるかは、国分寺ミーツより同じ野村がマンションとともに手掛けた相模大野の商業施設ボーノの方が先行事例として参考になりそうです。

[885: マンション検討中さん]

ウエストの東（お見合い部屋）の24階は日は入ると思いますか？イーストの最上階と同じ高さならどうなのかなと。お見合いによるプライバシー性は我慢できても、午前中の太陽の光は入ってほしいのですが...

[886: 評判気になるさん]

>>884 マンション検討中さん

相模大野のボーノってどんな感じなんでしょうね。気になりますね。

[887: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん

少し前に写真がアップされてましたよ！
遡りましたが814です。
午前中なら問題ないと思います。

[888: マンション検討中さん]

>>887 匿名さん
ありがとうございます！
午前中の写真参考になります。
24階じゃなくてもかなり日が当たってますね！

[889: マンション検討中さん]

ウエストとイーストの間は30mのようですが、24階なら青空見えたり、多少抜け感はあるのですかね？
というのも東の24階を検討しているのですが、MR行っても眺望だけはわからないので、決めかねています。

[890: マンション検討中さん]

>>889 マンション検討中さん

ホームページの「眺望」を見ればイメージが湧くと思います。
うちは東のもう少し下の階を契約しましたが、南東側には抜けてると思います！