プラウドタワー武蔵小金井クロス

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114170/

所在地 東京都小金井市本町六丁目1827番1他（地番）
交通情報 ＪＲ中央線 「武蔵小金井」駅 徒歩3分
敷地面積 14,180.04m2
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上26階 地下2階建て (ウエスト26階建・イースト24階建)
販売時期 2019年1月下旬 (予定)
入居時期 2020年6月中旬 (予定)
総戸数 716戸 (うち非分譲住戸103戸)
間取り 1R ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 清水建設株式会社

【物件概要を追記しました｡2018.10.9　管理担当】

[821: 匿名さん]

1月から始まって僅か２ヶ月でウエストの半分が売れてきているとなると、確かにのんびりしてられないですね。良い条件の部屋から売れているようですし、本腰入れて検討します！

[822: マンション検討中さん]

>>820 マンション検討中さん

イースト西が真正面にくるウエスト東部屋はは東北の角部屋とそれに続く隣の東部屋、続く隣部屋の半分までです。この東2部屋は2LDKです。

ウエスト東（そしてイースト西）の素晴らしいところは、前がマンション敷地の広場と機械置き場なので、目の前の土地や日当たりがほぼ未来永劫担保されることです。隣接敷地が将来建て替えたらという心配をする必要がないのはいいですね。

[823: 買い替え検討中さん]

でも、未来永劫お見合い状態は続いていきますね。カーテンで何とかなるかな～？

[824: マンション検討中さん]

店舗部分の外観が一部見えてきましたね！
どんなお店が入るのか楽しみです。

[825: 匿名さん]

>>823 買い替え検討中さん

写真を見るとイーストとウエストの間って、以外と近いんですね。部屋の中はレースのカーテンで見えんでしょうけどね。

[826: マンション検討中さん]

ご自身で現地を確認した方が良いですよ！
写真だと錯覚して狭く見えます。

[827: マンション検討中さん]

毎日、体を動かしてます。
フィットネスとサイクルガレージの雰囲気が分かるものって何かありますか？

[828: 匿名さん]

>>826 マンション検討中さん

了解です。

[829: マンション検討中さん]

高層マンションの上層階でも昼間カーテン開け放ってる家はそうありません。特に温かくなってくると、東、南、西どこもそれなりに陽射しがキツイです。眺望開けようがお見合い部屋だろうが、昼間はレースカーテン、（暑すぎたら遮光カーテン）に守られた暮らしになると思います。逆に夜に開け放つ家もあると思いますが、好き好きです。

[830: 通りがかりさん]

>>827 マンション検討中さん
公式サイトにイメージ図ありましたよ！

[831: マンション検討中さん]

>>830 通りがかりさん

参考イメージ図がありました！ありがとうございます。

[832: 匿名さん]

南向きで武蔵小金井が異常に高いのは、武蔵小金井の営業さんが実際にこう言ってましたよ。
「東西の価格を抑える為、実は相当な額を南に吹っかけてるんです。だから第1期は西側から売り出してますし、実際に売れています。」

だって。

[833: 通りがかりさん]

>>832 匿名さん 吹っかけれられたのか、、、悲しい。

[834: 匿名さん]

>>833
こちらの情報ですね。どこまで本当か分かりませんが^^;

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574191/res/7964/

[835: 匿名さん]

>>833
申し訳ございません。こちらでした。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574191/res/7954

[836: 通りがかり]

>>832 匿名さん
自分の会社の物件に、吹っかけてるとは言わないと思いますが・・・・・・・

[837: 匿名さん]

>>836
そうですねよ～。ただ坪単価400万で異常に高いのは事実です。

[838: 匿名]

>>837 匿名さん
一流のデベロッパーなら、不動産価格に割高、割安価格が無いと言うのが常識です。素人が割高、割安と感じたとしても、実際は、それなりの理由が有ると考えるべきです。それが、一流のデベロッパーの信用です。

[839: マンション検討中さん]

僕はこのマンション応援したいなぁ。
実際に営業の方にもよくしてもらったし、価格帯も東京のタワマンは無理だけど、ここなら手が届くくらいだし。
僕は通勤が遠くて泣く泣く買えなかったですが、ここを検討している人は買いだと思うんだけどなぁ

[840: マンション検討中さん]

>>832
意味が解りません。
向きや階数によって値段が異なるのは眺望や日当たり次第であり、どのタワーマンションにも共有する事です。
実際100戸完売、南側の抽選も発生していました。
ふっかけるも何も、値段には理由があるだけです。
南が自分の価値基準より高いと思うなら西か東を買えば良いだけです。

[841: マンション検討中さん]

>>840 マンション検討中さん

実際に価格差結構あるんですね
1000万くらい変わってしまうのですね。

それだけ東や西向きがお求め易いですね、実際

[842: マンション検討中さん]

まあ南側は富裕層に買ってもらって私のような庶民は実際に手が届く部屋があるので、とても嬉しいです

[843: マンション検討中さん]

>>841
東を0とすると、西+1000万円、南+2000万円のイメージですかね。
どうしても南側でないと！という方が多いのが理由ですが、タワマンの南側居住経験者の中には直射日光の入らない南側以外と仰る方もいます。(実際、真夏の南向きはかなり暑いです...。)
予算的には南も買えなくはないですが、坪単価、間取りで最も気に入った西側の部屋を申込する予定です。
1000万円も南側で上乗せするなら、その分内装や家具、家電にお金をかけたいとの判断です。

[844: 匿名]

>>838

価格なんてすべて後付けです。理屈はいくらでも作れます。三流だろうが一流だろうが不動産屋はどこも似たようなもんです。
緻密な積算根拠などありません。
売れそうな部屋を割高にするのは基本中の基本ですよ。

スレッドの趣旨に反する投稿のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[845: 匿名さん]

売れそう=需要がある、だから割高とは言わないのでは？シンプルに需要の強さに応じて価格に差をつけてるだけでは。それにしても国分寺と思ったほど価格差ないし部屋によっては高いのは興味深い展開。

[846: 匿名]

>>845 匿名さん




そうです。
事前アンケートや需要予測に基づいてエイヤーッて価格発表します。そもそも向きや階数で建築コストは変わりません。緻密な積算根拠などありません。結果的に割高、割安の部屋は存在します。

[847: 匿名]

ただ、割高か割安だったかの判断はすぐにわかりません。
賃貸やリセールのタイミング、市況などに影響されるので。

[848: 匿名さん]

緻密な計算根拠がないなら割高割安は最終的には買う側の主観でしかないよね。
ある人には割高と感じられてもそう感じない人がいて買うわけだから。
なかなか面白い商売だね。

[849: 通りがかりさん]

>>843 マンション検討中さん
東と西だと、西の方が高いんですか？東はお見合いがあるからということですか？？東南が良いと思ってました、、、。

[850: 匿名さん]

予想通り、一期は申し込みがあった戸数を販売して即日完売をアピールしてきましたね。しかし、最初は地元需要や予算に糸目をつけない購入者などにより、ある程度の申し込みがあるのは当然。一気に700戸売り出して、100戸しか売れませんでしたってなったら、いきなり不人気物件になっちゃいますからね。予算や資産価値を気にする購入者にとっては、ここからの見極めが大切です。基本的に魅力的な物件であることは確かですが、この戸数と価格のままで簡単に完売するはずはなく野村は必ず値引きを始めますから。

[851: マンション検討中さん]

>>849
ウエストの東が安いのはお見合い部屋だからだと思います！
西は今のところ、10～13階以上？で眺望が確保され富士山が見えるので高く付けたのかな？と思ってます。
勿論ウエストの南東も良いと思いますよ。

[852: マンション検討中さん]

>>850
坪単価は周辺のマンション相場と比較しても決して高くない(寧ろ値ごろ感あり)ですし、順調に売れていくと思います。世の中想像以上にお金を持ってる方は多いですから...。

全体で約700戸、非分譲が約100戸、第一期が約100戸なので、既に残りは約500戸です。
大規模なショッピングモールの全体像もまだ解らない状態でこれだけの人気なので、テナントが具体的になれば更なる人気となる可能性も充分あります。

何より、仮に不人気な間取りが最期に値引きされたとしても、妥協して誰も選ばなかった部屋を購入するより、自分が気に入った部屋の方が満足しますよ。
買った後で後100万円出しておけばあの部屋が買えたのに...と後悔しても遅いですから。

[853: 通りがかりさん]

>>852 マンション検討中さん
そうですね、見解に納得です。あとはテナント！活気ある商業施設になるといいですね。どれだけファミリー、特に子連れ主婦の心を掴むお店かが重要なのだろうと思ってます。

[854: 匿名]

>>852 マンション検討中さん

いかにも営業担当っぽいコメですなぁ。

[855: マンション検討中さん]

>>852 マンション検討中さん

ヨーカドー側の
「ムサシコガネイSC」が
「ムサシコガネイクロスシティ」になり
見えてきました！
カタカナ表記ではありませんが。

楽しみですね！

[856: 匿名]

>>853 通りがかりさん

イトーヨーカ堂、商店街があるのでテナントもたいへんですね。ほぼほぼイトーヨーカ堂で事足りますから。

[857: マンション検討中さん]

マンションマニアの記事を見ると魅力的な価格の部屋があることがよく解ります。新築でこれだけのマンションを購入出来るのはお得だと感じます。

プラウド武蔵小金井クロス［東向き］
WE3Eタイプ　3LDK　73.39㎡
8階　6886万円　坪単価310万円
9階　6945万円　坪単価312万円
10階　7004万円　坪単価315万円

類似物件
・プラウド武蔵小金井マークス　2008年築　武蔵小金井駅徒歩2分　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約280万円

・プラウドタワー武蔵小金井　2009年築　武蔵小金井駅徒歩1分　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約295万円

・シティハウス武蔵小金井　2019年7月竣工予定　武蔵小金井駅徒歩3分　新築時の坪単価約350万円　新築販売中

・シティタワー国分寺ザ・ツインウエスト　2018年築　国分寺駅徒歩1分　新築時の坪単価約430万円　新築販売中

・シティタワー国分寺ザ・ツインイースト　2018年築　国分寺駅徒歩1分　新築時の坪単価約390万円　新築販売中

[858: 匿名]

>>857 マンション検討中さん

っていうか、本物の営業担当だな。
やらんと上司に怒られるからなぁ。

[859: 通りがかり]

>>857 マンション検討中さん
坪単価300万から600万まで、単価差が大きいマンションですね。

[860: 買い替え検討中さん]

ボーっと生きているから聞き逃したけど、重要事項説明会でクリスマスやハロウィン正月などの季節の飾りつけを積極的に実施しますって言ってたけど、エントランスなどの建物共用部に？それとも商業部？費用は？

[861: 通りがかり]

>>860 買い替え検討中さん
商業部で色々飾り付けをするのは当たり前で、わざわざ説明をすることは無いと思います。

[862: 購入経験者さん]

>>860 双方のエントランス部や共用施設に飾り付けるとおっしゃってました。また中央広場にはサプライズイルミネーションも検討してるそうです。

[863: 通りがかり]

エントランス部や共用施設に飾り付けるのは、マンション住民の負担になりますが、中央広場のイルミネーションは、商業施設側の負担になりそうですね。

[864: 匿名さん]

>>863 通りがかりさん

大丈夫。すでに管理費にはいってますよ。

[865: マンション検討中さん]

ここの検討をしていた者ですが、先日第三者のFPと相談し、ローンは世帯主の年収の5倍までと聞かされ、、、ここは管理費修繕費も高いので断念しかけています。皆さんは年収の何倍程度のローンを組まれる予定なのでしょうか？

[866: 口コミ知りたいさん]

>>863 通りがかりさん

管理組合の会計って、住民側と商業施設側と別々の会計なんですかね。一緒って事はないのでしょうか？

[867: 通りがかり]

>>866 口コミ知りたいさん
管理組合は、全体組合と住宅組合と商業施設組合の三つです。従って、エントランス部や共用施設の飾り付けは、住宅組合の負担です。
中央広場のイルミネーションは、集客用設備ですので、商業施設組合の負担になるような気がします。

[868: 通りがかり]

>>864 匿名さん
管理費で飾り付けをするので、あらかじめ入居予定者の了解を取り付けたのだと思います。

[869: 口コミ知りたいさん]

>>867 通りがかりさん

ありがとうございます。安心しました。

[870: マンション検討中さん]

>>865
正直、低金利&住宅ローン減税あるので借りられるだけ借りても良いのではありませんか？
５倍だと頭金２割入れても年収１０００万円の人は７０００万円の不動産購入できないことになっちゃいますよ。

それより、収入に対するローンの返済比率が重要だと思いますが。

[871: 通りがかり]

>>870 マンション検討中さん
同じ年収1000万でも、毎月いくら返済できるかの方が重要ですね。年収1000万でも、生活がカスカスで一銭も返済できなければ、1000万のローンも組めません。

[872: 購入経験者さん]

>>871
その通りですね。一番イメージしやすいところでは、子供の有無・人数で
大きく変わるかと。長い目で見れば、それだけで可処分所得に数千万円の差が
出てきますから。

[873: マンション検討中さん]

小金井市在住でローンの組める20,30代で世帯主年収が1000万円超の方ってどれくらいいらっしゃるんでしょうかね？まあ年収1000万円でも年収5倍ローンを目安とすると7000万円の部屋でも厳しそうですが

[874: マンション検討中さん]

>>873
ヒント 親からの支援

[875: 通りがかり]

>>873 マンション検討中さん
夫婦共稼ぎで1000万超えはたくさんいると思います。

[876: マンション検討中さん]

>>875 通りがかりさん

世帯主の年収です。
共稼ぎなら、多くの方が1000万越えでしょうね。

[877: マンション検討中さん]

共稼ぎの年収をあてにしてローンを組むと後々痛い目に会いそうですね
やはり野村お抱えのFPではなく、第三者のFPと相談されることをお勧めします

[878: 匿名さん]

皆さん住宅ローン控除最大400万かえってくると思ってる人達ですか？

[879: 匿名さん]

ミーツの商業テナントの低落を見て、ここにも影響が出そうだね
高級感は出さずに身の丈に合った庶民的な店ばかりになりそう

[880: 購入経験者さん]

>>879
高級感があるかどうかは、あまり重要ではないでしょう。
どちらかと言えば、独自性があるかどうかでしょうね。

どこにでもあるものになるとしたら残念ですが、それでも寂れるよりはマシでしょうね。

[881: 匿名さん]

>>880
独自性なんて求めてたら二の舞になりそうです・・・
高級感だって一つの独自性ですよね。

[882: 通りがかり]

>>879 匿名さん
イトーヨーカドーと競合すると、共倒れになる恐れが有りますね。

[883: 通りがかり]

>>877 マンション検討中さん
住居の購入ですから、世帯年収基準で良いのではないですか？収入の安定性も重要だと思います。

[884: マンション検討中さん]

デパートのような高級感ある店より庶民的なモールの方が人が来るのでそちらを望みます。でもデパ地下のようなお総菜屋さんはあると嬉しいです。どちらにせよ、ここがどのようになるかは、国分寺ミーツより同じ野村がマンションとともに手掛けた相模大野の商業施設ボーノの方が先行事例として参考になりそうです。

[885: マンション検討中さん]

ウエストの東（お見合い部屋）の24階は日は入ると思いますか？イーストの最上階と同じ高さならどうなのかなと。お見合いによるプライバシー性は我慢できても、午前中の太陽の光は入ってほしいのですが...

[886: 評判気になるさん]

>>884 マンション検討中さん

相模大野のボーノってどんな感じなんでしょうね。気になりますね。

[887: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん

少し前に写真がアップされてましたよ！
遡りましたが814です。
午前中なら問題ないと思います。

[888: マンション検討中さん]

>>887 匿名さん
ありがとうございます！
午前中の写真参考になります。
24階じゃなくてもかなり日が当たってますね！

[889: マンション検討中さん]

ウエストとイーストの間は30mのようですが、24階なら青空見えたり、多少抜け感はあるのですかね？
というのも東の24階を検討しているのですが、MR行っても眺望だけはわからないので、決めかねています。

[890: マンション検討中さん]

>>889 マンション検討中さん

ホームページの「眺望」を見ればイメージが湧くと思います。
うちは東のもう少し下の階を契約しましたが、南東側には抜けてると思います！

[891: マンション検討中さん]

>>890 マンション検討中さん
契約なさったんですね！
東の南よりのほうはイーストとのお見合いにならないですし、コスパもいいなと思っていました！
HPの眺望もみたんですが、イーストとのお見合い具合がどんな感じかイメージできず...
北面に眺望を確保できる（プラウドタワー武蔵小金井はありますが）北東角も検討してます！

[892: マンション検討中さん]

883さん
収入の安定性が重要だからこそ、安全を見て世帯主の年収基準でローン計画を立てるんですよ

[893: マンション検討中さん]

>>886 評判気になるさん

ボーノはラインナップを見てると一般的なモールっぽいですね。

武蔵小金井クロスは子育て支援機能をうたってますし、共用施設として４階にキッズスペース、外にこども広場ができるようなので、この辺に店舗としてキッズ関係のものが色々入りそうな雰囲気です。子育て世代に注目されるマンション、商業施設になると沿線近隣にあまりない独自性になりそうですね。

[894: 匿名さん]

ボーノは駅直結ですし、商業規模がとても大きいので一回りもふた回りも小さく、テナントもより庶民的なものになるのではないかと思います。
ここより駅に近いアクウェルやnonowaでさえ閉店が現在も続いて苦戦している状態です。

[895: 名無しさん]

個人的にはファッションならZARA、H&M、GU、SENSE OF PLACE、ships、が入ってほしいです！ファストファッションなら同じマンションの住民同士で服が被っても気にならないので、住民も買いやすいし、集客もしやすそう。
ちなみにH＆Mのベビー服は安くて可愛い！
雑貨はサリュが入ってくれているとありがたい！ あとは小さくてもいいので、loftかハンズもほしいです！
限られた店舗数しか入らないなら、マイナーなお店や高すぎるお店はいらないですね。
近所の太陽病院？は高齢者医療系なので、店舗に入るクリニックは小児科は絶対必要だと思います！

[896: 通りがかりさん]

>>895 名無しさん
良いですね！あと、100均のセレアが欲しいです

[897: 名無しさん]

>>896 通りがかりさん
わたしも100均ならセリア派です！
あとは細かいことですが、商業施設って離れた場所わからもどんな店舗が入っているかわかるように看板？を出すと思うんですが「ダイソー」より「セリア」の方がお洒落な感じがして、外観を損ねない気がします。
品物もセリアのほうが好きです！

[898: 通りがかりさん]

ユニクロも入ってくれたら嬉しいです！

[899: 通りがかり]

>>892 マンション検討中さん
確かにローンを組む時は、リスク管理が必要ですね。収入は、今後どう変化するか分かりません。世帯主の収入が減少した時は、夫婦共稼ぎの収入を充当すれば、しのぐことができます。共稼ぎの収入を前提にするなら、収入の安定性が必須です。

[900: 評判気になるさん]

>>895 名無しさん

イトーヨーカドーで買えばいいじゃない。

[901: 通りがかりさん]

>>900 評判気になるさん

残念ながら、イトーヨーカドーでは無理なんですよ、、、、。

[902: 匿名さん]

閉店続きのミーツですら開業前はこんなお店がいいな、と期待でいっぱいでした。
小金井のニーズに合った構成になるといいですね。

[903: マンション検討中さん]

あまり注目されている方は少ないですが、小金井市の地盤は東京都の市区町村でベスト５に入っています。(国分寺、小平も)
震災時も埋め立て地の湾岸エリアと異なり安心です。

[904: 通りがかり]

>>902 匿名さん
ショッピングセンターを成功させるのは簡単ではありません。ニーズに合ったテナントが定着するまで、10年くらいかかると思います。開業前の期待が高過ぎる感じです。

[905: マンション検討中さん]

>>903 マンション検討中さん

その優良な土地に加えて、作っているのが日本でトップのスーパーゼネコン清水建設というのがすごい。プラウドは数あれど清水建設のタワマンに住めることが高付加価値だと思いました。安心安全を買うという意味では最強ですね。

[906: 通りがかり]

>>893 マンション検討中さん
子育て支援機能に重点を置いたショッピングセンターにすると言うのはいいアイデアだと思います。何でも揃う多世代型のショッピングセンターは、イトーヨーカドーだけで十分です。下手に競合すると、共倒れになりますので、何らかの特徴を出して差別化を図る必要があると思います。

[907: 通りがかり]

>>905 マンション検討中さん
マンションを実際に建てるのはゼネコンですから、建物の品質と言う意味では、ゼネコンが重要だと思います。

[908: 匿名さん]

>>904 通りがかりさん
立川のららぽーとはオープン当初からずっと人気です。10年も待っていたら、旬が過ぎてしまいます。
小金井はまだ分かりませんが、凋落傾向の伊勢丹（国分寺）が10年間不採算の施設を維持できると考えにくいです。

[909: 通りがかりさん]

開店当初は新規客が多いですが、その後再来店するかはお店次第ですよね。
開店当初は話題性、リピーター獲得には店舗のラインナップのセンスが必要だと思います。
ミセスの方はイトーヨーカドーがメインになると思うので、若者や子育て世代向けのお店で、有名所を揃えてほしいです！

[910: 通りがかり]

>>908 匿名さん
ららぽーとくらいの規模があれば、あまり類が無いので、最初から人気が出ますが、この程度のショッピングセンターは、どこにでも有ります。何らかの特徴を出し、それが広く認識されるまで時間がかかります。運営側の能力次第ですが、10年くらいかかってもおかしくありません。

[911: 匿名さん]

>>910
相当な評論家様ですね。

是非ともプロデュースして頂きたいです。

[912: 通りがかりさん]

>>909 通りがかりさん 同感です。子育て世代をターゲットにした有名店を入れたら、絶対成功すると思います。

[913: 通りがかり]

>>911 匿名さん
プロデュースは、10年くらい、外野席から色々言われて苦労する仕事です。そして、全く評価されません。好き好んでやるような仕事ではありません。同じ野村が関与したアクウェルモールの実績を見れば明らかです。アクウェルモールも決して順調に推移したとは言えません。

[914: 通りがかり]

>>912 通りがかりさん
10年くらいで経営が軌道に乗れば成功と言えます。長い目で見てあげて下さい。

[915: 匿名]

>>913 通りがかりさん

ここはボーノになるんでしたよね。相模大野のボーノはどうですか？

[916: 匿名さん]

>>914 通りがかりさん
前にとある建築家が渋谷でビルを作るならば、10年以上先は新陳代謝の波に揉まれて消えてしまう宿命だから、10年間ピカピカに輝いて人々を集めるビルを建てる事が大事と仰っていました。消えてしまっても、一時代を築き、記憶に残る建物ですね。
郊外は逆なのですかね。非日常ではなく、生活に根差したビルが必要なのでしょうね。

[917: マンション検討中さん]

経営面を考えると10年とか長期目線で考えないといけないのかもしれませんが、消費者としては、今欲しい物が売ってるお店をただただ求めたいですね。

[918: 通りがかりさん]

>>917 マンション検討中さん
短期的・中長期的視点の両方が大事だと思います。
最初の10年間に輝けなかった複合ビルが次の10年に輝く事なんて、建築家が10年後に世界的権威になるような奇跡が起きなければ到底無理でしょう。
ですが、小金井と国分寺は立地上、華やかなデビューは飾れませんし、低め安定でも空きテナントを作らず、地元の人が気軽に立ち寄り続けてくれる施設を目指すのが現実的でしょうね。

[919: 匿名さん]

ここより好立地のアクウェルが上手く行っているとは言い難いですからね。
決してアクウェルより良いテナントが入るとは思えません。
GUは現実味があるにせよ、有名セレクトショップや高級スーパーは望み薄でしょう。

[920: 匿名さん]

国分寺のミーツみてザマァ！うちらはそんな風にならない！って思ってるかと思いますが、十中八九同じ運命になると思いますよw