プラウドタワー武蔵小金井クロス

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114170/

所在地 東京都小金井市本町六丁目1827番1他（地番）
交通情報 ＪＲ中央線 「武蔵小金井」駅 徒歩3分
敷地面積 14,180.04m2
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上26階 地下2階建て (ウエスト26階建・イースト24階建)
販売時期 2019年1月下旬 (予定)
入居時期 2020年6月中旬 (予定)
総戸数 716戸 (うち非分譲住戸103戸)
間取り 1R ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 清水建設株式会社

【物件概要を追記しました｡2018.10.9　管理担当】

[261: 匿名さん]

>>260 マンション検討中さん
なるほど、勉強になりました。ありがとうございます。

[262: マンション検討中さん]

75平米弱の固定資産税が年間50万とのシミュレーションでした。
当初5年は半額になるとしても、こんなに高いのでしょうか？
駅近のタワーマンションにしたら普通なのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください？

[263: 匿名さん]

>>262 マンション検討中さん
高すぎですね。都市計画税はいくらになるも気になります。

[264: 匿名さん]

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/tokyo/tokyo/prices/html/57053f.h...
から見ると、路線価は個別評価とされています。

[265: 匿名さん]

富士山は何階から見えるのでしょうか？

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん
10階以上かな

[267: 通りがかりさん]

ランニングコスト高いですね。やはりローンで買うんじゃなくて、現金でポンと買える人たちの物件ですかね。

[268: 匿名さん]

管理費等はタワーマンションであることを考えると
想定の範囲内でしたが、約100万円の一時徴収は想定外でした。

この物件を購入する世帯であれば問題なく払えるのか、
それとも滞納者が出るのか、こればかりは分かりませんね。

難しいことですが、管理会社の言いなりになるのではなく自分達でもコスト意識を持つ必要があるということでしょう。

長期計画では12年毎の大規模修繕工事が想定されてますが、過去に建築されたタワーマンションでは15年目に実施されていることを考えると長寿命化が今後も進むと思われます。

野村不動産の管理会社はランキングでも上位に入っており、住民目線に立ってのサポートを期待したいものです。

[269: マンション検討中さん]

75平米の部屋を5000万ほどローンを組んで買うと毎月の支払35万円～40万円ですか。

固定資産税 4万円(年50万円)
管理費等 3.5～4万円
ローン返済 23万円～25万円
駐車場 2.5～3万円
修繕費用もありますし、維持費大変ですね。

普通のマンションにして、毎月温泉旅行した方が幸せな気がしてきました。(笑)

[270: 匿名さん]

実際の固定資産税は、20万円くらいになりそう、らしいですよ。

[271: 匿名さん]

国分寺でもそうでした！最初は50万円くらいの見積りだった固定資産税が、実際は20万ちょいくらいになってます。再開発はだいたいそうなるみたいですよ。理由は不明ですけど。

[272: 匿名さん]

>>271 匿名さん

当初５年間適用される軽減(二分の一)後の税金が
約20万円程度ということでしょうか？

[273: 匿名さん]

六年目以降で、それくらいの金額です

[274: 匿名さん]

一時徴収は入居時も含み計3回、合計300万を払わなければならないということですかね？

[275: 匿名さん]

>>273 匿名さん

それなら良かったです！
ありがとうございます。

[276: 匿名さん]

>>273
もう少し教えてもらえませんか？
固定資産税は5年間は半額ですよね？
それで6年目以降も20万程度という事は、5年間は10万程度なのでしょうか？

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん
その通りです。

[278: 匿名さん]

6月引き渡しになるので、固定資産税の半額優待は実際は翌年からになるでしょうか。
なぜこの辺りの説明は野村からざっくり過ぎ、具体的な数字を出さないでしょうか？
不動産販売者みんなそうですか？

[279: 匿名さん]

>>277
ありがとうございます。
年間20万程度は安いですね、国分寺のタワーは多く見積もって年間50万弱というお話しを聞いてました。この差が駅直結と駅近なのですかね。

[280: 匿名さん]

クロスにも安くないと思います。
MR見学しに行ったとき、60㎡前後の物件でも固定資産税が40万弱と見積もってくれた。
実際いくらになると、路線価を分かれば、ある程度自分で計算できます。
残念ながら、現在クロス当たりの路線価を公表されていなく、【個別評価】と扱っているようです。市役所に問い合わせすれば、情報を手に入れるかどうか不明です。

[281: マンション検討中さん]

固定資産税は40万円(減税後20万円)あたりだと思いますが、野村不動産の担当者に正しい金額を確認すべきですね。
仮に負担が半額の20万円としても、管理費とあわせて最低限毎月5万円以上維持費がかかり、駐車場も借りるとなると毎月8万円で年間100万円。
ここに住宅ローンの返済、大規模修繕費用(300万円？)となると、マンションを維持する為に働く感じですね。
更に管理費は経年劣化で増えていくのと、変動金利で借入する場合は急激な金利上昇もあり得るので資金ギリギリで購入する方々はギャンブルですね。
無理すると破綻するか、修繕費用を滞納しそう。

[282: 匿名さん]

郵便局が入る噂を聞いたのですが、ご存じのかたいらっしゃいますか？？

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん

色々な噂があるんですね(^_^;)
どこからそういう噂は流れてくるんでしょう。
アトレと同じくらいの面積とのことで多種多様なお店が入るのかな。

[284: 匿名]

よくある話しなのかもしれませんが、先に建っているプラウドタワー南側住居の方は、目の前に同じ野村のプラウドが建つことに不満をもっていないのでしょうか？眺望目当てで買った方はショックでしょうね。私なら少し裏切られた気がします。

[285: 匿名さん]

そんなこと、どうでもいいね。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん

私も気になりましたが、ちょうどツインタワーの間にプラウドタワーが建っているので、ある程度眺望は保たれているのではないかと思います。

私は逆になぜクロスがツインタワーにしたのか少し疑問だったのですが、現地に行ってみてクロスの位置から北側を見るとちょうどツインタワーの間にプラウドがあることが分かったので、プライドだからこそ配慮したのかなーと勝手に納得しました。本当のところは分かりませんが。

[287: 評判気になるさん]

>>284 匿名さん

お隣の住民板を見ると第2地区にツインタワーが出来ることは知っていたようですね。

[288: 匿名さん]

地元のものですが、10年以上前から再開発は動いていましたので知ってます。大きなショッピングセンターができることを楽しみにしている人が多いのではないでしょうか。

[289: 匿名さん]

小金井に住まわれてる方は他の中央線沿線（例えば八王子、国分寺、三鷹吉祥寺）などと比べてどういった住民層の方が多いのでしょうか。ファミリー多いですか？ここの物件は高いように思うので、小金井の中でも富裕層のマンションになるのかな？と。

[290: マンコミュファンさん]

契約を進めているのに、週3回もお休みで連絡が取れないってどうなってるの？違う物件の所にいるんだろうけど。浮気されてる気分です（泣）

[291: 匿名さん]

>>290 マンコミュファンさん

モデルルームが週３休みで、
普通に週休２日だと思いますよ！

[292: 通りがかりさん]

>>289 匿名さん
八王子は少しやんちゃ？な人も一部。
三鷹・吉祥寺は他より平均年収が高く教育熱心。私学に行く家庭が多い。
小金井は教育熱心だけど、三鷹・吉祥寺は居住費用が高くて小金井を選び、中学まで公立を想定している人が多いというイメージです。
このマンションは小金井の平均よりは高いでしょうが、小金井には裕福な農家(不動産収入メイン)がいらっしゃり、そちらは桁違いです。

[293: マンション検討中さん]

小金井市民の平均所得は全国の市区町村の内27位と非常に高く、吉祥寺のある武蔵野市や三鷹市よりは下ですが、国分寺より上位です。

https://www.nenshuu.net/m/prefecture/shotoku/in_shotoku_city.php

[294: マンション検討中さん]

検討者の世帯年収は
1,500万円くらいの人が多いのではないでしょうか。

[295: 通りがかりさん]

>>293 マンション検討中さん
サラリーマンはガラス張りですが、平均所得は自治体の年齢構成(若者や高齢者が多いと下がる)や、節税しやすい自営業・農家の比率によって変動するため、参考程度ですね。
小金井の平均的なファミリー像は食品や被服費は節約して、教育費を貯蓄する普通の人々です。雑誌に出るようなリッチ系、おしゃれ系ではなく、堅実です。

[296: マンション検討中さん]

資産状況(実家の援助等)次第ですが、普通に多額のローン組むのなら1500万円はないとゆとりある生活はできず、年末年始もGWも夏休みもマンション下のショッピングモールになりますね。無理してまで買うと将来後悔しますよ。

資金力がない人はブリリアシティ三鷹なら3ＬＤＫ3500万円～らしいので無理せずそちらへ。

[297: 通りがかりさん]

>>296 マンション検討中さん
三鷹も色々でしょうが、あくまで市の平均の話です。なかには居住費用は節約して、教育やその他に投資する人もいますので、それぞれでしょう。ともあれ、小金井は派手ではありません。

[298: 匿名さん]

>>296 マンション検討中さん
ブリリアシティ三鷹は借地になります。

[299: 匿名さん]

>>298
やはりそうなんですね。
三鷹・吉祥寺の駅周辺は、ほぼお寺のもので、借地が基本です。

[300: 匿名さん]

小金井市民の層や教育熱心だということ、大変参考になりました。

公立小中に行く方が多いということですが、ここの学区域の小中について、何かご存じのことがあったら教えていただけると幸いです。

[301: 通りがかりさん]

小金井市、公立で検索されるといかがでしょうか。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1162103021
こちらに出ている緑中は東小金井側で静かな戸建て街です。

国立の学芸大附属小中があり、武蔵小金井からバス通学です。抽選のため、運試しに受験して、駄目ならば公立と割りきる人が小金井は多いです。
学芸小は中学への内部進学7割、高校への内部は難関になるため、高校受験を想定する必要があります。しかし、国立は公立よりも優秀な生徒が多く、内申点が取りにくいため都立高の受験には不利になる、私立高は中高一貫教育を掲げており、中学受験組のほうが成績がよい、といったデメリットは承知したほうがよいかもしれません。

[302: 匿名さん]

小金井市は以前、全国の学力調査で一位だったことがあります！

[303: 通りがかりさん]

>>302 匿名さん
私立志向の強い東京都内において、公立志向が強く、ほどほどの生活水準。優秀な御家庭がそこまで私学に流れないため、学力テスト(公立中ですよね)の成績がよいのでしょうね。

[304: 匿名さん]

管理費高い、35年内に、購入最初以外2回修繕費一時金200万必要、ランニングコスト高い。
以外は問題なし。
結局お金の問題。

[305: マンション検討中さん]

ランニングコストはかかりますが、
価格自体が安いというか、高くないと思うのは私だけでしょうか。

[306: 匿名さん]

なかなか高い部屋もありますけど、思ったほど高くない部屋もありますよね。しかも部屋の条件はなかなか良いですし。我が家はかなり前向きにです。当たらないかもしれないけど。。。

[307: 匿名さん]

スレッドに販売業者さんはいるかしら？(笑)

[308: マンション検討中さん]

>>306 匿名さん

そうですね。
高い部屋もあるけど思ったほど高くない部屋もありますよね。
思ったほど高くない部屋は抽選になるかな。
当たるといいですね！

[309: マンション検討中さん]

>>306
ぶっちゃけ平等じゃないですよ。
キャンセル等されたくないから確実な人優先です。
頭金僅かで数千万もローン予定している人は、支払までのリスク高いですからね。


優先高
現金一括

優先中
頭金多+ローン(公務員、医師・弁護士等、上場大手)

優先
頭金少+ローン(公務員、医師・弁護士、上場大手)
頭金多+ローン(上場、優良企業)

優先低
頭金少+ローン(優良企業)

可能性低
最低頭金+フルローン(一般企業)

[310: 匿名さん]

>>309 マンション検討中さん

やっぱりそうですよね。。
もう倍率ついてるお部屋はあるのかしら。

[311: 匿名さん]

モデルルーム盛況で予約も当分先なので教えてください。価格表は全部屋出てるわけではないのでしょうか？再現されたモデルルームはどのタイプのお部屋になるでしょうか？

[312: 口コミ知りたいさん]

>>309 マンション検討中さん
そうなんですね、平等ではないんですねー。。我が家は残念ながら、最低頭金×一般企業なので可能性低いだろうな( T_T)

[313: 匿名さん]

>>312 口コミ知りたいさん
3LDKの部屋ですか？

[314: 匿名さん]

>>311 匿名さん

モデルルームはWS1B(85平米くらいの1LDK)とES3B(74平米くらいの3LDK)ですよ！
価格表は確定したものではないようですが予定価格として出ています。

[315: 匿名さん]

>>314 匿名さん
いいですね。
そうなんですよ。一期販売完了まで確定価格が出さないと気がしませんか？

[316: 口コミ知りたいさん]

>>313 匿名さん
そうです！3LDKを購入希望です。

[317: マンション検討中さん]

>>313
値段だけなら、eastの東が良いと思いますよ。
まだ売りにでていませんが、westより安くなると言ってました。

[318: マンション検討中さん]

4LDKの部屋を上層階で検討中ですが9000万円で予算足りますか。

[319: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん

一億越えですから足りませんね。
4LDKは部屋数も少ないですし。

[320: 匿名さん]

>>317 マンション検討中さん

駅近のイーストの方が安いなんて不動産的にありえない。徒歩3分より徒歩2分の方が高いでしょ。

[321: 匿名さん]

隣駅の国分寺駅前タワーの東&西向きを比べたら、小金井タワーの東&西向きの方が高いですか？

[322: マンション検討中さん]

>>320
いや、嘘ではないですよ。
ちゃんと説明会に参加されましたか？

南、西側と富士山の眺望取れているのでwestの方が断然条件良いですよ。
eastは南と東の高層以外は眺望期待できません。
確かに駅には少し近いですよね。

[323: 匿名さん]

>>321 匿名さん

私も営業の方からEASTの方が安いと説明を受けました。317の方もおっしゃっていましたが、EASTなら東向きが良いと思います。眺望取れますし。スカイツリーなど見えて、夜景も綺麗そう。

また、EASTはWESTよりもジムやライブラリーなど共用施設が充実しています。

それぞれのメリットは
WEST:眺望、日当たり
EAST:価格、共用施設、ちょっとだけ駅に近い

といった印象があり、どれを重視するかで検討しています。

[324: 匿名さん]

イーストは、低層以外は安くないです。ウエスト西向きと同等以上なので軽く8000万円クラスでしょう。

[325: 匿名さん]

7000万後半8000万しないくらいで70㎡以上3LDKが買えるとしたら何階くらいのお部屋になるのでしょうか。

[326: 匿名さん]

>>325
少ないと思います。
あるとしても、東北向き、また北向きの日当たりかなり悪い部屋、かつ7階以下と思います。

[327: 匿名さん]

>>325 匿名さん

私はけっこうあると思いますよ。
モデルルームで聞いてみるのが良いと思います！

[328: 匿名さん]

7000万後半といっても、7999になるでしょう。

[329: マンコミュファンさん]

>>326 匿名さん
北向きは悪いイメージがついてるけど、南向きは灼熱地獄ですよ。12月でも天気がよければ、冷房が必要です。Low-eガラスも効果ありません。
北東であれば、暑くなく、東向きの都会の景色も見れていいと思いますが。

[330: マンション検討中さん]

ウエスト南東26階の角部屋は地権者が取得されたので購入できません。

[331: 検討初心者]

25階の販売していますよ。数億でしょう。

[332: 匿名さん]

ここは制震装置のマンションですが、小金井はそもそも地盤固いのでしょうか？免震にすると更に価格に跳ね上がるので入れられなかったのでしょうけど。

[333: マンション検討中さん]

>>332 匿名さん
地盤がいいので直接基礎の制震構造にしました。

[334: マンション検討中さん]

駅直結でもなく、しかも小金井なのに高過ぎますね。
プラウドお得意の値下げ前提価格かとは思いますが。

[335: 匿名さん]

そんなに高くないでしょ。

[336: マンコミュファンさん]

>>335 匿名さん
高いよ。
23区でもないのに。

[337: 名無しさん]

お隣のプラウドタワー武蔵小金井の中古も結構いい値段で出てますよね。駅近なので人気が高いのだと思いますが。

[338: マンション検討中さん]

私も武蔵小金井でこの値段は高い方だと思ってるのですが、逆にこの値段は高くないと思われてる方はどの辺が妥当なのか教えていただけると勉強になります。

[339: マンション検討中さん]

>>335
武蔵小金井の新築物件の価格も似たような価格帯なので、市場と比較すると私も高くはないと思います。
中古物件としても、旧プラウドタワー(UR仕様で豪華さには欠けますが)、未だに人気です。
とは言え、マンション市場自体が異常な値上がりですが。

これだけ戸数をこの価格帯で販売するのは厳しいと、個人的に考えますので、後半は値下げしてくるでしょうね。
物は良いので、フロアと間取りと方角さえ選ばなければ良い買い物できるかもです。

結局、需給バランスですから。

[340: 匿名さん]

>>339 マンション検討中さん

その通りですね。
お得な単価の部屋もありますから。

[341: マンション検討中さん]

個人的な意見ですが、単価が安いからと購入するのであれば第一期ではなく、後半で値引可能な物件狙う方が良いと思います。
焦らなくてもすぐに完売する規模ではありませんし、野村不動産は後半値引してくれるので、どうしてもという部屋でなければじっくり状況を見て決めても遅くないと考えてます。
現地に行くと解りますが、どの方向、どのフロアでもそこそこ満足いく物件です。

[342: 通りがかりさん]

>>341 マンション検討中さん

まさにその通りだと思います。野村不動産のいつもの販売戦略として、後半は値引きする可能性大です。煽らられて定価で購入すると、後でむしろ条件の良い部屋の方が値引きされて安かったとかよくあります。もちろん表立ってではありませんが。売る方は、当然「早く決めないと良い部屋は無くなりますよって」煽ってきますけどね。ただ、武蔵小金井も良いところですし、資産価値とか気にせず、資金に糸目をつけない十分余裕のある方なら、気に入ったところを買っちゃうのもありだと思います。

[343: マンション検討中さん]

>>342
そうですね。
武蔵小金井駅前のプラウドタワーも最後は値引きやキャンセル売却も出ていた様ですし、地権者住宅が100戸ほどあるそうなので、処分による売却も出て来るかもしれません。
ゆっくりいきましょう。

[344: マンコミュファンさん]

>>329 マンコミュファンさん
北は冬は地獄の様に寒いですよ。しかも電車の音は、意外にも高層階まで聞こえます。

[345: マンション検討中さん]

日経産業新聞掲載の「首都圏の新築マンション TOP30 将来の価値格付け」に選ばれたようですね。公式HPにリンクが貼られてました。

我が家はこのマンションを気に入ったので前向きに検討中ですが、マンション購入を検討し始めてからまだ間もなく知識不足なので、この物件に一定の評価がある事がわかり少し安心しました。(操作されている記事だとは思いたくない。。。)

営業さんにも煽られたような感じがなくはないですが、実際人気もありそうだし、気に入った物件に入りたいので申し込もうと思います。

でも値下げされてたらショックかな。。。
高い買い物、やっぱり迷いますね。

[346: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん

うちは希望の間取りの希望のフロアで要望書を出しましたよ！
確かに値下げは気分は良くないですが不確定なことですし、それよりも希望の部屋を買えなくなる方が嫌なので。

単純に価格が安い方が良いということであれば待つのもありだとは思いますが。

[347: マンション検討中さん]

>>346
富士山の眺望取れるwestの南と西の高層階を買うなら第一期ですね。
朝、昼、夜と歩いて建物を見てみましたが、イーストでも日当たりは悪くなく、圧迫感は無さそうです。(東側除く)
駅まで近いので、うちはイーストの価格帯が出るまで待つことにしました！

[348: マンション検討中さん]

公式ホムペを見ると、フィットネススタジオ、メガロスの字面も見えるのですが、これってどういうシステムになるのでしょうか。マンション住人だけが使用できる？有料？などご存知の方いらしたら教えてください。

[349: 匿名さん]

値引きがあるとか、無責任なじょうろ流さないほうがいいですよ。ブランドがあるから、野村は値引きしないと有名です。

[350: マンコミュファンさん]

>>349 匿名さん
値引きするで有名じゃないですか？

[351: 通りすがりさん]

>>348 マンション検討中さん

メガロスとコラボした、住民専用の施設だと思います、マシンが数台置いてあるのだろうと。
月ごとの定額制のようです。たしか2000円？だとおっしゃっていたと思います。
間違っていたらごめんなさい。

[352: マンコミュファンさん]

さいたま新都心のSHINTO CITY //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624672/
の方が利便性、低価格で良さそう。

[353: 匿名さん]

防災対策や省エネ、AIの導入などどうなっていますか？ほとんどない気がしたのですが。

[354: 匿名さん]

>> 353さん　仰る通り、AI導入はなさそうですね。

[355: マンション検討中さん]

素晴らしく思えるが、もういっぺん考え直すんだ！都心にもっと安い新築物件はいくらでもあるぞ！それでも、始終ラッシュの中央線に乗って通勤したいのか！？


http://mansion-club.com/kanto-newmansion/?word=stysbw0118086

……只今葛藤中！！心の声でした。笑

[356: マンション検討中さん]

都心には腐るほどある。
多摩地域では駅前だけ希少価値がある。

[357: 通りすがり]

>>350 マンコミュファンさん
ものすごく有名ですよね。
1000万以上の値引き事例も聞いたことありますし。

[358: マンション検討中さん]

>>357
第一期で購入するメリットありますか？
1000万円も値引きされたら、たまったもんじゃないですよ。
インターネットが普及したので、内々になんて言っても漏れますし。

[359: 匿名さん]

>>358
いい所欲しければ早め、値引き待ってたらいい所なくなっちゃいますよ～。

野村の戦略。

[360: 口コミ知りたいさん]

>>359 匿名さん

野村の戦略というか、営利企業だし、他の企業でも多かれ少なかれやってるんじゃないかなと思いますが、野村は特にって事なんでしょうか。

他の皆さんもおっしゃってますが、どうしても欲しいなら高くても早めに、安く手に入れたいなら予算内におさまるまで待つということですかね。