プラウドタワー武蔵小金井クロス

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114170/

所在地 東京都小金井市本町六丁目1827番1他（地番）
交通情報 ＪＲ中央線 「武蔵小金井」駅 徒歩3分
敷地面積 14,180.04m2
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上26階 地下2階建て (ウエスト26階建・イースト24階建)
販売時期 2019年1月下旬 (予定)
入居時期 2020年6月中旬 (予定)
総戸数 716戸 (うち非分譲住戸103戸)
間取り 1R ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 清水建設株式会社

【物件概要を追記しました｡2018.10.9　管理担当】

[2081: eマンションさん]

小金井カントリークラブの会員はお抱え運転手がいる層です。電車通勤に耐える庶民とは違い、駅(電車)を使わない人々でしょう。
テラコヤはいざ知らず、カントリークラブの最寄り駅という理由でUNIQLOのビルを有り難がったりしないでしょう。

[2082: マンション検討中さん]

>>2081 eマンションさん
言い過ぎ。
小金井カントリー倶楽部、確かに格式があるゴルフ場ですが、お抱えの運転手がいなくても行きますよ。

[2083: 検討板ユーザーさん]

>>2078 eマンションさん
無印は目の前のヨーカドーにあるんだから入らないし、公式HPでファッションフロアって書いてるんだから、ファッション系入るでしょ

[2084: マンション検討中さん]

飲食店は入るんでしたっけ？入らないんでしたっけ？

[2085: 検討板ユーザーさん]

ビームス、シップスどちらか入ってほしいです。
あとはハンズかロフト
ユニクロも入ると嬉しいです。

[2086: 匿名さん]

>>2084 マンション検討中さん

モデルルームへ行った際に、記憶が正しければ一階にカフェが入ると記載されていました。

[2087: 住民板ユーザーさん3]

>>2084 マンション検討中さん
飲食店何店舗か入るっぽいですよ。

[2088: マンション検討中さん]

>>2086 匿名さん
>>2087 住民板ユーザーさん3さん
ありがとうございます。
マンションの下で食事が取れるのは助かりますね。

[2089: 検討板ユーザーさん]

カフェはスタバであって欲しいけどどうだろう

[2090: 住民板ユーザーさん3]

>>2089 検討板ユーザーさん
スタバはもう近くにあるので可能性は低いと予想しています！同じく近くにあるドトール、上島、サンマルクは外れるのかなぁと。
ただドトールグループのエクセルシオールが雰囲気もコンセプトも合いそうな感じですがどうですかね。

[2091: 匿名さん]

>>2085 検討板ユーザーさん
国分寺と似たテナント構成ですね。

[2092: 匿名さん]

>>2090 住民板ユーザーさん3さん
そうですね。
エクセルシオールかタリーズあたりかと私も思います。

[2093: 通りがかり]

>>2090 住民板ユーザーさん3さん
同じブランドで、店舗の拡大のため移転する場合もありますね。

[2094: 匿名さん]

むさしの森珈琲か、コメダ珈琲じゃないかなぁ

[2095: 通りがかり]

基準地価が発表されました。平米当たり武蔵小金井駅前151万、国分寺駅前147万、この駅前再開発が評価され、武蔵小金井駅前地価が値上がりしたようです。駅前マンションの価格は、駅前商業地の地価の影響を強く受けます。

[2096: 通りがかり]

武蔵小金井駅前基準地価の平米151万は、都心明治神宮前駅から徒歩4分の基準地価と同じですね。容積率が若干違いますが、マンション価格の参考になると思います。

[2097: マンコミュファンさん]

基準地価がマンション価格の参考にならない証拠ですね。

[2098: 匿名さん]

国分寺の乗降客数はムサコの倍以上いて、しかも特快停車駅。
駅直結で実質駅ビルのミーツがあれだけ苦戦中。
対する武蔵小金井クロスはテナントが撤退しまくるアクウェルモール、ヨーカドーより駅から遠くて立地が悪くて不利。
そんな特快通過駅で駅から離れた武蔵小金井クロスにシップス、ビームズ、ハンズ、ZARA、H&M辺りが入ると思うなんて正気ですか？

[2099: 評判気になるさん]

国分寺駅前より高く、神宮前駅徒歩4分並みの固定資産税や登録免許税のかかるマンションになってしまったことが残念です。再開発によって利便性や貸した場合の賃料が上がるのは喜ばしい事ですが、評価額はできるだけ低い方が所有者にとってはメリットがあります。
ネガ投稿すみません、煽りではなく、購入者です、、、

[2100: 評判気になるさん]

>>2099 です。
2099で言った評価額は基準値、公示、路線価等の公的価格のことで、マーケットの評価額の事ではありません、誤解があるといけないので追記します。

[2101: マンション検討中さん]

評価額とマーケット価格って一致はしないもののある程度は連動しますよね。
転売を意識すると悪くないんですけど、住み続ける方からすると固定資産の評価が上がるのは歓迎できませんね。
ただ駅前物件は流動性があることが長所なので、マーケット価格は高い方がよいとは思いますが。
そうなると固定資産価格も上がってしまうってことですよね。

[2102: 匿名さん]

そうそう、ある程度連動しちゃうよね。そこにギャップがあると本当は美味しいのに。
一時期流行った相続税対策でタワマン高層階買うみたいな

[2103: eマンションさん]

>>2098 匿名さん
購入者ですが私もないと思います
仮にできたとしても国分寺の二の舞になるでしょうね
吉祥寺荻窪があるのにそれらを目的として武蔵小金井に行こうなんて地元駅住まいの方しかいかないですし

[2104: 検討板ユーザーさん]

国分寺のツインタワーは値崩れしてる気配があるし、評価額の高さがそんなにリセールに良い影響与えますかね。

[2105: 匿名さん]

>2099さん
気になって最新の路線価を見てみました。
国分寺ミーツの外周は72?118万円
武蔵小金井クロスは36?84万円
クロスの外周は全体的に安かったです。
土地の評価額だけで見るとミーツの半分くらいといった印象です。
オリンピック景気に便乗した価格設定なのかなと思ってしまいました。

[2106: 匿名さん]

文字変換が変になってしまいました。
国分寺ミーツの外周は72から118万円
武蔵小金井クロスは36から84万円
平米当たりの価格です。

[2107: 匿名]

>>2098 匿名さん

おっしゃる通り。
きちんとマーケティングすると
出店NGですわな。

[2108: マンション検討中さん]

>>2104 検討板ユーザーさん
国分寺のスミフのタワーはここより全然高いですからね。特快停車駅と行っても高すぎましたよね。値崩れの理由はスミフの価格設定が高すぎただけです。

[2109: 検討板ユーザーさん]

>>2108 マンション検討中さん
少し前に分譲価格の1.5倍でリセールできるかもしれないとか言ってる人がいて驚きましたけど、やはり元の値付けが高いですよね。

[2110: 検討板ユーザーさん]

>>2108 マンション検討中さん
その通りだとわたしも思います。

[2111: 匿名]

>>2110 検討板ユーザーさん

このマンションの南向きもかなり割高なので
同じですね。

[2112: 検討板ユーザーさん]

>>2111 匿名さん
南はそうですね

[2113: 検討板ユーザーさん]

>>2103 eマンションさん
地元民が利用したいと思うお店がメインだと思いますよ。他地域からの集客はそもそも見込んでいないかと。

[2114: eマンションさん]

ここマンションにはカーシェアがつくみたいですが、タイムズとかですか？誰かご存知の方いますか？

[2115: マンション検討中さん]

>>2114 eマンションさん
ホンダだったと思います。

[2116: 通りがかり]

>>2105 匿名さん
このマンションは、国分寺より駅から離れている分、土地価格が安いのだと思います。駅前の土地の評価は、国分寺と武蔵小金井の評価は、同等のようです。駅としては国分寺の方が上なので、道路事情が影響しているのかも知れません。

[2117: 通りがかり]

>>2114 eマンションさん
ほとんどの買い物と外食は、徒歩で可能なので、カーシェアの利用率は低くなると思います。

[2118: 通りがかり]

>>2113 検討板ユーザーさん
地元民の数が急に増えることはあり得ないので、急に店舗が増えて潰し合いになる可能性が高いと思います。国分寺と同じですね。

[2119: マンション検討中さん]

>>2116 通りがかりさん
国分寺ツインタワーのスミフの価格は適正だということでしょうか？

[2120: マンション検討中さん]

>>2118 通りがかりさん
国分寺は果たして潰し合いだったんでしょうか？
導線と施設の全体感がいまいちな気がしますが。地元ですが行く気になりません。

[2121: 検討板ユーザーさん]

日本は高齢化とか言ってるけど、三鷹駅より西側は人口がまだまだ増え続けるのかね？
20年前と比べると小金井は全然違う街。

昔、丸の内近辺の容積率緩和？かなんかで諸々の再開発が終わったら明らかに中央線の乱れが増えたんだよね。
そして小金井はさらなる人口増、、正直いって勘弁して欲しい。

みんな始発なんか乗れないからね、まじで中央線に期待しないで欲しい。グリーン車だって予約が機能するかどうか。

[2122: 匿名さん]

いやーこのマンションは売れてますな

[2123: eマンションさん]

>>2117 通りがかりさん
2台しかありませんので、使いたいときに取り合いにならないか心配

[2124: 匿名さん]

>2116
都心に近いからじゃないですかね。
似たような街の武蔵境駅前の土地が武蔵小金井より高いように。

[2125: 通りがかりさん]

ここのテナントを成功させるには中央線にないモノが必要でしょ。ユニクロとか入っててもそんな毎日行くようなことでもないですし魅力はないですね。
頑張って蔦屋書店を誘致してほしいですね。ここだけで武蔵小金井に来る人は相当増えるでしょう。

[2126: 名無しさん]

蔦屋書店とは夢見過ぎでしょう。
数少ない書店が潰れるような駅なのに、駅から奥まった死角の商業施設では。

[2127: マンション検討中さん]

>>2123 eマンションさん
使用者が多いと台数は増えるんでしょうけどね

[2128: 匿名さん]

>>2126 名無しさん
代官山の蔦屋は駅から離れていますね。立地は関係ないと思います。ただたとえ人が集まったとしても、併設のカフェでお茶して雑貨を見ておわり。1冊でも2冊でも確実に本や雑誌を購入する人がどれほどいるでしょうか。家賃を払えるほどの売り上げは期待できませんね。とても残念ですが。

[2129: 通りがかり]

>>2119 マンション検討中さん
マンションの原価は、土地価格と建物価格の和です。原価に利益や販管費を足して販売価格になりますので、土地価格が高ければ、必然的にその分高くなります。

[2130: 通りがかり]

>>2120 マンション検討中さん
潰し合いまで行っていないかも知れません。人口が変わらないのに、お店だけ増えれば、パイの奪い合いが起こるしかないと言う意味です。新規の店舗が、新規の顧客を開拓できなければ、競争が激しくなるだけです。

[2131: 通りがかり]

>>2124 匿名さん
商業地の地価は、商業的な価値で決まります。立川駅前などは、武蔵小金井駅前の4?5倍の価格です。

[2132: 通りがかり]

>>2123 eマンションさん
利用者が少なく、廃止になる可能性もあります。

[2133: 通りがかりさん]

>>2128
>>>2126
>代官山の蔦屋は駅から離れていますね。立地は関係ないと思います。

武蔵小金井の駅遠と代官山の駅遠を同列視されても・・・

[2134: マンション検討中さん]

>>2129 通りがかりさん
いつものワンパターンの回答、ありがとうございます。1.5倍で売れるかもと言ってたのも、あと3ヶ月で国分寺が完売すると言ってたのもあなたのようですね。当たるといいですね。

[2135: eマンションさん]

>>2132 通りがかりさん
使う気満々でしたのでそれは残念すぎます...
車持たない人は結構使うのでは？
郊外型の大規模店舗に行ったりしたい！

[2136: 匿名さん]

>>2133 通りがかりさん
同列視はしてないですよ。蔦屋なら人が集まるという意見を尊重したまでです。

ところでここは、駅遠の部類に入るのですか？マンションとしては駅近でも、商業施設としては、ということなのでしょうか。

[2137: マンション検討中さん]

>>2135 eマンションさん
わたしも700世帯あることを踏まえると使いたいときに予約が重なる可能性の方が高いと思っています。カーシェアが便利に使えるのなら車を売って使いたい時にカーシェアを使いたいですね。たぶん需要がなくてなくなる可能性は少ないと思いますよ。

[2138: マンション掲示板さん]

いくら駅近でも武蔵小金井なんだから車いるでしょ
むしろ車持ちの方が多いと思ってた

[2139: マンション検討中さん]

>>2138 マンション掲示板さん
駐車場の申し込み状況を聞いたら、今のところ申し込めば割り当てがあるようなことを言っていましたよ。車なしの人も結構いるようです。

[2140: eマンションさん]

>>2139 マンション検討中さん
まだ2期販売開始したばかりだからそりゃそうでしょ

[2141: 匿名さん]

700世帯に対して駐車場250ですから皆が皆車を所有する想定ではないんでしょう。
カーシェアのニーズはあると思いますよ。

[2142: 匿名]

>>2137

カーシェアも含め、無駄な共用施設や設備は
管理費を食うだけなので、しっかりした管理組合なら数年で見切りをつけるケースが多いですね。

無駄が多そうなこのマンション。
入居開始した皆さんから徐々に夢から
覚めていくでしょう。
テナント状況も含め、現実は厳しいですよ。

[2143: 匿名さん]

自分の周りは9割以上車持ってないですよ、カーシェア普通に嬉しいです。今の時代だと車が相当好きな人を除けば、車を所有している方が無駄が多いと思っています

[2144: 匿名さん]

カーシェアするのに管理費から持ち出しするんですか？マンション側（管理組合？）は場所を貸す、業者側は使われれば収益が入る。もしくはさらにマンション側（管理組合）にマージンを渡すんじゃないんですか？
使われないのに維持しようと思ったら管理組合が払うんでしょうけど、700世帯向けで一社で取れるんならホンダ側も美味しいですよね。

[2145: 匿名さん]

>>2144 匿名さん
その辺りの仕組みってどうなっているんでしょうか？
詳しい方いらっしゃいます？

[2146: マンション検討中さん]

>>2125 通りがかりさん
武蔵小金井にはクマザワ書店のみで良い本屋がないので、本屋はぜひ欲しい！おしゃれ度より充実度を期待したいですね。
でも、マンション内のサロンは、蔦屋家電が絡んでるし、蔦屋書店もありえるかもしれませんよね。

[2147: マンション検討中さん]

>>2136 匿名さん
商業施設として考えても駅遠ではないですよね、、、、。

[2148: 匿名さん]

>>2147 マンション検討中さん
駅近だろうが、駅遠だろうが、武蔵小金井でわざわざ電車を降りて買い物をしないでしょう。
小金井の住民向けの店舗にしないと。
蔦谷書店も生活雑貨やカフェが融合したスタイリッシュなのから、レンタルと書店が合体しただけの普通なものまで、グレードがあります。前者でないと広域の集客はできませんよ。

[2149: 匿名さん]

蔦屋書店が出店するとしたら吉祥寺でしょう。
レンタルのTSUTAYAは中野、高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪、西荻窪、吉祥寺、三鷹、国分寺、立川駅前にあるのに、車利用が見込める武蔵小金井店を潰してわざわざ駅近くに移転させないはず。
駅遠ではないだろうけど、駅前でもない微妙な立地。

[2150: 通りがかり]

>>2144 匿名さん
マンション側がタダで駐車場を貸す代わりに、マージンを受け取る仕組みが普通です。マージンが、駐車場代金より低ければ、差額が管理組合の負担になりますが、逆にマージンの方が高ければ、管理組合の収入になります。利用率次第だと言うことです。

[2151: 通りがかり]

>>2148 匿名さん
メインのターゲットは、武蔵小金井周辺の住民だと思いますが、今まで武蔵小金井以外に買い物に行っていたお客様を新たに 取り込まなければ、需要は全く増えません。単なる住民密着店舗だと、競争が激しくなるだけです。

[2152: 入居予定さん]

単純にこのマンションの建設で700世帯が増加するんですから、その需要だけで住民密着店舗でもある程度収益が見込めるというのは甘い考えなのでしょうか。

[2153: 通りがかり]

>>2152 入居予定さん
700世帯では焼け石に水です。7000世帯なら期待できますので、今後のマンション開発が活発ならある程度の効果は有ると思います。

[2154: eマンションさん]

>>2153 通りがかりさん
そんな世帯数なったら駅がパンクしそう（笑）

[2155: 匿名さん]

700世帯、2000人が同じ建物にいるので、悪くないです。まして駅の近くでもファミリー層の多く住む街ですし。焼け石に水ではないでしょう。南口のバス利用者、南口の近隣マンション。あとは北口マンションも商圏ですよね。北口にはnonowaとメガドンキぐらいしかないので北口と南口の行き来の少ない国分寺とは違って商圏はある程度ありますね。
北口のスミフさんもこの再開発ゾーンまでの近さを売りのひとつにしてますよね。
商業店舗だけでなく、生活支援施設、金融機関、クリニックも入るようなので、地元としてはありがたい施設になると期待してます。

[2156: 匿名さん]

>>2150 通りがかりさん
一般的に稼働率はどの程度で損益分岐点を超えるんでしょうか？駐車場代25000円程度として。

[2157: マンション検討中さん]

話を切ってしまい恐縮です。
今週月曜日に第二期の抽選があったようですが、売れ行きはどうだったのでしょう？

[2158: 通りがかり]

>>2156 匿名さん
マージンが駐車場代を上回れば大成功ですが、そこまで行かないでしょう。住民サービスのため、赤字でも管理組合の負担で継続すると思います。

[2159: 匿名さん]

>>2158 通りがかりさん
所詮二台ですから。700世帯2台って普通にペイしますよ。

[2160: 通りがかり]

>>2159 匿名さん
普通のマンションなら十分ペイします。このマンションの場合は、全ての店舗が駅前徒歩圏に揃ってしまうと、ニーズが無くなってしまいます。階下の商業施設の店舗構成にもよりますね。

[2161: eマンションさん]

>>2158 通りがかりさん
そもそもこのカーシェアの利用者はマンション住民限定ですよ？
マンション以外の人は使用できないです

[2162: 匿名さん22]

マイカーがいいけどお金がないのでカーシェアリング利用させていただきます。長期連休とかに使いたいけど取り合いかな…。

[2163: 入居予定さん]

もし台数が足りないようだったら、追加契約とかも可能性はあるんですかね？
車所持者が少なければ駐車場も少し余るような気がしますので

[2164: 匿名さん]

>>2163 入居予定さん
駐車場の稼動率もあがりますし、ホンダも儲かりますし、住民の利便性も増すのであると思いますよ

[2165: 住民板ユーザーさん1]

皆さん
此処と何処で悩んでます？

[2166: 匿名さん]

みなさんは「NEXT PASS 10」って加入しますか？加入するメリットとして下記のようなことが公式のページに書かれてましたが、インターネットで調べればほとんど自分で解決できそうだなと思いまして。
「急な出費がお財布に厳しい」というのも数百万の出費の可能性があれば確かに厳しいけど、せいぜい数十万円くらいしかかからないと思うのでわざわざ30万円払う必要あるのかなと。加入した方が良いというご意見があれば聞かせて頂きたいです。

□どこに連絡すればいいのかわからない
□費用の相場がわからない
□見積もりを取って比較するのが面倒
□緊急時にすぐに対応してくれない
□気軽に相談できない
□その都度説明するのが面倒
□知らない業者を家に上げるのが不安
□急な出費がお財布に厳しい

[2167: 通りがかり]

>>2162 匿名さん22さん
旅行に使うのでしたら、レンタカーの方が安いのではないですか？カーシェアリングは、短時間の買い物や外食が中心だと思います。

[2168: 通りがかり]

>>2166 匿名さん
自宅の設備や部品を野村が把握していますので、不具合の説明が簡単です。見積もり等も不要になりますので、コストの節減より修繕の手間を省く有力な手段だと思います。時間が貴重な方にはオススメです。

[2169: 通りがかり]

>>2163 入居予定さん
駐車場が余るのでしたら、管理組合の出費はゼロに等しいので、全く問題が有りません。

[2170: 匿名さん]

>>2166 匿名さん
友人がプラウドのマンションに入っているんですが、ちょっとした不具合もなおしてもらえたり、人によっては相当使い倒して得している人もいるみたいです。

[2171: 匿名さん]

>>2165 住民板ユーザーさん1さん
他に中央線沿いでなかなか魅力的な物件がないんですよね。
まだ計画段階で、かなり値段も張りそうですが、三鷹の再開発物件、旧西荻デパート、荻窪駅前のプラウド。
近い価格であれば三鷹、吉祥寺のバス物件あたりでしょうか。

[2172: 通りがかり]

>>2171 匿名さん
駅前再開発は時間がかかります。話題になってから10年は当たり前で、下手をすると20年から30年かかります。とても待っていられないと言うのが実感です。

[2173: 匿名さん]

>>2172 通りがかりさん
三鷹の再開発ってそんなに先でしたっけ？
わかって言ってます？
西荻デパートもプラウドの荻窪も建築中ですし。どこの話をしてますか？
再開発の一般論ですか？

[2174: 住民板ユーザーさん1]

どなたか部屋からの写真とか持ってませんか？

[2175: 匿名さん]

>>2174 住民板ユーザーさん1さん

部屋から外を撮った写真ってことですか？

[2176: マンション検討中さん]

>>2173 匿名さん
通りがかりさんは検討者でも契約者でもなく、現場の調査やモデルルーム訪問もしておらず、国分寺のスレでも的を外したコメントをしてはネガ・住民の双方から叩かれていましたから、基本的には聞き流された方がよろしいかと思います。

[2177: 住民板ユーザーさん1]

何で駅前のプラウド値下がりしたのか分かる方いますかー？
武蔵小金井は地価安定していると聞いたのに下がってて今後が心配で…

[2178: 匿名さん]

>>2177 住民板ユーザーさん1さん

クロスの価格設定によるものかと思います。
駅改札を出てすぐの立地、その価値は変わりませんが、もう一分歩いたところに魅力的なツインタワーができればそちらに目移りする人がいてもおかしくはないのでは。
2LDK5,000万円台でクロスが販売されているなら
中古のタワーは5,000円台前半が妥当でしょう。

クロスが安すぎるとは思いませんが、お手頃価格の部屋があったことは事実。

中古マンションの物件価格は新築も含めた近隣物件の相場に影響されますからね。
南向きか東西向きかの違いはありますが、中古市場においては新築時ほど価格に反映しにくいです。

[2179: 通りがかり]

>>2173 匿名さん
時間がかかるのは、地権者の合意がとれるまでです。合意がとれた後は速いです。

[2180: 匿名さん]

>>2176 マンション検討中さん
そうですね。
聞き流します。