プラウドタワー武蔵小金井クロス

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114170/

所在地 東京都小金井市本町六丁目1827番1他（地番）
交通情報 ＪＲ中央線 「武蔵小金井」駅 徒歩3分
敷地面積 14,180.04m2
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上26階 地下2階建て (ウエスト26階建・イースト24階建)
販売時期 2019年1月下旬 (予定)
入居時期 2020年6月中旬 (予定)
総戸数 716戸 (うち非分譲住戸103戸)
間取り 1R ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 清水建設株式会社

【物件概要を追記しました｡2018.10.9　管理担当】

[181: 匿名]

国分寺のタワーは一度見に行きました。とても良いマンションだと思います。しかし、駅近過ぎて、周辺の雰囲気も自分には無理でした、ここも国分寺と同様、田舎ですが、落ち着いてる感じでいいなぁと思ってますが、価格で悩んでます。どちらか値引きしてくれればありがたい～。

[182: 検討板ユーザーさん]

大変良いマンションですが豪華な共用施設が気になります。自分はそんなに使わないかな。値段が高めなのはその分のコストが住戸価格にのっかているせいでしょうか。使われなくなってもランニングコストや修繕費は掛かるわけだし。フィットネスタジオは便利かもですね。

[183: 匿名さん]

>>182
そうですよね、非常に豪華な共用施設が管理費にのしかかるのは怖いです。
価格は国分寺と同じ程度との事ですが管理費はコチラが圧倒的に高そうですね。

[184: マンション検討中さん]

前に見てきました。
盛大に飾り付けられたモデルルーム、豪華な共用施設。標準仕様の設備もしっかりしていますし、流石超大規模再開発タワマン、気合入ってて凄い、とても良い物件だと思いました。
担当の方の対応も、感じが良かったです。

ただ、前の方々の仰る通りで、共用施設は使うのか。パーティする日はあるのか。ゲストルームも使用は抽選でしょうから当たるのか。高価な家具を揃えているだけに、維持費も高いですよね。管理費がかさみます。今後は修繕費も今よりどんどん高くなりますよね。現時点ですら高いのに。

良いところだけ強調されて、夢を見過ぎないようにしなくてはと。
のんびりをコンセプトにしてるのに住宅ローンで苦しめられては意味がないから、背伸びは禁物、と決めました。
うちは日当たりと広さは譲れないかな…

[185: マンション検討中さん]

184さん
管理費修繕費は現時点でどのくらいと言われていますか？

[186: マンコミュファンさん]

>>181 匿名さん
同意です。国分寺は、実は外国人労働者（風俗関連）の方が多くいます。

[187: 匿名さん]

何度かマンションを住み替えているものですが、そもそも気に入る不動産はそうそうありませんよ。(賃貸でもそうでしょ？)気に入っているのであれば、住んだ後の満足感は高いですから、少しがんばれば手が届くなら買って後悔はないですよ。

[188: 匿名希望]

以前西国分寺駅付近に住んでいましたが、特快通過駅は平日は快速運行が多いためそれほど不便さは感じませんが、休日になると特快運行本数が格段に増えるため10分ぐらい電車が来ない事が多々あります。休日に出掛ける事が多い方は国分寺タワー＞小金井タワーの優先度になると思います。

[189: 匿名さん]

>>188 匿名希望さん
武蔵小金井の場合、特快の停車しない吉祥寺まで休日は行く人が多いです。他に行きたい時は国分寺が便利かもしれませんね。

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん

たぶん、そういう話ではなく、特快の通過待ちがあると、単純に駅での待ち時間が長くなるので特快も止まる国分寺のほうが（少なくとも交通利便性は）良いという話だと思います。国分寺は吉祥寺行くにしても特快が来たら乗って三鷹で待ってる快速に乗れば速いですから。

[191: 匿名さん]

駅の利便性を語ったら残念ながら国分寺には勝てないですよ。

[192: 匿名さん]

>>191 匿名さん

そうですよね。なのに国分寺タワーと同じ位の価格設定なんですかね。

[193: 匿名さん]

プラウドの販売手法、竣工近づいてからの値引き前提なんじゃないですかね。

[194: マンション検討中さん]

モデルルームを見て舞い上がってしまいましたが、
やはり冷静に考えないとですね。

近いうちに詳細の価格も分かると思いますが、○千万円台前半とか中盤とか後半と言われると、足元を見られてその範囲の中で高い金額に設定されてしまうのではないかと勘ぐってしまいます。

[195: 匿名さん]

電車だけなら国分寺が上ですけど、買い物や環境は圧倒的に武蔵小金井ですよ。

[196: 匿名さん]

>>194 マンション検討中さん

確かに400万円程度の幅は大きいですよね。
私も希望の部屋は伝えていますが、価格帯の中で一番高いようなら少し様子を見て決めようと思います。
イーストの方が価格は抑えられてそうですし。

[197: 匿名さん]

買い物が国分寺より圧倒的に上？笑

1期でどれくらい出てくるか注目ですね。
販売開始も後ろにズレてきてるような気がしますし。。。

[198: 匿名さん]

>>197 匿名さん

一期即日完売といきたいところでしょうから、
そんなに数は出てこないかもしれませんね。

モデルルームがオープンして間もないため
見学者数自体がそこまで多くないでしょうし。

[199: 匿名]

>>195,197

買物は、どっちも悪くない。

[200: 匿名さん]

>>199
私もどっちも悪くないと思います。

>>198
やはり即日完売は出したいでしょうね

[201: 匿名さん]

管理費が住宅部分＋共用部分＞3万になっちゃうですかね

[202: 匿名さん]

>>201 匿名さん

そんなに高くないと思いますよ。
希望ですが。

[203: 匿名さん]

イーストは、ウエストとほぼ同じ価格のようです。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん

営業の方が仰ってましたか？

[205: 匿名]

現在販売してるのはウエストだけで、イーストはまだないです。

[206: 名無しさん]

固定資産税は幾らくらいになるのでしょうか？

[207: マンション検討中さん]

>>203 匿名さん

そうなんですね。
私はウエストの方が安いような話をモデルルームで聞いたので、少し様子を見て考えようと思っていました。

[208: マンション検討中さん]

207です。
イーストの方が安いの間違いです。
失礼しました。

[209: 匿名さん]

プラウドの値づけは、スミフと違ってまともなので、イーストが大幅な安くなることはないでしょう。

[210: 匿名さん]

私は思っていたより安いと思いました。
前向きに検討中です！

[211: マンション検討中さん]

イオンが入るって噂は本当なんですかね？

[212: 匿名さん]

>>211
ピーコックです

[213: 通りがかりさん]

クイーンズ伊勢丹、成城石井もしくは紀伊国屋が良いと思いますけどね。

[214: 匿名さん]

ピーコックは微妙だなぁ

[215: 匿名さん]

ムサコは成城石井、三浦屋と駅前に高価格帯スーパーは既にあるから、鮮魚に強いとか特徴あるところが来てくれたら嬉しい！

[216: マンション検討中さん]

>>212 匿名さん　ピーコック？？イオンの噂楽しみだったんですけどね。映画館ほしいなぁ。

[217: 名無しさん]

雨に濡れずに買い物ができるように高価格帯スーパーがマンションの下に欲しいですね。

[218: 匿名さん]

ミーツ国分寺のように、ガラガラになると困ります。ノノワ東小金井も当初は閉店続きでした。
両隣駅の敗因を分析しつつ、近隣の店舗と被らない店舗構成ができるといいですね。

[219: 匿名さん]

>>217 名無しさん
高級スーパーは既存の成城石井の方が駅に近い、三浦屋はイトーヨーカドーとつながる良立地にあるから、集客としてはどうでしょうか。

[220: 名無しさん]

オープン当初は自然淘汰されるまでそんな感じですよ。プラウド府中ステーションアリーナのル・シーニュも寂しい感じです。

[221: 匿名さん]

デパ地下みたいな、生鮮コーナーがあると嬉しい！

[222: 匿名さん]

目玉となるスーパーやドラッグストアが不人気店だと、施設全体の集客力が弱く、寂しいビルになりそうで怖いです。オシャレな店も大切だけど、まずは地域に受け入れられる核となる店を慎重に選んで欲しい。北口再開発にどれだけ時間かけて、我々の市税を投入したのかと思うと、安易な妥協はして欲しくないです。マンション住民の利用だけで、採算とれる店なんてコンビニ位だろうから…野村さん期待してます！

[223: 通りすがりさん]

ほんと、何が入るかによりかなり今後が分かれますよね。建物の印象がガラッと変わる。
タワマンの下って、短期間でテナントの閉店どんどん繰り返してますし、ガラガラのところも多数あります、見た目が寂れてしまう。

広いフロア全てをショッピングセンターにするなら、市民の利益に繋がるものにして欲しいですよね！みんなが幸せになれるものは何でしょう。
スーパーは三浦屋も成城石井もあるしイトーヨーカドーあるし。駅から近いし。FARMDOもあるし北口の八百屋さんもあるし。
少し高級志向の鮮魚店や精肉店が、海外のマーケット風に並んでたりしたらいいな。

せっかくの再開発事業なので、市全体が盛り上がって欲しいです。

[224: 匿名さん]

私は高級スーパーより庶民的な普段使い出来るテナントがいいです。

高級志向を武蔵小金井に求めるのはちょっと違うような気もします、、、

[225: 通りすがりさん]

>>224 匿名さん

たしかに庶民派スーパーがヨーカドー以外にあるのもいいですね、人も増えますし、結局普通のスーパーが一番便利かな。

敷地が広いなら、普段使いからプチ贅沢までいろんな価格帯のものを置いていただけたら楽しいなーお惣菜屋さんとか。

がんばってほしいです。

[226: マンション検討中さん]

何店舗くらい入るのでしょうか？イメージ画を見るとモールのように大規模に見えるのですが。

[227: 名無しさん]

>>224 匿名さん
国分寺と東小金井を見ると、高級系はそこまで売れていないというか、皆さん地元以外に買いに行っている感じがします。

[228: マンション検討中さん]

営業の方から吉祥寺のアトレくらいの広さとききました。現実的かどうかはおいておいて、規模縮小盤のコストコとか入るといいな?とかオオゼキでもいいかとか勝手に妄想してます。蔦屋家電も！

[229: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん

蔦屋家電、調べてみました。
いいですね！期待しちゃいます。

[230: 匿名さん]

蔦谷家電の書籍が、共用スペースに1000冊以上置かれるみたいですので、店舗の出展もあるかもしれないですね！

[231: マンション検討中さん]

武蔵境にある武蔵野プレイスみたいな場所ができるといいな、と思ってました。共用施設内にできるのもいいんですが、マンション住民以外が利用できる形でもいいので、大規模な方が街のランドマークにもなり街の魅力も上がるのかなと。
あとは、家族連れでのんびり楽しめる外食（ビュッフェバイキングのお店や、しゃぶしゃぶなと）や、デパ地下的な菓子折りのお店（洋菓子・和菓子）が入ると嬉しいです！ディーンアンドデルーカとかもいいなぁ。あとはユニクロも欲しいです（笑）

[232: 匿名さん]

どんなテナントが入るのか楽しみですね！

検討中の皆様、希望のお部屋はある程度決めていらっしゃいますか？
私は悩み中です。
価格がもう少しはっきりしないと決めきれません?

[233: 匿名さん]

庶民派スーパーは南口7、8分にOKストアがありますよ。ヨーカドーよりお安く、品揃えもいいです。
武蔵野プレイスみたいな図書館は、小金井市が武蔵野市のように裕福ではないので・・・
民間とタッグしたTSUTAYA図書館が入れば集客効果抜群だと思いますが、小金井市に才覚があるようには感じられません。
貫井北の図書館ができたばかりですしね。
他から転入される場合、市には大きく期待されないほうがいいかと思います。

[234: 匿名さん]

>>230 匿名さん

ほんとですね。下記のサイトに書いてありました。蔦屋家電セレクトの書籍が1000冊も置かれるようです。

https://www.tokyo-igokochi.jp/theme/pj04-musashikoganei-vol01.html

[235: マンション検討中さん]

米国経済は年内にリセッションに陥る恐れが高いとのレポートも出ていますので、不動産購入は高値掴みとなりそうで怖いです。
ちなみに武蔵小金井駅前のプラウドタワーの販売が2007年で、リーマンショックが2008年に発生、死屍累々の状況だったと記憶しています。


住宅ローン、いくら返済しても残高増加…危険な変動金利型、4割の人が破綻予備軍？
https://news.goo.ne.jp/article/bizjournal/life/bizjournal-bj-40889.htm...

[236: マンション検討中]

いつ買えばいいですか？

[237: マンション検討中]

>>235

ローンの記事を読んで損した！

[238: 検討板ユーザーさん]

>>236 マンション検討中さん

金利が上がる前、消費税が上がる前、が良いかなと思ってますがね。

[239: マンション検討中]

今でしょってこと？！

[240: 匿名さん]

今日も賑わってましたね！

[241: 評判気になるさん]

固定資産税も高そうですね。

[242: 匿名さん]

>>240 匿名さん

管理費などは出ているのでしょうか？

[243: 検討初心者]

ここは二重床ですが、遮音性能はいいですか？

[244: 匿名さん]

>>243 検討初心者さん

上階の住人の家族構成や歩き方にもよりますよね。他のプラウドタワーの住民板で遮音性の書き込みがないか見てみるのも良いかもですね。

[245: 購入経験者さん]

>>243

>>244 さんのおっしゃる通りで、どのような家族かが全てかと思います。
二重床は主にメンテナンス性を高めるためのもので、遮音性能が特別優れている
わけではないと思います。
しっかりとした造りのマンションでも、衝撃音は伝わりやすいです。

子供を家の中で飛び跳ねさせておいて他の住戸への影響を顧みないような家族
であれば、二重床であるか否かを問わずどうしようもないでしょうね。

他のスレ（特に住民版）などを読んで見るとよいと思いますが、
（まともなマンションの規約では禁止され遵守されている）
・バルコニーでの（子供の）水遊び
・アルコープなどへの物置き
が起きるようなマンションだと厳しい状況になると考えられます。

[246: 通りがかりさん]

上の部屋の住人は選べませんからね。どうしても気になるなら最上階にするか、あるいは、既存の新築マンションの空いている部屋を検討する手もありますね。上の部屋の家族構成や騒音を確認してから決められます。この近辺で同じような駅近のタワマンに空き物件があるかどうか分かりませんが。

[247: マンション検討中さん]

買うなら増税前に！と煽る方々が多いですが、住宅ローン減税が下記の通り拡充されるので、絶対にwestのこの部屋でなければ嫌だ！という方以外は、焦らないでゆっくり売れ行きを見ながら決めても良いと思います。きっとeastの方が安いですし、景気対策で政府も色々手を打ってくるはずですよ。

平成31年10月1日の消費税8％から10％への引き上げに伴い、住宅ローン減税の拡充措置が講じられることになりました。これにより、控除期間が3年間延長され、2％増税相当分の負担が減税という形で還元されることになります。

[248: 通りがかりさん]

>>247 マンション検討中さん

このレベルの物件だとローンを組まずに購入する人も多いと思いますが、何か還元措置は有りますかね。

[249: 検討初心者]

>>247

eastは安いですか？

[250: マンション検討中さん]

イーストの東側低層は暗いイメージがあります。
西側は陽が当たる時間が他に比べて限られています。
従って安いと思いますが、営業さんに聞いたわけでもないのでほんとのところは分かりません。

安いといいんですが。

[251: 匿名さん]

他のプラウドでも、後から出てくる棟を安くしてくることはないので、ウエストに近い価格で出てくると思われます。またプラウドに限りませんが、大手はどこも売り急いでいないですし、駅前タワーはいつの時代もほしい人はいっぱいいるので、安くしないでしょう。

[252: 匿名さん]

>>233 匿名さん
23区はもとより、隣接市では武蔵野、三鷹、調布、府中、小平にお住まいだと、小金井市の貧しさにギャップを感じられるかもしれません。都立公園が3つあるのは、いいですね。

[253: 匿名さん]

管理費、修繕費、やはり高い。70㎡部屋は3万超え。あきらめる。

[254: マンション検討中さん]

>>253 匿名さん

途中で100万円の一時徴収もありますし、
うちも諦めました…

[255: 匿名さん]

>>253 匿名さん
最初の一回だけではなく、途中にも一時徴収するとのことですか？あら、うちが見落としてしまった。

[256: 匿名さん]

254 マンション検討中さん
最初の一回だけではなく、途中にも一時徴収するとのことですか？あら、うちが見落としてしまった。

[257: マンション検討中さん]

>>256 匿名さん

途中、2回の一時負担があったはずです。。

[258: 検討板ユーザーさん]

>>256 匿名さん

私も確認しました。途中で2回徴収されるそうです。

[259: 匿名さん]

しかも、Next10って、30万弱。通常10年保証付いていると思いますが、内容は違うでしょうか？

[260: マンション検討中さん]

>>259 匿名さん

雨漏りなどは10年、
室内の設備等は通常は２年保証ですよ！

[261: 匿名さん]

>>260 マンション検討中さん
なるほど、勉強になりました。ありがとうございます。

[262: マンション検討中さん]

75平米弱の固定資産税が年間50万とのシミュレーションでした。
当初5年は半額になるとしても、こんなに高いのでしょうか？
駅近のタワーマンションにしたら普通なのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください？

[263: 匿名さん]

>>262 マンション検討中さん
高すぎですね。都市計画税はいくらになるも気になります。

[264: 匿名さん]

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/tokyo/tokyo/prices/html/57053f.h...
から見ると、路線価は個別評価とされています。

[265: 匿名さん]

富士山は何階から見えるのでしょうか？

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん
10階以上かな

[267: 通りがかりさん]

ランニングコスト高いですね。やはりローンで買うんじゃなくて、現金でポンと買える人たちの物件ですかね。

[268: 匿名さん]

管理費等はタワーマンションであることを考えると
想定の範囲内でしたが、約100万円の一時徴収は想定外でした。

この物件を購入する世帯であれば問題なく払えるのか、
それとも滞納者が出るのか、こればかりは分かりませんね。

難しいことですが、管理会社の言いなりになるのではなく自分達でもコスト意識を持つ必要があるということでしょう。

長期計画では12年毎の大規模修繕工事が想定されてますが、過去に建築されたタワーマンションでは15年目に実施されていることを考えると長寿命化が今後も進むと思われます。

野村不動産の管理会社はランキングでも上位に入っており、住民目線に立ってのサポートを期待したいものです。

[269: マンション検討中さん]

75平米の部屋を5000万ほどローンを組んで買うと毎月の支払35万円～40万円ですか。

固定資産税 4万円(年50万円)
管理費等 3.5～4万円
ローン返済 23万円～25万円
駐車場 2.5～3万円
修繕費用もありますし、維持費大変ですね。

普通のマンションにして、毎月温泉旅行した方が幸せな気がしてきました。(笑)

[270: 匿名さん]

実際の固定資産税は、20万円くらいになりそう、らしいですよ。

[271: 匿名さん]

国分寺でもそうでした！最初は50万円くらいの見積りだった固定資産税が、実際は20万ちょいくらいになってます。再開発はだいたいそうなるみたいですよ。理由は不明ですけど。

[272: 匿名さん]

>>271 匿名さん

当初５年間適用される軽減(二分の一)後の税金が
約20万円程度ということでしょうか？

[273: 匿名さん]

六年目以降で、それくらいの金額です

[274: 匿名さん]

一時徴収は入居時も含み計3回、合計300万を払わなければならないということですかね？

[275: 匿名さん]

>>273 匿名さん

それなら良かったです！
ありがとうございます。

[276: 匿名さん]

>>273
もう少し教えてもらえませんか？
固定資産税は5年間は半額ですよね？
それで6年目以降も20万程度という事は、5年間は10万程度なのでしょうか？

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん
その通りです。

[278: 匿名さん]

6月引き渡しになるので、固定資産税の半額優待は実際は翌年からになるでしょうか。
なぜこの辺りの説明は野村からざっくり過ぎ、具体的な数字を出さないでしょうか？
不動産販売者みんなそうですか？

[279: 匿名さん]

>>277
ありがとうございます。
年間20万程度は安いですね、国分寺のタワーは多く見積もって年間50万弱というお話しを聞いてました。この差が駅直結と駅近なのですかね。

[280: 匿名さん]

クロスにも安くないと思います。
MR見学しに行ったとき、60㎡前後の物件でも固定資産税が40万弱と見積もってくれた。
実際いくらになると、路線価を分かれば、ある程度自分で計算できます。
残念ながら、現在クロス当たりの路線価を公表されていなく、【個別評価】と扱っているようです。市役所に問い合わせすれば、情報を手に入れるかどうか不明です。