アーバンパレス新宮中央駅前ってどうですか？

[匿名さん]

アーバンパレス新宮中央駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://shingu.0152.jp/index.html


売主：大豊建設株式会社
施工会社：第一交通産業株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
　
所在地
福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜4以下未定（地番）
交通
JR鹿児島本線「新宮中央」駅徒歩2分

鉄筋コンクリート造14階建て、総戸数108戸

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1374: 匿名さん]

1373　1369ですが何か？

[1375: マンコミュファンさん]

誰かー画像アップお願いします！

[1376: 匿名さん]

ロゴのやり取りは飽きましたし、せっかく有益な情報が書き込まれても無駄な書き込みでコメントが流れていくのが悲しいです

マンション情報教えて貰えますか？

[1377: 購入者]

賛成です！　結構、購入者の年齢層が高いらしいですよ。私は若いですが(笑)

[1378: 買い替え検討中さん]

結局こんなとこではマンションのいい情報なんてえられないんだな～　　　みつお

[1379: 築25年マンション住民]

新築マンションの外壁にマンション名やロゴを設置する場合は、本契約時に渡される管理規約集に容認事項として設置及び維持管理
について定めてあるのが一般的です。購入者の方は渡される管理規約をしっかり確認する方は無に等しく、知らない間に容認している
事が多々あります。ちなみに私が住むマンションでは建物塔屋に設置してあったロゴは総会において容認事項の削除を住民の4分の3
以上の承認を得て決議し、大規模修繕工事時に撤去しました。

[1380: 買い替え検討中さん]

結局こんなとこではマンションのいい情報なんてえられないんだな～　　　みつ を

[1381: 通りがかりさん]

マンション管理規約は案を配布されるでしょうけど、管理規約を決めるのは管理組合。

区分所有法に基づく管理規約を作成するが、設立の総会で決める事項のはずです。

ちなみに行政区はどこになるんでしょう？

[1382: 通りがかりさん]

>>1379 築25年マンション住民さん
参考になります！ありがとうございます！！

[1383: 通りがかりさん]

>>1377 購入者さん
どこまでが若いんでしょう笑　結構、子育て世代が多いのかな?？って漠然と思ってたんですがそうでもないのかな？

[1384: 評判気になるさん]

ロゴの件は担当の営業さんに確認しましょう。
・なぜ販売企業名のロゴをつけたのか？
・なぜパンフに載せていなかったのか？
・ロゴの存在を知っていたのか？
・知っていたなら何故説明がなかったのか？
・知らなかったのであれば、何故知った時点で説明しなかったのか？
・引き渡し前に取れないのか？

マンションにおける外観のデザインは重要です。デザインに重要な変更があった場合、客に変更を知らせるべきでしょう。それが為されなかった状況に於いてまずは事実を確認しましょ。

[1385: 名無しさん]

>>1377 購入者さん

他の分譲マンションでも、新築で購入するジジババ多い！

残り少ない人生っつーのにな！
若者に譲れ！
高齢だからと理事会の役員になりたくないだのワガママ多いし！挨拶もしない！
老人ホームか！

[1386: 名無しさん]

>>1383 通りがかりさん

上の方が仰るように、そうでもないです。
高齢者の入居、色々問題ありますよ。
挙げればきりがないけど。笑

[1387: マンション住民さん]

>>1385 名無しさん
人口構造や資金力やら考えたら、年配の新築購入が多いのは至極当然のこと。
老人ホームに移る前に８年毎位で優良新築に住み替えれば、今なら差益で資産増やせる。
時間もあるから役員を快く引き受ける。そんなリッチシルバーを上手に登用するのが若手役員の腕。

[1388: 匿名さん]

高齢者は経験上マンションのメリットを知ってたり2度目3度目のマンション購入で経験があるので高齢者の選ぶマンション程良い物件という可能性もある。
私の親も50代前半で2度目のマンション購入をしたが20数年住んだマンションは新築購入当時はかなりお洒落で周辺では断トツの高額物件だったが立地がイマイチだったせいで売るときは1000万にもならなかったよ。
やはりマンションは立地だよ間取りや設備は最新のものにリフォームできても立地は変えられない。そういった意味でもこの物件は正解だと思うよ。自分も２度マンション購入してるけど最初に気になってたことなんて住み始めたら全く気にならなくなる。
ただ、どんなデベでも前述であったように内覧の時は徹底的に粗捜しした方が良いよ、その為の内覧会なんだから。住み始めて１ヶ月経って気付いたとしたら傷なんかの場合は自分で付けたんじゃないの？みたいに思われるから。

[1389: マンション住民さん]

引渡しの際、デベ若しくは販売営業と一緒に、いちばん最初に立会い内覧する時が肝心です。

不備は出来る限り、初 入室時に指摘したい。スマホ活用しボイスレコーダーとカメラはフル活用。
イッ時も離れずに一緒に廻り、床のキズ・キシミ、建材の緩み・ガタつき、壁のソリ等々をチェック。
不備を指摘しても大抵はテキトーに言い逃れます。そうやって、無知な客をごまかしてきたから。
だから理論武装の知識も必要で、現場画像と会話の録音と立ち会った皆さんとの記念撮影は大事。

[1390: マンコミュファンさん]

内覧は専有部分は、ほぼ対応するけど、共用部分は受け流されることが多いと思う。
管理組合から言ってもらわないとみたいな感じで。
専有部分の内覧時間が戸数多いと短すぎたりするので、見るべきとこは一覧表にでもして、きっちり見た方が良い。

さすがに傾斜はないだろうけど、よくあるのがクロスのムラ。
光の当たり具合でも変わりますから注意。
各部屋の戸の角度やクローゼットがまっすぐでなかったりなどなど。

[1391: マンション住民さん]

巾木スキマや換気機能も、手持ちのペン・CASHカード・ティッシュなどを使ってチェック可能。
大きいバッグ類は厳禁。背負ったまま壁に擦ったり床に置いたりすると、客がキズつけたと言い逃れる。

[1392: マンション住民さん]

建材がしっかり固定されていなかったり、ドア緩衝不良。壁のソリは意外と多い。
クロス材表面に貼付け用のノリが拭き忘れで残っていたり。
（光のあて方で不自然にテカテカ光って見える）
ベランダ床や排水溝のフリク（傾斜不良で床や溝の途中に水溜まりが出来る）

[1393: 評判気になるさん]

内覧会は大事だけど、チェックも手直しも限度があるよ。
売主を信頼して買ったなら一定程度の妥協は必要。

[1394: 匿名さん]

>>1393 評判気になるさん
主に首都圏の３回の新築住替えは何も問題無かった。
が４回目でハズレのデベと施工にあたってしまった。
当たり前の事が当たり前に出来ぬデベと施工は信頼も信用も出来ない。

[1395: 購入者]

>>1385 名無しさん
誰がババアですって?失礼しちゃうわ!
部屋番号を教えなさい
看板外して玄関前に置いてやるからね

[1396: 購入者]

>>1385 名無しさん
30代だけど婆じゃないわよ!!
恨んでやる

[1397: 匿名さん]

>>1394 匿名さん
本当に良いモノやサービスは回を重ねても支障無い。
半端モンはリピ・ヘビロテすると粗が出る。
これ確率論。
アタリを引き続けても、いつかはハズレを引きます。

[1398: 匿名さん]

>>1391 マンション住民さん
本当に無知で、自分はきっといいカモです。
内覧会何が大事なのかわかってなかったのでありがたいです！

[1399: 通りがかりさん]

うちのマンション、網戸がたるんでたんで、貼り直し。
ベランダ手摺りの塗料はがれ。
ベランダ塗料、飛び散りあり。

全て指摘でやり直しさせた

[1400: 匿名さ]

デベや販売と管理は当然、普通に不具合を隠す。
相手側が隠す・誤魔化す・言い逃れるを前提に
客側は立ち向かわねば、ワリ喰いますよネ。

[1401: 匿名さん]

>>1393
はぁ？信頼してるから妥協するって違うだろ。
信頼してるから契約したんだし指摘がないくらいしっかり仕上げてると信じているがあくまでも第一交通は企画販売で実施の施工は建築の二次三次の下請けが行うんだからいろんな不具合があるのが当たり前。これはどんな優良デベロッパーでも起こる事。
不具合を妥協なんてちゃんとしたデベロッパーならありえないよ。指摘されたところはきちんと改善するのが信頼できるデベロッパーでしょ

[1402: 匿名さ]

>>1401 匿名さん
そのとおりです。世の中、なれ合いの癒着構造やら
持ちつ持たれつ忖度当然、騙し合いに隠蔽だらけ。

全く油断なりません。

[1403: 匿名さん]

>>1372 匿名さん
久しぶりに　いきってる　って単語を見ました。オツムの程度が知れる人の様ですね。

[1404: 匿名さん]

>>1403 匿名さん
アーバンは総じて管理費も修繕積立金も低額に設定
されてるね。数年後に大幅値上げするでしょうけど。

[1405: 通りがかりさん]

>>1404 匿名さん

修繕費を考えたら堅実な積み立てが必要ですよね

[1406: 匿名さん]

大規模修繕の前に住み替えるライフプランを継続的に
実践する方々の中には、敢えて修繕積立金他が低額に
設定された物件を積極的に選ぶタイプも多い様です。

[1407: 匿名さん]

機械式の駐車場ではない分、修繕費用は低くなっていますね
土地がないと自走式駐車場は作れませんからその部分は利点でしょう
機械式の駐車場はメンテナンス代も修繕費用もバカにならないですから

[1408: 匿名さん]

>>1407 匿名さん
駐車場形状とは全く関係ない話ですよね。
国交省が示す平米あたりの修繕積立金の基準額をかなり下まわっている点を、>>1404氏は疑問視しているのだと思われます。

[1409: マンコミュファンさん]

>>1408 匿名さん
だいたい、最初はそんなもんでしょ。

[1410: 匿名さん]

>>1408
その通りですね。機械式駐車場や広い共用スペース（設備）では修繕費は高くなってしまいますが、それとは無関係にアーバンパレスの修繕積立金の初期設定はかなり低額に設定されてます。
初期費用を安く見せ販売しやすくする側面もありますが>>1406さんの言われるように竣工12年前後の最初の大規模修繕の前に住み替えるのであれば初期修繕費が安い方が得なので住み替え前提の方には大変お得となります。
反対に築10年前後から中古で購入される方や永住目的の方には通常の値上げ幅以上の値上げが待っているので得とは言えませんし支払い能力を超えた為、引き落とし口座変更してまで修繕積立金を滞納するケースも多くなってます（これは中国人投資家がタワマンでよく行うケースですが）。
面白い傾向ですが初期管理費、修繕積立金の安い物件ほど賃貸率が高くなり新築時にも数件賃貸で出ていたりします。リセール、賃貸を前提とされてる方にはお勧めです。
比較的立地なども良いケースが多く、リセールの際には修繕積立金の値上がりとは関係なく売りやすいというのもメリットとなります。また、修繕積立金を滞納していたとしてもリセールの際には修繕積立金がチャラになるわけではなく購入者に支払い義務が残り滞納分は一括支払いが必要になるので安心です。

おおまかに分けると初期費用を安く抑えているデベロッパーは第一交通・あなぶき・大英産業、中間がエストラスト・九州三共・九州旅客鉄道・日鉄興和、若干高めが泰平・東宝・なかやしき
こういった感じです。メジャーなどは購入時一括修繕積立金の大きさにより左右されるようです。

アーバンパレスの話しに戻すと
14階延床16000平米だと専有面積当たり140円/平米から180円/平米が相場（福岡県）ですので75平米の3LDKの場合月額12000円前後というのが一回目の大規模修繕後の目安と考えていた方が良いです。初期修繕費が安い分もう少し上乗せがあるかもしれませんが余裕をもって考えておいて実際は安く済んだと思えるよう準備しておきましょう。
これは高いわけではありません。どこのマンションでもこの程度はかかるものです。
管理費については100戸から150戸が最もスケールメリットの恩恵を受けれますし過度な共用設備があるわけでもないのでこのまま安く抑えることができると思います。

[1411: 匿名さん]

ガイドラインでは
専有床面積当たりの修繕積立金の額×購入予定のマンションの専有床面積（m2）
＋機械式駐車場の修繕工事費×駐車場数÷住戸数
なので、機械式駐車場の修繕費用は大きく影響しますよ

[1412: 匿名]

どこのガイドラインか知らないけどこういう半端な知識を持ってる人が将来値上げの際にゴネるんだろうなぁ
マンションの駐車料金は全く駐車場の維持管理費にならずに何処かの利益になるの？

[1413: 匿名さん]

>>1412 匿名
駐車料金は管理組合の組合費として徴収される場合が一般的です。
一般的な機械駐車（2段3段）の場合、年間メンテナンス料が30000円程度（高く見積もって1パレット5000円の年6回）月額2500円
修理取替費は、20年から25年でピットを利用し機械駐車をそっくり入替として1パレットあたり100万から150万、高く見積もって（20年で150万円）だと月額6250円
合計1台当たりの月額8750円（年間10万円程度）
これに日常の清掃費や土地の固定資産税などの諸経費を加えた月額10000円程度が駐車料金として徴収されているはずです。
当然駐車場を所有しない人や1軒で数台所有する人もいるでしょうから修繕積立金からすべて負担というような不公平な徴収は行われません。
したがってよく言われてますが機械式駐車場でないから修繕積立金が安いというのは都市伝説であるというのがわかります。

注意）都心のターンテーブルなんかも備えたタワー型機械駐車はべらぼうなコストがかかりますのでこの類には含まれません。

[1414: 検討板ユーザーさん]

福岡の天気悪いですね…内覧会までに、エントランス等の工事終わるのかな？

[1415: 匿名さん]

>>1412 匿名さん

国交省のガイドラインからです

[1416: 匿名さん]

>>1413 匿名さん

機械式でなければ修繕費用の積み立てがあまり必要なくなるため、駐車場代を管理組合の管理費や修繕積立費に充当できやすくなるので、修繕積立費が安くなるとマンション管理会社(第一ではないです)から聞きましたが、間違いでしょうか。

当然、駐車場代のお金をどうするかは管理組合や管理会社の判断が入ると思いますが・・

1413さんの説明のピット修繕費がいらなくなる(完全にいらなくなるわけではないですが)分、費用は安くなる論理のような気がしますが、私は素人のためご教授いただければ 今後の参考になります

[1417: 匿名さん]

管理費会計と修繕積立金会計は明確に分離されます。
銀行口座もそれぞれ別々の口座です。

一般的に駐車&駐輪場利用料は、組合員から徴収する
管理費と共に《管理費会計の収入》として毎月、計上
されます。(管理費会計の口座に入金される)

そして毎月発生する諸費用《管理費会計の支出》の
精算に充てられる。

利用料がそのまま駐車&駐輪場の大規模修繕の費用に
充てられるのではないのです。

[1418: 匿名さん]

その修繕費の中にロゴマークの維持もあると思うと、何で住人で払うのか理解し難いです。

[1419: 匿名さん]

>>1418
もういいじゃないロゴは諦めよう。大規模修繕の時なんかに汚れが目立ち始めたら撤去すればいいし、汚れてなかったらそのままでいい
それよりも他の第一交通さんの物件のように外観素材が変わってたり区画境界に古いブロック塀なんかが残ってなきゃＯＫだわ

[1420: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
首都圏の新築物件にはロゴ看板は着けないようです。

[1421: 匿名さん]

>>1420 匿名さん
ここは新宮であり、首都圏ではありません。
何故、首都圏と比較するのでしょう。

[1422: 匿名さん]

>>1421 匿名さん
首都圏含めて、国内の今後の第一交通産業の新築物件
の外壁にはロゴ看板が付かないという意味なのでは？

[1423: 匿名]

管理組合の設立総会で早速ロゴ看板を審議しよう。